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撰文/劉子棟

作為扎根中國內(nèi)地的高端商場業(yè)主，恒隆地產(chǎn)業(yè)績有了起色。對比各大奢侈品品牌發(fā)布的最新業(yè)績情況，也能看到這種回溫趨勢。

全球最大奢侈品集團LVMH近期公布了2025財年業(yè)績，全年總營收比上年下降5%至808億歐元（約合人民幣6656.14億元），在有機基礎(chǔ)上為-1%。但Q4總營收延續(xù)了Q3回升趨勢，在有機基礎(chǔ)同比增長1%至227億歐元（約合人民幣1869.98億元）。

分地區(qū)看，Q4同期中國所在的亞洲市場也出現(xiàn)了改善，LVMH期內(nèi)該地區(qū)有機營收同比增長1%，好于市場預期。

據(jù)報道，LVMH集團首席財務(wù)官Cecile Cabanis在電話會議上提及，雖然中國本土市場仍受到宏觀環(huán)境影響，但中國消費者整體消費表現(xiàn)呈現(xiàn)積極趨勢。中國消費者在海外市場的消費已有所改善，而本土消費則保持穩(wěn)定。

英國奢侈品牌Burberry（博柏利）2026財年Q3業(yè)績則顯示，期內(nèi)大中華區(qū)可比門店銷售額同比增長6%，成為全球增幅最高的市場，主要得益于本地消費增長和Z世代消費者的強勁表現(xiàn)。

更早前，愛馬仕Hermès2025年前三季度營收119億歐元（約合人民幣980.29億元），按固定匯率計算同比增長8.6%。其中，亞洲（不含日本）區(qū)域銷售額同比增長4%。該公司更提及大中華區(qū)表現(xiàn)特別亮眼。

這些跡象都預示，中國內(nèi)地奢侈品市場盡管未有明顯反彈，但一定程度回暖是存在的。

“V”型復蘇

因此反映到具體業(yè)績表現(xiàn)，2025年全年，恒隆地產(chǎn)總收入錄得99.5億港元，較去年下跌11%；整體營業(yè)溢利上升1%至港幣65.27億元。

收入下跌的主要原因是物業(yè)銷售收入下降83%至2.64億港元，而恒隆地產(chǎn)目前在售物業(yè)不多，內(nèi)地和香港可供銷售項目如藍塘道項目、武漢恒隆府、昆明君悅居等，項目素質(zhì)高且售價都不低，因此銷售是需要等待時機的。

比較實用樓盤是位于香港九龍灣的皓日（The Aperture），該盤去年入賬了24個單位�？偟膩砜�，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)每年收入的波動大，并非恒隆的主營業(yè)務(wù)。

物業(yè)銷售板塊之外，得益于商場板塊回暖對沖寫字樓板塊，恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入僅輕微下跌1%，至93.89億港元，物業(yè)租賃營業(yè)溢利也同比微跌1%錄得66.63億港元。

情況要比2024年好得多，恒隆物業(yè)彼時租賃收入和營業(yè)溢利分別下降了6%和9%。

分板塊看，寫字樓業(yè)務(wù)壓力仍然較大。期內(nèi)，恒隆香港寫字樓租賃收入同比下滑1%至10.04億港元；內(nèi)地寫字樓租賃收入則錄得10.05億元人民幣（以下涉及內(nèi)地業(yè)務(wù)均以人民幣元表示），跌幅達到8%。

“內(nèi)地和香港的寫字樓市場，今年的情況比較艱難。”董事長陳文博表示，但他也比較看好后市能夠企穩(wěn)。

而且，恒隆地產(chǎn)旗下寫字樓出租率一直保持穩(wěn)定，能夠面對波動。資料顯示，恒隆香港寫字樓組合期末出租率達到90%，內(nèi)地組合數(shù)據(jù)穩(wěn)定在八成左右。

目前還在任的總裁盧韋柏則提供了一個獨特視角：“我個人的看法，如果未來有更多外國元首到訪中國，帶動更多外資回流內(nèi)地投資，那么內(nèi)地寫字樓市場就有可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)�！�

