出品/Mall星人

撰文/Mall星人&RCH

“生不逢時”——如今，不少剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或步入關(guān)鍵崗位的年輕人，常發(fā)出這樣的感慨。

如果早入行十年，是否真的更容易脫穎而出？而展望五年后的2030年，商業(yè)賽道會變得更加“內(nèi)卷”嗎？這片土壤，還能容納多少關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的想象與抱負(fù)？

2017年，我們與RCH Retail China團(tuán)隊(duì)首次攜手，聯(lián)合制作「上海商業(yè)分布圖」。后又于2021年、2023年與2025年持續(xù)攜手，合計推出四版地圖（聚焦3萬㎡以上商業(yè)項(xiàng)目），也由此見證并記錄了上海商圈層層迭新的真實(shí)軌跡。

2017年至2025年，7年，當(dāng)我們重新展開這四份不同時期的“商業(yè)地圖”，幾處悄然發(fā)生的變化，正透出值得玩味的信號。

01

從“野蠻生長”到“精耕細(xì)作”

一場無聲的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)開始了

7年間，上海商業(yè)的規(guī)模曲線，悄然勾勒出市場轉(zhuǎn)向的軌跡。項(xiàng)目總量在2017年至2023年間，從515個攀升至695個（峰值），又在2025年回落至653個——這并非簡單的數(shù)字起伏，而是結(jié)構(gòu)性調(diào)整已悄然展開的信號。

2017年至2021年，從3萬-8萬㎡的中型體量，到8萬-16萬㎡的區(qū)域型商業(yè)，乃至16萬㎡以上的巨無霸項(xiàng)目（含已開業(yè)、在建和規(guī)劃項(xiàng)目），數(shù)量全線攀升。那是一個屬于“加法”的時代，擴(kuò)張是共同的關(guān)鍵詞。

盡管目前仍有約69個項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，但“跑馬圈地”的周期已逐漸遠(yuǎn)去。市場正進(jìn)入以運(yùn)營能力、內(nèi)容差異與體驗(yàn)深度為核心競爭力的階段。

未來兩年再盤點(diǎn)時，或許我們會看到：有些規(guī)劃轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)，也有些身影靜默退場，被收購或轉(zhuǎn)型其他用途。

這不是衰退，而是進(jìn)化。上海商業(yè)，正從追求規(guī)模的“野蠻生長”，步入一場需要更細(xì)膩手藝、更長遠(yuǎn)視野的“精耕細(xì)作”。

02

2021：市場的“頂峰時刻”

也是之后變化的轉(zhuǎn)折伏筆

回望2021年，上海商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了一次罕見的“情緒高點(diǎn)”。從我們持續(xù)跟蹤的數(shù)據(jù)看，當(dāng)年統(tǒng)計范圍內(nèi)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到661個，其中處于“在建/籌備”狀態(tài)的項(xiàng)目有233個（其中多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)已建成開業(yè)，但部分項(xiàng)目則處于待收購或爛尾狀態(tài)），另有105個處于前期規(guī)劃階段。二者合計338個，占比超過總量的一半。

這一現(xiàn)象，可被視為市場在特定階段集體樂觀情緒的集中投射。彼時的決策邏輯，仍深植于疫情前的增長慣性、對消費(fèi)升級的持續(xù)預(yù)期，以及相對寬松的資本環(huán)境之中。大量項(xiàng)目同期上馬，背后是開發(fā)端對上海消費(fèi)市場前景的強(qiáng)烈信心。

然而，高光之下，轉(zhuǎn)折已悄然埋下伏筆。隨后幾年，市場環(huán)境經(jīng)歷多重變化：疫情反復(fù)擾動節(jié)奏、消費(fèi)心態(tài)趨向理性、經(jīng)濟(jì)增長步入新常態(tài)……

這些因素交織作用，使許多規(guī)劃中的項(xiàng)目面臨重新評估。直接的表現(xiàn)，是2023至2025年間，在建與規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)顯著回調(diào)。

