出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/李高

今年春節(jié)期間，筆者去了一趟山東日照。因時(shí)間特殊，大多數(shù)本地餐飲店都暫停營(yíng)業(yè)，為解決一日三餐，最好的選擇就是商場(chǎng)。

在打上車后，與師傅道了聲“新年快樂”，便聊起了日照的商場(chǎng)。

“日照最好的商場(chǎng)是萬象匯，很多年輕人都比較喜歡去。”司機(jī)師傅說道。

巧合的是，在辦理入住后搜索日照萬象匯后發(fā)現(xiàn)，離筆者住的酒店只有1公里。當(dāng)初選擇酒店時(shí)，筆者優(yōu)先考慮的就是生活交通便利、離市中心和火車站近，足見萬象匯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。

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近100%開業(yè)率，客流足

日照萬象匯的建筑面積約9.16萬方，商業(yè)部分由B2至L4共7層構(gòu)成。

其中B2層主要為停車場(chǎng)(C/D/E三區(qū))，僅兩家休閑娛樂品牌；B1層為B區(qū)停車場(chǎng)，商業(yè)由超市、餐飲、女裝、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)構(gòu)成；LG層為男女裝、兒童零售、餐飲、休閑娛樂、文創(chuàng)及C區(qū)停車場(chǎng)；L1至L4為純商業(yè)空間，快時(shí)尚、服飾、餐飲、兒童、數(shù)碼、黃金珠寶、影院等各種業(yè)態(tài)齊備。

具體到各樓層，實(shí)探后發(fā)現(xiàn)：

B1層有主力店利群超市，比格比薩、瑞幸咖啡、池奈、熊貓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)自助小火鍋、米村拌飯等小餐飲品牌，以及WOW COLOUR、華為、榮耀、三星、木九十、名創(chuàng)優(yōu)品等生活配套品牌；

LG層的主力業(yè)態(tài)為服飾及餐飲，服飾品牌包括有蕉下、西町村屋、JNBY、MM麥檬、海瀾之家、Less、伊芙麗等，餐飲品牌則有奈雪的茶、巴黎貝甜、麥當(dāng)勞、蘭桂源，此外還有西西弗書店、超級(jí)飛俠、孩子王等親子/生活配套品牌；

L1層由服飾、餐飲、生活方式、黃金珠寶等業(yè)態(tài)組成，包括優(yōu)衣庫、H&M、波司登、Adidas、NIKE Rise 600、MLB、星巴克、喜茶、石頭先生的烤爐、鮑師傅、理想汽車、泡泡瑪特等；

L2層引入了肯德基、麥記牛奶公司、超級(jí)安踏、FILA、李寧、太平鳥男裝、中國(guó)李寧、速寫、BOLON等品牌；

L3層以餐飲和兒童業(yè)態(tài)為主，餐飲品牌包括綠茶餐廳、蘭湘子、大漁鐵板燒、DQ、和府撈面、安又胖、船歌魚水餃等；

L4層以大型餐飲門店為主，布局了西塔老太太、豐禾會(huì)海鮮自助餐廳、北丐先生、南山灼灼、友間茶肆5家餐飲品牌。

除了盒子內(nèi)部空間，華潤(rùn)萬象生活還充分利用了戶外下沉廣場(chǎng)空間，在LG層和L1層的外廣場(chǎng)規(guī)劃了幾家“獨(dú)棟”，分別為海底撈、必勝客、霸王茶姬、顛牛、巔峰電競(jìng)等品牌。

整個(gè)萬象匯購物中心引入了約208家品牌，且僅一個(gè)空鋪圍擋，開業(yè)率接近100%，華潤(rùn)甚至把主動(dòng)線上的一些黃金點(diǎn)位都出租給了品牌。

客流也十分可觀。筆者分別于正月初二的晚上7點(diǎn)左右、正月初三的下午4點(diǎn)左右探訪了萬象匯，兩次現(xiàn)場(chǎng)客流均處于高位，尤其是餐飲門店，普遍排起了長(zhǎng)隊(duì)。

▲下午4點(diǎn)半已經(jīng)需要等位的豐禾會(huì)海鮮自助

▲晚上6點(diǎn)船歌魚水餃、蘭湘子排起了長(zhǎng)隊(duì)

▲鮑師傅和石頭先生的烤爐兩家烘焙店

▲晚上6點(diǎn)半B2停車場(chǎng)等電梯的顧客

▲大中庭實(shí)拍視角

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四大核心支撐頭部地位

近100%的開業(yè)率及理想的客流量彰顯了日照萬象匯良好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，這份亮眼的成績(jī)，源于多方面的核心支撐。

其一，位置理想。日照萬象匯位于東港區(qū)煙臺(tái)路與淄博路交匯處，屬于新市區(qū)核心商圈，與市政府相鄰，周圍聚集了政務(wù)中心、金融區(qū)、5A寫字樓集群，離日照的萬平口景區(qū)、燈塔廣場(chǎng)約2~3公里，距離大學(xué)城也僅15分鐘車程，具備了“城市CBD+交通樞紐+居住+旅游”等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

其二，項(xiàng)目體量適中、動(dòng)線清晰，經(jīng)過近10年的市場(chǎng)沉淀后，整體氛圍成熟且活力十足。現(xiàn)場(chǎng)看到，日照萬象匯采用T型主動(dòng)線設(shè)計(jì)，幾乎無客流死角，游逛便捷且通透。

