出品/新商業(yè)之家

2024-2025年，上海市場涌現出大量極具特點的新項目。當然，在消費市場承壓的背景下，如何保持開業(yè)熱度，對商業(yè)經營提出了更大挑戰(zhàn)。

2026年初，新商業(yè)之家復盤了其中4個具有代表性的新商業(yè)，包括長寧巨無霸項目上海薈聚、華潤萬象生活操盤的世博天地、借勢文化藝術出圈的花木時光里，以及二次元業(yè)態(tài)開局的鑫耀光環(huán)Live，發(fā)現其現狀各有不同。

01

上海薈聚

業(yè)態(tài)分化，冷熱明顯

回看2024年上海商場的開業(yè)名錄，上海薈聚作為英格卡集團全球單體投資金額最大項目，輕松在人氣值上與同期開業(yè)的項目間拉開了差距。過去一年，也由于英格卡自身出現了較大的波動與調整，導致市場上對項目的考察無法完全剝離其企業(yè)視角。

僅從商業(yè)運營的角度去分析，結合此前多次對項目的實探來看，項目的餐飲板塊一直是表現比較穩(wěn)健的部分。布局上，場內近150家餐飲也是比較清晰地集中在了地下與高層兩處區(qū)域。

LG2層的地下餐飲，主要由地鐵通道進場處兩排餐飲和城市集市組成，也是商場客流最大的一層。高翻臺的“大眾快餐+平價簡餐”高效承接了地鐵通勤客流與周邊辦公人群，進一步豐富了這一餐飲格局。

L3層以及L4層室內部分由多菜系正餐組成，山石榴·貴州菜、三出山火鍋、巴奴毛肚火鍋、一緒壽喜燒放題、左庭右院鮮牛肉火鍋等品質連鎖滿足家庭及社交用餐需求，拉升客單與體驗深度。

L4層室外則依托特色“北歐小鎮(zhèn)”塑造了主題化餐飲社交場景，但室外的特點亦會受到天氣的影響，從而影響客流情況。但室內餐飲整體向好某種程度也緩解了這部分區(qū)域的運行壓力，更多承擔了服務定位與豐富場景的軟性功能。

相對而言，其他零售業(yè)態(tài)在客流引導與轉化上仍有提升空間。LG1層作為零售主力樓層，匯聚了Anta guanjun、KAILAS、Columbia、迪卡儂、chuu、boneless、crocs等品牌組合覆蓋運動、潮流、戶外等主流品類，零售結構穩(wěn)定。

體驗業(yè)態(tài)方面則呈現明顯分化，L3與L5層的親子娛樂設施持續(xù)吸引家庭客群，形成穩(wěn)定的高峰客流；然而面向年輕客群的社交型、沉浸式娛樂項目仍相對薄弱，未能充分激活該群體在工作日及夜間的消費活力。

為此，上海薈聚通過進行品牌調整與新店引入，進一步優(yōu)化業(yè)態(tài)組合與客流結構。餐飲方面，新增涌三鮮、阿元來了、山野妞、老碗會、古早萬丹、茉莉奶白、blueglass酸奶等，豐富多層級選擇。

零售層面，陸續(xù)迎來“SHOKAY”、“YAKMA央珂瑪”等品牌入駐，增強零售樓層品牌力。其余還有“影石Insta360”、“天真藍”等嘗試吸引年輕客群與親子家庭的客群。

值得關注的是，近期宜家在全球及中國市場進行門店調整。隨著上海寶山宜家閉店，上海僅剩三家宜家。如果宜家確實考慮整合資源，將關閉門店的部分功能或專屬產品線集中到優(yōu)質門店，上海薈聚的宜家無疑是理想選擇之一。

02

花木時光里

借勢區(qū)位，穩(wěn)定輸出

2024年9月底開業(yè)的花木時光里，至今已經營近一年半。建筑面積約4.7萬平方米，是保利與浦開聯(lián)手打造的、小而美的非標準商業(yè)。

新商業(yè)之家看來，花木時光里是上海市場最擅于借勢的商業(yè)。其最大優(yōu)勢便是其區(qū)位，這里是上海文化與公共設施最為集中的區(qū)域之一。不但坐落了區(qū)政府、出入境管理局等行政單位外，還聚集了公園、圖書館、博物館和藝術場所。

這一年半來，上海博物館東館的重磅大展從未斷檔，日均數萬的觀展客流成為了時光里最穩(wěn)定的基本盤。得益于項目與博物館的物理直連，每逢寒暑假及國定假日，商場幾乎被拖著行李箱的外地游客和家庭客群填滿。

