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撰文/潘玲宣  

過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)曾是各類人才爭(zhēng)相涌入的熱門領(lǐng)域，但近年來(lái)，這一現(xiàn)象發(fā)生明顯的逆轉(zhuǎn)，越來(lái)越多高管自房企流出，商業(yè)領(lǐng)域正是其中一個(gè)去向。

今年3月下旬，曾有市場(chǎng)消息稱金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級(jí)副總裁、金地威新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理張晉元離職，并將加盟沃爾瑪中國(guó)。隨后，金地集團(tuán)向觀點(diǎn)新媒體確認(rèn)了這一消息。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，加入沃爾瑪中國(guó)后，張晉元在7月4日，以沃爾瑪（中國(guó)）投資有限公司地產(chǎn)部高級(jí)副總裁的身份有過(guò)一次公開露面。

而在近期，又一位房企高管加入沃爾瑪中國(guó)，同樣在地產(chǎn)部任職。

消息稱，前香港置地武漢總經(jīng)理王毅斌正式加盟沃爾瑪中國(guó)，并擔(dān)任地產(chǎn)部工程總監(jiān)，牽頭沃爾瑪國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的工程生產(chǎn)體系。

接二連三的人事變動(dòng)，既是基于行業(yè)環(huán)境，但也折射出沃爾瑪中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)野心。

曾試水自建購(gòu)物中心

據(jù)公開信息，張晉元及王毅斌加入的沃爾瑪（中國(guó)）投資有限公司地產(chǎn)部的歷史可追溯到2012年。

當(dāng)時(shí)，沃爾瑪計(jì)劃在華自行投資開發(fā)購(gòu)物中心項(xiàng)目，并在兩至三年的第一階段開發(fā)周期內(nèi)，打造包含4家購(gòu)物中心的資產(chǎn)包。

不過(guò)直到2014年8月，沃爾瑪中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)部門，才正式在一場(chǎng)位于珠海的奠基活動(dòng)上公開亮相。沃爾瑪中國(guó)希望以這支新的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，支持山姆會(huì)員商店的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，同時(shí)探索開發(fā)以山姆會(huì)員商店為主力店的購(gòu)物中心。

曾親身參與國(guó)內(nèi)首家山姆會(huì)員商店建立過(guò)程的夏必得，是這支全新團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人，將領(lǐng)導(dǎo)沃爾瑪中國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。夏必得甚至公開表示，“可以和專業(yè)的開發(fā)商合作，設(shè)計(jì)、建設(shè)山姆會(huì)員店，或者考慮買地自建物業(yè)。”

而最終目標(biāo)是推動(dòng)更多山姆會(huì)員商店開業(yè)，結(jié)合全新的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，重資產(chǎn)模式自建自持則是落地新項(xiàng)目的主要形式。

這場(chǎng)奠基活動(dòng)便是一個(gè)起點(diǎn)。沃爾瑪將這個(gè)項(xiàng)目命名為珠海樂世界，是沃爾瑪在中國(guó)投資建設(shè)的首個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，計(jì)劃投資額6億元，體量約為10萬(wàn)平方米，是個(gè)社區(qū)型中小型購(gòu)物中心。

兩年后的5月28日，珠海樂世界正式開業(yè)，值得一提的是，山姆會(huì)員商店為該項(xiàng)目的主力店，并已提前在4月28日開業(yè)。除山姆會(huì)員商店以外，沃爾瑪還在該項(xiàng)目中引入了迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市等60余個(gè)連鎖品牌。

據(jù)悉，這家以“店中店”形式存在的山姆會(huì)員商店是珠海首家山姆，也為內(nèi)地第13家門店。項(xiàng)目體量約1.8萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)生鮮食品、干貨、家電、家居、服裝等國(guó)內(nèi)外知名品牌商品。

與動(dòng)輒幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)平方米的“標(biāo)準(zhǔn)版”山姆會(huì)員商店相比，珠海首家山姆可以說(shuō)是量身定制的迷你版。

盡管初期規(guī)劃雄心勃勃，但自珠海樂世界之后，這種購(gòu)物中心嵌套山姆會(huì)員商店的項(xiàng)目卻并未再出現(xiàn)。

不變的山姆核心

在組建地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)之前，中國(guó)地區(qū)的山姆會(huì)員商店數(shù)量?jī)H為十家，除北京及深圳各開業(yè)了兩家之外，上海、蘇州、杭州、廣州、福州、大連各擁有一家。

彼時(shí)，沃爾瑪在中國(guó)的門店以租賃為主，自建物業(yè)為其中的少數(shù)。轉(zhuǎn)折點(diǎn)一方面是基于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。

零售商“擴(kuò)展”業(yè)務(wù)做商業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)時(shí)的普遍現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)期，土地價(jià)值加速放大，進(jìn)而造成商鋪等租金的持續(xù)走高。租金逐漸成為制約零售企業(yè)擴(kuò)張與發(fā)展的重要因素。

為有效控制成本，并綜合考慮投資收益等多重目標(biāo)，越來(lái)越多零售業(yè)企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，以此緩解高昂租金所帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)獲取資產(chǎn)增值與穩(wěn)定收益。沃爾瑪中國(guó)的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)也正是誕生于這樣的背景之下。

不過(guò)，沃爾瑪?shù)恼{(diào)整節(jié)奏或許還是沒有與市場(chǎng)同步。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度超乎想象，在珠海樂世界項(xiàng)目之后，沃爾瑪還計(jì)劃于南昌、惠州等地籌備購(gòu)物中心項(xiàng)目，只是始終沒有大規(guī)模鋪開。

直到2019年1月，珠海樂世界購(gòu)物中心正式更名為“珠海印象城”，這意味著，更名之后沃爾瑪中國(guó)正式退出項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)由印力的商業(yè)團(tuán)隊(duì)接管。

