出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/李高

2025年12月23日，位于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)的上海虹橋前灣印象城MEGA(下文簡稱為“前灣印象城MEGA”)正式開業(yè)，這是印力集團(tuán)繼南翔、松江后在上海打造的第三座印象城MEGA產(chǎn)品。

作為上海2025年的“壓軸級(jí)商業(yè)”，前灣印象城MEGA憑借巨型體量、潮流的“超級(jí)場景”以及大而全的品牌，賺足了話題和熱度。

今年1月底，聯(lián)商網(wǎng)實(shí)地探訪了前灣印象城MEGA，希望圍繞現(xiàn)場實(shí)探、優(yōu)劣勢分析及未來展望三大核心維度，全面呈現(xiàn)其真實(shí)面貌。

01

現(xiàn)場場景吸睛、品牌層級(jí)有“割裂”

前灣印象城MEGA位于上海閔行區(qū)聯(lián)友路與雅樂路交匯處，商業(yè)體量26萬㎡，由地下兩層與地上六層組成，其中B2是停車場，B1為停車場與商業(yè)，地上6層均為商業(yè)，共配置了超2000個(gè)停車位。

1、沉浸式場景豐富、戶外空間體驗(yàn)性強(qiáng)

巨大的體量優(yōu)勢，讓前灣印象城MEGA有充足的空間去“講故事”。

據(jù)悉，項(xiàng)目規(guī)劃了2萬㎡的戶外自然區(qū)域，用于空間場景的打造�，F(xiàn)場看到，下沉庭院式廣場、多層退臺(tái)設(shè)計(jì)、生態(tài)連廊、開放式街區(qū)等空間應(yīng)有盡有，整體以“山的回聲，水的變奏”為空間敘事主題，營造出“峽谷式”的獨(dú)特質(zhì)感。

主要有以下幾個(gè)特色空間場景：

1)項(xiàng)目東側(cè)是街區(qū)“漫空間”，配置了MUJI雙層獨(dú)棟，以及西西弗書店、迪卡儂等主力店。旁邊的公區(qū)除了美陳裝置外，還配置了大量的游樂設(shè)施，如滑滑梯、秋千等親子互動(dòng)體驗(yàn)設(shè)施，彰顯了其家庭型購物中心的功能。

2)街區(qū)與購物中心以環(huán)形下沉式廣場相連接，項(xiàng)目方將其定義為“樂游灣”�，F(xiàn)場可以看到，目前下沉式廣場的美陳是冰雪城堡，與當(dāng)下的冬季“雙節(jié)營銷”契合；而巨大的拱門穹頂下，大面積的階梯設(shè)計(jì)不僅能有效連接地下與地上空間，也極大提升了游逛性。同時(shí)，環(huán)形廊道也將二樓幾個(gè)不同的block有效連接，配合綠植、花卉、藤架等裝飾，打造出了舒適的氛圍感。

3)室內(nèi)中庭的“凝光之谷”可以說是項(xiàng)目最吸睛的場景，橫跨六樓的縱向空間設(shè)計(jì)，極具視覺沖擊力，成為社交平臺(tái)熱門打卡點(diǎn)�，F(xiàn)場看到，印力將前灣的波浪紋曲線運(yùn)用到了極致，有大阪難波公園的既視感；配合層層疊疊的墻壁、通透的中庭采光穹頂、大量的綠植裝置、平臺(tái)劇場、天橋、弧形階梯，仿佛置身于室內(nèi)凝光峽谷。

同時(shí)，項(xiàng)目將“凝光之谷”一測的鋪位基本留給了餐飲，且采用了可視化的玻璃設(shè)計(jì)，有效增強(qiáng)了顧客的松弛感體驗(yàn)。

整個(gè)場景的打造，與項(xiàng)目Chill Out的“灣系生活”理念較為契合。

2、強(qiáng)餐飲，大而全的家庭型購物中心

“項(xiàng)目招商率超98%、開業(yè)率超95%，同步亮相300余個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌，形成了覆蓋多元餐飲、都市潮流、運(yùn)動(dòng)娛樂、品質(zhì)生活、親子成長及寵物友好的全維度業(yè)態(tài)矩陣。其中，首店、旗艦店及定制概念店占比達(dá)70%，首店效應(yīng)顯著�！边@是前灣印象城MEGA開業(yè)時(shí)，關(guān)于業(yè)態(tài)品牌的宣傳語。

