出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2025年已步入尾聲，又到了總結(jié)復(fù)盤的時(shí)刻，這一年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有哪些新變化？呈現(xiàn)出怎樣的新特征、新局面？未來又有何新趨勢(shì)？一起來回顧分析一下。

01

降速提質(zhì)，發(fā)展分野

2025年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)“降速提質(zhì)、頭部恒強(qiáng)”的新階段。頭部企業(yè)普遍主動(dòng)放緩開業(yè)速度，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、模式創(chuàng)新和增強(qiáng)資本運(yùn)作能力來尋求高質(zhì)量發(fā)展。它們之間的戰(zhàn)略選擇也出現(xiàn)明顯分化。

梳理六家頭部企業(yè)2025年發(fā)展數(shù)據(jù)：

大致呈現(xiàn)如下特征：

第一梯隊(duì)（全面領(lǐng)先）：華潤(rùn)萬象生活是綜合實(shí)力的絕對(duì)王者，珠海萬達(dá)商管是規(guī)模擴(kuò)張的“速度冠軍”。

第二梯隊(duì)（特色領(lǐng)跑）：龍湖集團(tuán)是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的典范，印力集團(tuán)是專業(yè)運(yùn)營(yíng)和資管的典范。

第三梯隊(duì)（聚焦深耕）：新城控股是下沉市場(chǎng)的“規(guī)模之王”，愛琴海商業(yè)則是下沉市場(chǎng)的積極開拓者。

發(fā)展核心趨勢(shì)分析：

在這個(gè)“降速提質(zhì)”的主旋律下，巨頭們?cè)谝?guī)模、模式和質(zhì)量三條賽道上展開了差異化競(jìng)爭(zhēng)。

1. 規(guī)模擴(kuò)張：從“求快”到“求穩(wěn)”，策略分野初現(xiàn)。

行業(yè)整體放緩新開業(yè)速度，但巨頭間選擇不同：

華潤(rùn)萬象生活代表了“高質(zhì)量擴(kuò)張”路徑。在上半年新開4座商場(chǎng)、計(jì)劃全年新開15座的節(jié)奏下，其擴(kuò)張始終以核心區(qū)位和高端產(chǎn)品線（萬象城）為依托，確保新項(xiàng)目質(zhì)量與品牌溢價(jià)。

珠海萬達(dá)商管也在PAG財(cái)團(tuán)介入開始大刀闊斧改革，變革組織架構(gòu)、回歸經(jīng)營(yíng)軌道、啟用新的管理層，同時(shí)也放緩開店步伐，2025年開19座廣場(chǎng)。

龍湖集團(tuán)則體現(xiàn)了“深度運(yùn)營(yíng)優(yōu)先”的思路。上半年僅新開1座商場(chǎng)，戰(zhàn)略重心明顯轉(zhuǎn)向存量項(xiàng)目的調(diào)改與運(yùn)營(yíng)提效，例如投入近3億元進(jìn)行“一店一策”的精細(xì)化改造。

行業(yè)共性在于：單純追求開業(yè)數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“有質(zhì)量的開店”成為共識(shí)，企業(yè)更關(guān)注單個(gè)項(xiàng)目的盈利健康和長(zhǎng)期價(jià)值。

2. 發(fā)展模式：“輕重并舉”成共識(shí)，專業(yè)能力定勝負(fù)

輕資產(chǎn)管理成為標(biāo)配與支柱。這已從可選戰(zhàn)略變?yōu)樾袠I(yè)生存與擴(kuò)張的核心模式。除輕資產(chǎn)鼻祖珠海萬達(dá)持續(xù)輸出管理外，華潤(rùn)萬象、龍湖等傳統(tǒng)重資產(chǎn)巨頭也已拓多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，占比顯著提升。此舉有效降低了企業(yè)負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn)，提升了資本效率和擴(kuò)張靈活性。

商管公司向?qū)I(yè)化資管平臺(tái)進(jìn)化是終極考驗(yàn)，行業(yè)更高階競(jìng)爭(zhēng)在于全周期資產(chǎn)管理能力。印力集團(tuán)的轉(zhuǎn)型最具代表性，正從運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)化大資管平臺(tái)”。其成功發(fā)行中金印力消費(fèi)REIT，完整展示了“投、融、管、退”的閉環(huán)能力，為行業(yè)提供了通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)資本退出的范本，這將是巨頭未來重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 經(jīng)營(yíng)質(zhì)量：運(yùn)營(yíng)深度構(gòu)筑終極護(hù)城河

當(dāng)規(guī)模與模式趨同，運(yùn)營(yíng)的精細(xì)度成為決定性的護(hù)城河。競(jìng)爭(zhēng)聚焦于：

數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的客群深耕：會(huì)員體系是核心資產(chǎn)。華潤(rùn)的“萬象星”與印力的會(huì)員體系均突破數(shù)千萬量級(jí)，通過對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)的深度挖掘?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷與服務(wù)，直接提升消費(fèi)頻次與客單價(jià)。

