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撰文/劉子棟

華潤(rùn)萬(wàn)象生活所管理的購(gòu)物中心規(guī)模，仍在繼續(xù)增長(zhǎng)。

截至2025年末，在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量從一年前的118座增至135座，在管建筑面積同步擴(kuò)大至逾1489萬(wàn)平方米。

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍語(yǔ)境里，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)往往伴隨著微妙的代價(jià)。

據(jù)了解，規(guī)模陷阱的典型癥候是，管理半徑急劇拉長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)的精細(xì)度開(kāi)始讓位于擴(kuò)張的速度；租金單價(jià)與出租率之間出現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的拉扯；現(xiàn)金流被新項(xiàng)目的前期投入持續(xù)吞噬。

最后，商業(yè)模式的護(hù)城河在邊際效益遞減中變得脆弱，尤其在目前零售消費(fèi)環(huán)境還不算太明朗的情況下。

然而，這家擁有深厚國(guó)資背景的頭部商管企業(yè)，在規(guī)模持續(xù)外擴(kuò)的同時(shí)，卻未滑入這個(gè)隱秘的陷阱。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活呈現(xiàn)出的是另一種“雄心勃勃”的敘事。

這在當(dāng)下的商管行業(yè)并不常見(jiàn)，因?yàn)榭简?yàn)的不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目復(fù)制能力，而是體系化的運(yùn)營(yíng)中臺(tái)能否在規(guī)模膨脹時(shí)持續(xù)輸出標(biāo)準(zhǔn)化甚至差異化的管理能力。

分化市場(chǎng)的優(yōu)等生

華潤(rùn)萬(wàn)象生活顯然做到了。

財(cái)報(bào)顯示，2025年全年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收180.22億元，同比增長(zhǎng)5.1%，得益于商管經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)加強(qiáng)及效率提升，整體毛利率同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)至35.5%。同時(shí)，核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)13.7%至39.5億元。

180.22億元收入中，商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入69.6億元，同比增長(zhǎng)10.1%。當(dāng)中，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)板塊收入47.68億元，較上年同期增長(zhǎng)13.3%。購(gòu)物中心來(lái)自運(yùn)營(yíng)的收入增長(zhǎng)了12.2%到32.75億元，來(lái)自分租的收入則增長(zhǎng)了35.7%到10.59億元。

期內(nèi)，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)75.9%，較去年同期的72.6%有所提升；購(gòu)物中心來(lái)自運(yùn)營(yíng)部分的毛利率更達(dá)到82%。

與之對(duì)應(yīng)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前在管的135個(gè)購(gòu)物中心，去年實(shí)現(xiàn)零售額2660億元，同比增長(zhǎng)23.7%，可同比增長(zhǎng)12.2%，全面跑贏3.7%的社消零總額增速。

其中，重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)18.5%，可同比增長(zhǎng)15.3%；非奢項(xiàng)目同比增長(zhǎng)26.9%，可同比增長(zhǎng)10.4%。

圖片來(lái)源：華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)績(jī)發(fā)布PPT，商業(yè)客截取

推動(dòng)業(yè)主端租金收入同比增長(zhǎng)16.9%至307億元，NOI同比增長(zhǎng)17.8%至201億元，NOI Margin亦同比提升0.6個(gè)百分點(diǎn)至65.7%，且達(dá)到近年來(lái)最高水平。

從華潤(rùn)萬(wàn)象生活最大的業(yè)主和母公司華潤(rùn)置地看，后者共持有98座購(gòu)物中心，并全部交由華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理。

資料顯示，2025年華潤(rùn)置地自持的購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入219億元，同比增長(zhǎng)13.3%。在營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)持續(xù)，令營(yíng)業(yè)成本及兩費(fèi)占比分別下降1.3個(gè)百分點(diǎn)和2.6個(gè)百分點(diǎn)，讓毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別升至77%及63.1%。EBITDA成本回報(bào)率表現(xiàn)為9.8%。

期末這98座購(gòu)物中心整體出租率保持在高位，較2024年末提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至97.4%。

租售比平衡是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)工作的重難點(diǎn)，關(guān)系到租戶毛利與商場(chǎng)租金收入，這是矛盾沖突的。因此對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，通常做法是盡量提升項(xiàng)目的零售額。一般來(lái)說(shuō)，健康的租售比在10%-15%。