作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)周邊家庭的購物中心，前灣印象城MEGA的業(yè)態(tài)齊全，能有效覆蓋日常所需。如MUJI和優(yōu)衣庫均為雙層大店，寰映影城閔行首店，閔行最大的華為智能生活館，日系休閑Global Work大陸首店，Bocca By Ribone全國首店等。

餐飲和親子，是項(xiàng)目的重點(diǎn)業(yè)態(tài)。基本每層都有餐飲，包括牛NEW壽喜燒、濱壽司、山緩緩、Peet's Coffee、東盛自助、泰柯茶園等網(wǎng)紅餐飲。探店時(shí)間為工作日中午，牛NEW壽喜燒、山緩緩這些品牌均有排隊(duì)現(xiàn)象。單炸雞漢堡類，除肯德基、麥當(dāng)勞連鎖快餐品牌外，還有Shack Shake、Popeyes炸雞等年輕流量品牌。

開業(yè)率方面，前灣印象城MEGA誠意滿滿。聯(lián)商網(wǎng)實(shí)探后發(fā)現(xiàn)，負(fù)一樓、五樓和六樓均滿鋪開業(yè)，其余樓層約有13個(gè)空鋪，其中確定入駐正在圍擋的有Shack Shake(1樓)、FASCINO BAKERY(1樓)、阮千金越南料理(1樓街區(qū))、麥當(dāng)勞(2樓)、CLMX(2樓)、Re-BLUE女裝(3樓)、耐克兒童(4樓)。

不過，可以看到目前前灣印象城MEGA的品牌優(yōu)勢集中在餐飲和親子兒童領(lǐng)域，但零售整體偏弱，存在業(yè)態(tài)失衡的問題。

3、寵物友好、母嬰室齊全

服務(wù)細(xì)節(jié)方面，前灣印象城MEGA強(qiáng)化了商業(yè)空間的人寵友好服務(wù)，不僅打造了寵物友好空間“爪爪幫”，還配置了人寵友好洗手間、人寵共乘電梯、寵物推車、寵物飲水點(diǎn)、牽繩處、便溺點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施。

同時(shí)，商場提供了兒童推車、充電寶等租賃設(shè)備；利用公區(qū)的墻面和立柱設(shè)置了品牌導(dǎo)視，這在南翔印象城MEGA也有體現(xiàn)，是印力常用的手法。

此外，因單層面積較大，每層基本設(shè)置了至少3處洗手間，且每層均配置了母嬰室。

02

潛力與短板并存，核心競爭力待強(qiáng)化

毋庸置疑的是，前灣印象城MEGA的亮相是成功的。今年元旦期間，項(xiàng)目的日均客流超14萬人次，成功登頂大眾點(diǎn)評(píng)上海商場熱門榜榜首。

深入分析可見，前灣印象城MEGA具備了較大的優(yōu)勢與潛力。除了前文提及的體量大、場景豐富、業(yè)態(tài)齊全外，區(qū)域的唯一性和國際化客群聚集也是其突出優(yōu)勢。

作為虹橋前灣片區(qū)首個(gè)大型商業(yè)綜合體，項(xiàng)目精準(zhǔn)填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商業(yè)配套的空白，周邊3公里內(nèi)無同量級(jí)競爭對(duì)手，覆蓋虹橋國際中央商務(wù)區(qū)前灣片區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口、國際社區(qū)居民及周邊城鎮(zhèn)客群，客源穩(wěn)定性強(qiáng)。

同時(shí)，項(xiàng)目一路之隔匯聚了新加坡國際學(xué)校閔行校區(qū)、韓國外籍子女學(xué)校、臺(tái)商子女學(xué)校、上海永慈康復(fù)醫(yī)院以及高端國際社區(qū)，外籍家庭及高收入家庭客群集中，形成了獨(dú)特的客群標(biāo)簽。

當(dāng)然，項(xiàng)目也存在一定的可提升空間。

其一，目前公共交通的可達(dá)性不足。目前前往前灣印象城MEGA最好的方式是自駕，因地鐵尚未直達(dá)，如需公共交通前往，只能先乘2號(hào)線到國家會(huì)展中心站，然后轉(zhuǎn)乘公交車或者打車。不過，待在建的13號(hào)線季樂路站開通后，這一問題將徹底解決。

