出品/觀點(diǎn)指數(shù)

撰文/馮彩云

11月12日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》，其中在“商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展：精耕細(xì)作”篇中，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2025上半年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)分化顯著。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點(diǎn)指數(shù)整理 備注：九龍倉為內(nèi)地投資物業(yè)收入，其余均為零售物業(yè)收入

內(nèi)資企業(yè)方面，商管賽道上華潤萬象生活成為增長最明顯的企業(yè)，2025上半年購物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入22.64億元，同比增長19.8%。增長背后，與華潤萬象生活的規(guī)模優(yōu)勢以及不斷推動新項目入市有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，其目前在運(yùn)營的項目達(dá)到125個，且上半年有鄭東萬象城、順德萬象匯等新項目開業(yè)，較好地為業(yè)績增長提供了新動力。

與此同時，非頭部商管企業(yè)整體承壓。已上市的寶龍商業(yè)、中駿商管收入近乎零增長或下滑。數(shù)據(jù)顯示，寶龍商業(yè)2025上半年零售商業(yè)收入為10.49億元，同比下降2.6%。

至于持有型企業(yè)，大部分實(shí)現(xiàn)了收入的同比增長。2025上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金收入55億元，同比增長4.9%。同樣錄得增長的還有新城控股，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入69.44億元，同比增長11.8%。

上述企業(yè)的共同點(diǎn)在于商業(yè)規(guī)模較大，且在運(yùn)營項目保持較高出租率。以新城控股為例，截至2025年6月底，其已實(shí)現(xiàn)全國141個城市、205座綜合體項目的布局，開業(yè)規(guī)模達(dá)1608.14萬平方米，出租率穩(wěn)定保持在97.81%。

港資企業(yè)則喜憂參半，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地零售商業(yè)2025上半年整體收入為24.12億元，與去年同期持平，出租率整體維持在94%。

旗艦商場方面，上海恒隆廣場維持98%的高出租率，收入保持穩(wěn)定，但客戶對高端消費(fèi)漸趨謹(jǐn)慎，導(dǎo)致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場的收入和租戶銷售額則分別上升1%及10%。

相比之下，太古地產(chǎn)中國內(nèi)地零售物業(yè)租金收入同比上升2%至22.72億港元，應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%。

這主要得益于旗下商場大部分在市場考驗下表現(xiàn)平穩(wěn)，其中北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分別上升7%、5%。但也有項目出現(xiàn)下滑，廣州太古匯零售銷售額、租金收入總額分別下跌2%、1%，后續(xù)仍需通過品牌優(yōu)化和運(yùn)營提升拉動業(yè)績增長。

從上述業(yè)績表現(xiàn)可以看出，當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化正在加劇。部分企業(yè)能憑借豐富的品牌資源、精細(xì)化運(yùn)營能力和全國化布局，在市場疲軟下實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長。

但也有不少企業(yè)依然面臨挑戰(zhàn)，業(yè)績停滯或下滑。除市場環(huán)境影響外，也反映出企業(yè)在品牌號召力、運(yùn)營效率和抗風(fēng)險能力上的短板。

業(yè)務(wù)發(fā)展上，尋找存量發(fā)展機(jī)遇成為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。如華潤萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團(tuán)、愛琴海商業(yè)等企業(yè)紛紛通過輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大版圖。

華潤萬象生活表示，將在重點(diǎn)城市尋找優(yōu)質(zhì)存量改造項目，通過精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化。期內(nèi)，上海C.P靜安調(diào)改成效顯著，煥新后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費(fèi)的新載體。

此外，聚焦現(xiàn)有資產(chǎn)的優(yōu)化與價值挖掘也是重要方向。恒隆公布的“恒隆V.3”策略，就側(cè)重在現(xiàn)有項目所在地拓展業(yè)務(wù)，精選現(xiàn)有項目再投資。進(jìn)一步來看，即通過小投資，輕重結(jié)合的資產(chǎn)模式，與集團(tuán)現(xiàn)有的優(yōu)勢項目進(jìn)行資產(chǎn)整合，從而提升現(xiàn)有項目的市場競爭力和創(chuàng)收能力。

期內(nèi)，恒隆通過合作方式與杭州百大集團(tuán)簽署協(xié)議，租賃后者持有的杭州百貨大樓物業(yè)，進(jìn)一步提升即將開業(yè)的杭州恒隆廣場的區(qū)域市場競爭力。