截至2025年末，華潤(rùn)置地自持購(gòu)物中心租售比錄得11.5%，較2024年的12.2%出現(xiàn)一定下滑，其實(shí)也錄得了2021年以來(lái)的低位，2021年的數(shù)據(jù)為13.0%。

相關(guān)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)為，期內(nèi)華潤(rùn)置地自持購(gòu)物中心零售同比增長(zhǎng)22.4%，但租金同比增幅只有15.9%，兩者較2024年繼續(xù)拉開(kāi)差距。

就目前來(lái)看，租金收入和零售額的絕對(duì)額仍在增長(zhǎng)。在消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇斜率并不陡峭的背景下，零售額的增長(zhǎng)往往需要更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力，而租金成本的有效控制，能夠提升商戶的存活率與續(xù)租意愿。

圖片來(lái)源：華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)發(fā)布PPT，商業(yè)客截取

總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)不是零和博弈，華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為經(jīng)營(yíng)方也更愿意通過(guò)與商戶一起“做大蛋糕”，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)。

不單止華潤(rùn)體系內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活針對(duì)第三方項(xiàng)目相信也是這樣的經(jīng)營(yíng)邏輯。

另有數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活135個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目中，54個(gè)項(xiàng)目零售額排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，105個(gè)排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，綜合素質(zhì)可以說(shuō)相當(dāng)之高。

這種運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，意味著華潤(rùn)萬(wàn)象生活有充足的拓展能力。

2030年在營(yíng)商場(chǎng)破200個(gè)

華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層也就目前的市場(chǎng)發(fā)展情況做出自己的判斷。

管理層提出，2025年的市場(chǎng)情況相較2024年變化很大，從總量角度看，國(guó)內(nèi)消費(fèi)總量巨大，內(nèi)循環(huán)加速，規(guī)模擴(kuò)容潛力持續(xù)釋放。

“社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破50萬(wàn)億元大關(guān)，消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)模穩(wěn)居全球第二，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了52%�！惫芾韺臃窒�，中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁出了從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)的內(nèi)生增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型的一步。

但當(dāng)前的零售市場(chǎng)也呈現(xiàn)了分化的趨勢(shì)。管理層指出，一方面是消費(fèi)內(nèi)容的分化，服務(wù)消費(fèi)提速占比持續(xù)提升，健康文旅休閑需求持續(xù)釋放。

其次是消費(fèi)需求的分化，高端奢侈品的消費(fèi)逐步企穩(wěn)。長(zhǎng)期看，中國(guó)仍然是全球奢侈品最重要的市場(chǎng)之一。高凈值人群對(duì)于重奢和高端服務(wù)依然有著穩(wěn)定和強(qiáng)勁的需求，非奢的消費(fèi)者也更加注重品質(zhì)、性價(jià)比、情緒價(jià)值。

據(jù)透露，去年華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)購(gòu)物中心內(nèi)，以黃金飾品為代表的配飾類、以文創(chuàng)IP為代表的生活方式類、以運(yùn)動(dòng)戶外為代表的服裝服飾類商戶銷售額，均取得了超過(guò)20%以上增長(zhǎng)。

第三，就線上線下零售渠道，兩個(gè)渠道的差距在大幅收窄，線下零售仍大有可為；最后，低線城市成為了一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“2025年前三季度快消品的增長(zhǎng)近八成來(lái)自三至五線城市，其中三四線城市貢獻(xiàn)度持續(xù)攀升�！惫芾韺诱f(shuō)。

因此，擺在面前的是一個(gè)巨大的尋找增量的機(jī)會(huì)，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活是目前國(guó)內(nèi)少有能夠“多賽道開(kāi)花”的商管企業(yè)。

“十五五期間（即2026年到2030年）是重要的戰(zhàn)略的機(jī)遇期�！惫芾韺颖硎�，公司將抓住機(jī)會(huì)加速發(fā)展。

事實(shí)上，去年華潤(rùn)萬(wàn)象生活已推動(dòng)在萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯等產(chǎn)品線，再將項(xiàng)目劃分為非凡重奢、城市旗艦、品質(zhì)生活還有前沿創(chuàng)新四個(gè)賽道，以適配后續(xù)的拓展需求。

