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撰文/馮彩云  

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

在消費(fèi)分級(jí)與存量競(jìng)爭(zhēng)雙重背景下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的“雙線戰(zhàn)略”構(gòu)建起了一道競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

重奢賽道上，依托15座重奢項(xiàng)目保持領(lǐng)先地位，通過(guò)深化與頂奢集團(tuán)合作，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，深耕高凈值客群；非奢賽道則以輕資產(chǎn)模式積極擴(kuò)張，聚焦核心城市潛力領(lǐng)域，憑借標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線與非標(biāo)創(chuàng)新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�布局。

2025年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道收入同比增長(zhǎng)14.6%，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)增速19.8%，毛利率升至66.1%，逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。

當(dāng)然，雙線也都有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：重奢賽道與華聯(lián)SKP、恒隆等對(duì)手貼身肉搏，平衡首店資源獲取與高端調(diào)性保持成為關(guān)鍵；非奢輕資產(chǎn)擴(kuò)張則需直面龍湖天街、大悅城等企業(yè)的挑戰(zhàn)。

在商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)上，沒(méi)有永恒的守成者，只有不斷進(jìn)化的破局者，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也需持續(xù)應(yīng)對(duì)增長(zhǎng)質(zhì)量、人才儲(chǔ)備、盈利能力等多重考題。

分化下的雙線壓力

在消費(fèi)分級(jí)日益顯著的市場(chǎng)背景下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活確立了“重奢”與“非奢”雙線并行的商業(yè)格局，成為國(guó)內(nèi)唯一覆蓋重奢、中高端及非標(biāo)領(lǐng)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

這一模式不僅支撐了企業(yè)的多元發(fā)展，也使其在行業(yè)分化中保持了總體穩(wěn)健。

2025年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道實(shí)現(xiàn)收入32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%。其中購(gòu)物中心業(yè)務(wù)營(yíng)收22.64億元，增速19.8%，貢獻(xiàn)了商業(yè)航道約三分之二的收入，增速顯著高于板塊整體，成為拉動(dòng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵力量。

盈利能力方面，商業(yè)航道毛利率較前期提升5.2個(gè)百分點(diǎn)至66.1%，遠(yuǎn)高于公司整體37.1%，凸顯利潤(rùn)支柱地位。購(gòu)物中心業(yè)務(wù)高毛利表現(xiàn)，直接帶動(dòng)了商業(yè)航道整體盈利水平提升。

從運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，作為輕資產(chǎn)服務(wù)商，銷售額與出租率是衡量運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵。期內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)購(gòu)物中心零售額1220億元，同比增長(zhǎng)21.1%。

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出租率方面，期內(nèi)在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為97.1%，較2024年末提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)該指標(biāo)雖略有波動(dòng)，但始終保持在96%以上。

這一穩(wěn)定性得益于華潤(rùn)萬(wàn)象生活的品牌資源儲(chǔ)備，目前已合作品牌超16000個(gè)，在營(yíng)品牌超8000個(gè)，期內(nèi)新增引入品牌超1000個(gè)。

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業(yè)務(wù)發(fā)展也為業(yè)主端帶來(lái)了顯著收益。

2025上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)主端租金收入同比增長(zhǎng)17.2%至147億元，凈經(jīng)營(yíng)收入（NOI）同比增長(zhǎng)18.0%至100億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率（NOI Margin）提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至68.2%。

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觀點(diǎn)新媒體認(rèn)為，上述較好表現(xiàn)的核心在于，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的雙線業(yè)務(wù)形成了明確分工與協(xié)同效應(yīng)。

重奢項(xiàng)目可以抵御行業(yè)波動(dòng)，成為企業(yè)利潤(rùn)的“壓艙石”，非奢項(xiàng)目則承接大眾品質(zhì)消費(fèi)需求，充當(dāng)規(guī)模擴(kuò)張的“增長(zhǎng)極”，雙線并行推動(dòng)企業(yè)在分化市場(chǎng)中的持續(xù)發(fā)展。

綜上，雖然整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)還算穩(wěn)健，但在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇大背景下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的雙線業(yè)務(wù)仍會(huì)直面各自的挑戰(zhàn)。

其中，重奢商業(yè)主要承壓于行業(yè)分化。當(dāng)前，重奢品牌自身業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)并未停止，市場(chǎng)需求也更趨理性，直接對(duì)重奢項(xiàng)目的銷售形成沖擊，使得增長(zhǎng)面臨考驗(yàn)。

非奢商業(yè)則面臨日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局，目前普遍存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、輕資產(chǎn)外拓內(nèi)卷、單店業(yè)績(jī)提升難度增大等問(wèn)題。

