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撰文/潘玲宣

一場搖擺了四個月的交易終于落定。

12月23日晚間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，集團與聯(lián)商壹號、麗水聯(lián)家及天津遠(yuǎn)見訂立合作協(xié)議，上海瑞龍（公司間接全資附屬公司）已有條件同意出售而聯(lián)商壹號已有條件同意購買目標(biāo)公司杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（其100%擁有目標(biāo)項目）100%股權(quán)。于完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，目標(biāo)公司將不再為公司附屬公司。

簡而言之，寶龍地產(chǎn)再次出售旗下資產(chǎn)，這一次涉及到的項目為杭州濱江寶龍城購物中心，以及杭州濱江寶龍藝珺酒店。

根據(jù)公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得款項凈額約為9.97億元。在該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得款項凈額中，寶龍地產(chǎn)擬將45%用于其物業(yè)發(fā)展以確保按時交付，20%用于一般運營開支，15%用于稅項開支，10%用于有關(guān)集團境外重組的開支，10%用于有關(guān)集團境內(nèi)重組的開支。

值得注意的是，杭州濱江寶龍城開業(yè)于2016年12月24日，截至公告發(fā)布前夕，恰好迎來9周年。就在交易正式披露前，項目官微上還推送了關(guān)于9周年慶的活動通知。這也為交易增添了幾分微妙。

一邊是熱鬧的周年慶典，一邊卻是資產(chǎn)剝離的現(xiàn)實動作，寶龍在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與債務(wù)壓力之間的艱難處境顯露無遺。

開業(yè)九周年之際易主

這項交易早在今年8月已有端倪。

彼時就有消息指出，濱江寶龍城正在尋找買家，涉及的是商業(yè)綜合體和寫字樓部分，其中商業(yè)綜合體的報價約為28億元至35億元，寫字樓報價13.9億元，合計約在41.9億元至48.9億元。

從最終成交情況來看，交易資產(chǎn)為位于浙江省杭州市浦沿街道濱盛路3867號的杭州濱江寶龍城購物中心綜合體以及杭州濱江寶龍藝珺酒店，二者協(xié)定總資產(chǎn)價值為24.5億元，初步股權(quán)代價為10億元。

其中，杭州濱江寶龍城于2016年12月開始營運，其總建筑面積約為13.75萬平方米（不包括停車位），共有5層地上樓層和2層地下樓層，包括商店、室外及天臺空間等，地下停車位有1390個。

杭州濱江寶龍藝珺酒店的開業(yè)時間晚了一年，在2017年12月開始運營，擁有175間客房。

在2023年、2024年以及截至今年前8個月，寶龍城及酒店的運營凈收入分別約為2.31億元、2.32億元及1.56億元，整體而言經(jīng)營表現(xiàn)尤為平穩(wěn)。

此外，就市場表現(xiàn)來看，開業(yè)于2016年的杭州濱江寶龍城已成為杭州標(biāo)桿項目之一。項目為杭州地鐵6號線誠業(yè)路上蓋，通達(dá)度較高。同時，周邊有小區(qū)及辦公區(qū)，客源能夠保持長期穩(wěn)定。

不過，在杭州濱江寶龍城開業(yè)次年，距離項目約5公里的龍湖杭州濱江天街也正式入市，開業(yè)時引入近350家品牌，其中58％是首進(jìn)濱江乃至杭州，這是金沙天街后，龍湖在杭州運營的第二座天街項目。

盡管寶龍城開業(yè)時也引入了占比約54.8%的首進(jìn)濱江品牌，但某種程度上，龍湖濱江天街對寶龍城難以避免的形成了消費分流。

一方面，兩個項目距離較近，均為地鐵6號線上蓋，且僅間隔三站；另一方面，后入市的項目在品牌新鮮度上顯然更具優(yōu)勢，對消費者形成更強吸引力。

但伴隨運營的調(diào)改，濱江寶龍城也始終在當(dāng)?shù)厥袌霰３诸I(lǐng)先地位。公開數(shù)據(jù)顯示，項目2024年的銷售額為33億元，位居杭州商業(yè)項目銷售表現(xiàn)前五名。不過，這一數(shù)據(jù)包括了新能源汽車及外街的交易情況，同時，銷售額較上一年還是取得約5.7%的下滑。

與此同時，在公開平臺，逐漸能看到一些負(fù)面聲音，涉及到活動營銷、入駐品牌、硬件設(shè)施等多方面。

在今年7月，曾有當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，接連幾天的降雨之后，杭州濱江寶龍城出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。盡管工作人員第一時間進(jìn)行處理，地面上的積水已經(jīng)清除，但天花板上仍留有因漏水產(chǎn)生的水漬、霉斑以及局部涂料剝落的痕跡。

