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撰文/福貴

兩個(gè)重要信息：

1）12月2日，煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東。去年7月，萬達(dá)商管曾退出該公司股東行列；

12月3日，上海萬達(dá)銳馳退出煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司，蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司成為全資控股股東。

圖源：企查查

2）12月10日，南京萬達(dá)茂投資有限公司新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東。去年9月，萬達(dá)商管同樣退出該公司股東行列。

12月11日，項(xiàng)目同樣轉(zhuǎn)讓給蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司成為全資控股股東。

圖源：企查查

從2017年那場舉世矚目的“世紀(jì)大交易”開始，萬達(dá)一直在拋售資產(chǎn)回籠資金，尋找機(jī)構(gòu)投資，開啟自救模式。

特別是近兩年，萬達(dá)連最核心的資產(chǎn)——萬達(dá)廣場，都賣出超80家。

王健林本人，也在這幾年蒼老得厲害，再沒有當(dāng)年說著“小目標(biāo)”、唱著《一無所有》的意氣風(fēng)發(fā)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

而近日的兩則消息顯示，萬達(dá)開始贖回已出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如煙臺芝罘萬達(dá)廣場，年租金穩(wěn)定在1.2億元，凈租金回報(bào)率超6%，金街鋪位出租率常年接近100%。

雖然煙臺芝罘萬達(dá)廣場和南京萬達(dá)茂轉(zhuǎn)頭就被轉(zhuǎn)讓給具有國資背景的蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)，分析稱這是萬達(dá)對前期融資的償還行為，也可能是新一輪融資動作。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)優(yōu)化，達(dá)到可以回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水平。

8年來，萬達(dá)一直傳出來的都是賣資產(chǎn)，現(xiàn)在出現(xiàn)贖回消息，處在低谷中的萬達(dá)與王健林，是不是要開始往上走了？經(jīng)營壓力漸漸改善，萬達(dá)還會選擇上市，或者通過REITs上市嗎？

01

賣了8年

萬達(dá)開始回血了？

萬達(dá)危機(jī)的根源，還要追溯到其2016年的戰(zhàn)略決策。

為了追求高估值，萬達(dá)商業(yè)選擇從港交所退市，并計(jì)劃于2018年8月31日前在A股上市，為此與中國平安、杉杉控股等多個(gè)財(cái)團(tuán)融資300多億并簽署對賭協(xié)議。

王健林對萬達(dá)私有化再上市的做法，是基于對國內(nèi)融資環(huán)境與上市進(jìn)程的樂觀預(yù)判。然而，隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的持續(xù)收緊，其A股IPO，一路坎坷。

隨著政策變化，萬達(dá)的資金開始出現(xiàn)問題，王健林的首富名頭，也變成“首負(fù)”。

為償還債務(wù)，王健林刮骨自救，2017年7月將77個(gè)酒店資產(chǎn)以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，同時(shí)將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，兩項(xiàng)交易總金額達(dá)637.5億元。

此后幾年，萬達(dá)開啟“賣賣賣”模式，不斷瘦身。海外資產(chǎn)基本清空，房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)路徑。

資產(chǎn)大甩賣，讓萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債逐漸改善，但是不管怎么賣，當(dāng)時(shí)沒有動萬達(dá)廣場這一現(xiàn)金奶牛。

而300多億的上市對賭，又是新的問題。

不得不說，王健林的朋友圈很厲害。2018年1月，王健林找來新的接盤者，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與大連萬達(dá)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，以約340億元收購萬達(dá)商業(yè)H股退市時(shí)引入財(cái)團(tuán)持有的14%股份。

只是回A之路仍然難以達(dá)成，萬達(dá)商管的上市申請一直未能通過。

2021年，萬達(dá)商管撤回A股IPO申請，選擇以新上市主體珠海萬達(dá)商管赴港上市，當(dāng)時(shí)王健林再次引入了多達(dá)22家投資機(jī)構(gòu)。

包括香港鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團(tuán)等投資人，引入高達(dá)380億元的戰(zhàn)略融資，并簽下最遲要在2023年10月31日前完成上市的對賭協(xié)議。