2021年因此成為一個意味深長的坐標(biāo)：這一年，既承載了一個時代的擴(kuò)張激情，也預(yù)示了下一階段市場從“預(yù)期驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)實(shí)校驗(yàn)”的必然歷程。

03

商業(yè)體量“兩極演進(jìn)”

上海正在走向“啞鈴型”未來

從最新一版商業(yè)地圖中，我們可以清晰地捕捉到上海商業(yè)體量演進(jìn)的明確趨勢——市場正逐步形成“兩端強(qiáng)化、中間平緩”的“啞鈴型”結(jié)構(gòu)，這幾乎已成為行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略共識。

3萬-8萬㎡的商業(yè)項(xiàng)目作為市場基本盤，數(shù)量從2017年的356個穩(wěn)步增長至2025年的461個，增幅顯著。

若再計入海量未納入統(tǒng)計的3萬㎡以下小微型項(xiàng)目，則社區(qū)型與區(qū)域型商業(yè)已成為支撐市場運(yùn)行的絕對主力。它們?nèi)缤鞘械摹懊?xì)血管”，以高頻、便捷、貼近日常的消費(fèi)模式，持續(xù)激活在地活力。

從增速看，16萬㎡以上的巨型/超大型項(xiàng)目增長最為迅猛——從23個增至36個，增長率高達(dá)56.5%。值得一提的是，松江印象城、前灘太古里、上海百聯(lián)奧特萊斯等多個大型項(xiàng)目，正通過二期擴(kuò)建，升級為超級巨無霸，以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。

尤其在2025年的儲備項(xiàng)目中，此類大體量占比顯著提升，顯示出市場依然將“規(guī)模”視為對抗競爭、塑造影響力的重要依托。它們往往通過藝術(shù)、文化、自然等強(qiáng)主題標(biāo)簽，打造跨區(qū)域吸引力的體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/p>

相比之下，8-16萬㎡的“中間體量”項(xiàng)目增長相對緩和，尤其是介于6-9萬㎡之間的中間體。這類項(xiàng)目在定位上易陷于“不上不下”的困境：

既難以像社區(qū)商業(yè)那樣精準(zhǔn)扎根，又不易具備超大體量的輻射能級，因此在激烈的市場競爭中往往面臨更大的生存壓力，新增供給動力也相對薄弱。

這一“啞鈴型”格局，清晰勾勒出上海商業(yè)發(fā)展的兩極路徑：一邊是深耕日常、貼近需求的“生活中心”，另一邊是塑造體驗(yàn)、吸引遠(yuǎn)途的“商業(yè)地標(biāo)”。而中間地帶，則呼喚更具差異化的定位與運(yùn)營破局。

上海商業(yè)西北局部圖解

04

空間演進(jìn)

中心集聚與外圍延展的雙重變奏

上海的商業(yè)空間格局，正呈現(xiàn)出一幅“再城市化”與“郊區(qū)化”并行的動態(tài)圖景。這兩種看似相反的趨勢，實(shí)則共同塑造著城市商業(yè)發(fā)展的新脈絡(luò)。

核心區(qū)域顯示出顯著的“再城市化”動力。國際游客的持續(xù)到訪與高端住宅市場的相對活躍，為核心商圈注入了新的消費(fèi)與升級需求。

這一點(diǎn)在《上海城市更新項(xiàng)目分布圖》中得到印證——近七成的城市更新項(xiàng)目集中于內(nèi)環(huán)以內(nèi)，它們正通過存量煥新，持續(xù)為核心區(qū)賦予現(xiàn)代商業(yè)活力。

與此同時，近郊與遠(yuǎn)郊地區(qū)仍在經(jīng)歷深刻的“郊區(qū)化”進(jìn)程，商業(yè)配套隨人口與產(chǎn)業(yè)外移不斷延伸。