而在商場內部，南志閣同樣是一個真正具備號召力的流量發(fā)動機。從開業(yè)初期的空山基“機械姬”大展，到讓·朱利安“朱朱之城”，南志閣和花木時光里通過外廣場的巨型公共藝術裝置，成功制造了數次出圈的社交媒體事件。

品牌方面，招商的差異化是非常顯著的特性。事實上，在開業(yè)時就能發(fā)現，花木時光里的品牌大多是差異化的新品牌或者新店型。包括句象書店上海首店、TRACTION復合運動中心上海首店等。

2025年至今開業(yè)的新店基本集中在餐飲業(yè)態(tài)，這也是商場的核心業(yè)態(tài)。包括sushi land日料、二二得二手作點心、墨可洋食、裸蛋糕、LAVAZZA、識空·茶集、細川日本料理、Mika西班牙餐廳等。

這種“重餐飲、輕零售”的局面，既是主動選擇，也是被動妥協(xié)。優(yōu)點在于，餐飲覆蓋了周邊花木地區(qū)的行政辦公客群、聯(lián)洋高凈值家庭和上博東館游客的需求，非常穩(wěn)定。

但短板同樣顯而易見。作為一個4.7萬方的商業(yè)體，開業(yè)一年多，商場一層仍有少量空鋪和臨時鋪。而零售業(yè)態(tài)的相對匱乏，也影響了商場的可逛性。

不過，零售業(yè)態(tài)雖然數量較少，但有著較強的在地特征。例如Wecycle、SNOW PEAK和去年新開的愛嬰室，分別是針對世紀公園騎行和花木聯(lián)洋地區(qū)家庭。

而在2026年，隨著閉館改造已久的上海科技館預計在今年重新開放。屆時，科技館帶來的龐大親子客流與研學團隊，可以預見花木時光里的客流會進一步提升。當然，同時對其運營能力也是一次大考。

03

世博天地

基盤穩(wěn)健，適度峰值

作為世博核心區(qū)最后一塊拼圖，世博天地于2024年開業(yè)。而結合項目的區(qū)域特質，世博天地目前已經初步達到了“穩(wěn)定基底+適度峰值”的平衡狀態(tài)。

與近幾年商業(yè)項目普遍先用活動快閃引流的軟著陸策略有所不同，世博天地開業(yè)時，就同步亮相有10余家上海首店、30余家浦東首店，幾乎滿鋪的高完成度也吸引了超6萬人次的開業(yè)客流。

當然，商業(yè)快速兌現更多是華潤標準化復制能力的剪影。而對于世博天地所在區(qū)位客群更強的潮汐性，及世博源10.8萬方的體量壓制在前。項目的突圍則將更依賴于華潤的精細運營。

逐級來看，世博天地與世博源兩者雖然都面向片區(qū)居民、商務人群及周邊中華藝術宮、梅賽德斯奔馳文化中心等場館帶來的文旅游客。但前者“城市社交治愈場”的定位，及“街區(qū)+mall”的開放式構造，實則已經從項目最初的大框架上，與世博源形成了年輕潮流與輕量社交的差異化優(yōu)勢。

而面對復合的客群結構，項目在開業(yè)時就戰(zhàn)略性抬高了餐飲業(yè)態(tài)這一需求，使其來到了約53%的高占比。引入了Grande A’moo、山緩緩等網紅餐飲的浦東首店；海市焗、江邊城外、青年星廚等品質餐飲，以及原創(chuàng)IP“吞吞食集”。

開業(yè)一年以來，在上新的近13家餐飲中，這種“新銳流量+大眾熟牌”組合拳的打法被進一步貫徹。其中包括，ninisunday、黃油與漁、毒蛇面館、麥記牛奶公司、許爺家·小館、畢真烤肉店、Mika米恪西班牙餐廳、櫻蕐居酒屋、鮨魚渥板前料理等網紅與正餐品牌，通過適配場景與分布樓層的輕重組合，實現了全客群覆蓋。

其余業(yè)態(tài)上，一方面有世博天地出于自身體量，作出弱主力店與體驗業(yè)態(tài)的處理，一方面也由于項目初期的零售矩陣就已經形成了以“戶外潮流、數碼科技、潮玩雜貨”的穩(wěn)定架構，具有對性別、年齡、適用場景等消費邊界的強包容性。所以在過去一年的營運中，上述業(yè)態(tài)并未出現顛覆性調整，而是聚焦熱門賽道完善生態(tài)。

具體來看，新進的大疆體驗店與影石insta形成頭部協(xié)同，強化“戶外+科技”的場景關聯(lián)。寵物賽道則新增奧斯卡萌寵、爪爪喵星球兩家綜合性體驗館，與全齡家庭屬性有一定契合。