其二，動(dòng)線相對(duì)復(fù)雜，游逛體驗(yàn)欠佳。整個(gè)項(xiàng)目的租賃空間以大中庭一分為二，兩大區(qū)域又分別設(shè)置了不同的區(qū)塊，部分區(qū)域狹窄，存在“走回頭路”的問題。不過，運(yùn)營方通過設(shè)置大量的扶梯來緩解這一問題，現(xiàn)場看到除了自動(dòng)扶梯外，還有步梯。

其三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。如上文所述，前灣印象城MEGA的業(yè)態(tài)齊全，但存在“重餐飲、輕零售”的問題。比如戶外運(yùn)動(dòng)品牌僅有駱駝戶外等常規(guī)品牌，缺乏Lululemon、薩洛蒙這些比較受歡迎的高能級(jí)品牌；高端化妝品缺失，美妝集合店僅屈臣氏、THE COLORIST調(diào)色師；男女裝服飾零售品牌也比較常規(guī)，缺少設(shè)計(jì)師品牌、潮牌；商超目前商場配備了一個(gè)島花園生鮮超市，考慮到項(xiàng)目旁邊就是Costco開市客，后期或可增加一個(gè)社區(qū)超市，如奧樂齊、盒馬超盒算NB。

餐飲、娛樂等強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)雖然能吸引客流，但不利于提升客單價(jià)及復(fù)購率。不過，在當(dāng)下的大環(huán)境下，前灣印象城MEGA有這樣的開業(yè)率和招商率已經(jīng)實(shí)屬難得。后期經(jīng)營穩(wěn)定后必然會(huì)進(jìn)行業(yè)態(tài)更新升級(jí)，參考南翔印象城MEGA，持續(xù)提檔升級(jí)。

03

區(qū)域內(nèi)唯一大型商業(yè)體，未來可期

前灣印象城MEGA所處的虹橋前灣片區(qū)，是虹橋國際開放樞紐的核心承載區(qū)，正加速集聚高能級(jí)產(chǎn)業(yè)、高端人口，未來3-5年將形成更成熟的居住、產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為商業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

這對(duì)區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)大型商業(yè)體的前灣印象城MEGA來說，是極大的利好和機(jī)遇。后續(xù)經(jīng)營中，項(xiàng)目通過持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、升級(jí)動(dòng)線體驗(yàn)、優(yōu)化停車服務(wù)、持續(xù)深耕場景創(chuàng)新等管理后，必然會(huì)有更廣闊的未來。

同時(shí)，前灣印象城MEGA可進(jìn)一步聯(lián)動(dòng)周邊資源，實(shí)現(xiàn)與區(qū)域發(fā)展的同頻共振，真正打造“灣系生活圈”。諸如深化與周邊Costco開市客、商務(wù)寫字樓、國際學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際社區(qū)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，推出跨界聯(lián)名活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)益互通，擴(kuò)大客群覆蓋。又如融入虹橋國際中央商務(wù)區(qū)的國際消費(fèi)集聚區(qū)建設(shè)，承接進(jìn)博會(huì)等國家戰(zhàn)略帶來的客流紅利，打造國際化消費(fèi)窗口等。

▲一路之隔的Costco開市客

整體來看，上海虹橋前灣印象城MEGA具備超大體量、區(qū)域唯一、國際化客群集聚、業(yè)態(tài)齊全等核心優(yōu)勢，開業(yè)后已快速成為西上海商業(yè)新焦點(diǎn)，但也面臨著不少挑戰(zhàn)。

隨著虹橋前灣片區(qū)的持續(xù)發(fā)展、自身短板的逐步補(bǔ)齊，項(xiàng)目有望依托區(qū)域紅利與差異化定位，打破上海商業(yè)同質(zhì)化競爭格局，成為前灣及西上海地區(qū)重要的商業(yè)名片。

不過，新開商業(yè)項(xiàng)目能否成功，最終取決于其長期、穩(wěn)定的運(yùn)營能力。?般情況下，商業(yè)項(xiàng)?都會(huì)經(jīng)歷?個(gè)“養(yǎng)商期”，可能需要3-5年時(shí)間，根據(jù)運(yùn)營實(shí)際情況做調(diào)整。