出品/新商業(yè)之家

在剛剛過去的2025年，盡管受招商環(huán)境趨緊影響，上海商業(yè)市場(chǎng)仍在存量煥新與結(jié)構(gòu)性補(bǔ)充下持續(xù)發(fā)展。以年末壓軸亮相的上海虹橋前灣印象城MEGA為代表，再次印證了超區(qū)域級(jí)商業(yè)體的強(qiáng)大引擎作用。

邁入2026年，上海商業(yè)市場(chǎng)將迎來一輪更密集、更多元化的開業(yè)潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年計(jì)劃竣工、新開的商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)至少超過30個(gè)。在這些項(xiàng)目中，新商業(yè)之家梳理出15個(gè)最值得關(guān)注的項(xiàng)目，不只參考體量，重要的還有其代表性、創(chuàng)新性與行業(yè)信號(hào)價(jià)值。

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層級(jí)定位清晰

多元形態(tài)并存

高端商業(yè)是最讓人關(guān)注的。今年預(yù)計(jì)有前灘太古里綜合發(fā)展項(xiàng)目、恒隆廣場(chǎng)三期、K11 ELYSEA、徐家匯中心ITC Maison等項(xiàng)目陸續(xù)竣工或開業(yè)，是近幾年高端項(xiàng)目井噴的一年。當(dāng)然，與市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)，這類高端項(xiàng)目往往采取分階段、漸進(jìn)式的開業(yè)策略，值得重點(diǎn)關(guān)注。

區(qū)域級(jí)大體量項(xiàng)目今年也有PRISMA新嘉中心、森蘭印象城、TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)、泗涇招商花園城等。這些項(xiàng)目憑借其規(guī)模與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將在所在區(qū)域的商業(yè)格局中扮演關(guān)鍵角色，進(jìn)一步提升區(qū)域商業(yè)能級(jí)與消費(fèi)吸引力。

配套型商業(yè)有御橋九六廣場(chǎng)、漕河涇M+、上海華潤(rùn)中心等，分別聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和核心區(qū)的辦公樓，為辦公人群及周邊居民提供便捷、高品質(zhì)的商業(yè)服務(wù)，提升區(qū)域工作與生活的整體配套水平。

還有極具特色的張園東區(qū)、龍鳳·PRSCO，將進(jìn)一步凸顯城市商業(yè)的多樣性。這類項(xiàng)目往往注重歷史肌理與現(xiàn)代商業(yè)的有機(jī)融合，為城市高端消費(fèi)與文化體驗(yàn)注入獨(dú)特活力。

前灘太古里綜合發(fā)展項(xiàng)目

零售面積翻倍增長(zhǎng)

前灘太古里綜合發(fā)展項(xiàng)目地處前灘核心區(qū)域，坐擁8/11/19號(hào)線三條軌交線路。前灘太古里迎來擴(kuò)容升級(jí)，擴(kuò)建項(xiàng)目總占地面積為6.38萬平方米，規(guī)劃的地上地下總建筑面積約38.1萬平方米；其中零售部分的面積增至26.7萬平方米，新增約14.7萬平方米奢侈品及生活方式零售空間，較現(xiàn)有零售面積實(shí)現(xiàn)逾翻倍增長(zhǎng)。

項(xiàng)目延續(xù)了太古里系列“開放街區(qū)”的設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，以「Wellness Lifestyle Hub」的健康理念，引入超50%上海及全國(guó)首店，中庭設(shè)置360°全息投影藝術(shù)裝置。

上海恒隆廣場(chǎng) 三期

南京西路重奢旗艦再擴(kuò)容

上海恒隆廣場(chǎng)三期擴(kuò)建項(xiàng)目已于2025年6月封頂，當(dāng)中的低層獨(dú)立建筑將為整個(gè)綜合體新增約3,080平方米的地面樓面面積，位于恒隆廣場(chǎng)西北側(cè)，使可租賃零售面積增加13%。

地上三層主要用于商業(yè)餐飲功能，地下一層將與現(xiàn)有商場(chǎng)相連，預(yù)計(jì)于2026年年中竣工，并于同年下半年正式開幕。

場(chǎng)地東北側(cè)及南陽(yáng)路沿街界面將向公眾提供3850平方米的24小時(shí)開放公共空間，計(jì)劃打造為集文化、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)等元素為一體的自然景觀休閑場(chǎng)地。