就現(xiàn)階段而言，恒隆寫字樓業(yè)務(wù)仍要再承壓久一些。與之對比，商場板塊在2025年有了更好的表現(xiàn)。

財報顯示，恒隆香港零售物業(yè)組合收入下滑4%至17.42億港元，但由于這些物業(yè)大多數(shù)屬于民生商場，抗風險能力較強，因此出租率沒有受到?jīng)_擊，維持在95%高位。

在內(nèi)地，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商場組合租金收入重歸正增長，期內(nèi)同比增長1%至48.71億元；租戶銷售額則同比攀升4%，整體出租率也在96%。

除天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場外，多數(shù)商場均實現(xiàn)了正增長。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)2025年全年業(yè)績報告

其中，上海兩個最重點項目——上海恒隆廣場收入實現(xiàn)了1%增長，上海港匯恒隆廣場則增長了2%。且兩個項目同期租戶銷售額增長達到4%和20%，也反映市場是有明確暖意。

滬外“三巨頭”方面，無錫恒隆廣場在整體租戶銷售額上升3%的情況下，錄得收入增長10%，主要由租金上調(diào)帶動；大連恒隆廣場去年推動了持續(xù)的租戶調(diào)整，收入和租戶銷售額分別增長12%和14%；昆明恒隆廣場收入和租戶銷售額也分別同比上升9%和7%。

值得注意的是，無錫、大連和昆明三個滬外最強項目，增長率繼續(xù)領(lǐng)先了上海兩個核心項目。這三個滬外項目雖然也有重奢成份，但“奢”度是比不過上海項目的。

陳文博對此回應：“以往大家一直說我們是靠奢侈品業(yè)務(wù)引領(lǐng)增長。但這一次，反而是那些非奢侈品領(lǐng)域，比如大眾化的餐飲和運動品牌，成了增長的火車頭�！弊鳛樽糇C，2025年內(nèi)，迪桑特DESCENTE也開進了上海恒隆廣場。

回顧去年全年表現(xiàn)，陳文博表示：“如果拆分我們的數(shù)字，會發(fā)現(xiàn)我們2025年上半年和下半年的差別很大，而且進步了不少�！�

“今年全年業(yè)績差不多是輕微的V型復蘇，可以說是穩(wěn)步前行�！彼u價，除了下半年表現(xiàn)好于上半年之外，也會發(fā)現(xiàn)第四季度無論是客流還是零售額幾乎都創(chuàng)下了新高。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)2025年業(yè)績發(fā)布會簡報

2026年的情況還需要再觀察，但目前已經(jīng)有了非常強烈的積極信號。

“今年應該會有一個強勁的開局�！标愇牟┓Q。

而盧韋柏也補充，今年由于農(nóng)歷新年比去年晚，因此預計商場組合第一季度業(yè)績整體會比去年好。

“非傳統(tǒng)”策略

如果要問恒隆地產(chǎn)2025年最重要決定，可能就是在“V.3”策略下拓展的4個項目。

其中，上海恒隆廣場拿下梅龍鎮(zhèn)廣場20年營運租賃，商業(yè)體量隨之擴大了44%，商業(yè)面積增至約12萬平方米，彌補了項目體量短板；無錫恒隆廣場拿下毗鄰商業(yè)項目（原新世界百貨）長期租約，項目零售面積擴大了38%，將引入超80個新品牌，進一步鞏固區(qū)域優(yōu)勢；杭州恒隆廣場拿下杭州百貨大樓南、北座20年租賃協(xié)議，使待開業(yè)杭州恒隆廣場零售面積增加40%。最重要的是，項目臨街展示面從0大幅增加至200米；昆明恒隆廣場拿下街區(qū)項目尚義街，這一舉動是對商場的整體業(yè)態(tài)的重要補充。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)2025年業(yè)績發(fā)布會簡報