從在營3萬平方米以上商業(yè)項(xiàng)目的分布來看，45%位于外環(huán)以外（外環(huán)外常住人口占比超過52%），成為目前存量商業(yè)最集中的區(qū)域；內(nèi)中環(huán)與中外環(huán)分別占比18.3%與13.8%，內(nèi)外環(huán)項(xiàng)目占比合計32.1%（常住人口占比36%）；吸引海內(nèi)外游客的內(nèi)環(huán)內(nèi)占比22.9%（內(nèi)環(huán)內(nèi)常住人口占比約12%），呈現(xiàn)均衡發(fā)展態(tài)勢。

籌備期項(xiàng)目的布局也基本延續(xù)這一比例關(guān)系，顯示出郊區(qū)商業(yè)仍在持續(xù)擴(kuò)容。

值得一提的是，在更廣闊的長三角視角下，部分區(qū)域已初現(xiàn)“逆城市化”的早期特征——商業(yè)與生活重心向周邊中小城市或特色片區(qū)擴(kuò)散，反映出區(qū)域一體化進(jìn)程中商業(yè)格局的多層次演變。

上海商業(yè)的空間敘事，因而不再是非此即彼的單向擴(kuò)張，而是在中心與外圍之間，形成了一種相互呼應(yīng)、動態(tài)平衡的演進(jìn)節(jié)奏。

05

港資與外企

穿越周期的商業(yè)“長跑者”

在上海商業(yè)的演進(jìn)版圖中，港資及外資運(yùn)營商始終扮演著重要角色。截至最新統(tǒng)計，其通過重資產(chǎn)持有與輕資產(chǎn)運(yùn)營模式管理的商業(yè)面積已達(dá)438萬平方米（含在建及籌備項(xiàng)目），在高端商業(yè)與核心地段領(lǐng)域持續(xù)保持顯著影響力。

近期恒隆接手梅龍鎮(zhèn)廣場等動作，亦印證了上海市場在其戰(zhàn)略布局中的關(guān)鍵地位。

從項(xiàng)目數(shù)量分布看，港外資在16萬㎡以上、8萬-16萬㎡及3萬-8萬㎡三個體量區(qū)間的占比分別為15.9%、43.2%與40.9%；而在總面積構(gòu)成中，這三個區(qū)間則分別占32.5%、48.5%與18.9%。

整體面積數(shù)據(jù)清晰地顯示出，港臺＆外資運(yùn)營商在項(xiàng)目選擇上，更側(cè)重于中大型乃至超大型體量的商業(yè)項(xiàng)目。案例如正擴(kuò)建三期的上海恒隆廣場拿下梅龍鎮(zhèn)廣場經(jīng)營權(quán)，新鴻基的徐家匯ITC三期，太古的前灘太古里二期，香港置地分多期建設(shè)的西岸中環(huán)旗艦項(xiàng)目。

若以管理商場面積排序（含在建及輕資產(chǎn)項(xiàng)目），新加坡凱德、瑞安新天地、新鴻基、香港置地、崇邦、太古、日月光均超過50萬平方米，嘉里、香港新世界（K11＆巴黎春天）、泰國正大、恒隆、利福久光、加拿大博楓、瑞典宜家&英格卡、領(lǐng)展、印尼金光、日本三井、美國鐵獅門共同構(gòu)成魔都港臺/外資商場運(yùn)營商主力（排名不分先后）。

這一格局既反映了不同企業(yè)在發(fā)展策略與節(jié)奏上的差異，也展現(xiàn)出市場在持續(xù)變動中仍為多元參與者提供著結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。

在“規(guī)模”與“地段”的雙重邏輯下，港資和外資企業(yè)以其長期主義的資產(chǎn)視野與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)參與并塑造著上海商業(yè)的高端圖景，也成為觀察這座城市商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)的一個重要剖面。