當(dāng)年10月，珠海萬達(dá)商管第一次向港交所遞交了IPO招股書。但經(jīng)歷四度遞交招股書后，珠海萬達(dá)商管上市仍未成行，王健林的對賭協(xié)議又以失約告終。

不過經(jīng)過幾年時(shí)間，萬達(dá)公開的債務(wù)問題得到很大改善。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月29日，萬達(dá)系企業(yè)境內(nèi)債已清償完畢，目前無境內(nèi)存續(xù)債；海外債方面，主要包括兩筆美元債券，總規(guī)模為7億美元，具體為2026年1月12日到期的3億美元債券和2026年2月13日到期的4億美元債券。其中2026年2月13日到期的4億美元債券展期，新到期日延長至2028年2月13日。

以此來看，萬達(dá)短期兌付壓力有所緩解，后續(xù)則需靠運(yùn)營改善與資產(chǎn)盤活穩(wěn)定局面。

02

從賣萬達(dá)廣場

到贖回萬達(dá)廣場

2024年3月30日，大連萬達(dá)與太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投資局旗下全資子公司以及穆巴達(dá)拉投資公司共同簽署投資協(xié)議，由上述機(jī)構(gòu)聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計(jì)持股60%，而大連萬達(dá)商管則持股40%。

自此，王健林失去了對萬達(dá)的絕對控股。

在引入戰(zhàn)投注資的同時(shí)，萬達(dá)也開始頻繁出售旗下萬達(dá)廣場。

如今年5月，國家市場監(jiān)督管理總局批準(zhǔn)了由太盟投資集團(tuán)、高和豐德、騰訊、京東潘達(dá)、陽光人壽等等企業(yè)共同收購萬達(dá)商管旗下48家目標(biāo)公司的收購案，涉及全國39個(gè)城市的48座萬達(dá)廣場。

統(tǒng)計(jì)顯示，2023年至2024年，萬達(dá)出售萬達(dá)廣場超30座，2025年初，再度出售7座萬達(dá)廣場。若算上5月一次性打包轉(zhuǎn)讓的48座，自2023年以來，萬達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售約85座萬達(dá)廣場。

相較2024年底全國已開業(yè)的513座萬達(dá)廣場，占比達(dá)16.6%。

而到現(xiàn)在，12月10日，南京萬達(dá)茂投資有限公司發(fā)生工商變更，原股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）退出，新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資持股。

變更記錄顯示，2024年9月，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司將該公司股份轉(zhuǎn)讓至坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

據(jù)悉，南京萬達(dá)茂項(xiàng)目總投資高達(dá)150億元，包含30.4萬平方米商業(yè)面積及520米室內(nèi)步行街，于2018年開業(yè)。

圖源：萬達(dá)官網(wǎng)

此前12月2日，煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時(shí)多位高級管理人員信息發(fā)生變更。去年7月，萬達(dá)商管曾退出該公司股東行列。

煙臺芝罘萬達(dá)廣場是萬達(dá)商管第103座廣場，占據(jù)煙臺毓璜頂核心商圈，商業(yè)面積達(dá)24 萬平方米，年租金達(dá)1.2億元，是萬達(dá)系的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盡管僅過一天，南京萬達(dá)茂與煙臺芝罘萬達(dá)廣場被轉(zhuǎn)讓，持股公司變?yōu)樘K州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司。

但是接連兩座萬達(dá)系商業(yè)贖回的操作，仍然可以視為萬達(dá)已經(jīng)緩過勁來，接下來可能會有更多項(xiàng)目被贖回。

那么，可以猜測一下，未來萬達(dá)商管會不會再次發(fā)起上市，畢竟萬達(dá)私有化退市后再上市一直沒有成功，上市可能已成為王健林的心結(jié)。

同樣的，也可能會啟動REITs。隨著中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的深入推進(jìn)，擁有一批產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的核心商業(yè)物業(yè)，萬達(dá)掌握了攪動資本市場的船票。

在合適的時(shí)機(jī)贖回優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為未來的REITs發(fā)行儲備底層資產(chǎn)，能讓萬達(dá)在資本市場融資，盤活存量資產(chǎn)，緩解流動性壓力，而那些投資者也能獲得回報(bào)。

萬達(dá)能否獲得新生，還需持續(xù)觀察驗(yàn)證。