徐家匯中心ITC Maison

中心城區(qū)最大商業(yè)綜合體之一

ITC Maison作為新鴻基“再建一個(gè)徐家匯”的旗艦商業(yè)體，以“高端時(shí)尚+全客層體驗(yàn)”為定位，是上海中心城區(qū)最大商業(yè)綜合體之一。

項(xiàng)目位于徐家匯商圈核心，地鐵1/9/11號(hào)線徐家匯站上蓋，通過空中連廊、地下通道串聯(lián)四大地塊；項(xiàng)目商業(yè)體量27.9萬㎡（含安達(dá)仕酒店），成為新鴻基地產(chǎn)歷來最大的單體購(gòu)物中心。一層鋪位設(shè)全玻璃幕墻旗艦店，規(guī)劃“藝術(shù)中庭”與“都市綠洲” 雙主題空間，引入隈研吾設(shè)計(jì)的懸浮劇場(chǎng)；將聚集高端品牌與潮流首店，重塑上海高端商業(yè)格局。

項(xiàng)目將分階段分區(qū)逐漸亮相，目前1.4萬方的ITC美食坊于2025年末率先迎客。

K11 ELYSEA

文化商業(yè)共生體

K11 ELYSEA項(xiàng)目地處魔都核心商圈淮海中路，緊鄰地鐵1號(hào)線和14號(hào)線黃陂南路站，靠近2.5萬㎡淮海公園，與中國(guó)內(nèi)地首家K11隔街對(duì)望。K11 ELYSEA寫字樓部分計(jì)劃2026年開放。

項(xiàng)目總建筑面積約13萬㎡，其中商業(yè)面積約5.2萬㎡（包含地下），項(xiàng)目延續(xù)了K11品牌“藝術(shù)、人文、自然”三大核心理念，將與上海K11形成“雙子星”聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，地塊內(nèi)歷史建筑與現(xiàn)代大樓完美融合，未來將成為藝術(shù)、潮流與自然共生的全新地標(biāo)，引領(lǐng)百年淮海路的文化復(fù)興。

TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)

閔行航母級(jí)綜合體

上海「TODTOWN Mall天薈廣場(chǎng)」是上海閔行區(qū)莘莊核心地段的大型TOD旗艦項(xiàng)目——TODTOWN天薈的商場(chǎng)部分，商業(yè)面積約14萬平方米。TODTOWN天薈是由新鴻基地產(chǎn)、上海城開和閔行城投聯(lián)合打造的航母級(jí)城市樞紐綜合體，總建筑面積達(dá)71萬平方米。

項(xiàng)目以「TOD GATHER ，TOGETHER」的全新概念為主題，依托交通樞紐的匯聚性，連接來自不同方向的客群，將TOD的聚合、重塑理念不斷發(fā)展創(chuàng)新、迸發(fā)無限活力，與眾多品牌、合作伙伴一同創(chuàng)造豐富多元的商業(yè)、休閑、生活體驗(yàn)，成為上海西南璀璨商業(yè)地標(biāo)。

天薈廣場(chǎng)創(chuàng)新融合空間SOCIATER作為廣場(chǎng)南區(qū)首發(fā)亮相部分于1月22日啟幕，同步引入多家高品質(zhì)餐飲首店。

泗涇花園招商城

松江首個(gè)大型TOD購(gòu)物中心

泗涇招商花園城作為招商蛇口在上海西南布局的重要項(xiàng)目之一，也是松江首個(gè)大型TOD購(gòu)物中心，項(xiàng)目總建面近20萬方，地下2層、地上6層，涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑全業(yè)態(tài)。采用“MALL+街區(qū)”雙核布局，圍繞“水岸聚落”和“風(fēng)尚秀場(chǎng)”主題，打造多個(gè)戶外場(chǎng)景。

目前項(xiàng)目已確認(rèn)引進(jìn)品牌涵蓋盒馬鮮生、星軼影城（松江首個(gè)StarX巨幕廳）等主力店。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2026年第四季度開業(yè)。

漕河涇M+

人工智能科創(chuàng)社區(qū)新地標(biāo)

漕河涇M+坐落于北楊人工智能創(chuàng)新小鎮(zhèn)的A地塊，地處于老滬閔路和華發(fā)路交匯處，為15號(hào)線朱梅路地鐵站上蓋項(xiàng)目，毗鄰市域機(jī)場(chǎng)線及在建軌交19號(hào)線、23號(hào)線。商業(yè)面積約5萬㎡，商業(yè)樓層涵蓋地下一層到地上三層。項(xiàng)目以“科學(xué)家社區(qū)Hyperlink”的定位，為徐匯南構(gòu)筑一個(gè)智慧、樂享、活力、共創(chuàng)的社區(qū)空間。

