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撰文/潘玲宣 

盡管持續(xù)推動空間擴(kuò)容，恒隆的目標(biāo)顯然不止于“集郵式”品牌數(shù)量的增加。

今年7月，恒隆地產(chǎn)與杭州百大集團(tuán)簽署了一份為期20年的租賃合同，成功為尚未開業(yè)的杭州恒隆廣場擴(kuò)容40%商業(yè)空間，臨街面積增加超200%。

在上海，恒隆采取了類似策略。2024年8月，位于上海南京西路的梅龍鎮(zhèn)廣場正式閉店，并實(shí)施整體改建。此后，市場一度傳聞SKP或阪急百貨有意接手，但最終恒隆地產(chǎn)于今年8月成功中標(biāo)梅龍鎮(zhèn)廣場20年的經(jīng)營權(quán)。

由此，上海恒隆廣場有望新增約3080平方米的零售及餐飲空間，并借助地庫實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有購物廣場的連接。

繼杭州、上海之后，恒隆又“如法炮制”。最新消息是，恒隆地產(chǎn)與無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合作，以一份長期租約獲得位于無錫市中心的一個(gè)地標(biāo)性商業(yè)煥新項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)。

項(xiàng)目前身為無錫新世界百貨（后改為華光珠寶城商廈），開業(yè)后將為無錫恒隆廣場新增約4.7萬平方米的商業(yè)空間，令其總零售面積擴(kuò)大38%至約16.9萬平方米。

盡管持續(xù)推動空間擴(kuò)容，恒隆的目標(biāo)顯然不止于“集郵式”品牌數(shù)量的增加。

生態(tài)位接棒

12月9日晚間，恒隆地產(chǎn)在其官微宣布與無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合作，以一份長期租約獲得位于無錫市中心的一個(gè)地標(biāo)性商業(yè)煥新項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)。

據(jù)悉，無錫恒隆廣場位處無錫市中心最繁華的商圈，包括購物中心及辦公樓兩種業(yè)態(tài)，其中購物中心部分開業(yè)于2013年，兩棟辦公樓開業(yè)分別于2014年和2019年，項(xiàng)目總樓面面積約25.98萬平方米。

購物中心方面，相關(guān)披露顯示，無錫恒隆廣場自2020年開始重點(diǎn)強(qiáng)化國際高端品牌氛圍，近五年來項(xiàng)目的品牌組合和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)都進(jìn)行了大規(guī)模的調(diào)整和升級。轉(zhuǎn)變的核心主要圍繞高端品牌陣容的補(bǔ)強(qiáng)、美妝香薰品類的補(bǔ)全、精致料理的補(bǔ)充等幾方面進(jìn)行，同時(shí)發(fā)力首店經(jīng)濟(jì)。

2023-2024年無錫恒隆廣場三樓的品牌調(diào)整率將近70%；2024年商場引入了超90家新店、快閃店。

自開業(yè)以來，無錫恒隆廣場已經(jīng)引進(jìn)超百家首店品牌。2024年，共有29家首店開業(yè)，2025年，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持這一水平。

當(dāng)然，作為定位高端的重奢商業(yè)體，無錫恒隆廣場持續(xù)優(yōu)化國際一線品牌矩陣，持續(xù)進(jìn)行調(diào)改與補(bǔ)全。目前，Gucci、Cartier、LV、Hermès、Dior、CELINE、BALENCIAGA等重奢品牌均已入駐。其中，CELINE、BALENCIAGA更是首次進(jìn)入無錫市場。

尤其是Hermès在2013年退出無錫市場后，于2023年正式回歸，并選擇無錫恒隆廣場作為落腳點(diǎn)。這也印證了項(xiàng)目在區(qū)域高端消費(fèi)格局中的核心地位。

數(shù)據(jù)顯示，無錫恒隆廣場已匯聚超250家全球高端品牌，堪稱高端時(shí)尚品牌的集中地。而此次新增部分的前身為無錫新世界百貨，后改為華光珠寶城商廈。其位于無錫恒隆廣場東側(cè)，兩者不過一街之隔。

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客截取整理

在恒隆廣場到來之前，開業(yè)于1996年的新世界百貨，曾是無錫奢侈品購物的首選之地。一度匯聚了眾多國際品牌，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)方向。

然而，隨著周邊新興商業(yè)的崛起，以及消費(fèi)者對環(huán)境、業(yè)態(tài)、品牌組合等要求的提升，新世界百貨轉(zhuǎn)型失敗，陷入品牌更迭滯后與客流持續(xù)流失的困局，最終于2011年在市場中敗退。

某種程度來說，2013年開業(yè)的無錫恒隆廣場，是接棒了新世界百貨在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場中的生態(tài)位。但意料之外的是，坐落在黃金商圈的項(xiàng)目物業(yè)，在新世界百貨撤退后并未被活用，反而荒廢超過十年。

直至去年，無錫市梁城景達(dá)建設(shè)有限公司完成對華光珠寶城（原新世界百貨所在物業(yè)）100%股權(quán)收購，解決了長期困擾項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分散問題，使地塊重新開發(fā)成為可能。