相較于業(yè)態(tài)的輕量化補位，更大的進步與亮點在于其快速響應梅賽德斯奔馳文化中心、世博展覽館的區(qū)位優(yōu)勢，圍繞票根經濟所建立的、貫穿全年的聯(lián)動體系。

餐飲端聯(lián)動周邊場館藝文展演推出的專屬套餐，以及票根消費優(yōu)惠與免費停車等服務，在有效承接散場客流就餐需求的同時，可以很好提升項目對遠端客群的吸引力。以上交會為例，根據浦東發(fā)布數據顯示，期間場內聯(lián)動商戶營業(yè)額較平日增幅超40%。

進一步延伸，通過充分利用走紅臺階，立面大屏、戶外街區(qū)及室內中庭等空間，世博天地在應援痛樓上的附加屬性也在逐步孵化成型。據不完全統(tǒng)計，通過合作QQ音樂、粉絲后援會等官方與民間團體，世博天地在過去一年共計打造近20場應援活動。打卡性客群作為主力之外的補充，也成為了世博天地做深“社交化年輕化”定位的關鍵抓手。

04

鑫耀光環(huán)·Live

文娛淡化，家庭補位

去年7月，由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投聯(lián)合打造的鑫耀·光環(huán) Live二期正式開業(yè)，與2023年率先開放的一期街區(qū)合并為光環(huán)完整體。

考慮到漕河涇深刻的產業(yè)印記，不論是項目自身的文娛定位，還是漕河涇區(qū)域的“元界”規(guī)劃，多方對于鑫耀光環(huán)的最初設想，都是通過打造兼具潮流休閑、文體社交的新型商業(yè)空間，從產商融合的維度來同時處理消費外溢與板塊升值這兩大核心命題。

回望過去一年，項目的運營軌跡出現了某種程度的偏離。當然，這更多是非商業(yè)的原因。東區(qū)由國際建筑大師隈研吾設計的劇場和西區(qū)喬高萬體匯在實際推進中出現了阻礙。

對官方發(fā)布的活動信息作粗略統(tǒng)計，截至1月，東區(qū)劇場僅舉辦了十余場音樂演出，與開業(yè)時設下“每年舉辦超 200 場文化活動”的目標還是存在不小落差。同樣，喬高萬體匯方面如專業(yè)羽毛球場、籃球場及戶外網球場等大型運動場地，大部分也還處于籌開狀態(tài)。

南區(qū)“Beat”定調潮流生活中心，通過立體連廊、下沉廣場等物理空間與北區(qū)接通，二者也不僅集中了鑫耀光環(huán)二期絕大部分的消費內容，也作為外部快閃活動的主要舉辦地。

過去一年，鑫耀光環(huán)先后落地了farmerbob 華東首展、米哈游《星穹鐵道》巨型裝置、線條小狗全國首展等IP快閃，以及與米哈游達成的常態(tài)化聯(lián)動。但在對應的業(yè)態(tài)上，泡泡瑪特、toptoy 等潮玩品牌均處于圍擋狀態(tài)，次元零售則主要集中于南區(qū)潮玩星球，繁花谷等四五家谷店，二次元消費氛圍稍顯薄弱。

相較之下，餐飲業(yè)態(tài)的運營狀態(tài)在一期之后被進一步加固，成為了最貼合區(qū)域客群消費需求的核心業(yè)態(tài)。現場來看，沿街側chill’s奇利斯小酒館、五里關火鍋、麥記牛奶等門店在品類與客單上互有錯位。場內蘭桂江南、南里山房、梅果等正餐品牌，在夜間和周末也能輸出穩(wěn)定的客流。

另外，雖然運動場館未能完全如時開放，但諸如唱吧麥頌KTV、大王寵物百貨以及新開業(yè)的寰時影城、TRYDOIN拼豆手工坊等大眾休閑與服務體驗，還是構建出生活消費鏈，加之MUJI、鹿島會員店等生活方式主力店、及教培類、兒童娛樂類業(yè)態(tài)的整體比重不斷抬高，在過去一年對項目的多次探訪中，都能明顯感覺到周邊家庭客群正在代替規(guī)劃時的年輕客群，成為重要補充。

結語

四個項目，四種路徑。上海薈聚憑借大體量與品牌力構筑基本盤，花木時光里將區(qū)位與文化資源轉化為穩(wěn)定客流，世博天地以網紅餐飲+活動聯(lián)動建立差異化優(yōu)勢，鑫耀光環(huán)·Live則鞏固餐飲與家庭消費。它們的共同點是，都在開業(yè)之后持續(xù)調整，適應真實客流，才有可能在市場中持續(xù)向好。