截至2025年12月，項(xiàng)目招商進(jìn)度已突破90%，已簽約品牌包括高端商務(wù)宴請(qǐng)“錦府嘉宴”、社交娛樂品牌“魅KTV”、潮汕牛肉火鍋“分水關(guān)”、精致運(yùn)動(dòng)空間“羋戀普拉提”、上海首店健身品牌“EAZZY Fit”，以及麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、Popeyes、霸王茶姬、馬廠老火鍋、侎嘜食廠、胡子大廚等知名餐飲品牌。

由于地下一層與朱梅路站連接通道及相關(guān)配套工程較為復(fù)雜，為確保項(xiàng)目整體品質(zhì)及未來運(yùn)營(yíng)便捷性，預(yù)估開業(yè)時(shí)間為2026年二季度。

御橋九六廣場(chǎng)

張江科學(xué)城·數(shù)智天地的商業(yè)配套

御橋九六廣場(chǎng)是繼陸家嘴和川沙九六廣場(chǎng)之后，陸家嘴商業(yè)打造的第三座九六廣場(chǎng)，商業(yè)面積6.3萬方，地處地鐵11號(hào)線康恒路站上蓋的TOD節(jié)點(diǎn)，是張江科學(xué)城·數(shù)智天地的商業(yè)配套。目前，御橋九六廣場(chǎng)部分商戶已在2025年底進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，整體將于2026年開業(yè)。

項(xiàng)目聚焦周邊社區(qū)的真實(shí)需求，以“慢”姿態(tài)切入市場(chǎng)，優(yōu)先引入與民生緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)服務(wù)周邊居民和白領(lǐng)的日常剛需，致力于將商業(yè)空間打造成為一個(gè)有溫度、有活力的社區(qū)會(huì)客廳。

PRISMA新嘉中心

浦東最大商業(yè) 全域生活旗艦

PRISMA新嘉中心預(yù)計(jì)2026年上半年開業(yè)。項(xiàng)目位于浦東新區(qū)張楊北路，依托6、12號(hào)線雙軌交上蓋（未來21、22號(hào)線接入），形成TOD立體交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目總規(guī)模約43萬㎡，包括4.7萬㎡高品質(zhì)住宅、2.5萬㎡戶超甲級(jí)辦公樓，以及36萬㎡的商業(yè)部分，建成后將成為全上海第二大、浦東最大的購(gòu)物中心。

項(xiàng)目共將引進(jìn)近500個(gè)品牌，涵蓋高端精品零售、美妝香氛、潮流戶外運(yùn)動(dòng)、環(huán)球珍饈等多元業(yè)態(tài)。在近期新增官宣的45家品牌中，首店及全新店型占比78%，特色主題門店超50%，更有近10家品牌旗艦店高能集結(jié)，解鎖巨無霸商業(yè)綜合體下的全維生活場(chǎng)景，為“全域生活”提供了一個(gè)可觸可感的商業(yè)注解。

從基礎(chǔ)購(gòu)物到多元體驗(yàn)，致力于打造一個(gè)充滿活力的未來超級(jí)樞紐，從個(gè)體消費(fèi)到社區(qū)共生，將“全域”的核心理念點(diǎn)亮為每一天的鮮活體驗(yàn)，成為引領(lǐng)潮流、溫暖日常、匯聚人氣的城市生活新中心，為浦東融合發(fā)展注入全新商業(yè)動(dòng)能，更是啟幕一段屬于上海的全域生活新旅程。

森蘭印象城

全國(guó)首座“森系”印象城

上海森蘭印象城計(jì)劃于2026年開業(yè)。該項(xiàng)目位處張楊北路東靖路交匯位置，與軌道交通6號(hào)線、21號(hào)線（在建）站點(diǎn)無縫對(duì)接，項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃有公交樞紐。

項(xiàng)目總體量達(dá)約18萬平方米，以森蘭區(qū)域的“森系”生態(tài)優(yōu)勢(shì)為靈感，將整個(gè)建筑外切為山、內(nèi)退成谷、層層攀升，形成陽(yáng)光照耀大地、能量逐級(jí)升騰為主題的「森蘭山谷」。項(xiàng)目將依托森蘭豐富的水系湖泊、公園集群、植被景觀等資源，打造全國(guó)首座“森系”印象城。

上海森蘭印象城采用“購(gòu)物中心+體育中心+社區(qū)中心”的創(chuàng)新“三中心”融合形態(tài)。除商業(yè)功能之外，還有社區(qū)服務(wù)中心、市民體育中心、室外體育公園，以探索創(chuàng)新社區(qū)生活藝術(shù)與培育社群黏性，打造廣闊的社交場(chǎng)域。