“V.3”策略是恒隆聚焦核心項目的精耕細作，面對市場飽和、競爭加劇及拿地成本高企的新環(huán)境，恒隆在“V.2”策略成功基礎(chǔ)上進行了升級。

V.3策略不再尋求進入新城市，而是聚焦于已成功的核心城市，圍繞現(xiàn)有項目進行“再投資”。主要采取長期運營租賃等資本效益更高的方式，獲取毗鄰現(xiàn)有項目的物業(yè)進行擴容和升級。

“不是簡單的輕資產(chǎn)拓展�！北R韋柏說。

陳文博則表示：“一直以來，我們都是比較傳統(tǒng)的開發(fā)商模式，買地、建樓、然后出租。這個周期，快的話要六七年，正常情況要七八年；要是進度慢一點，差不多要十年才能收到第一筆租金，從拿地到實現(xiàn)回款的周期很長。”

他指，“V.3”策略的一個核心優(yōu)勢就是大大加快了恒隆地產(chǎn)的回款速度，“雖然現(xiàn)在大家都在討論利率問題，覺得利率變化是短期現(xiàn)象，但長期走勢如何也不能確定�！�

過去，恒隆以購地自建的重資產(chǎn)模式，在九個城市打造了11個高端商業(yè)綜合體，成功樹立了“恒隆廣場”作為高端零售代名詞的品牌形象，但隨之而來的是較大資本支出。

2025年以來，寒意已吹向香港房地產(chǎn)行業(yè)，這讓一貫謹慎的恒隆必須采取行動，轉(zhuǎn)換策略。

“我們現(xiàn)在推行V3戰(zhàn)略的城市，都是已經(jīng)擁有成熟優(yōu)質(zhì)商場的地方。在這些本身就很強的商場基礎(chǔ)上再進一步，哪怕只提升1%的業(yè)績，都是很大的數(shù)字�！标愇牟⿵娬{(diào)，恒隆要在這個基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新，增加更多首店和特色品牌，同時充分利用現(xiàn)有的資源，包括員工、人脈關(guān)系、渠道等等來做提升。

“V3戰(zhàn)略對公司來說，不是策略的改變，而是重要的策略升級�！标愇牟┛偨Y(jié)表示。

以下為恒隆集團及恒隆地產(chǎn)2025年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：今年第一季度，香港和內(nèi)地零售銷售情況有沒有進一步改善？另外，香港零售銷售額什么時候能恢復正增長？關(guān)于盧韋柏先生，為什么才五十幾歲就決定退休？

盧韋柏：今年第一季度的情況，首先，一月份零售數(shù)據(jù)和去年同期差不多，這其實是一個非常好的消息，因為去年農(nóng)歷新年是1月27日，通常農(nóng)歷新年銷售高峰是在年前三個禮拜，所以去年銷售高峰其實集中在一月份。

今年大年初一是2月17日，也就是說銷售高峰現(xiàn)在才剛開始。如果一月份數(shù)據(jù)能和去年同期持平，很有信心一二月份加起來的業(yè)績會比去年更好。

客流方面也沒有看到減弱跡象，畢竟中國消費旺季主要還是在新年。所以，從一二月份情況來看，我們的表現(xiàn)其實是有過之而無不及的。

再看香港市場，前11個月數(shù)據(jù)其實并不算太差。因為我們的商場大部分都是民生型商場，受沖擊相對較小。而且我們也注意到12月份數(shù)據(jù)有了明顯改善，所以非常希望香港零售銷售額能在2026年打平。

當然，我們也知道2026年還有很多挑戰(zhàn)，肯定要對品牌進行調(diào)整和更新。但我們有信心，尤其是在游客較多區(qū)域，通過品牌煥新能進一步帶動客流和零售額的增長。

第二個問題其實涉及個人隱私，不過我已經(jīng)回答過很多次。

首先，我覺得退休不應該只用年齡來衡量�？赡艽蠹也恢�，我很多年前就決定55歲退休，現(xiàn)在56歲才退，已經(jīng)推遲了一年。

所以我不是因為想撂挑子才退休的。其實之前也提過，八年前加入恒隆時，陳先生（陳文博）還沒擔任董事長。加入兩年半之后，陳先生才出任副主席。到今年8月，陳先生擔任董事長已經(jīng)兩年半了，所以退休不是突然決定的。

