出品/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云、陳振業(yè)

近日，旭輝商業(yè)宣布中標(biāo)南通南山湖金沙灘項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)，將與圓宏集團(tuán)達(dá)成合作，首次進(jìn)入南通市場(chǎng)。

資料顯示，南山湖金沙灘是南通南山湖公園內(nèi)的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)，由12棟簡(jiǎn)歐風(fēng)格獨(dú)棟建筑組成，臨湖而建，坐擁約5000畝生態(tài)濕地景觀資源。雙方將攜手以“改造不閉店”的方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行空間與內(nèi)容的雙重?zé)ㄐ隆?/p>

此次南通項(xiàng)目的落地，成為旭輝在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期中，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的又一重要?jiǎng)幼鳌Ｆ浔澈�，既折射出房企在�?cái)務(wù)紓困與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型雙重訴求下的發(fā)展邏輯，也呈現(xiàn)了旭輝商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展路徑。

紓困下的商業(yè)破局

作為面臨顯著經(jīng)營(yíng)壓力的企業(yè)代表，旭輝目前已基本完成境內(nèi)外債務(wù)重組，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到顯著優(yōu)化，但經(jīng)營(yíng)端仍面臨較大壓力，房地產(chǎn)銷售下滑、項(xiàng)目盈利承壓的局面尚未根本扭轉(zhuǎn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.81億元，同比下降39.22%。其中，物業(yè)銷售收入為81.20億元，同比大幅下滑49.9%，仍是營(yíng)收下滑的主要拖累；物管及其他服務(wù)收入33.75億元，同比小幅增長(zhǎng)5.2%，投資物業(yè)租金收入7.86億元，同比微降0.3%，服務(wù)類收入的逆勢(shì)增長(zhǎng)成為經(jīng)營(yíng)端的重要支撐。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，期內(nèi)旭輝總資產(chǎn)2413.20億元，總負(fù)債1969.14億元，債務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步收縮，未償還債務(wù)較上年同期減少約44億元。

償債能力上，截至2025年6月末，公司流動(dòng)比率為0.95、速動(dòng)比率為0.51，短期償債能力仍偏弱，后續(xù)仍需依托債務(wù)重組深化及銷售回款改善來(lái)緩解壓力。

值得關(guān)注的是，旭輝已于2025年底完成境內(nèi)外債務(wù)重組，合計(jì)削債430億元，其中境內(nèi)債重組削債超50億元、境外債重組削債約380億元；有息負(fù)債總額預(yù)計(jì)從2025年中期的842億元壓降至500億元左右，債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從“短期高息”向“長(zhǎng)期低息”轉(zhuǎn)型。

債務(wù)重組的完成，為旭輝贏得了轉(zhuǎn)型窗口期，但經(jīng)營(yíng)端的壓力仍需通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)緩解。在此背景下，商業(yè)板塊憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流、較低的資本占用優(yōu)勢(shì)，成為旭輝培育新“造血”能力的核心方向。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展上，旭輝商業(yè)官微數(shù)據(jù)顯示，2025年旭輝商業(yè)全年成功簽約7個(gè)委托管理項(xiàng)目、6個(gè)管理咨詢項(xiàng)目。

資料來(lái)源：企業(yè)官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

就現(xiàn)有布局來(lái)看，旭輝商業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出“深耕核心、輻射周邊”的特點(diǎn)，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等核心城市群，同時(shí)逐步向南通等強(qiáng)三線城市下沉。這種區(qū)域布局策略，能依托核心城市群的消費(fèi)潛力保障項(xiàng)目收益，還能通過下沉市場(chǎng)擴(kuò)大布局規(guī)模。

合作模式上，旭輝商業(yè)目前形成了“委托管理為主、咨詢服務(wù)為輔”的多元合作體系。其中，全權(quán)委托管理是其輕資產(chǎn)輸出的主要形式，合作方將項(xiàng)目規(guī)劃定位、招商運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷推廣等全流程業(yè)務(wù)委托給旭輝商業(yè)，旭輝通過收取管理費(fèi)、業(yè)績(jī)分成獲得收益，上海金鼎TOD綜合體便是這一模式下的典型案例。

管理咨詢模式則主要針對(duì)需要專業(yè)指導(dǎo)但無(wú)需全權(quán)委托的項(xiàng)目，提供市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、招商策略等專項(xiàng)服務(wù)。對(duì)旭輝而言，該模式是積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)全權(quán)委托合作奠定基礎(chǔ)的重要渠道。

品牌輸出模式則針對(duì)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)但缺乏品牌背書的合作方，通過品牌授權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)輸出等方式，幫助項(xiàng)目快速建立市場(chǎng)認(rèn)知，主要適用于存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

從合作方特征來(lái)看，旭輝商業(yè)偏好與資金實(shí)力雄厚、商業(yè)信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)合作，尤其側(cè)重與地方國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)攜手。

此次南通項(xiàng)目的合作方圓宏集團(tuán)就為地方國(guó)企，而此前合作的金橋集團(tuán)、安德利集團(tuán)、廣晟發(fā)展等企業(yè)也涵蓋了國(guó)企、民企等多種類型。

