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撰文/馬高

12月23日，關(guān)于此前市場傳聞的“杭州濱江寶龍城項目將被出售”事件迎來終局。

隨著寶龍地產(chǎn)的一紙公告，這個優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)迎來了新的股權(quán)持有人。

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初步代價10億

12月23日晚間，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，寶龍地產(chǎn)已與聯(lián)商壹號、麗水聯(lián)家及天津遠見訂立合作協(xié)議，上海瑞龍(公司間接全資附屬公司)已有條件同意出售而聯(lián)商壹號(均屬獨立第三方的麗水聯(lián)家及天津遠見全資擁有的實體)已有條件同意購買目標(biāo)公司杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(其100%擁有目標(biāo)項目)100%股權(quán)。完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將不再屬于寶龍地產(chǎn)的附屬公司。

此次交易標(biāo)的為杭州濱江寶龍城購物中心以及杭州濱江寶龍藝珺酒店。目標(biāo)項目協(xié)定總資產(chǎn)價值為24.5億元，交易代價初步定為10億元。

公開資料顯示，杭州寶龍城綜合體項目總建筑面積40萬㎡，包括酒店式公寓、購物中心、199米超高層甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)。此次交易標(biāo)的之一的杭州濱江寶龍藝珺酒店，擁有175間客房，于2017年12月開始營運。

而濱江寶龍城購物中心總建筑面積約13.7萬㎡(不含停車場)，共有5層地上樓層和2層地下樓層，項目于2016年12月開業(yè)，開業(yè)首日客流量超過22萬人次，兩天銷售額近2000萬元。

根據(jù)公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后估計所得款項凈額約為人民幣9.97億元。在該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得款項凈額中，公司擬將45%用于其物業(yè)發(fā)展以確保按時交付，20%用于一般運營開支，15%用于稅項開支，10%用于有關(guān)集團境外重組的開支，10%用于有關(guān)集團境內(nèi)重組的開支。

據(jù)悉，該交易的接盤方聯(lián)商壹號商業(yè)管理有限公司的股東為麗水聯(lián)家貳號股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、天津遠見創(chuàng)新投資管理有限公司，其背后的大股東是大家保險集團。

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寶龍商業(yè)保留運營權(quán)

此次交易明確，寶龍地產(chǎn)擁有回購權(quán)。

公告稱，“寶龍地產(chǎn)未來亦有權(quán)按預(yù)先協(xié)定的代價基準(zhǔn)從聯(lián)商壹號回購目標(biāo)公司及目標(biāo)項目，使集團可根據(jù)未來各階段戰(zhàn)略布局、流動性及業(yè)務(wù)需求，選擇重新取得目標(biāo)公司及目標(biāo)項目的所有權(quán)及控制權(quán)�！�

同時，據(jù)寶龍方面向聯(lián)商網(wǎng)透露，寶龍商業(yè)依然保留濱江寶龍城的經(jīng)營管理權(quán)。實際上，此番交易于寶龍而言，更像一種實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、聚焦核心業(yè)務(wù)的舉措。

對接盤方而言，這是險資進入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“快速通道”，有助于其“資本持有+專業(yè)運營”模式的建立。

資深商業(yè)地產(chǎn)人士李華(化名)告訴聯(lián)商網(wǎng)，按照濱江寶龍城目前這個成交價格，項目具備穩(wěn)定的回報率和收益，契合險資“收益可預(yù)期、風(fēng)險可管控”的配置需求。

而且隨著當(dāng)下消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行，未來REITs化后，項目的估值有望提升。

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險資頻繁購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

近年來，保險資金密集布局商業(yè)地產(chǎn)項目已成常態(tài)。據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露，截至2025年7月22日，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等頭部險企，今年已公布13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個項目，合計新增投資47.5億元。

典型案例如，新華保險通過多次股權(quán)變更完成14座萬達廣場收購；大家保險收購上海鴻壽坊項目和多座萬達廣場；中郵保險投資上海博華廣場。就在12月12日，高和資本與英格卡購物中心宣布戰(zhàn)略合作，雙方計劃聯(lián)合發(fā)起設(shè)立一支專項不動產(chǎn)基金，將持有位于北京、無錫和武漢的三座薈聚購物中心。

險資持續(xù)加碼不動產(chǎn)，反映出一個很明顯的趨勢：隨著市場發(fā)展和房地產(chǎn)市場適應(yīng)新經(jīng)濟環(huán)境、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展趨勢下，零售不動產(chǎn)正從地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向金融屬性。

一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格整體處于低位，為險資提供了投資機會。另一方面，在低利率環(huán)境下，險資面臨資產(chǎn)荒，需要尋找長期穩(wěn)定的投資渠道以保持資金的保值增值。

更重要的是，在“資產(chǎn)荒”背景下，險資表現(xiàn)出了對穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的偏好，或?qū)⑼苿由虡I(yè)地產(chǎn)估值修復(fù)。

未來，隨著政策的進一步明確和市場的逐步回暖，險資在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動預(yù)計將持續(xù)活躍。

當(dāng)然，險資頻繁“抄底”商業(yè)地產(chǎn)，有一個共通點：選中的均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，濱江寶龍城也不例外。

作為寶龍地產(chǎn)旗下標(biāo)桿商業(yè)項目，濱江寶龍城地處區(qū)域核心位置，疊加地鐵流量加持，擁有獨特的市場定位，可有效輻射區(qū)域消費。加之項目專業(yè)團隊持續(xù)創(chuàng)新運營策略，從品牌迭代升級、潮流營銷落地、個性服務(wù)打造等多維度提升商場客流。

自2016年12月開業(yè)以來，已運營9年的濱江寶龍城，始終穩(wěn)居杭州商業(yè)市場頭部陣營。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2022年銷售額首次突破30億大關(guān)后，濱江寶龍城近三年的銷售額均穩(wěn)定在30億以上，且穩(wěn)居杭州前列，2024年的銷售額為33億元。

此次交易公告顯示，濱江寶龍城2023年、2024年、2025年(1-8月)的運營凈收入，分別為2.31億元、2.32億元和1.56億元。

寫在最后

作為杭州濱江南最重要的商業(yè)之一，濱江寶龍城與龍湖濱江天街沿著江南大道各守一方。且濱江寶龍城因靠近蕭山聞堰、義橋等商業(yè)稀缺性板塊，輻射面更廣。永輝超市、優(yōu)衣庫、無印良品、迪卡儂、百老匯影城、NITORI等主次力店經(jīng)營十分穩(wěn)定，加之運營方精準(zhǔn)市場變化和消費需求，積極調(diào)整品牌與營銷活動，該項目在寶龍體系內(nèi)穩(wěn)居頭部。

▲即將開業(yè)的超級安踏濱江寶龍城店

期待濱江寶龍城未來更美好，聯(lián)商網(wǎng)也將持續(xù)關(guān)注其未來發(fā)展情況。