空間與內(nèi)容的持續(xù)創(chuàng)新：物理空間正從交易場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)?zāi)康牡�。無論是龍湖的“一店一策”存量改造，還是萬達(dá)強(qiáng)調(diào)的非標(biāo)化設(shè)計(jì)，目的都是打破同質(zhì)化，以獨(dú)特的場(chǎng)景和內(nèi)容吸引客流。

全鏈條數(shù)字化賦能：數(shù)字化已滲透至從前期選址、招商，到中期經(jīng)營(yíng)診斷、營(yíng)銷，再到后期能耗管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，成為提升決策效率和運(yùn)營(yíng)韌性的底層基礎(chǔ)設(shè)施。

小結(jié)：分野已定，能力為王

2025年，商業(yè)地產(chǎn)巨頭的分野日益清晰：

華潤(rùn)依托強(qiáng)大資源和品牌，走高質(zhì)量擴(kuò)張與深度運(yùn)營(yíng)并重的領(lǐng)先之路。龍湖選擇守精棄速，聚焦存量深度運(yùn)營(yíng)與穩(wěn)健的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。萬達(dá)憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大執(zhí)行力，鞏固其輕資產(chǎn)輸出龍頭地位。印力則瞄準(zhǔn)金融化前沿，構(gòu)建大資管平臺(tái)的獨(dú)特生態(tài)。

行業(yè)主旋律已徹底轉(zhuǎn)變?yōu)?nbsp;“精耕細(xì)作” 。未來的贏家，不再是擁有最多資產(chǎn)的企業(yè)，而是具備卓越運(yùn)營(yíng)能力、成熟資管模式與強(qiáng)大生態(tài)鏈接的組織。輕重分離、專業(yè)分工、資本循環(huán)加速的格局下，巨頭們正依據(jù)自身基因，在三條賽道上奔向不同的未來。

基于現(xiàn)有信息，頭部企業(yè)的格局可進(jìn)一步明確為：

1、第一梯隊(duì)（引領(lǐng)者）：華潤(rùn)萬象生活在運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和品牌影響力上全面領(lǐng)先，是行業(yè)毋庸置疑的標(biāo)桿。珠海萬達(dá)商管雖有下滑但仍有基本盤優(yōu)勢(shì)，以龐大的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模、成熟的輕資產(chǎn)體系和極致的執(zhí)行力，在下沉市場(chǎng)具有先發(fā)勢(shì)能。

2、第二梯隊(duì)（差異化巨頭）：龍湖集團(tuán)以優(yōu)異的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和一二線核心區(qū)位的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量著稱，是“穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)”的代表。印力集團(tuán)憑借頂級(jí)的資管能力和豐富的產(chǎn)品線，正成為連接資產(chǎn)與資本的核心平臺(tái)。新城控股則在三四線市場(chǎng)建立了巨大的規(guī)模網(wǎng)絡(luò)和盈利優(yōu)勢(shì)。

3、挑戰(zhàn)者：以愛琴海為代表的企業(yè)，雖然抓住了下沉市場(chǎng)的機(jī)遇，但在項(xiàng)目可復(fù)制性、品牌競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期收益穩(wěn)定性上面臨更大挑戰(zhàn)。

02

港資發(fā)力，品質(zhì)崛起

2025年是港資商業(yè)項(xiàng)目備受矚目的一年，多個(gè)重磅項(xiàng)目計(jì)劃入市，包括上海新鴻基ITC Masion、香港置地金陵中寰JLC等。

下表簡(jiǎn)要匯總了各企業(yè)截至2025年底的已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及2025年的新增開業(yè)情況：

主要趨勢(shì)分析

從2025年的市場(chǎng)動(dòng)向來看，港資商業(yè)在內(nèi)地的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個(gè)突出特點(diǎn)：

1、持續(xù)深耕核心城市：頭部港企普遍將內(nèi)地作為發(fā)展的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，未來幾年仍有大量新項(xiàng)目在籌備中，例如新鴻基今年開業(yè)3個(gè)項(xiàng)目、K11和瑞安分別有2個(gè)項(xiàng)目，太古地產(chǎn)內(nèi)地有多個(gè)項(xiàng)目在籌備。

其布局邏輯，高度聚焦高能級(jí)城市，分別位于上海、南京、深圳等高能級(jí)一線及新一線城市的核心地段。例如，恒隆通過簽約南京西路項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了在上海頂級(jí)商圈的布局，這體現(xiàn)了其追求資產(chǎn)質(zhì)量和長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資邏輯。

2、探索多元發(fā)展路徑：除了傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)，港資企業(yè)也在探索更靈活的模式。例如，恒隆采用的 “V.3策略”，即通過長(zhǎng)期租約、合作改造等方式，對(duì)成熟商圈內(nèi)的現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，以相對(duì)更高效的資本投入擴(kuò)大影響力。如恒隆近期在長(zhǎng)三角以長(zhǎng)期租約獲取上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、杭州百貨大樓、無錫新世界百貨等項(xiàng)目，負(fù)責(zé)其改造升級(jí)與運(yùn)營(yíng)。