從旭輝角度來(lái)看，這種多元化的合作方選擇，一方面能保障項(xiàng)目資金穩(wěn)定，降低合作風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能借助合作方的本地資源，快速打開區(qū)域市場(chǎng)，提升項(xiàng)目的落地效率與運(yùn)營(yíng)成功率。

輕資產(chǎn)成效與考驗(yàn)

經(jīng)過一段時(shí)間的布局與實(shí)踐，旭輝商業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品創(chuàng)新與合作模式上已取得初步成效。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底其輕資產(chǎn)已覆蓋12城14座項(xiàng)目。

資料來(lái)源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在項(xiàng)目類型上，旭輝商業(yè)輕資產(chǎn)布局呈現(xiàn)出“多元業(yè)態(tài)全覆蓋”的特點(diǎn)，不再局限于傳統(tǒng)購(gòu)物中心，而是涵蓋了城市更新、年輕力街區(qū)、TOD綜合體、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

這種多元業(yè)態(tài)布局，雖有助于旭輝商業(yè)規(guī)避單一業(yè)態(tài)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但更考驗(yàn)其全周期運(yùn)營(yíng)能力。需要旭輝商業(yè)精準(zhǔn)適配不同區(qū)域、不同客群的消費(fèi)需求。

產(chǎn)品線適配性上，“旭輝里”主打社區(qū)生活中心，“旭輝廣場(chǎng)”是區(qū)域購(gòu)物中心。通過這兩類輕資產(chǎn)輸出，可快速將自有IP在全國(guó)“復(fù)制粘貼”，搶占市場(chǎng)份額。

值得一提的是，為適配多元項(xiàng)目的需求、突破標(biāo)準(zhǔn)化局限，2025年3月旭輝商業(yè)還發(fā)布了全新“年輕力C+產(chǎn)品線”，與廣晟發(fā)展聯(lián)手打造廣州晟潮C-Wave，作為首秀項(xiàng)目，邁出了從標(biāo)準(zhǔn)化輸出到個(gè)性化價(jià)值創(chuàng)造的轉(zhuǎn)型步伐。

此外，旭輝商業(yè)還開始打造自己的原創(chuàng)IP活動(dòng)矩陣，包括“嗨GO節(jié)”、“來(lái)旭輝商業(yè)過夏天”、“超級(jí)寵粉節(jié)”和“ZAO趣節(jié)”等四大IP，意將短期流量沉淀為長(zhǎng)期品牌資產(chǎn)。

上述舉措之下，2025年旭輝商業(yè)全體系客流量達(dá)2億人次，營(yíng)業(yè)額同比提升18%，會(huì)員總量突破350萬(wàn)，引入全國(guó)及區(qū)域首店超過200家，打造2200場(chǎng)各類特色活動(dòng)，形成了相對(duì)完善的運(yùn)營(yíng)體系。

具體項(xiàng)目來(lái)看，2025年成都溫江旭輝Cmall實(shí)現(xiàn)客流同比增長(zhǎng)17%，銷售額同比增長(zhǎng)23%；上海長(zhǎng)壽·旭輝里定位煥新為“食間歡聚場(chǎng)”，客流同比增長(zhǎng)42%、銷售額提升19%，均取得不錯(cuò)的表現(xiàn)。

不過盡管業(yè)務(wù)初具成效，但旭輝商業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路仍面臨諸多挑戰(zhàn)，其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力與戰(zhàn)略定力備受考驗(yàn)。

從行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍在持續(xù)，存量商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，頭部房企與專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商紛紛布局輕資產(chǎn)領(lǐng)域，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的矛盾日益突出。

在此背景下，旭輝商業(yè)面臨著“搶項(xiàng)目、拼運(yùn)營(yíng)”的雙重壓力，若項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，可能面臨被合作方解約的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)份額流失。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面，旭輝商業(yè)的核心布局區(qū)域是長(zhǎng)三角，這里也是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖、大悅城等頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的必爭(zhēng)之地。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，其目前在上海、杭州、南京、蘇州、合肥等城市實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，運(yùn)營(yíng)有上海萬(wàn)象城、杭州萬(wàn)象城、南京萬(wàn)象天地等標(biāo)桿項(xiàng)目，憑借成熟的運(yùn)營(yíng)能力與品牌影響力，成為眾多國(guó)企、民企合作的首選，給旭輝商業(yè)的區(qū)域拓展帶來(lái)了不小壓力。

從企業(yè)自身來(lái)看，雖然輕資產(chǎn)模式無(wú)需大量資金投入，但對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、品牌影響力與資源整合能力的要求極高，旭輝商業(yè)仍需持續(xù)提升團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)體系，解決不同城市、不同類型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難題。

其次，目前旭輝商業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目仍處于布局初期，多數(shù)項(xiàng)目尚未進(jìn)入穩(wěn)定盈利階段，短期內(nèi)難以對(duì)企業(yè)整體業(yè)績(jī)形成顯著支撐。如何通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速盈利，提升輕資產(chǎn)板塊的營(yíng)收貢獻(xiàn)，仍是亟待解決的問題。