具體來(lái)看，非凡重奢以西安萬(wàn)象城、沈陽(yáng)萬(wàn)象城、杭州萬(wàn)象城、深圳萬(wàn)象城、深圳灣萬(wàn)象城等M1重奢萬(wàn)象城為代表。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活共運(yùn)營(yíng)著15座重奢萬(wàn)象城，最新一個(gè)項(xiàng)目是2025年6月開(kāi)業(yè)的鄭州鄭東萬(wàn)象城。

據(jù)公開(kāi)資料，沈陽(yáng)萬(wàn)象城、深圳萬(wàn)象城、杭州萬(wàn)象城三個(gè)項(xiàng)目銷售額實(shí)現(xiàn)破百億。

城市旗艦的代表項(xiàng)目則為一批M2定位的合肥萬(wàn)象城、太原萬(wàn)象城、南昌萬(wàn)象城、寧波萬(wàn)象城，和部分表現(xiàn)最好的萬(wàn)象天地項(xiàng)目，如蘇州萬(wàn)象天地，這些項(xiàng)目通常聚焦內(nèi)容與場(chǎng)景創(chuàng)新。

品質(zhì)生活則是追求標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)體系，代表項(xiàng)目有沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯、東莞松山湖萬(wàn)象匯、南通萬(wàn)象城等。

前沿創(chuàng)新類項(xiàng)目就涵蓋宜賓天地、義烏天地、紹興天地等一批“天地系”產(chǎn)品，以及太原鐘樓街、杭州中心等非標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目。

具體拓展策略是，聚焦核心城市核心標(biāo)的，做全域和卡位式的布局，并確保做一成一。

包括主要在一二線城市中心或副中心，尋找深耕加密機(jī)會(huì)，繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“一城多匯，多城多匯”；同時(shí)，對(duì)于人口數(shù)量多、經(jīng)濟(jì)體量大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ�，且有旅游產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，會(huì)加強(qiáng)研究進(jìn)行布局，重點(diǎn)關(guān)注有潛力打造成為城市頭部的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

對(duì)于細(xì)分賽道則會(huì)持續(xù)優(yōu)化。據(jù)了解，去年該公司已成功通過(guò)東莞MIXC VILLAGE萬(wàn)象濱海購(gòu)物村和西安MIXC AIR兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入奧萊、機(jī)場(chǎng)商業(yè)的賽道。

據(jù)參加了投資者會(huì)的投資者分享，公司管理層實(shí)際給出了更具體的拓展計(jì)劃，即“123”戰(zhàn)略，代表“十五五”期間華潤(rùn)萬(wàn)象生活在堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展的前提下，要努力實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心新增拓展100個(gè)，在運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心要增加到200個(gè)，管理的購(gòu)物中心（即含存量）要達(dá)到300個(gè)。

“預(yù)計(jì)2026年新開(kāi)及煥新購(gòu)物中心14個(gè)，并在‘十五五’期間，每年推動(dòng)10-15個(gè)左右新開(kāi)項(xiàng)目入市。”管理層在投資者會(huì)上表示，2025年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新開(kāi)購(gòu)物中心的數(shù)量為14個(gè)。

這個(gè)目標(biāo)有一定的挑戰(zhàn)。

資料顯示，截至2025年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理的購(gòu)物中心就有207座，已包含存量的未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目72個(gè)，其中母公司32個(gè)，第三方項(xiàng)目40個(gè)。

其中這32個(gè)母公司項(xiàng)目，已在華潤(rùn)置地的長(zhǎng)期開(kāi)業(yè)計(jì)劃內(nèi)有所體現(xiàn)。

圖片來(lái)源：華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)發(fā)布PPT，商業(yè)客截取

意味著上述的“新增拓展100個(gè)”項(xiàng)目絕大多數(shù)都要從第三方拓展中找。

不過(guò)，過(guò)去數(shù)年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的第三方拓展能力也有長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的“十四五”期間，該公司市場(chǎng)化拓展第三方項(xiàng)目的占比由期初5.7%提升到期末的37.2%。