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撰文/徐穎珊

RWA究竟為何能成為資本新寵？其又是否可作為未來有效盤活存量商業(yè)的路徑之一？

告別增量紅利的野蠻生長，在存量商業(yè)時(shí)代下，“盤活資產(chǎn)、釋放價(jià)值”早已不是選擇題，而是生存必答題。

近日，中國新城市宣布，已與EXIO Group Limited（EXIO）簽署服務(wù)協(xié)議，正式啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)RWA（Real World Asset）代幣化項(xiàng)目。

根據(jù)協(xié)議，EXIO將為中國新城市提供一站式代幣化服務(wù)，包括法律文件協(xié)調(diào)、智能合約開發(fā)與審計(jì)、錢包解決方案、代幣在EXIO平臺(tái)的準(zhǔn)入、投資者KYC流程協(xié)調(diào)、虛擬資產(chǎn)首次分銷及二級(jí)交易支持。

該消息發(fā)布后，中國新城市股價(jià)漲超8%。回溯至上月1號(hào)，在其宣布參與共同發(fā)起成立“香港RWA全球產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”后，該股股價(jià)盤中一度沖高逾150%，收盤漲105.41%。

事實(shí)上，近期一旦宣布進(jìn)軍RWA賽道的企業(yè)，次日股價(jià)均呈現(xiàn)上漲。例如，8月7日，曹操出行就與勝利證券簽署虛擬資產(chǎn)戰(zhàn)略合作備忘錄，探索RWA在出行資產(chǎn)和Robotaxi戰(zhàn)略中的應(yīng)用，次日市值上漲接近20%。

對(duì)投資者而言，買入股票本質(zhì)是對(duì)企業(yè)未來發(fā)展抱有信心。那么，RWA究竟為何能成為資本新寵？其又是否可作為未來有效盤活存量商業(yè)的路徑之一？

進(jìn)軍RWA賽道

RWA（Real World Assets，現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)）是指通過區(qū)塊鏈技術(shù)將現(xiàn)實(shí)世界中的有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為數(shù)字代幣（Token）的過程。

這些資產(chǎn)可以是住宅、寫字樓、購物中心等不動(dòng)產(chǎn)，亦可以是債券、股票等權(quán)益類資產(chǎn)，又或者是專利、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)在內(nèi)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)與無形資產(chǎn)等。

簡單來說，RWA就是把現(xiàn)實(shí)中的資產(chǎn)拆成無數(shù)份，確權(quán)，并映射到區(qū)塊鏈上，使它們可以像股票一樣被交易。而中國新城市此次進(jìn)軍RWA賽道的目的便是在于“推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值釋放”，破解當(dāng)前自身面臨的發(fā)展困境。

在7月31日，中國新城市發(fā)布的自愿性公告中指出，截至2024年12月末，集團(tuán)持有投資性房地產(chǎn)賬面原值43.37億元，市值長期低于凈資產(chǎn)賬面值，反映資產(chǎn)流動(dòng)性不足的困境。

據(jù)2025年半年報(bào)，截至2025年6月30日，集團(tuán)持有銷售已竣工物業(yè)39.11億元、開發(fā)中物業(yè)4.48億元、投資物業(yè)43.28億元，合計(jì)近87億元的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)沉淀。存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，但僅能通過傳統(tǒng)銷售或租賃變現(xiàn)，甚至上半年投資物業(yè)公允價(jià)還錄得860萬元虧損。

與此同時(shí)，中國新城市旗下的自營酒店、購物中心及商辦亦面臨一定的經(jīng)營壓力。

據(jù)2025半年財(cái)報(bào)，上半年，中國新城市管理的四間自有酒店，即杭州蕭山假日酒店、杭州千島湖伯瑞特度假酒店、寧波伯瑞特酒店及淮北伯瑞特酒店，期內(nèi)錄得收入9918.10萬元，同比減少12%，酒店入住率下降至約60%。

商業(yè)運(yùn)營方面，其收入主要來自杭州蕭山眾安廣場、國際辦公中心(10C)、義烏眾安廣場及余姚眾安廣場的租金收入。上半年，得益于新增商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，期內(nèi)收入6489.6萬元，同比增長了33%，但租賃物業(yè)平均出租率持續(xù)下滑至80%。

在資金層面上，期末，中國新城市現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有2.09億元，較2024年末的8.39億元減少75.1%；同時(shí)，融資成本在持續(xù)上升，上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用9764萬元，較2024年同期增長了106.4%，主要因期內(nèi)利息資本化減少及貸款余額增加”

