出品/Mall先生

撰文/馬爾文

太古地產(chǎn)最近可謂“春風(fēng)得意馬蹄疾”。

據(jù)彭博社援引知情人士透露，LVMH集團(tuán)正與太古地產(chǎn)洽談，計(jì)劃在上海興業(yè)太古匯開設(shè)一間DIOR門店，預(yù)計(jì)最早可能于2027年開業(yè)，選址將毗鄰“路易號”。

盡管已停泊近半年，“路易號”至今仍熱度不減。在剛結(jié)束的第八屆進(jìn)博會(huì)上，LVMH集團(tuán)大中華區(qū)總裁吳越分享了一組數(shù)據(jù)：“2025年6月25日‘路易號’誕生以來，‘船’邊街頭每日聚人群高達(dá)十七萬，整個(gè)街區(qū)日均人流有五十萬�！�

這座讓興業(yè)太古匯足足等待了兩年的三層獨(dú)棟，不僅帶動(dòng)項(xiàng)目前三季度零售大漲41.9%，也毫無疑問是今年上海高端商業(yè)的高光時(shí)刻，凝結(jié)了過去兩年魔都高端商業(yè)的全部情緒——謹(jǐn)慎、觀望、再出發(fā)。

而熱度之外，還有更多細(xì)微的信號在出現(xiàn)——新的項(xiàng)目在入市，老的項(xiàng)目在迭代，商圈的重心在競合中輕微移動(dòng)。

如果把時(shí)間線拉長一點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海的高端商業(yè)，正進(jìn)入一輪“重構(gòu)周期”。

01

逆勢扛壓

港資商場彰顯韌性

上海的高端商業(yè)，必須從港資項(xiàng)目看起。它們是這座城市頂級零售的標(biāo)桿，也是周期波動(dòng)中最穩(wěn)定的力量。

上海頭部港資高端商場

興業(yè)太古匯的變化最具代表性。2025年，它的關(guān)鍵詞是逆勢的“主動(dòng)出擊”。

硬件上，北廣場的硬件改造，是這場升級的起點(diǎn)——實(shí)現(xiàn)了從負(fù)一層至二層的多首層功能。

興業(yè)太古匯北廣場改造 來源：太古地產(chǎn)

負(fù)一層以美妝大道為解法，動(dòng)線末端通過開設(shè)阿嬤手作、泡泡瑪特等流量品牌避免北熱南冷的情況；

首層完成Loewe轉(zhuǎn)正與Ferragamo回歸，同時(shí)引入多個(gè)潮奢品牌作為更多重奢落地前的過渡。全國首家直營Rolex也將移位至石門一路側(cè)的雙層獨(dú)棟開設(shè)旗艦店；

二層中廳在DIOR試水快閃后，由Acne Studios接檔限時(shí)島柜。包括Polo Ralph Lauren在內(nèi)的多家輕奢與設(shè)計(jì)師品牌也陸續(xù)完成擴(kuò)店與落位。

重新回歸的Ferragamo與限定快閃的DIOR 來源：項(xiàng)目微博

值得一提的是，興業(yè)太古匯還在下半年將南廣場的出入口東移了半幅鋪位，拉開了項(xiàng)目南側(cè)升級的序幕。

在大刀闊斧的調(diào)改力度下，是否能如期迎來DIOR的入駐，以及未來如何平衡長期運(yùn)營能力與短期流量紅利，將是項(xiàng)目升級的關(guān)鍵。

新鴻基與恒隆旗下的兩大頂級項(xiàng)目同樣在今年展現(xiàn)強(qiáng)大抗壓能力。

國金中心首層一拖二區(qū)域在完成Valentino上樓與Fendi移位后終于迎來Brunello Cucinelli時(shí)隔數(shù)年的回歸，相較早年在二樓男裝次動(dòng)線的位置，如今的占位足見品牌業(yè)績的強(qiáng)勁與自信。

同時(shí)，Chanel進(jìn)一步擴(kuò)店至三層，并將帶來上海第二間尊享沙龍，這也是項(xiàng)目首個(gè)跨越三層的巨幅門店。

恒隆廣場隨著Prada的回歸再次集齊六大成衣品牌。由于首層鋪位緊張，Prada在首層島柜的基礎(chǔ)上又在四層增設(shè)沙龍精品店。

目前項(xiàng)目四樓已開設(shè)Louis Vuitton、Loro Piana、Zegna、Prada四家品牌沙龍，并在三樓原健身房鋪位引入全國第二家Chanel尊享服務(wù)工坊，這不僅滿足了核心客群的消費(fèi)體驗(yàn)與私密性需求，也實(shí)現(xiàn)了高樓層大面積鋪位的高效利用。