重奢守城：防御性深耕

作為國(guó)內(nèi)重奢購(gòu)物中心數(shù)量最多的運(yùn)營(yíng)商，華潤(rùn)萬(wàn)象生活當(dāng)前已布局15座重奢項(xiàng)目，廣泛分布于深圳、沈陽(yáng)、杭州等一二線核心城市，深圳羅湖萬(wàn)象城、沈陽(yáng)萬(wàn)象城等標(biāo)桿項(xiàng)目更是奠定了其行業(yè)地位。

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不過(guò)，這些重奢項(xiàng)目在2025年面臨著消費(fèi)市場(chǎng)變化、品牌資源爭(zhēng)奪及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)等壓力，推動(dòng)華潤(rùn)萬(wàn)象生活轉(zhuǎn)向“防御性深耕”策略。

消費(fèi)市場(chǎng)方面，當(dāng)下高端消費(fèi)整體放緩，客群更趨理性。重奢單品的決策時(shí)間有所增加，特別是對(duì)非剛需的皮具、成衣等重奢品類，這些從奢侈品集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也能看出。

2025年Q3業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，開云集團(tuán)(Kering)集團(tuán)營(yíng)收34.15億歐元(約39.86億美元)，同比下降10%；路威酩軒集團(tuán)(LVMH)的有機(jī)收入增長(zhǎng)1%至182.8億歐元(約213億美元)，增長(zhǎng)勢(shì)頭較為微弱。

分客群來(lái)看，高凈值人群仍是奢侈品消費(fèi)的核心力量，貢獻(xiàn)了大部分銷售額，但消費(fèi)更加注重個(gè)性化和專屬服務(wù)；中產(chǎn)客群更關(guān)注保值性與實(shí)用性，二手流通性、品牌經(jīng)典款成為核心考量。

與此同時(shí)，品牌資源的爭(zhēng)奪也愈發(fā)激烈。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025上半年奢侈品牌新開門店同比下降38%，非一線城市新店也縮減約48%，Gucci、BV等紛紛從低線城市撤店，聚焦一線與強(qiáng)二線核心商圈。

實(shí)際上，過(guò)去幾年奢侈品牌曾在低線城市快速擴(kuò)張，這也導(dǎo)致部分門店效能低、客流不足，品牌稀缺感被削弱。當(dāng)下，通過(guò)關(guān)閉低效門店，集中資源打造一線及強(qiáng)二線城市的旗艦店，一定程度上能提升單店效益，強(qiáng)化品牌高端定位。

但這對(duì)運(yùn)營(yíng)重奢商場(chǎng)的企業(yè)而言，也意味著核心商圈內(nèi)的重奢商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，運(yùn)營(yíng)方需要通過(guò)更好的合作條件和運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)爭(zhēng)取品牌長(zhǎng)期入駐。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面，當(dāng)前國(guó)內(nèi)高端商業(yè)市場(chǎng)主要是內(nèi)資華潤(rùn)、華聯(lián)SKP與港資恒隆、太古等幾大運(yùn)營(yíng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。焦點(diǎn)則集中在沈陽(yáng)、武漢、杭州等核心城市，這些城市目前形成了"一城多奢"的貼身肉搏態(tài)勢(shì)。

觀點(diǎn)新媒體認(rèn)為，“一城多奢”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)使華潤(rùn)萬(wàn)象生活需不斷提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力以吸引客群。此外，對(duì)手也在不斷謀求競(jìng)爭(zhēng)力的提升，對(duì)華潤(rùn)造成不小的威脅。

如恒隆通過(guò)“V.3”戰(zhàn)略加碼核心項(xiàng)目，通過(guò)輕資產(chǎn)方式獲取存量項(xiàng)目發(fā)展重奢商場(chǎng)。這意味著，后續(xù)在同一競(jìng)爭(zhēng)城市，華潤(rùn)萬(wàn)象生活接場(chǎng)重奢存量項(xiàng)目的難度將會(huì)上升。

以杭州為例，恒隆租賃杭州百大集體物業(yè)實(shí)現(xiàn)面積擴(kuò)容40%，更大的面積意味著更多的品牌店鋪入駐，較大可能會(huì)擠壓杭州萬(wàn)象城的首店儲(chǔ)備，使其在LVMH、開云等的新店指標(biāo)分配上處于被動(dòng)。

針對(duì)上述挑戰(zhàn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活正調(diào)整重奢項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略，更加聚焦高凈值客群，發(fā)力珠寶腕表、頂奢定制等保值品類，弱化價(jià)格敏感型入門款依賴，截留本地高凈值客群。

