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撰文/潘玲宣

“回購”似乎只是煙霧彈，萬達(dá)又在醞釀怎樣的下一步？

自2023年年中以來，萬達(dá)頻頻出售旗下萬達(dá)廣場項目，相關(guān)消息也總能引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。

12月3日，一則新動態(tài)再次激起熱議，只因在出售80余座萬達(dá)廣場后，王健林罕見地對其中一個不起眼項目進(jìn)行了“贖回”操作。而未等市場厘清背后意圖，該項目又再次被轉(zhuǎn)手“出售”。

據(jù)悉，此次事件中涉及到的煙臺芝罘萬達(dá)廣場開業(yè)于2014年11月，是萬達(dá)在山東布局的首批商業(yè)項目之一。項目持有方煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司成立于2010年11月，在2024年7月被萬達(dá)出售予坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司和坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），并完成股權(quán)變更。

彼時，因萬達(dá)整體資產(chǎn)處置動作密集，這筆交易也未被過多關(guān)注。直到近期，煙臺芝罘萬達(dá)廣場先后兩次發(fā)生工商變更。

煙霧彈中的好消息

企查查信息顯示，12月2日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司通過其全資子公司上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司，重新實現(xiàn)對煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司的100%持股，原股東悉數(shù)退出，這一動作引起市場的種種猜測。

不過緊接著，工商信息再次發(fā)生變更。12月3日，上海萬達(dá)銳馳入主僅一天便火速退出，取而代之的是蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司，持股比例100%。

資料顯示，蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司由浙商金匯信托股份有限公司旗下麗水聯(lián)睿榮通管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司共同持股。

至此，經(jīng)歷一輪買與賣之后，項目仍未被留在大連萬達(dá)商管手中，但伴隨此番操作，大連萬達(dá)商管甚至是煙臺芝罘萬達(dá)廣場，與交易對手方的身份悄然發(fā)生改變。

“回購”似乎只是煙霧彈，萬達(dá)又在醞釀怎樣的下一步？

從市場反饋來看，對煙臺芝罘萬達(dá)廣場的“回購”，顯然提振了不少信心。

過去幾年，大連萬達(dá)商管始終籠罩在債務(wù)糾紛、流動性欠佳、資產(chǎn)處置等陰霾之下。僅就萬達(dá)廣場而言，據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計，在2023年被出售的萬達(dá)廣場項目就有近10個，包括在5月出售的上海松江項目、江門臺山項目、西寧海湖項目，以及之后的湖州、太倉、廣州蘿崗、上海金山項目等。

2024年，萬達(dá)再售出位于合肥、東莞等地的近30個項目，煙臺芝罘萬達(dá)廣場也是在這一年的7月售出。

進(jìn)入2025年，則不得不提今年上半年的一則消息。

彼時，國家市場監(jiān)督管理總局顯示，經(jīng)公示，“太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）與高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司等經(jīng)營者收購北京銀河萬達(dá)企業(yè)管理有限公司等48家公司股權(quán)案”獲得無條件批準(zhǔn)。

據(jù)悉，太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）（“太盟珠�！保�、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司（“高和豐德”）、騰訊控股有限公司（“騰訊控股”）、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司（“京東潘達(dá)”）、陽光人壽保險股份有限公司（“陽光人壽”）直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（“大連萬達(dá)”）直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)。

目標(biāo)公司主要業(yè)務(wù)為大型零售商業(yè)地產(chǎn)運營。交易前，大連萬達(dá)直接或間接持有目標(biāo)公司100%股權(quán)，單獨控制目標(biāo)公司。本次交易后，太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達(dá)與陽光人壽將共同控制合營企業(yè)，合營企業(yè)將持有目標(biāo)公司100%股權(quán)。

涉及到的48家公司大致分布在北京、上海、廣州、蘇州、合肥、東莞、成都等11個城市。而算下來，2023年以來已售或已明確售出的萬達(dá)廣場已經(jīng)約有90個。

不過值得注意的是，長期承壓的大連萬達(dá)商管或許能夠暫時松口氣。

DM查債通顯示，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司目前僅有兩筆流通中債券，均為離岸債券，當(dāng)前存續(xù)規(guī)模7億美元。兩筆債券將分別于2026年1月12日、2026年2月13日到期。

此外，上述提到的基金是由太盟主導(dǎo)進(jìn)行投資，太盟同時計劃注資約50億元認(rèn)購基金次級份額，承擔(dān)主要風(fēng)險并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

若最終成型，交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬達(dá)集團(tuán)的流動性壓力。

