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撰文/潘玲宣 

在項目獲取方式上，以無錫項目為例，存量項目改造已成為京東MALL拓展門店的重要來源。京東MALL的首家線下門店亦是來源于此。

伴隨時代的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)邏輯正被重塑。今時今日的商業(yè)空間早已不再是單純的交易場所，而日益成為融合體驗、社交與情感連接的生活場景。消費者關(guān)注的焦點，也從商品本身轉(zhuǎn)向場景體驗、社交價值與情緒共鳴。

與此同時，零售業(yè)態(tài)不斷進化，營銷方式從線上種草延伸至線下深度體驗，如何與消費者建立深度連接，已成為決定商業(yè)成敗的核心命題。

在消費習(xí)慣的變遷與消費需求升級的夾縫中，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的“租售模式”正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。大量建成多年的存量商業(yè)項目面臨客流下滑、業(yè)態(tài)老化等困境，更新改造已非“可選項”，而是生存與煥活的必然路徑。

其中，也不乏一些曾引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)潮，如今卻逐漸被“遺忘”的項目亟待盤活，開業(yè)已超20年的無錫保利廣場便是其中之一。

11月19日，無錫京東MALL項目正式簽約，落戶梁溪區(qū)原保利廣場。

事實上，京東MALL 帶來的“更新”，不僅是硬件上的調(diào)整，更涉及運營邏輯、品牌組合、用戶關(guān)系等方面的系統(tǒng)性重構(gòu)。

閑置12年的“老大難”

從項目前身說起。

資料顯示，保利廣場開業(yè)于2004年，其位于無錫市梁溪區(qū)解放東路和縣前東街交匯處。項目建筑面積約8萬平方米，曾是無錫首家一站式購物中心。

依托當(dāng)時的先發(fā)優(yōu)勢，無錫保利廣場在開業(yè)初期成功吸引了眾多正處于高速擴張期、同樣有強烈拓店需求的知名品牌入駐。包括家樂福超市、肯德基、H&M等國際連鎖品牌，迅速構(gòu)建起集零售、餐飲、休閑于一體的綜合消費生態(tài)。

在2000年代末至2010年代初的鼎盛時期，項目不僅成為無錫市中心重要的商業(yè)地標，更因其良好的購物環(huán)境與品牌集聚效應(yīng)，被無錫市旅游局列為“無錫首批旅游購物推薦單位”之一。

這一官方背書，不僅彰顯了其在本地商業(yè)格局中的標桿地位，也折射出那個時代“大而全”購物中心的黃金榮光。

不過，隨著2010年后，無錫迎來商業(yè)綜合體爆發(fā)期，恒隆廣場、蘇寧廣場等高端項目相繼亮相，城市商業(yè)格局迅速洗牌。

這些新建項目不僅在硬件設(shè)施、空間設(shè)計上更為現(xiàn)代，在品牌組合、運營理念和數(shù)字化服務(wù)上也更貼合新一代消費者的需求，對保利廣場形成了全方位的沖擊。

與此同時，電商崛起進一步分流了傳統(tǒng)百貨的客流，而保利廣場受限于原有物業(yè)結(jié)構(gòu)與招商能力，難以快速迭代升級。隨著主力店陸續(xù)撤出，連鎖反應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，項目人氣顯著下滑，空置率攀升。

作為曾經(jīng)的無錫東門商業(yè)地標，保利廣場自2012年閉店后閑置超12年。

在2017年4月初，曾有消息稱保利廣場已由無錫市威爾富商業(yè)管理有限公司全面啟動改造，總投入約1.5億元，更名“保利I-parkmall”，并力爭于2018年初開門迎客。

但從后續(xù)結(jié)果來看，并未能落地。2019年7月，又有報道稱，保利廣場解放東路沿線的共有商鋪正在重新進行簽約，若在8月上旬能達到九成簽約率，該部分最快將在2020年元旦前后開業(yè)。然而，關(guān)于保利廣場“復(fù)活”始終沒有實質(zhì)性進展。輝煌之后的保利廣場陷入了持續(xù)數(shù)年的沉寂。