上海恒隆廣場首層的Prada 來源：上海恒隆廣場

此外，老鋪黃金恒隆廣場新店引發(fā)凌晨排隊(duì)熱潮并創(chuàng)下新店銷售紀(jì)錄。

在今年恒隆行政總裁盧韋柏接受Mall先生的專訪中，就點(diǎn)名提到了老鋪黃金超越傳統(tǒng)奢侈大牌的業(yè)績。此次進(jìn)駐門檻極高的恒隆廣場，既反映出市場對于品牌的高度認(rèn)可，也是港資奢場在黃金消費(fèi)熱潮下靈活調(diào)整的體現(xiàn)。

靈活調(diào)整的另一案例還有港匯恒隆廣場，本就具有黃金品類基礎(chǔ)的港匯成為上海首個(gè)引入老鋪黃金的港資商場并不讓人意外，而將On昂跑下移至北座首層原沛納海、萬國表等組成的腕表區(qū)，以及將始祖鳥下移至南座首層原Jimmy Choo、Thom Browne與Giada鋪位的調(diào)整，則更體現(xiàn)項(xiàng)目順應(yīng)市場趨勢的“務(wù)實(shí)”。

港匯恒隆廣場老鋪黃金 來源：老鋪黃金

02

重心微移

南京西路“甩開”徐家匯？

如果說港資決定了這座城市的商業(yè)定力，那么商圈的變遷，就決定了它的能量流向。

過去一年，上海的高端商業(yè)地圖發(fā)生了微妙的偏移——南京西路重心開始東移，徐家匯的雙奢版圖陷入收縮。

作為上海高端商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，南京西路商圈向來是各大開發(fā)商的角斗場。

原先人氣較弱的東段隨著興業(yè)太古匯“路易號”帶來的現(xiàn)象級客流已經(jīng)盤活，張園一期則向策展型商業(yè)轉(zhuǎn)型，具有歷史底蘊(yùn)的石庫門建筑群如今更容易受到品牌的青睞。

而中段的恒隆廣場正不遺余力地抬高整段南京西路的上限，建筑面積約3,080平米的三期擴(kuò)建部分于六月順利封頂，預(yù)計(jì)將在明年下半年開幕。

上海恒隆廣場三期擴(kuò)建效果圖 來源：恒隆地產(chǎn)

同時(shí)，有消息傳聞恒隆地產(chǎn)取得了梅龍鎮(zhèn)廣場的商業(yè)運(yùn)營權(quán)，商業(yè)部分計(jì)劃于2027年初開業(yè)，并將引入一家國際頂尖品牌酒店。

如果消息屬實(shí)，屆時(shí)恒隆廣場的商業(yè)面積將達(dá)到與興業(yè)太古匯相當(dāng)?shù)?2萬平米，為目前受面積限制而缺席的品牌與業(yè)態(tài)提供充足的入駐空間。

相較于東段的崛起，西段的靜安寺區(qū)域呈現(xiàn)有人歡喜有人憂的局面。

靜安嘉里中心充當(dāng)廣告牌許久的Burberry原位終于在年初揭幕全新上海羅意威之家，Loewe的移位升級是守住項(xiàng)目定位的關(guān)鍵一搏，不進(jìn)則退的存量競爭下總是需要一些魄力。

上海羅意威之家 來源：上海靜安嘉里中心

而一街之隔的芮歐百貨則顯得尤為落寞，主力合作伙伴開云集團(tuán)旗下的Gucci、Saint Laurent、Balenciaga接連撤出，恒隆的潮奢新動(dòng)線也動(dòng)搖了芮歐二樓部分重疊品牌。

但濃厚的小眾設(shè)計(jì)師品牌氛圍依然撐起了芮歐在南京西路的獨(dú)特定位。不論能否重回巔峰，至少從Khaite中國首店落地首層還是能夠看到芮歐一以貫之的品味與堅(jiān)守本心的勇氣。

徐家匯商圈的發(fā)展，則多了點(diǎn)猶豫。One ITC自八月起先后關(guān)閉了Valentino、Celine、Tiffany&Co.等六個(gè)奢侈品牌，最近又傳出Louis Vuitton將于11月26日結(jié)束運(yùn)營的消息。

原本作為showcase的One ITC，未能堅(jiān)持到將現(xiàn)有品牌轉(zhuǎn)場至姍姍來遲的ITC Maison的那一天。

這當(dāng)中有客觀原因?qū)е碌慕ㄔO(shè)進(jìn)度延期，也有咫尺距離的港匯持續(xù)升級帶來的市場空間擠壓，徐家匯能否支撐兩個(gè)重奢項(xiàng)目還需打個(gè)問號。

而在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，ITC Maison的競爭對手除了港匯，還包括三公里外正在如火如荼建設(shè)的香港置地旗艦項(xiàng)目西岸中環(huán)，甚至是穩(wěn)步提檔的興業(yè)太古匯……