在這八年里，我見證了恒隆的不斷成熟和發(fā)展，也見證了不同階段的成長，我也參與其中，付出了很多心血。

剛才陳先生也說了我退休后的打算，我開玩笑說，身份從“爸爸”升級成了“球童”。因為我女兒很喜歡打高爾夫球，我希望在她還沒上大學之前能擔任她的球童，這是我非常想做的一件事。

當然，這也是我多年前就規(guī)劃好的人生安排，絕對不是一時沖動想甩手不干，只是之前一直沒機會和大家分享我的想法。其實在一年前，我就已經(jīng)通知了董事會，陳先生也知道這件事。從通知董事會到正式退休，中間有二十多個月的時間。

剛才陳先生也說了，我退休后會繼續(xù)擔任公司顧問至少一年。所以不是丟下大家不管，作為顧問也不會只掛個名，而是會實實在在地做很多事情，繼續(xù)支持恒隆的業(yè)務(wù)發(fā)展，也希望看到我們之前播下的種子能夠繼續(xù)生根發(fā)芽、茁壯成長。

現(xiàn)場提問：剛才提到寫字樓市場壓力很大，請問管理層怎么看待內(nèi)地和香港的寫字樓市場？現(xiàn)在是否已經(jīng)觸底？住宅方面也提到市場回暖，未來會不會考慮進行收購或者投地？

盧韋柏：香港寫字樓，我們的持有量本身就不多，從市場情況看，第四季度大部分新增供應都已經(jīng)被消化了，也看到有不少公司入駐，所以我覺得香港寫字樓市場可能已經(jīng)企穩(wěn)了。

內(nèi)地的情況不一樣，大家都知道內(nèi)地寫字樓供應一直在持續(xù)增加。而且目前暫時看不到外資有擴張跡象。我們的甲級寫字樓租戶主要以外資企業(yè)為主，當然也有一些內(nèi)資企業(yè)。

所以現(xiàn)在的首要任務(wù)是維持出租率，就算是租期還沒到的租客也會來談判，我們不得不和現(xiàn)有租客重新協(xié)商租約條款。

在內(nèi)地當前市場環(huán)境下，我們的寫字樓出租率能保持在八成以上，其實已經(jīng)算是不錯的成績。當然，你問這個困難時期會持續(xù)多久？預計大概還會維持18-24個月，之后市場應該會慢慢企穩(wěn)，就像現(xiàn)在的香港市場一樣。

其實去年香港中環(huán)寫字樓市場也是未穩(wěn)定的，但一年后的今天，大家看到中環(huán)市場已經(jīng)穩(wěn)定了不少。所以我希望下次再在這個場合討論的時候，內(nèi)地寫字樓市場也能開始企穩(wěn)。

我個人的看法，如果未來有更多外國元首到訪中國，帶動更多外資回流內(nèi)地投資，那么內(nèi)地寫字樓市場就有可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

最近已經(jīng)有不少國家元首到訪中國，我覺得這是一個很好的兆頭和趨勢。如果能有更多外資和外國公司來內(nèi)地投資，甲級寫字樓市場肯定會迎來很好的發(fā)展機遇。

關(guān)于住宅市場，其實這個不用我們多說，大家看報紙也能知道，去年下半年香港住宅市場明顯回暖，有媒體甚至形容是迎來了“小陽春”。

這在整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境下是可以理解的，因為利率開始回落，資金流動性也變得寬松。尤其是很多人會進行去美元化操作，要么選擇相對穩(wěn)定的港幣，要么把資金投入股市，所以港股也漲到了27000多點。

當房價調(diào)整到合理水平，同時利率開始回調(diào)的時候，也有不少資金回流到住宅市場。所以對于手上剩下的住宅項目，我們是很有信心的。

至于會不會繼續(xù)投地，當然要看地價如何。如果地價合理，符合我們的入市標準，當然會參與競拍。但要重申的是，我們目前的首要目標是減債，先把現(xiàn)有項目做好，之后再考慮擴張。