直至今年4月，有關(guān)部門披露保利廣場提升改造項目招標計劃。該計劃顯示，招標人為無錫市梁溪資產(chǎn)運營有限公司，投資估算1.96億，資金來源為自籌，計劃招標時間為2025年5月29日。

項目概況中提到，面積約為7.84萬平方米，原為無錫保利廣場項目，坐落于梁溪區(qū)解放東路與縣前東街交叉口，用途為商業(yè)、餐飲、影院。根據(jù)規(guī)劃，該項目由一棟3層商業(yè)建筑及1層地下室組成。

今年10月，保利廣場改造提升工程的招標計劃正式對外公布。而隨著無錫京東MALL項目近期官宣落戶，這座沉寂多年的商業(yè)體終于迎來實質(zhì)性重啟與新生契機。

據(jù)了解，在原保利廣場上落地的京東MALL，是京東集團在江蘇重點布局的項目，將打造華東區(qū)域升級店型。其核心定位聚焦“新、潮、趣”，主打“年輕力”，同時兼顧家庭全客層，營造富有“輕和力”與情緒價值的消費空間。

項目突破傳統(tǒng)零售，構(gòu)建“購物+體驗+社交+娛樂”的新型消費業(yè)態(tài)。以“潮玩科技”和“一站置家”為主線，規(guī)劃了30多個沉浸式主題場景。特色區(qū)域如DIY裝機大師、京東電競、咖啡工坊、美食工坊、冰酒體驗區(qū)等。

針對年輕客群和大學(xué)生，電競專區(qū)的設(shè)立及后續(xù)賽事活動，將強化潮流聚集地的屬性。與此同時，項目致力于滿足“一老一小”在內(nèi)的全家庭成員需求，成為主城區(qū)內(nèi)的生活方式新升級和新體驗。

開業(yè)加速器

自2021年9月首家線下門店在西安開業(yè)以來，京東MALL在全國的擴張步伐明顯加快。

截至今年11月9日，全國已開業(yè)26家京東MALL，遍布北京、天津、重慶、廣州、南京、深圳、廈門、太原、西安等城市，其中近半數(shù)開業(yè)于今年。

據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計，截至目前，今年已開業(yè)9家京東MALL，其中2家位于北京，其余覆蓋南京、武漢、太原、深圳、天津、廈門等城市。

此外，在今年5月開業(yè)的合肥京東MALL是由原京東電器超級體驗店升級而來。算下來，年內(nèi)已開業(yè)的京東MALL數(shù)量為10家。

籌開項目方面，今年初，武漢漢陽王家灣京東MALL、鄭州金水京東MALL成功簽約，并計劃在年內(nèi)開業(yè)。

年內(nèi)簽約的項目還包括濟南京東MALL以及蘇州高新區(qū)京東MALL，分別預(yù)計在2027年上半年建成，以及在2026年上半年開業(yè)。

也就是說，在2025年開業(yè)的京東MALL數(shù)量有望達12家，而京東MALL在全國的已開業(yè)及籌備中門店已超30家。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

在項目獲取方式上，以無錫項目為例，存量項目改造已成為京東MALL拓展門店的重要來源。京東MALL的首家線下門店亦是來源于此。

2021年3月，京東電器超級體驗店正式簽約入駐西安未央?yún)^(qū)盛龍廣場，簽約入駐的位置為盛龍廣場內(nèi)的民生百貨，共有5層，經(jīng)營面積4.2萬平方米。

過往信息顯示，2014年11月29日盛龍廣場龍首購物中心試營業(yè)，民生百貨龍首店也同步試營業(yè)。民生百貨與盛龍廣場緊密依存，互相成就。但后續(xù)因企業(yè)發(fā)展及市場表現(xiàn)等多重原因，民生百貨旗下門店陸續(xù)出現(xiàn)調(diào)整，其中，盛龍廣場內(nèi)的民生百貨龍首店便在2020年7月1日起正式閉店，直到京東的到來。