06

內(nèi)資商業(yè)力量

區(qū)域深耕與城市新格局的塑造者

在上海的商業(yè)版圖上，內(nèi)資運(yùn)營商正以深耕區(qū)域的姿態(tài)爭當(dāng)王者。從運(yùn)營商業(yè)面積與項(xiàng)目數(shù)量來看（含重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)及在建項(xiàng)目），位居前四強(qiáng)的百聯(lián)、萬達(dá)、萬科/印力、華潤萬象生活各自管理的商場總面積均遠(yuǎn)超100萬平方米，加之合生、龍湖、招商蛇口、陸家嘴商業(yè)、華之門（混合資本）、中海、保利、復(fù)星（含豫園商城）、光大安石（大融城）、中信泰富、大悅城、旭輝、金地、上海新世界、徐家匯商城、寶龍、綠地及錦和，共同構(gòu)成滬上內(nèi)資商業(yè)運(yùn)營商主力軍（排名不分先后）。

與注重核心商圈和高端定位的港外資相比，許多內(nèi)資項(xiàng)目選擇了一條更具縱深感的路徑：

它們深度布局于浦西的西上海、北上海片區(qū)，以及浦東的金橋、臨港、花木等區(qū)域，與在地社區(qū)和產(chǎn)業(yè)形成緊密聯(lián)結(jié)，逐漸成為區(qū)域商業(yè)生活的重要節(jié)點(diǎn)。

這種基于區(qū)域的“在地化深耕”，不僅為上海帶來了更為均衡的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，也在客觀上孕育著新的可能性——隨著人口結(jié)構(gòu)、交通規(guī)劃和消費(fèi)習(xí)慣的演變，某些由內(nèi)資主導(dǎo)的區(qū)域商圈，正逐步積累成為未來“城市級新商圈”的潛力。

后記

在這個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時代，最適合你我躬身入局�；氐介_篇那個縈繞在許多從業(yè)者心頭的疑問：對于當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)人，這究竟是“生不逢時”，還是“正當(dāng)其時”？

數(shù)據(jù)勾勒出的答案清晰而冷靜：這不再是一個依靠紅利就能“水漲船高”的時代，而是一個考驗(yàn)專業(yè)深度與運(yùn)營能力的“價值時代”。

所謂的“生不逢時”，往往指向?qū)^去那個憑借膽識與資本即可“跑馬圈地”的增量年代的懷念。

然而，正如四版地圖所揭示的，那樣的周期已在2021年達(dá)到頂峰后逐漸遠(yuǎn)去。項(xiàng)目總量的理性回調(diào)、“啞鈴型”格局下中間體量的增長放緩以及規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量的顯著回落，均宣告著依賴宏觀增長紅利的時代已然終結(jié)。

但與此同時，一個“正當(dāng)其時”的舞臺正徐徐展開。當(dāng)市場從“野蠻生長”步入“精耕細(xì)作”，競爭的核心也從“資源的占有”轉(zhuǎn)向“價值的創(chuàng)造”。

無論是深入社區(qū)的“生活樞紐”，還是輻射全域的“商業(yè)地標(biāo)”，成功的關(guān)鍵不再僅在于體量與位置，更在于運(yùn)營的細(xì)膩度、內(nèi)容的獨(dú)特性和與客群建立情感聯(lián)結(jié)的能力。

城市的空間演進(jìn)也在同步釋放機(jī)遇：“再城市化”為核心區(qū)帶來持續(xù)的活力更新，“郊區(qū)化”進(jìn)程則為外圍區(qū)域孕育著新商圈的可能。差異化的定位、在地化的深耕、體驗(yàn)化的塑造——每一條路徑，都在呼喚真正懂商業(yè)、懂城市、懂人的創(chuàng)作者與操盤手。

因此，對于仍在這條道路上探索的每一位同行者而言，或許最好的時代并非已經(jīng)過去，而是剛剛開始。

這是一個專業(yè)能力比資本規(guī)模更重要、長期價值比短期回報更受尊重的時代。它不再輕易獎賞投機(jī)與僥幸，卻會真誠饋贈那些能夠讀懂城市紋理、洞察消費(fèi)情緒，并以持續(xù)創(chuàng)新賦予空間以溫度與故事的“創(chuàng)作者”與“實(shí)干家”。