但這并不代表如果遇到好的機會，我們會放棄出手。

現(xiàn)場提問：關(guān)于上海港匯恒隆廣場，去年收入增幅是2%，但租戶銷售額增長了20%，想了解一下背后的原因。

盧韋柏：因為我們租金結(jié)構(gòu)中固定租金占比較高，所以租戶銷售額增長對租金收入的帶動作用沒有那么明顯，這是很正常的情況。

反過來，當市場下行時，固定租金占比高的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了，能保證我們的收入相對穩(wěn)定。所以在港澳地區(qū)，租金結(jié)構(gòu)中固定租金占比一般都會高一些。

現(xiàn)場提問：如何看待LVMH等奢侈品集團的內(nèi)地策略和市場變化？

盧韋柏：我和陳先生在12月份去了歐洲，和很多品牌方進行了交流，他們都認為中國仍然是最重要的市場。

因為現(xiàn)在全球經(jīng)濟形勢都比較復雜，對他們來說，中國不僅是重要的銷售市場，更是品牌推廣和價值提升的關(guān)鍵陣地。

他們對2026年市場表現(xiàn)還是比較樂觀的，雖然不一定會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，但預計會實現(xiàn)個位數(shù)增長。

不過也有一些品牌因為前幾年擴張速度太快，現(xiàn)在可能需要適當收縮。不只是LVMH，很多品牌都有這樣的調(diào)整計劃，過去一兩年奢侈品市場可能處于一個回調(diào)期。

但大家不要忘了，很多奢侈品品牌都是在經(jīng)濟下行周期中逆勢崛起的。所以現(xiàn)在的情況可能和部分品牌的定價策略有關(guān)，比如價格過高、調(diào)價過于頻繁；也可能和設(shè)計有關(guān)，所以很多品牌都在考慮更換設(shè)計師。

當前市場正處于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期，我們和品牌方的看法基本一致，都認為2026年會是恢復增長的一年，不過增長幅度會相對保守，大概是中等個位數(shù)的增長。

現(xiàn)場提問：過去幾年集團策略都是以“保命保本”為主，現(xiàn)在市場環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，請問陳先生，2026年集團策略方針會不會變得更加進��？

陳文博：雖然我們看到市場有所回暖，但整體來看，我覺得還是要保持謹慎。

看看現(xiàn)在的國際形勢，打開任何網(wǎng)站看到的新聞都是我們十年前完全想不到的事情。所以，雖然今年我們不會再提“保本保命”口號，但整體策略還是會偏保守。

剛才盧韋柏先生也提到，我們當前首要任務(wù)是還債。因為我們覺得債務(wù)是一個很大的風險，不希望背負過多債務(wù)，所以要適當削減負債。

盡管市場有所好轉(zhuǎn)，但還沒到可以大舉擴張、積極投地的階段。我們對今年的發(fā)展會持審慎樂觀態(tài)度。其實我們新聞稿標題已經(jīng)說明了我們的態(tài)度，不是“穩(wěn)中求勝”，而是“穩(wěn)中向前”，因為我們已經(jīng)做到了“穩(wěn)”。

在2025年基礎(chǔ)上，我們要尋找新的增長動力，而“V3戰(zhàn)略”就是我們?yōu)樵鲩L鋪排的重要舉措，而且推行這個戰(zhàn)略不需要投入太多資金。以前買地建房可能要投入百億級別，現(xiàn)在只需要十分之一資金就夠了。

我們之所以推行這個戰(zhàn)略，不是因為要刻意改變，而是因為市場本身已經(jīng)發(fā)生了變化。

如果大家去內(nèi)地看，就會發(fā)現(xiàn)很多商場的業(yè)態(tài)和品牌都一模一樣�？梢哉f，在市場過剩階段，那些成功的商場會變得更加成功。我們V3戰(zhàn)略的核心思路，就是如何讓現(xiàn)有成功項目變得更加成功。