王健林的減重決心

作為此次事件的核心，煙臺芝罘萬達(dá)廣場有限公司成立于2010年11月，四年后，煙臺芝罘萬達(dá)廣場正式開業(yè)。

這是全國第103座萬達(dá)廣場，開業(yè)之初引入萬達(dá)百貨、萬達(dá)影城、萬達(dá)寶貝王等萬達(dá)系品牌，以及大歌星KTV、大玩家、華潤萬家、屈臣氏、優(yōu)衣庫、UR、迪卡儂、哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客等眾多國內(nèi)外一線品牌，能夠滿足周邊地區(qū)消費者生活、娛樂、餐飲需求。

作為綜合體項目，除了購物中心以外，項目還包括商業(yè)步行街、五星級酒店、高檔商務(wù)寫字樓、精裝SOHO等多樣業(yè)態(tài)。

而得益于進(jìn)入時間較早以及綜合體優(yōu)勢，據(jù)當(dāng)?shù)貓蟮溃�芝罘萬達(dá)廣場占據(jù)煙臺市芝罘區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和交通三大中心所在地，開業(yè)后使煙臺的商業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的時代�？梢哉f，在萬達(dá)體系內(nèi)，煙臺芝罘萬達(dá)廣場的含金量并不低。

亦有報道指出，芝罘萬達(dá)廣場是當(dāng)?shù)刎硅�頂商圈現(xiàn)金流最穩(wěn)定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報率在5%以上。在此基礎(chǔ)上，項目未來發(fā)展有著更多想象空間。

據(jù)悉，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司和坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）的背后是新華保險與中金資本。

二者聯(lián)合，在大連萬達(dá)商管的資產(chǎn)處置中扮演重要角色。除煙臺芝罘萬達(dá)廣場外，雙方還聯(lián)合接手了北京萬達(dá)總部、南京萬達(dá)茂，以及赤峰、晉江、武威、淮北、安陽、四平、揚州等萬達(dá)廣場項目。

當(dāng)然，除了新華保險與中金資本外，大連萬達(dá)商管的交易對手還包括陽光人壽、大家保險等險資。

一方面，保險資金的天然屬性決定其偏好優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。參與出售交易的萬達(dá)廣場項目均為已建成的成熟商業(yè)綜合體，能夠貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，完美匹配險資久期需求。

另一方面，在2023年，有關(guān)部門曾發(fā)文“支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項目儲備和運營管理優(yōu)勢，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)�！�

這也能解釋險資接手萬達(dá)廣場項目的合理性和出發(fā)點。與此同時，新華保險并非直接參與項目交易，而是以中金資本為橋梁，實現(xiàn)風(fēng)險隔離。

從萬達(dá)的角度更不難理解。險資具有低成本的長錢，但在項目運營能力上卻有欠缺，出售予險資能夠最大可能保留運營管理權(quán)，在減重的同時繼續(xù)收取運營管理費等收益。

煙臺芝罘萬達(dá)廣場的“回購”事件是大連萬達(dá)商管資產(chǎn)處置道路上的一個插曲，也是該公司減負(fù)進(jìn)程中的偶發(fā)事件，最終并未改變將項目“脫手”的結(jié)果。

最終接手的蘇州聯(lián)商玖號商業(yè)管理有限公司成立于2025年8月22日，法定代表人牟舟。據(jù)商業(yè)客此前報道，牟舟為中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司投資部副總裁。

2023年12月，多個萬達(dá)廣場被出售，當(dāng)時的接盤方蘇州聯(lián)商叁號、蘇州聯(lián)商伍號、蘇州聯(lián)商肆號、蘇州聯(lián)商貳號等均為中聯(lián)基金下屬公司。如今，蘇州聯(lián)商系的隊伍顯然也有所壯大。

從官網(wǎng)來看，中聯(lián)基金與新華保險、中金資本等的最大不同應(yīng)是在于，前者長期專注于以REITs為核心的創(chuàng)新不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，且聚焦產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)、消費基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、新能源基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

相比之下，其實對于險資而言，“接盤”商業(yè)項目并非首選。相較于中聯(lián)基金，險資更注重在“保本”的基礎(chǔ)上獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，后者則有望撬動更大的利益空間。兩者的邏輯與目標(biāo)不盡相同。

從時間跨度上，險資對于長周期的接受度和承受能力相對更高，中聯(lián)基金在退出方面則有著更清晰明確的規(guī)劃。更為重要的一點是，中聯(lián)基金有望更徹底的為萬達(dá)減負(fù)。