一方面，通過(guò)優(yōu)化奢侈品門店布局、擴(kuò)大核心品牌營(yíng)業(yè)面積，引入MIU MIU等契合年輕高端客群的個(gè)性化品牌，順應(yīng)奢侈品消費(fèi)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)；另一方面，為核心品牌提供裝修補(bǔ)貼與租金優(yōu)惠，推進(jìn)“更少但更大”的旗艦店戰(zhàn)略。

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因此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活多年資源積累成為了抵御風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)突圍的關(guān)鍵。

據(jù)了解，華潤(rùn)萬(wàn)象生活重奢項(xiàng)目與LVMH、開云等奢侈品集團(tuán)深度綁定，強(qiáng)化彈性租金即銷售額扣點(diǎn)分成模式�，F(xiàn)有情況來(lái)看，憑借長(zhǎng)期綁定的信任基礎(chǔ)，仍能在核心品牌資源分配中占據(jù)主動(dòng)。

如深圳灣萬(wàn)象城與LV、CHANEL等品牌采用“低保底+高分成”模式，銷售達(dá)標(biāo)后商場(chǎng)與品牌共享增長(zhǎng)紅利。但品牌也需承諾一定的銷售目標(biāo)、租期與形象等，且首店或旗艦店需配合商場(chǎng)宣傳，參與聯(lián)合營(yíng)銷。

目前來(lái)看，上述舉措有效對(duì)沖了市場(chǎng)下行壓力，對(duì)提升客流韌性有顯著作用。如深圳灣萬(wàn)象城LV二店、CHANEL首店實(shí)現(xiàn)了重奢首店和旗艦店快速綁定，項(xiàng)目出租率維持在97%以上。

該項(xiàng)目也成功集齊六大頂奢Hermès、CHANEL、LV、Dior、Gucci、Prada，成為華潤(rùn)體系內(nèi)繼沈陽(yáng)萬(wàn)象城后第二座“六邊形”重奢萬(wàn)象城。

除優(yōu)化重奢業(yè)態(tài)外，加大非重奢業(yè)態(tài)的品牌組合調(diào)整也是重要舉措。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)非重奢業(yè)態(tài)的策略可以概括為——抓住服務(wù)體驗(yàn)類、生活方式類、運(yùn)動(dòng)戶外等細(xì)分賽道機(jī)會(huì)，以品牌組合多元化對(duì)沖奢侈品消費(fèi)下降帶來(lái)的業(yè)績(jī)沖擊。

戶外方面，天津萬(wàn)象城2025上半年引進(jìn)Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、mont bell等戶外/運(yùn)動(dòng)品牌，實(shí)現(xiàn)“重奢+生活方式”雙輪驅(qū)動(dòng)。

美妝方面，深圳灣萬(wàn)象城引入全國(guó)首家LAMER美容坊，提供專屬護(hù)理間與定制服務(wù)，帶動(dòng)周邊海藍(lán)之謎專柜及同樓層LaPrairie、Sisley等美妝品牌銷售，形成“零售+服務(wù)”閉環(huán)。

親子業(yè)態(tài)方面，沈陽(yáng)萬(wàn)象城奈爾寶親子樂(lè)園聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)兒童零售、高端母嬰、家庭餐飲，構(gòu)建“親子+零售+餐飲”生態(tài)，增強(qiáng)項(xiàng)目全客層競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際和重點(diǎn)品牌合作上，運(yùn)動(dòng)戶外在華潤(rùn)萬(wàn)象生活非奢重點(diǎn)品牌的新合作店鋪數(shù)最多，達(dá)到24個(gè)；其次是高化和快時(shí)尚品牌，分別為13個(gè)和10個(gè)。

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值得注意的是，調(diào)整背后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也面臨“定位平衡”的問(wèn)題，即非重奢業(yè)態(tài)占比過(guò)高，可能稀釋高端調(diào)性，影響重奢品牌入駐意愿。

對(duì)此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活非重奢品牌招商采取精細(xì)化策略，僅引入各品類頭部/首店/概念店。如服務(wù)體驗(yàn)類選LAMER美容坊、奈爾寶，運(yùn)動(dòng)戶外類選始祖鳥、Lululemon，拒絕大眾快時(shí)尚與低客單價(jià)業(yè)態(tài)，否決與自身調(diào)性沖突的品牌。

此外，對(duì)于重奢品牌和非重奢品牌，實(shí)行“精準(zhǔn)分區(qū)+客群分層”。在保持核心區(qū)域高端屬性的同時(shí)，通過(guò)主題樓層打造實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，維持重奢項(xiàng)目品牌勢(shì)能同時(shí)，盡可能拉高整體客流與坪效。