仲盛世界商城（改造煥新）

打造全齡無界生活場(chǎng)景

仲盛世界商城地處莘莊鎮(zhèn)中心城區(qū)，于2025年6月7日宣布全面改造。改造后的仲盛將定位為“都市綠洲，立體公園”，建筑面積近30萬平方米，有望成為上海西南片區(qū)消費(fèi)新引擎。

項(xiàng)目將通過地下商業(yè)軸線、地面健康綠色軸線、橫向開放空間軸線三大軸線形成“地上地下一體化、內(nèi)外空間無邊界”的立體商業(yè)格局，為區(qū)域居民提供集休閑、運(yùn)動(dòng)、社交、消費(fèi)于一體的多功能生活場(chǎng)景。在原有全客層的基礎(chǔ)上，通過二次元、夜生活、空中花園等業(yè)態(tài)和內(nèi)容的升級(jí)，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群。

上海華潤(rùn)中心

超甲級(jí)寫字樓地標(biāo)

上海華潤(rùn)中心坐落于南京西路的繁華商圈，與擁有140多年歷史的張園石庫(kù)門建筑群相鄰。項(xiàng)目以186米高的38層超高層塔樓為主體，總建筑面積約13萬方，含兩棟復(fù)建的歷史保護(hù)建筑（曹宅和覺廬）。

B2至3樓的商場(chǎng)，面積約2萬方，項(xiàng)目北部引入城市步行廣場(chǎng)，與張園里弄的東側(cè)相連。石門一路作為華潤(rùn)集團(tuán)的發(fā)展起點(diǎn)，時(shí)隔百年華潤(rùn)集團(tuán)重回舊地，將匯集各方優(yōu)質(zhì)資源，打造新的超甲級(jí)寫字樓地標(biāo)。

張園 東區(qū)

時(shí)尚與傳統(tǒng)的脈動(dòng)

張園東區(qū)由太古地產(chǎn)與靜安置業(yè)集團(tuán)合資成立的靜安張園項(xiàng)目管理公司為主體負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目建筑面積約為地面4.2萬方，地下8萬方，地下商業(yè)將連通2/12/13號(hào)線南京西路站。連同在營(yíng)的西區(qū)，張園總商業(yè)面積將逼近10萬方。

地上將建有頂級(jí)的辦公、商場(chǎng)、酒店、文化演藝中心和潮流中心，設(shè)獨(dú)棟旗艦店、米其林餐廳，保護(hù)性更新開發(fā)，打造成現(xiàn)代化、高品質(zhì)的時(shí)尚街區(qū)。

新六百YOUNG

新都市家庭精致生活體驗(yàn)商業(yè)

新六百YOUNG項(xiàng)目整體建筑面積約3.2萬平方米，將通過空中連廊與地鐵通道打通港匯恒隆、美羅城等多個(gè)商業(yè)核心節(jié)點(diǎn)，形成“交通+消費(fèi)+社交”三位一體生活閉環(huán)。

項(xiàng)目定位為打造新都市家庭精致生活體驗(yàn)商業(yè)，構(gòu)建以親子為錨點(diǎn)的家庭關(guān)系互動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)景。低層為潮流打卡街區(qū)，中層設(shè)“半日生活單元”聚焦家庭陪伴與休閑，高層為“慢生活層”規(guī)劃療愈、餐飲等復(fù)合功能區(qū)，滿足全家庭多元需求。

龍鳳·PRSCO

傳統(tǒng)里弄的可持續(xù)新生

龍鳳·PRSCO位于瑞金一路以東，向明中學(xué)以南，淮海中路706弄以西，淮海中路以北，是地鐵13號(hào)線淮海中路站的上蓋商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約5萬平方米，由淮海集團(tuán)與永業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)。

項(xiàng)目將針對(duì)追求“高品質(zhì)精致生活”體驗(yàn)的目標(biāo)客群，選定概念店、首創(chuàng)店、體驗(yàn)店等前沿潮流多元業(yè)態(tài)組合，通過引入數(shù)個(gè)先鋒輕奢、高品質(zhì)國(guó)際首店類目標(biāo)品牌店，形成有代表性的概念店矩陣，打造滿足消費(fèi)者社交生活多元要求的場(chǎng)景，建設(shè)成為年輕、潮流、文藝、時(shí)尚的商業(yè)項(xiàng)目。