值得注意的是，或許京東原計劃以“京東電器超級體驗店”入駐，但彼時正伴隨著京東對五星電器的盤整，以及京東全渠道戰(zhàn)略的深入推進，最終使得計劃中的超級體驗店以“京東MALL”名字開業(yè)。 

此外，大連京東MALL于2024年9月開始試營業(yè)，11月8日開始正式營業(yè)。項目整體共5層，占地面積約5萬平方米，匯聚潮流家電、數(shù)碼產(chǎn)品、智能家居以及新潮娛樂等互動體驗空間。

據(jù)悉，項目所在物業(yè)是位于天津街附近的曼哈頓大廈，由其內(nèi)的新世界百貨改造而來。從2002年開業(yè)到2017年6月30日因故撤店，新世界百貨退出經(jīng)營。新世界百貨一度是大連最繁華商業(yè)街——天津街的核心地標。而在其撤店后，項目也始終空置。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2023年11月。相關(guān)報道顯示，大連市中山區(qū)與北京京東世紀貿(mào)易有限公司、大連新世界廣場國際有限公司，共同簽署京東MALL遼南區(qū)域總部項目合作協(xié)議。也由此，這一閑置資產(chǎn)的盤活進程正式啟動。

隨著京東MALL的入駐，沉寂多年的曼哈頓大廈也終于重?zé)ㄉ鷻C，成為遼南地區(qū)科技零售與城市更新融合的新樣本。

利用原新世界百貨1-5層，京東在這里打造了一處自營消費電子主題類全渠道、全場景、全新業(yè)態(tài)沉浸式體驗綜合體。也是繼2022年在沈陽開設(shè)東北首家超級體驗店后，京東在東北地區(qū)打造的又一“網(wǎng)紅”超級商業(yè)體。

諸如西安未央?yún)^(qū)京東MALL、大連京東MALL的存量改造案例還有很多。粗略計算，京東MALL已布局的30個項目中，涉及存量改造的項目近六成。

也正是這樣的布局方式，使得京東MALL在加快拓店速度的同時，減輕開業(yè)負擔(dān)。

據(jù)了解，京東MALL在早期“一城一店”策略成功實施的基礎(chǔ)上，已經(jīng)開始加大對個別城市的深耕。在西安、北京、天津、蘇州等地，京東MALL已開出雙店，進一步鞏固在這些城市的市場滲透與品牌影響力。

憑借潮流科技與沉浸式體驗，聚焦家電家居的京東MALL，也依托細分品類優(yōu)勢，在多個競爭激烈的市場成功開辟出差異化生存空間。其中，商業(yè)地產(chǎn)高度飽和的武漢，更是成為京東MALL首個“一城三店”布局城市。

今年2月，武漢第三家京東MALL項目簽約儀式在漢陽區(qū)舉行，具體選址為武漢投控集團權(quán)屬企業(yè)資產(chǎn)公司運營的王家灣商圈頂琇廣場。

該項目營業(yè)面積近5萬平方米，共5層，計劃于年內(nèi)開業(yè)。將匯聚潮流家電、手機數(shù)碼電腦、電競娛樂、家居家裝等眾多京東自營品類，覆蓋200余家全球頂尖品牌、超20萬種商品。

通過體驗式創(chuàng)新模式，王家灣京東MALL打造電競娛樂、烘焙廚房、咖啡、美妝等多個沉浸式主題專區(qū)。將打造為集前沿潮流、炫酷科技于一體的全場景綜合類消費商業(yè)體和漢陽“頭號潮玩科技中心”。

在該項目之前，武漢武昌京東MALL、武漢光谷京東MALL已分別于2023年9月、2025年6月開業(yè)。