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撰文/何欣

如今的碧桂園，有人在惋惜，有人在看熱鬧，更有人在照鏡子。

11月4日，碧桂園控股有限公司發(fā)布2024年10月份未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。

根據(jù)公告，碧桂園及附屬公連同合營公司和聯(lián)營公司，于2024年10月單月共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣43.3億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約45萬平方米。

按照2024年1-9月的數(shù)據(jù)，碧桂園前九個月的合同銷售金額為363.9億元，合同銷售面積為379.8萬平方米，由此推測，碧桂園2024年1-10月權(quán)益合同銷售金額為407.2億元，權(quán)益合同銷售面積為424.8萬平方米。

今年10月，在碧桂園召開的內(nèi)部管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就明確指出，碧桂園接下來做好三件事：保交房、資產(chǎn)管理、有效銷售。

然而，碧桂園真的落實到實處了嗎？碧桂園真的做好這三件事了嗎？

促銷售、賣資產(chǎn)

先從有效銷售情況來看。從單月成績分析，碧桂園確實實現(xiàn)了逐月攀升。

從7月的34.1億元合同銷售金額，38萬平方米的合同銷售建筑面積；到8月的34.3億元，35萬平方米；再到9月的36.2億元，42萬平方米；最后到10月的43.3億元合同銷售額，45萬平方米合同銷售面積，碧桂園已經(jīng)實現(xiàn)了三連升。

可放眼到整體的銷售業(yè)績，碧桂園今年不止分?jǐn)?shù)大跌，就連表現(xiàn)排名也跌出了前五。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2024年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，碧桂園以420.52億元的權(quán)益銷售金額排行14；而全口徑銷售面積以544.52萬平方米排行第八。

而去年同期，在觀點指數(shù)發(fā)布的《2023年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》中，碧桂園可是以1606.22的權(quán)益銷售金額位列前五；更是憑借2533.14萬平方米的全口徑銷售面積占據(jù)榜首之位，超過了保利和萬科。

今年前十月，權(quán)益合同銷售金額同比減少74.74%，全口徑銷售面積同比下降78.50%。由此看來，碧桂園還得在“有效銷售”上加把勁。

再從資產(chǎn)管理層面來看。如今，外界最關(guān)注的莫過于碧桂園的債務(wù)問題。

由于碧桂園遲遲未披露2023年全年財報，所以最新的數(shù)據(jù)也僅能截止至2023年中期。截至2023年6月末，碧桂園總負(fù)債為1.36萬億元，在房企負(fù)債中排第二。

雖然目前外界未能獲取最新的負(fù)債信息，但今年以來，碧桂園的一系列債務(wù)動作可不小。

今年9月初，就有消息傳出，碧桂園擬調(diào)整兌付方案，將9筆境內(nèi)債的分期款項，延期6個月至2025年3月，涉及金額近150億元。

官方也確認(rèn)了消息的真實性，并表示銷售修復(fù)以及資金監(jiān)控等問題依舊客觀存在，公司在短期內(nèi)完成資金籌措仍有不確定性

與此同時，碧桂園在同月也轉(zhuǎn)讓了一部分“資產(chǎn)包”，并以項目股權(quán)沖抵應(yīng)付貨款。

今年9月9日，帝歐家居發(fā)布公告稱，全資子公司歐神諾與碧桂園相關(guān)方簽署協(xié)議，受讓后者持有的三項不動產(chǎn)，以其對碧桂園的4.23億元債權(quán)支付。

據(jù)悉，抵債資產(chǎn)為碧桂園地產(chǎn)集團下屬公司碧浦置業(yè)持有的位于上海南翔鎮(zhèn)10街坊10/6丘、嘉定區(qū)云安南路45號、嘉定區(qū)云安南路29弄26號的三項不動產(chǎn)。

簡單來說就是欠供應(yīng)商的錢，碧桂園用房產(chǎn)抵了。由于該三項不動產(chǎn)無法通過登記過戶的方式交易，因此通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓碧浦置業(yè)100%股權(quán)的方式實現(xiàn)。

雖然碧浦置業(yè)的債權(quán)及股權(quán)的合計值為3.38億元，與欠歐神諾的4.23億債務(wù)還有近一個小目標(biāo)的差距，但歐神諾還是選擇了見好就收。此外，歐神諾還同意免除碧桂園地產(chǎn)集團下屬公司及關(guān)聯(lián)公司對歐神諾負(fù)有的采購款債務(wù)中的5711.87萬元債務(wù)。

在市場看來，碧桂園此番“以房抵供”就像拋銀幣，一面是為了保命，另一面則是在賭市場能否快速回暖。

還債、重組、保交樓

眼前，楊惠妍最緊要的工作之一，還要重組境外債。境內(nèi)債可以拿國內(nèi)的不動產(chǎn)物業(yè)去抵，可境外債外權(quán)人不能指望上。

截止目前，碧桂園存續(xù)的美元債共計15只，余額為99.1億美元，合計超700億元人民幣，有兩只已到期未還。而碧桂園的境外債務(wù)重組工作還在四處碰壁，至今仍未就重組方案的條款與主要債權(quán)人達成一致。針對公司的清盤呈請聆訊被進一步延期至2025年1月20日。

不過，就當(dāng)大家以為碧桂園已無力償還債務(wù)時，10月22日，碧桂園卻發(fā)布公告稱，要將規(guī)模為2億元的“22碧地03”債券兌付時間提前2個月至10月25日。

可究其根源，碧桂園此舉也是為了能順利推進旗下子公司金逸環(huán)球向萬達出售珠海萬達股權(quán)事宜，好一步回血。

此前，碧桂園在發(fā)行“22碧地03”債券時，將持有的珠海萬達商管股份作為了反擔(dān)保措施。如今，若要將這些股份出售回萬達，則需解除之前為“22碧地03”債券提供的股份。為此，碧桂園才狠下心來償付這筆債券。

值得肯定的是，盡管資金壓力大，但碧桂園穩(wěn)步推動保交樓工作。

據(jù)了解，碧桂園出售珠海萬達商管股權(quán)所得資金，除了用于債務(wù)重組，也有部分用于保交房。官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，涉及29個省份178個城市，部分項目實現(xiàn)提前交付。

與此同時，據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，2024年1-9月，碧桂園已交付23.5萬套。不過，目前完成的交付量與離楊惠妍定下的“今年規(guī)劃交付量超48萬套”的目標(biāo)相比，任務(wù)依舊依然艱巨。她自己也不禁感嘆，“仍然是天量的交付任務(wù)”。

但好在，眼下政府已擴大白名單覆蓋范圍，且取得一定成效。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企介紹，截至今年10月16日，“白名單”已審批通過貸款達到2.23萬億元。未來的兩個半月時間內(nèi)，“白名單”項目的信貸規(guī)模將要再增加1.77萬億元。預(yù)計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

數(shù)據(jù)顯示，與9月13日相比，截至10月10日，碧桂園進入白名單的項目增長約12.8%，新增到賬貸款約260%，延展資金增加62.8%。

如今，房地產(chǎn)利好政策已經(jīng)全面釋放，購房者的信心也進一步被提振起來。天時地利人和，就差碧桂園這一“人和”的一腳。市場已經(jīng)給足碧桂園耐心，未來的路，還得看它自己。