此次簽下的項(xiàng)目物業(yè)，將作為無錫恒隆廣場三期，與現(xiàn)有的恒隆廣場一期實(shí)現(xiàn)連通，與二期的高端寓所、時(shí)尚生活方式酒店業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成總建筑面積超60萬平方米的超級商業(yè)體。

在商業(yè)生態(tài)上，一期聚焦高端零售核心，二期強(qiáng)化生活配套支撐，三期則拓展多元消費(fèi)場景。項(xiàng)目整體在占位無錫中央商務(wù)區(qū)核心地段的同時(shí)，構(gòu)筑起一個(gè)覆蓋全客群，融合高端消費(fèi)與生活方式的立體化商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

同時(shí)，按照規(guī)劃，三期項(xiàng)目與地鐵無縫銜接，預(yù)期引入超80個(gè)品牌，涵蓋餐飲、時(shí)尚、零售及生活體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)官方微博

少數(shù)者的擴(kuò)容？

實(shí)際上，無論是無錫還是杭州、上海，在商業(yè)供應(yīng)趨于飽和的城市，恒隆地產(chǎn)或許正寄希望于以更大面積的項(xiàng)目體量，構(gòu)筑更豐富的商業(yè)生態(tài)，覆蓋更廣泛的消費(fèi)人群，一站式滿足消費(fèi)者對高端零售、娛樂社交等多元體驗(yàn)，從而強(qiáng)化項(xiàng)目以及所在商圈的“目的地”屬性。

在此過程中，尋找存量商業(yè)機(jī)會是其中一條關(guān)鍵路徑。

一方面，基于恒隆廣場原有項(xiàng)目的成熟客群基礎(chǔ)，恒隆能夠省去開拓新商圈所需的時(shí)間成本及資金投入，實(shí)現(xiàn)高效嫁接。

另一方面，通過盤活核心地段的閑置資產(chǎn)，恒隆能夠以輕資產(chǎn)模式規(guī)避高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，并借助政府支持與城市更新政策，低成本獲取稀缺區(qū)位資源，進(jìn)一步鞏固其在核心商圈的戰(zhàn)略卡位。

而基于“老”項(xiàng)目的新故事，則天然自帶市場關(guān)注。

在宣布最新消息的同時(shí)，恒隆地產(chǎn)表示，新項(xiàng)目將與毗鄰的無錫恒隆廣場產(chǎn)生顯著的協(xié)同效應(yīng)，成為公司增長戰(zhàn)略藍(lán)圖“恒隆V.3”策略下的新亮點(diǎn)，進(jìn)一步鞏固恒隆在華東地區(qū)高端零售市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。

該策略在今年9月正式發(fā)布，也標(biāo)志著公司進(jìn)入全新發(fā)展階段。不同于“恒隆V.1”時(shí)期，在香港布局多元化業(yè)務(wù)，也有別于“恒隆V.2”時(shí)期，聚焦內(nèi)地，發(fā)展大型資本密集型綜合商業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)張模式。

如今的恒隆經(jīng)歷過橫向的規(guī)模發(fā)展之后，已經(jīng)轉(zhuǎn)向開啟對現(xiàn)有項(xiàng)目所在地的拓展，聚焦核心城市資產(chǎn)，以高資本效益的方式，對現(xiàn)有項(xiàng)目再投資，并全面提升顧客體驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模、可見度及可達(dá)性。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)官方微博

簡而言之，“恒隆V.3”是“確保在我們最重要的市場，即我們已經(jīng)存在并運(yùn)營的市場，增加我們的業(yè)務(wù)布局�！痹诖饲暗陌l(fā)布活動上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博如此談到。

在恒隆地產(chǎn)體系內(nèi)，目前已納入“恒隆V.3”戰(zhàn)略實(shí)施范疇的項(xiàng)目涉及昆明恒隆廣場尚義街、上海恒隆廣場、杭州恒隆廣場、無錫恒隆廣場。除杭州項(xiàng)目尚未開業(yè)外，其余項(xiàng)目均處于穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)。

這三個(gè)項(xiàng)目不僅是所在地的標(biāo)桿之作，也均是恒隆地產(chǎn)內(nèi)地項(xiàng)目中的佼佼者。

圖片來源：恒隆地產(chǎn)2025中期報(bào)告

據(jù)悉，在今年上半年，恒隆于內(nèi)地的商場組合大致錄得收入增長，僅天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場，以及沈陽市府恒隆廣場因受同業(yè)的進(jìn)取定價(jià)及宣傳攻勢影響，出現(xiàn)銷售租金下跌。

相比之下，此次空間擴(kuò)容的無錫恒隆廣場，于今年上半年實(shí)現(xiàn)收入2.45億元。這一表現(xiàn)在恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商場中排在第三位。截至中期，項(xiàng)目出租率為96%，接近滿租狀態(tài)。

隨著后續(xù)二期、三期項(xiàng)目接連入市，項(xiàng)目總面積將達(dá)60.4萬平方米，其中零售部分16.9萬平方米，收入增長潛力有望持續(xù)提升。