其中，重奢集中在1-2層核心中庭、臨街黃金位，設(shè)獨(dú)立入口或動(dòng)線，與非奢物理上進(jìn)行分隔，如深圳灣萬(wàn)象城LV、CHANEL集中于一層，運(yùn)動(dòng)戶外與親子業(yè)態(tài)在4-5層，較大限度拉開兩者之間的空間距離。

非重奢品牌則按主題集群思維進(jìn)行布局，設(shè)立服務(wù)體驗(yàn)區(qū)（美容/影院）、生活方式區(qū)（精品超市/文創(chuàng)）、運(yùn)動(dòng)戶外區(qū)（雙層旗艦店），不與重奢動(dòng)線交叉。

觀點(diǎn)新媒體認(rèn)為，華潤(rùn)萬(wàn)象生活當(dāng)前“防御性深耕”策略契合2025年重奢市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，通過(guò)聚焦核心客群、深化品牌綁定、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，一定程度上有效對(duì)沖了市場(chǎng)下行壓力。

長(zhǎng)期來(lái)看仍需應(yīng)對(duì)兩大核心課題：一是在商業(yè)運(yùn)營(yíng)商激烈競(jìng)爭(zhēng)中，如何持續(xù)獲取稀缺的重奢首店資源；二是如何在非重奢業(yè)態(tài)擴(kuò)張與重奢高端調(diào)性之間維持平衡。

這兩大課題將直接決定華潤(rùn)萬(wàn)象生活在國(guó)內(nèi)重奢商業(yè)領(lǐng)域的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

非奢進(jìn)�。哼M(jìn)攻性擴(kuò)張

與重奢的“守城”形成鮮明對(duì)比，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以非奢項(xiàng)目為主導(dǎo)的輕資產(chǎn)輸出上，展開了一場(chǎng)迅猛的“進(jìn)攻戰(zhàn)”，并成為規(guī)�；瘮U(kuò)張的核心武器。

新增外拓上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2025年上半年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目9個(gè)，主要聚焦一二線核心城市，鎖定人口流入、消費(fèi)升級(jí)潛力高的區(qū)域，避免低能級(jí)城市的商業(yè)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

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其中不乏TOD和存量改造項(xiàng)目——TOD項(xiàng)目合作方大多為地鐵軌道集團(tuán)，如南京地鐵、杭州地鐵等，契合城市軌交發(fā)展紅利，未來(lái)有望依托TOD“交通+社區(qū)+商業(yè)”的流量?jī)?yōu)勢(shì)，降低客流培育風(fēng)險(xiǎn)。

細(xì)看華潤(rùn)萬(wàn)象生活的輕資產(chǎn)落地，可以發(fā)現(xiàn)，構(gòu)建了分層、分域的產(chǎn)品線矩陣，以適配不同城市能級(jí)與區(qū)位的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張與差異化運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一。

其中，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線萬(wàn)象匯承擔(dān)規(guī)模擴(kuò)張重任，主攻三線城市核心商圈，以及一二線城市非核心區(qū)域，以“區(qū)域型家庭生活中心”為定位，快速搶占市場(chǎng)份額。

非標(biāo)創(chuàng)新產(chǎn)品則劍指細(xì)分賽道，例如義烏天地、北京更新場(chǎng)等，切入城市更新與文旅融合領(lǐng)域，通過(guò)非標(biāo)設(shè)計(jì)與主題營(yíng)造打造城市商業(yè)新地標(biāo)，形成與標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的互補(bǔ)格局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)輕資產(chǎn)模式加速在重點(diǎn)城市的發(fā)展，目前已累計(jì)管理125座購(gòu)物中心，其中在25座城市完成“一城多匯”或“多城多匯”布局。

更為關(guān)鍵的是，輕資產(chǎn)模式展現(xiàn)出盈利彈性。數(shù)據(jù)顯示，截至2025上半年，除關(guān)聯(lián)方外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管第三方項(xiàng)目數(shù)量占比為 24.8%，但貢獻(xiàn)的收入與稅前利潤(rùn)占比分別達(dá)到 30.7% 和 23.9%，顯著高于規(guī)模占比。

這一數(shù)據(jù)無(wú)疑印證了輕資產(chǎn)模式“輕投入、高回報(bào)”的特性，也成為華潤(rùn)萬(wàn)象生活持續(xù)加碼輕資產(chǎn)賽道的核心驅(qū)動(dòng)力。