3、產(chǎn)品線持續(xù)迭代與細(xì)分：為了適應(yīng)不同市場(chǎng)和客群，企業(yè)不斷細(xì)分產(chǎn)品線。例如K11集團(tuán)形成了K11、K11 Select和K11 ECOAST（針對(duì)海濱資源和綠色發(fā)展）三條主線；太古地產(chǎn)則擁有太古匯、太古里、太古坊等不同定位的產(chǎn)品線。

4、品質(zhì)化和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：港企在項(xiàng)目空間營(yíng)建、建筑物業(yè)品質(zhì)、場(chǎng)景化營(yíng)造等方面體現(xiàn)較高設(shè)計(jì)能力、硬件品質(zhì)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，這是在極度浮躁的結(jié)果導(dǎo)向商業(yè)社會(huì)的一個(gè)逆命題，但是港企遵循商業(yè)底層邏輯，充滿人文精神關(guān)懷、人性溫度體驗(yàn)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不緊不慢文火慢燉來做商業(yè)。就像金陵中寰JLC雖然定位降級(jí)為潮奢，但是空間設(shè)計(jì)、場(chǎng)景營(yíng)造和物業(yè)品質(zhì)一點(diǎn)都沒打折。

總而言之，2025年港資商業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)并非追求數(shù)量的快速擴(kuò)張，而是更側(cè)重于在核心城市進(jìn)行戰(zhàn)略性深耕，并通過產(chǎn)品創(chuàng)新與靈活的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來鞏固其高端市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

03

奧萊活躍，陣容擴(kuò)張

2025年確實(shí)是奧特萊斯業(yè)態(tài)非�；钴S的一年，不少備受矚目的新項(xiàng)目已經(jīng)或即將亮相。

2025年奧萊項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)

今年奧萊發(fā)展的一些顯著趨勢(shì)：

1、“奧萊+文旅”深度融合：新開的奧萊項(xiàng)目越來越注重與旅游、休閑體驗(yàn)結(jié)合。例如，北京的灣里·王府井WellTown緊鄰環(huán)球度假區(qū)，西安的兵馬俑國(guó)際奧萊小鎮(zhèn)直接建在著名景點(diǎn)旁，旨在吸引游客進(jìn)行一站式消費(fèi)。

項(xiàng)目通過打造獨(dú)特的建筑風(fēng)格（如灣里的“光、水、天空”三大中庭）、引入大型體驗(yàn)業(yè)態(tài)（如引入大型親子樂園、寵物友好空間）、引入藝術(shù)展覽（WCCA灣里當(dāng)代藝術(shù)中心）和舉辦文化市集和營(yíng)銷活動(dòng)（如音樂節(jié)、電競(jìng)活動(dòng)）等活動(dòng)，創(chuàng)造出遠(yuǎn)超越購物的沉浸式體驗(yàn)。項(xiàng)目能同時(shí)滿足家庭親子、年輕潮人、游客等不同客群的需求，將一個(gè)目的地變?yōu)椤叭裎⒍燃倏臻g”。

2、頭部企業(yè)加速布局：除了傳統(tǒng)的奧萊運(yùn)營(yíng)商（如杉杉、砂之船、百聯(lián)、王府井），一些高端商業(yè)地產(chǎn)巨頭如華潤(rùn)萬象生活、德基、SKP的母公司北京華聯(lián)等也紛紛入局，為奧萊市場(chǎng)帶來了新的活力和更高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 比如，年底開業(yè)的萬象濱海購物村是華潤(rùn)萬象生活旗下首家奧萊項(xiàng)目，南京羊山湖德基奧萊小鎮(zhèn)計(jì)劃于2026年中旬開業(yè)，是德基集團(tuán)旗下首家奧萊。

3、體驗(yàn)式消費(fèi)成為核心：單純的“名品+折扣”已不夠有吸引力，新的奧萊項(xiàng)目致力于打造復(fù)合型體驗(yàn)空間。它們通過增加餐飲、娛樂、文化、親子等多元業(yè)態(tài)，并精心設(shè)計(jì)建筑場(chǎng)景（如武漢杉杉奧萊的濱湖環(huán)境、萬象濱海購物村的開放式街區(qū)），讓購物過程本身成為一種休閑享受。

寫在最后

2025年承受經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)雙下行的壓力，商業(yè)地產(chǎn)承壓之下仍然保持較好發(fā)展勢(shì)頭。總的來說，行業(yè)內(nèi)部陣營(yíng)分化、降速提質(zhì)，港資商業(yè)逆勢(shì)提速、品質(zhì)領(lǐng)跑，奧萊跑步加速、陣容擴(kuò)展，可謂有如原始森林般的美好——百獸奔跑、適者生存。

未來商業(yè)發(fā)展可能會(huì)呈現(xiàn)K線分化趨勢(shì)：適應(yīng)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)的、能力強(qiáng)者逐漸走強(qiáng)，比如華潤(rùn)萬象在下沉市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)和探索奧萊、萬象天地等多產(chǎn)品線模式，港資新鴻基、太古等在國(guó)內(nèi)高線城市的多產(chǎn)品線布局；不能適應(yīng)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)能力不足者逐漸式微，比如一些區(qū)域化商業(yè)，有可能逐步退出市場(chǎng)或者被巨頭兼并。