其三，品牌的獨(dú)特性。日照萬象匯手握大量日照城市首進(jìn)、獨(dú)家品牌，成為引流的最大利器。如CGV影城、優(yōu)衣庫、H&M、星際傳奇、玩具反斗城、西西弗書店、泡泡瑪特、豐禾會(huì)海鮮自助、綠茶餐廳、鮑師傅糕點(diǎn)、巴黎貝甜、Tims天好咖啡、樹夏、太犇牛手作茶鋪、蕉下、WOW COLOUR、海馬體照相館等首店，且為城市獨(dú)家店，而海底撈、喜茶等也是跟著萬象匯進(jìn)入日照市場(chǎng)。

同時(shí)，日照萬象匯的“一站式生活”業(yè)態(tài)配置，能滿足多數(shù)人的全部需求。如黃金珠寶區(qū)，集合了老鳳祥、老廟黃金、周大福、周生生、六福珠寶、周六福、周大生、潮宏基、中國(guó)黃金、金至尊、Darry Ring等相對(duì)完整的黃金珠寶矩陣。

星巴克、Tims咖啡、瑞幸咖啡、矢量咖啡、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、太犇牛手作茶鋪、樹夏、阿水大杯茶、茶百道、麥記牛奶公司、LINLEE、古茗、滬上阿姨等組成了“王牌水吧”。

其四，與萬達(dá)廣場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，重構(gòu)城市商業(yè)格局。

日照處山東東南部沿海，因“日出初光先照”而得名，是一座宜居宜游的濱海城市。作為新興港口城市與水上運(yùn)動(dòng)之都，日照生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、消費(fèi)活力穩(wěn)步提升，形成了臨港工業(yè)+海洋經(jīng)濟(jì)+文旅服務(wù)業(yè)的多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。商業(yè)市場(chǎng)除了本土的日百集團(tuán)及山東利群集團(tuán)、銀座集團(tuán)外，也吸引了蘇寧置業(yè)、星河商業(yè)、珠海萬達(dá)商管及華潤(rùn)萬象生活等全國(guó)性商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐。

▲萬象匯與萬達(dá)廣場(chǎng)列“大眾點(diǎn)評(píng)日照購物熱門榜”前二

日照的傳統(tǒng)商業(yè)中心沿著正陽路與海曲中路，1公里內(nèi)分散著星河iCO購物廣場(chǎng)、日照百貨大樓、日照蘇寧廣場(chǎng)三個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)，3公里范圍內(nèi)還有利群購物廣場(chǎng)(海曲中路店)。

而隨著城市的不斷發(fā)展，日照的商業(yè)重心逐步東移，東港區(qū)新市區(qū)板塊成為全新的現(xiàn)代商業(yè)核心。尤以煙臺(tái)路、淄博路、山東路圍合區(qū)域?yàn)楹诵?市政府、金融機(jī)構(gòu)、高端住宅聚集)，日照萬象匯、東港萬達(dá)廣場(chǎng)、銀座茂均坐落于此。

相比傳統(tǒng)商業(yè)中心，萬象匯與萬達(dá)廣場(chǎng)的“雙萬組合”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，二者各有所長(zhǎng)、客流互導(dǎo)，共同撐起了日照新商業(yè)核心。

“萬象匯有很多日照其他商場(chǎng)都沒有的品牌，是獨(dú)一份的選擇，而且商場(chǎng)整體的質(zhì)感更高級(jí)�！本频暌还ぷ魅藛T告訴聯(lián)商網(wǎng)，“萬達(dá)廣場(chǎng)的餐飲選擇更多，尤其是小吃類，適合點(diǎn)外賣，而且離大學(xué)城更近。”

反觀“老市中心”，日照百貨大樓硬件設(shè)施已跟不上現(xiàn)代購物中心的需求，蘇寧廣場(chǎng)更是出現(xiàn)大量空鋪，難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)力。

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日照商業(yè)未來的破局方向

不過在實(shí)探過程中，筆者也發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目存在的局限性。

首先，品牌層級(jí)存在明顯天花板。項(xiàng)目最具優(yōu)勢(shì)的首店集中在大眾連鎖餐飲、潮流零售及生活配套方面，高端美妝、輕奢以及在一二線城市流行的牛NEW壽喜燒、壽司郎等網(wǎng)紅餐飲仍處于空白狀態(tài)，無法滿足本地一些高凈值人群的需求，導(dǎo)致消費(fèi)力外溢周邊青島等城市。

其次，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)至今已近10年，存在硬件老化問題。現(xiàn)場(chǎng)看到，商場(chǎng)的公區(qū)休息位并不多，高峰期直梯排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，且商場(chǎng)內(nèi)部整體燈光不夠透亮，餐飲樓層遇到排隊(duì)時(shí)過道就比較擁擠。

同時(shí)，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中最大化可租賃面積，通過壓縮非必要公共空間提升租金收益。這一模式雖能直接增厚營(yíng)收，卻也一定程度上降低了場(chǎng)景體驗(yàn)感。這也是當(dāng)下下沉市場(chǎng)商業(yè)的普遍現(xiàn)象，核心經(jīng)營(yíng)邏輯簡(jiǎn)單粗暴，不像一二線城市的商業(yè)普遍重視場(chǎng)景營(yíng)造、空間美學(xué)、公共體驗(yàn)。

這些局限性因城市的消費(fèi)能級(jí)和項(xiàng)目的先天規(guī)劃條件影響，并不會(huì)動(dòng)搖目前萬象匯在日照商業(yè)市場(chǎng)的地位，但仍是項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)中需要優(yōu)化提升的方向。同時(shí)，也是日照未來的一些新興商業(yè)項(xiàng)目可以錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的突破口。

希望日照商業(yè)的未來能越來越好！