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項(xiàng)目類型上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活輕資產(chǎn)拓展主要聚焦兩類項(xiàng)目：一是低效運(yùn)營(yíng)的成熟商業(yè)體，主要通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整、場(chǎng)景重構(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；二是新開發(fā)的非自有商業(yè)項(xiàng)目，主要通過(guò)輸出品牌與運(yùn)營(yíng)能力獲取管理收入。

觀點(diǎn)新媒體認(rèn)為，存量項(xiàng)目通過(guò)精準(zhǔn)調(diào)改實(shí)現(xiàn)低效資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化，較新建項(xiàng)目長(zhǎng)周期模式更具盈利彈性，成功關(guān)鍵在于“精準(zhǔn)定位+場(chǎng)景創(chuàng)新”的改造方法論。

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2025上半年進(jìn)行調(diào)改提升的存量項(xiàng)目中，上海C.P靜安作為非標(biāo)項(xiàng)目成效顯著，煥新后零售額同比增長(zhǎng)49.6%，租金同比增長(zhǎng)27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費(fèi)新引擎。

具體來(lái)看，該項(xiàng)目以“都市零壓力流量場(chǎng)”為定位，通過(guò)硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費(fèi)。調(diào)改聚焦LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國(guó)首店、18家上海首店及48家區(qū)域首店，打造裸眼3D大屏地標(biāo)與寵物友好露臺(tái)，精準(zhǔn)鎖定精英白領(lǐng)與Z世代客群。

與此同時(shí)，深圳PA MALL也有不錯(cuò)成效。對(duì)比接盤前，該項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)33.8%，租金同比增長(zhǎng)12.8%，填補(bǔ)福田CBD高端商業(yè)空白，成為精英客群品質(zhì)消費(fèi)目的地。

調(diào)改方向上，項(xiàng)目以“精英風(fēng)尚地標(biāo)”為定位，通過(guò)打通中庭穹頂優(yōu)化垂直動(dòng)線，新增12家運(yùn)動(dòng)品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等品牌，零售業(yè)態(tài)占比提升30%。

可以發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)存量項(xiàng)目采取的調(diào)改策略，一方面是基于城市能級(jí)與區(qū)位特點(diǎn)錨定客群，另一方面推動(dòng)業(yè)態(tài)體驗(yàn)化轉(zhuǎn)型，主動(dòng)弱化傳統(tǒng)零售占比，重點(diǎn)強(qiáng)化餐飲、體驗(yàn)及社交功能，進(jìn)而延長(zhǎng)客流停留時(shí)長(zhǎng)、提升消費(fèi)頻次。

同時(shí)，通過(guò)深度運(yùn)營(yíng)會(huì)員生態(tài)，結(jié)合本地需求拓展積分使用場(chǎng)景，借助主題活動(dòng)策劃與跨界資源聯(lián)動(dòng)，持續(xù)激活會(huì)員活躍度與品牌粘性。

但在輕資產(chǎn)擴(kuò)張快車道上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也同樣面臨著競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

無(wú)論存量改造還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，均需要大量同時(shí)具備招商資源、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)洞察能力的復(fù)合型人才，而這類人才目前已成為行業(yè)稀缺資源。

按行業(yè)平均水平測(cè)算，每個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目需配置8-12人的核心招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，若2026年計(jì)劃新增20個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，僅核心團(tuán)隊(duì)就需新增160-240人。

一旦人才儲(chǔ)備無(wú)法跟上項(xiàng)目擴(kuò)張速度，可能導(dǎo)致部分新項(xiàng)目招商周期延長(zhǎng)3-6個(gè)月，或運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力不足，影響項(xiàng)目口碑與盈利表現(xiàn)。

相較于自持項(xiàng)目，輕資產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)需承擔(dān)物業(yè)購(gòu)置成本，但前期仍需投入大量資源，如派駐管理團(tuán)隊(duì)、對(duì)接信息系統(tǒng)、開展市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位策劃等。

除了自身資源外，隨著在管項(xiàng)目的不斷增加，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與龍湖天街、大悅城、印象城等對(duì)手的交鋒頻次也持續(xù)增多。

綜上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以非奢為核心的輕資產(chǎn)進(jìn)攻性擴(kuò)張戰(zhàn)略成效顯著，通過(guò)分層產(chǎn)品線布局、精準(zhǔn)存量調(diào)改與高效運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)化，既實(shí)現(xiàn)了規(guī)�？焖贁U(kuò)容，也驗(yàn)證了模式盈利潛力，成為差異化發(fā)展的核心支撐。

如何在規(guī)模擴(kuò)張與品質(zhì)把控間找到平衡，將會(huì)是華潤(rùn)萬(wàn)象生活非奢賽道持續(xù)進(jìn)階的關(guān)鍵。