放棄自建購(gòu)物中心的沃爾瑪中國(guó)回歸到輕資產(chǎn)模式，將目光集中在超市主業(yè)。沃爾瑪中國(guó)在當(dāng)時(shí)曾透露，計(jì)劃每年在中國(guó)增設(shè)30-40家門店，包括大賣場(chǎng)和山姆會(huì)員店。

然而從后續(xù)走向來(lái)看，大賣場(chǎng)業(yè)務(wù)也在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)節(jié)節(jié)敗退。

近年來(lái)，只有山姆會(huì)員商店在中國(guó)市場(chǎng)“瘋長(zhǎng)”——不僅是項(xiàng)目數(shù)量，還涉及銷售表現(xiàn)。

以最新財(cái)季的表現(xiàn)來(lái)看，沃爾瑪2025財(cái)年第二季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1774億美元，同比增長(zhǎng)4.8%，凈利潤(rùn)71.51億美元，同比增長(zhǎng)51.8%。在中國(guó)區(qū)，沃爾瑪單季度實(shí)現(xiàn)凈銷售額58億美元，同比增長(zhǎng)30.1%；電商業(yè)務(wù)凈銷售額增長(zhǎng)39%，電商銷售額占比超過(guò)50%；

山姆是沃爾瑪中國(guó)的主要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)。在此前進(jìn)行的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，沃爾瑪?shù)南嚓P(guān)發(fā)言人談到，山姆會(huì)員商店在中國(guó)市場(chǎng)依舊保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。交易單量實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，在過(guò)去12個(gè)月增加了8家新店，其中本季度新增2家。

此外，據(jù)2025沃爾瑪投資大會(huì)上的公開數(shù)據(jù)，中國(guó)山姆有效會(huì)員數(shù)突破500萬(wàn)，年費(fèi)收入超過(guò)13億元。其中，卓越會(huì)員的續(xù)卡率達(dá)到92%，并貢獻(xiàn)了60%的營(yíng)收。?

鑒于種種，山姆已成為沃爾瑪中國(guó)不可缺少的業(yè)務(wù)板塊。但隨著山姆的持續(xù)下沉及加密布局，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，或許沃爾瑪中國(guó)正欲加速找到山姆會(huì)員商店之外，能夠支撐業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的第二曲線。

兩個(gè)重啟

值得注意的是，沃爾瑪中國(guó)在近期陸續(xù)開出多家社區(qū)門店。

據(jù)公開信息，沃爾瑪中國(guó)高級(jí)副總裁兼沃爾瑪門店首席采購(gòu)官祝駿，在接受央廣網(wǎng)等媒體采訪時(shí)表示，沃爾瑪中國(guó)正在進(jìn)行“兩個(gè)重啟”，重啟沃爾瑪在中國(guó)的品牌形象，重啟沃爾瑪門店的增長(zhǎng)。

自2024年起，沃爾瑪加大對(duì)門店升級(jí)改造的投入并探索包括社區(qū)店在內(nèi)的全新店型，目前在“一盤棋”的協(xié)同效應(yīng)下，已經(jīng)取得階段性進(jìn)展。

可以看到，9月以來(lái)沃爾瑪中國(guó)相繼開出多家社區(qū)店。與珠海樂世界不同的是，社區(qū)門店服務(wù)范圍覆蓋10分鐘步行生活圈，以500平米主力店型，聚焦一日五餐高質(zhì)價(jià)比商品，提供約2000款商品，涵蓋烘焙、生鮮、熟食、速食、零食飲料等餐食，以及部分高頻的非食和日用品。

在這樣的體量下，將很難與山姆會(huì)員商店聯(lián)系在一起。但若將社區(qū)店理解為倉(cāng)儲(chǔ)及前置倉(cāng)，兩者之間或許能夠以供應(yīng)鏈等其他方式鏈接。

事實(shí)上，自2018年試點(diǎn)前置倉(cāng)以來(lái)，山姆會(huì)員商店已發(fā)展超五百家前置倉(cāng)。沃爾瑪中國(guó)或許有意嘗試建立一種新的倉(cāng)店網(wǎng)絡(luò)。

只是，管理團(tuán)隊(duì)里新成員的加入，又將從哪些方面帶來(lái)改變？

據(jù)公開資料顯示，張晉元擁有清華大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位，以及美國(guó)斯坦福大學(xué)MBA學(xué)位。

他曾任職于IBM、麥肯錫，后于2011年加入萬(wàn)科，擔(dān)任過(guò)萬(wàn)科戰(zhàn)投部總經(jīng)理、成都公司、杭州公司總經(jīng)理等職務(wù)。從萬(wàn)科離開后，張晉元又先后在華夏幸福、泰禾集團(tuán)、天潤(rùn)集團(tuán)，最后在2019年末加盟金地集團(tuán)。

在今年7月初的那場(chǎng)活動(dòng)中，張晉元以沃爾瑪（中國(guó)）投資有限公司地產(chǎn)部高級(jí)副總裁的身份與常州市委、市政府的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了會(huì)面。

彼時(shí)，張晉元表示，“常州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、消費(fèi)市場(chǎng)廣闊、經(jīng)濟(jì)活力十足，雙方合作空間巨大。沃爾瑪堅(jiān)定看好常州未來(lái)，將進(jìn)一步加大投資布局，加快推進(jìn)山姆會(huì)員常州二店落地，與地方政府一同攜手推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)、助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！�

這是一次關(guān)于“山姆會(huì)員常州二店”的交流，也有概率成為新高管加入后推出的首個(gè)項(xiàng)目。無(wú)論是復(fù)刻珠海樂世界的“店中店”，亦或嘗試新模式，都值得期待。