賣方的生存困境

日常運營管理和維護中暴露出的一些問題，也在一定程度上折射出寶龍系的當(dāng)前處境。

除了此次交易涉及到的項目外，寶龍地產(chǎn)在過去一段時間已經(jīng)多次進(jìn)行資產(chǎn)處置。

據(jù)觀點新媒體此前報道，在今年7月，南京江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西地塊的土地使用權(quán)以及土地上現(xiàn)有工程、附著物也被寶龍地產(chǎn)擺上貨架。

該地塊原本規(guī)劃建設(shè)為8萬平方米的集中式商業(yè)購物中心，同時配套辦公、公寓等類型，總建筑面積達(dá)32萬平方米。但理想始終未能落地，在上架拍賣前，地塊已荒置五年。

之所以接連轉(zhuǎn)手項目資產(chǎn)，根源在于寶龍地產(chǎn)自身的困局。

按照寶龍方面在今年中期的表態(tài)，公司下半年將繼續(xù)尋找機會出售旗下項目，“尋求合適機會出售若干項目開發(fā)公司股權(quán)，以產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入。”此次圍繞杭州濱江寶龍城及酒店展開的最新交易，也是對這一方向的進(jìn)一步落實。

在最新公告中，寶龍地產(chǎn)也并不避諱直接表示，“通過將目標(biāo)公司及目標(biāo)項目的所有權(quán)權(quán)益轉(zhuǎn)讓予聯(lián)商壹號，本集團將可在相對較短的交易期內(nèi)獲得現(xiàn)金所得款項。有關(guān)所得款項可改善本集團的流動性狀況并支持其日常運營及物業(yè)開發(fā)項目�！�

與此同時，接手項目的投資方同樣背景深厚。

據(jù)公告顯示，資產(chǎn)收購方海聯(lián)商壹號商業(yè)管理有限公司由麗水聯(lián)家貳號股權(quán)投資合伙企業(yè)、天津遠(yuǎn)見創(chuàng)新投資管理有限公司共同擁有，兩家公司的占比分別為99.97%、0.03%，均為獨立第三方。

不過，企查查信息顯示，收購方實為中聯(lián)基金及大家保險。

而在過去一段時間，二者已經(jīng)聯(lián)合在國內(nèi)市場收購了數(shù)十座購物中心，尤其是分布在各地的萬達(dá)廣場項目。

此次交易后，不排除雙方推動進(jìn)行下一步操作的可能。只是在此之前，或許還需等待寶龍地產(chǎn)回購權(quán)失效或放棄。

公告明確，作為交易安排的核心條款之一，寶龍地產(chǎn)旗下項目公司上海瑞龍享有一項具有明確時間窗口與價格保障的股權(quán)回購權(quán)。具體而言，在交易完成后的第3至4周年前10個營業(yè)日（可延至第5年），以保障買方實現(xiàn)12%（或延長后10.5%）內(nèi)部回報率的價格，可優(yōu)先回購項目100%股權(quán)。

這也意味著，寶龍地產(chǎn)雖暫時讓渡項目股權(quán)，但通過設(shè)定回購權(quán)，保留了未來在現(xiàn)金流或戰(zhàn)略需要時收回項目的可能性，可能意在平衡短期資產(chǎn)變現(xiàn)與長期資產(chǎn)持有之間的需求。

不過，項目產(chǎn)權(quán)歸屬變更對寶龍商業(yè)的影響似乎有限。據(jù)悉，寶龍商業(yè)主要以“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍?zhí)斓亍彼膫�品牌提供商業(yè)運營管理服務(wù)。

截至今年中期，寶龍商業(yè)有97處已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為1110萬平方米；已簽約零售商業(yè)物業(yè)129個，總合約建筑面積約為1420萬平方米。

截至期末，寶龍商業(yè)運營中的零售商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品中，寶龍城的已開業(yè)建筑面積約57.4萬平方米，平均出租率為97.8%，較上年末持平。

平均出租率最高的為寶龍一城，已開業(yè)建筑面積約17.1萬平方米，出租率達(dá)99.1%。

寶龍廣場的已開業(yè)建筑面積高達(dá)898.1萬平方米，占總開業(yè)建筑面積的八成，該產(chǎn)品類型平均出租率為91.2%，較2024年末提高0.3個百分點。

寶龍?zhí)斓氐囊验_業(yè)建筑面積為55.7萬平方米，出租率91%，同樣較2024年末提高0.3個百分點。

按照計劃，寶龍地產(chǎn)還將開出南京江寧寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、余姚寶龍廣場、寧波文創(chuàng)港寶龍?zhí)斓�、臺州椒江商業(yè)街等項目，由寶龍商業(yè)提供委托管理。

此次交易涉及的杭州濱江寶龍城，也采取同樣模式。即由寶龍地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，寶龍商業(yè)提供運營管理。

雖然項目產(chǎn)權(quán)被寶龍地產(chǎn)出售，運營權(quán)仍有望繼續(xù)掌握在寶龍商業(yè)手中。