據(jù)了解，上述合作項目所需的施工與翻新規(guī)模較小，預(yù)計能在更短的時間內(nèi)為資本回報及資產(chǎn)回報帶來顯著效益，同時經(jīng)營風(fēng)險也更為可控。

隨著商業(yè)競爭進(jìn)入白熱化階段，項目的競爭維度從單純的區(qū)位和品牌，全面升級為內(nèi)容創(chuàng)造、獨(dú)特體驗和精細(xì)運(yùn)營的多維比拼，不同類型和能級的商業(yè)項目，需采取符合自身定位與目標(biāo)客群的提升之法。

高端項目方面，上海恒隆廣場、北京SKP、太古匯/太古里、萬象城系列項目，策略核心在于鞏固“首店經(jīng)濟(jì)”與“旗艦店經(jīng)濟(jì)”的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。

以太古為例，其旗下太古系列項目以零售業(yè)態(tài)為主，時裝及配飾、珠寶及鐘表為代表的租戶面積占比近五成，其中不乏知名奢侈品牌的旗艦店等，該品類門店的提升影響著業(yè)績表現(xiàn)，是調(diào)改的重點(diǎn)。

期內(nèi)，成都太古里就推動了重點(diǎn)品牌蒂芙尼旗艦店、NB Grey R形象店等的升級。同類型項目北京SKP、深圳萬象城也采取相似做法，前者完成TIFFANY&CO.和PRADA精品店的煥新，后者實(shí)現(xiàn)Tiffany&Co.的門店煥新。

2025年7月完成煥新啟幕的Tiffany&Co.深圳萬象城精品店，擁有該品牌全球首個以法夫賴爾玻璃為靈感打造的大規(guī)模外立面，面積達(dá)450平方米，并設(shè)有多個特色區(qū)域。

高端項目的護(hù)城河在于其無法被輕易復(fù)制的品牌組合，頻繁進(jìn)行品牌煥新的目的是通過稀缺、獨(dú)家的品牌資源構(gòu)建壁壘，為高凈值會員提供獨(dú)家產(chǎn)品和體驗，從而最大化單客價值。

中端項目方面，主要通過主力店升級、空間改造和業(yè)態(tài)重組，提升區(qū)域市場的競爭力。以領(lǐng)展內(nèi)地零售項目為例，其主力業(yè)態(tài)為餐飲和零售業(yè)態(tài)，相比高端項目，餐飲業(yè)態(tài)租金所占比重更大。業(yè)績提升需求之下，這部分業(yè)態(tài)也成為了升級調(diào)整的重點(diǎn)。

廣州天河領(lǐng)展廣場作為領(lǐng)展旗下最新的改造項目，期內(nèi)圍繞餐飲和休閑業(yè)態(tài)，打造了“平川好味”美食空間和“平川夜巷”戶外街區(qū)，精準(zhǔn)切入“夜經(jīng)濟(jì)”和“輕社交”場景，并建設(shè)人寵共享空間。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該項目2024-2025年間新增的超15個重點(diǎn)品牌年度銷售創(chuàng)新高，超30個品牌年度銷售增長30%。

龍湖旗下重慶北城天街也對原遠(yuǎn)東百貨區(qū)域進(jìn)行整體改造，升級成北城天街B館，引入超100家頭部品牌，打造戶外運(yùn)動首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲空間。五一期間，煥新歸來的北城天街B館5天營業(yè)額達(dá)6600萬元，日均吸引超20萬人打卡。

相同商業(yè)策略下，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區(qū)也于年初改造完成，作為龍湖商業(yè)打造的戶外主題街區(qū)，引入包括休閑輕餐、咖啡飲品、Bistro餐酒吧等潮流業(yè)態(tài)品牌。

區(qū)別于高端項目，中端項目的成功關(guān)鍵在于深耕大眾消費(fèi)需求。相比于追求高量級品牌，實(shí)際上更需要引入符合周邊居民消費(fèi)習(xí)慣的業(yè)態(tài)和品牌，如優(yōu)質(zhì)超市、親子娛樂、特色餐飲等，通過“一店一策”優(yōu)化體驗，增強(qiáng)客戶黏性。