因此，對(duì)于中國新城市來說，RWA無疑是眼下解決“資產(chǎn)重、流動(dòng)性差、融資難”的關(guān)鍵戰(zhàn)略選擇。

通過RWA模式，其不僅可利用區(qū)塊鏈技術(shù)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可分割、可流動(dòng)的數(shù)字資產(chǎn)，突破傳統(tǒng)估值模型限制，還可通過代幣化融資置換高息負(fù)債，降低綜合融資成本，甚至有望形成“資產(chǎn)代幣化＋文旅消費(fèi)”的新商業(yè)模式。

摸索RWA“規(guī)矩”

不可否認(rèn)的是，任何的資本路徑皆存在一定的利弊。

在資本市場上，不少投資者會(huì)將RWA與REITs做比較，兩者最大的共性在于通過資產(chǎn)拆分，轉(zhuǎn)化為可交易的金融工具，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)性提升，俗稱降低投資門檻，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

但兩者覆蓋范圍不同，REITs僅限于商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)，RWA范圍廣至可包括黃金、充電樁、數(shù)據(jù)等能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。用投資者的一句話總結(jié)便是：REITs是“地產(chǎn)的IPO”，RWA是“萬物皆可IPO”。

因此，不同于REITs對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量要求高，RWA相對(duì)更為靈活些，REITs依賴傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，交易流程較長且受限于工作日時(shí)間。RWA則可通過智能合約實(shí)現(xiàn)自動(dòng)交易和收益分配，24小時(shí)全天候交易。

今年8月，偉光匯通集團(tuán)董事、總裁王軍在博鰲會(huì)上就曾提到：“文旅行業(yè)在文化價(jià)值商業(yè)化的過程中有很多的難題，原來想通過REITs解決，但是REITs受到很多政策的限制，現(xiàn)在穩(wěn)定幣的出現(xiàn)，讓真實(shí)資產(chǎn)代幣化有了很大可能，所以RWA現(xiàn)在出現(xiàn)了很大的機(jī)會(huì)�！�

在他看來，康養(yǎng)、文旅、商業(yè)等等經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，未來通過結(jié)構(gòu)化的辦法，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出海、資產(chǎn)上鏈，以金融、法律的手段代幣化，代幣化之后就能解決融資的問題。

除了中國新城市，不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)企業(yè)亦在探索RWA模式。例如，8月7日，曹操出行與勝利證券簽署虛擬資產(chǎn)戰(zhàn)略合作備忘錄，合作探索RWA代幣化、穩(wěn)定幣支付應(yīng)用及合規(guī)數(shù)字貨幣發(fā)行三大方向；

8月30日，新城發(fā)展突然宣布成立數(shù)字資產(chǎn)研究院，計(jì)劃將旗下174座吾悅廣場總值1215億元的商業(yè)地產(chǎn)通過區(qū)塊鏈技術(shù)代幣化；此前，星盛商業(yè)在半年業(yè)績會(huì)上，亦提及正考慮RWA模式；

9月12日，黃金珠寶品牌周六福宣布戰(zhàn)略入股高盈證券有限公司，并以此切入RWA賽道；9月17日，佳兆業(yè)集團(tuán)旗下佳兆業(yè)資本投資集團(tuán)有限公司宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并開展RWA代幣化業(yè)務(wù)布局……

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全球RWA鏈上總規(guī)模已突破280億美元。麥肯錫預(yù)計(jì)，到2030年，全球RWA市場規(guī)模有望突破16萬億美元，高盛等機(jī)構(gòu)更是大膽預(yù)測其長期潛力或逼近30萬億美元。

盡管目前處于快速發(fā)展階段，但合規(guī)性仍是RWA在中國內(nèi)地發(fā)展最大的瓶頸。

不同于香港已正式落地《穩(wěn)定幣條例》，填補(bǔ)監(jiān)管空白，內(nèi)地目前尚未出臺(tái)針對(duì)RWA的專項(xiàng)法規(guī)或指引，導(dǎo)致其在代幣發(fā)行、資產(chǎn)確權(quán)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的“合規(guī)身份”存疑，且監(jiān)管主體模糊，企業(yè)“找不著合規(guī)對(duì)接窗口”。

與此同時(shí)，國內(nèi)《關(guān)于防范代幣發(fā)行融資風(fēng)險(xiǎn)的公告》明確禁止“代幣發(fā)行融資”，RWA“代幣”形態(tài)或可能被認(rèn)定為“虛擬貨幣”或“類虛擬貨幣”，觸碰監(jiān)管紅線。此外，是否有足夠的投資者參與，是否能建立長期可持續(xù)的交易和估值機(jī)制亦存在疑問。

但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商來說，無論是REITs還是RWA，終究只是工具，核心在于優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)——具備可標(biāo)準(zhǔn)化的收益模型、清晰明確的產(chǎn)權(quán)歸屬，以及穩(wěn)定可持續(xù)的現(xiàn)金流。

由此可見，“運(yùn)營”才是商業(yè)地產(chǎn)打通資產(chǎn)價(jià)值、找到最佳出路的關(guān)鍵所在。