奢侈品牌普遍收縮門店規(guī)模的背景下，ITC Maison的最終呈現(xiàn)需要走一段堅(jiān)守長期主義的路程。

此外，商圈的“馬太效應(yīng)”在下行周期顯得尤為突出。

虹橋-古北商圈的尚嘉中心與南京東路商圈的大丸百貨都在今年關(guān)閉多個(gè)品牌，K11的Cartier遺憾離場讓淮海中路商圈的夜晚黯淡幾分……

從之前的興業(yè)太古匯與靜安嘉里中心到如今的芮歐百貨與K11，空置的主力鋪位被用作廣告牌來過渡的情況，在核心區(qū)流轉(zhuǎn)不停。

K11的Cartier原址如今是lululemon的廣告位

此消彼長之下，上海正逐漸形成以南京西路為核心，陸家嘴、徐家匯、淮海中路與前灘多點(diǎn)開花的高端商圈格局。

上述商圈似乎也見證并傳承著這座城市的發(fā)展與變遷——

南京西路與淮海中路秉持上海長久以來經(jīng)典、繁榮的氣質(zhì)，陸家嘴與徐家匯是上世紀(jì)九十年代起迅速崛起的商業(yè)中心，前灘與西岸則代表著上海最年輕、最具活力的面孔。

西岸夢中心的蘭蔻圣誕樹即將解凍 來源：小紅書@西岸好市

03

百貨淡出

奢牌渠道的再選擇

這一年，奢侈品牌與百貨之間，正在從親密無間的戰(zhàn)友，變成相道珍重的“再見愛人”。

今年二月，Gucci關(guān)閉芮歐百貨與大丸百貨兩家具有標(biāo)志性外立面的門店，一度將奢侈品市場的寒意推至大眾面前，后續(xù)Bottega Veneta與江詩丹頓也撤出了大丸百貨，項(xiàng)目則以此為起點(diǎn)啟動(dòng)了轉(zhuǎn)型的步伐。

與此同時(shí)，連卡佛百貨開啟局部改造，陸家嘴中心的老佛爺百貨也由四層縮減至兩層。盡管奢侈品牌轉(zhuǎn)投購物中心早有趨勢，但今年百貨業(yè)態(tài)的疲態(tài)格外明顯，使得他們逐漸從上海高端商業(yè)項(xiàng)目的第一陣營中淡出。

不僅如此，曾經(jīng)作為精品百貨核心競爭力的二線奢侈品牌與小眾設(shè)計(jì)師品牌集合也面臨著周期性的挑戰(zhàn)，不少“可買可不買”的顧客選擇投向高端戶外品牌尋求情緒補(bǔ)足，這無疑對項(xiàng)目在認(rèn)識(shí)客群與選品把控上提出了更為嚴(yán)苛的要求。

實(shí)際上，包括大丸百貨、久光百貨、第一八佰伴在內(nèi)的傳統(tǒng)百貨，其重心早已轉(zhuǎn)向更具優(yōu)勢的高化、黃金等品類，與高端購物中心形成錯(cuò)位競爭，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)亮眼的銷售額。

新世界大丸百貨的原GUCCI鋪位被一眾高化香氛品牌“瓜分”  來源：小紅書@Hanson商業(yè)觀察

對于高端購物中心而言，VIC客戶對全球奢侈品購買量的貢獻(xiàn)日益攀升。加強(qiáng)與這部分消費(fèi)者的緊密聯(lián)系既是奢侈品牌維持業(yè)績的關(guān)鍵，也是商場作為消費(fèi)載體需要發(fā)力的重點(diǎn)。

恒隆廣場、國金中心、前灘太古里等頭部奢場均在場內(nèi)設(shè)置專供商場高階會(huì)員休憩的VIC空間，并定期推出各類社交服務(wù)與品牌活動(dòng)，通過提升顧客對品牌的了解促進(jìn)轉(zhuǎn)化，無形中也增強(qiáng)了顧客與商場之間的粘性。

在這點(diǎn)上，恒隆廣場每年僅對邀約客人開放的HOME TO LUXURY周年慶典更是將滿足VIC客戶的情緒價(jià)值做到了極致。

今年的上海恒隆廣場HOME TO LUXURY請來了陳慧琳等一眾明星 來源：小紅書@就叫我Timo

參考國內(nèi)其他城市依然保持良性增長的百貨，也都或多或少在經(jīng)營理念上向高端購物中心靠攏，進(jìn)而更好地發(fā)揮百貨業(yè)態(tài)在品牌齊全度與折扣力度上的優(yōu)勢。

04

從“濃”到“淡”

奢侈品的情緒回調(diào)

如果說商場和百貨的主題詞是“變”——改空間、調(diào)業(yè)態(tài)、換重心；那么高端品牌的策略就是“守”——守核心商圈、守VIC客戶、守經(jīng)營坪效。

回顧各大奢侈品集團(tuán)今年公布的業(yè)績情況：

LVMH集團(tuán)前三季度有機(jī)收入下降2%，其中時(shí)尚與皮具部門收入下降6%，腕表與珠寶部門增長1%；

開云集團(tuán)前三季度有機(jī)收入下降12%，其中核心品牌Gucci已經(jīng)連續(xù)10個(gè)季度下跌；

歷峰集團(tuán)2026財(cái)年上半年有機(jī)收入增長10%，其中珠寶部門大漲14%，專業(yè)制表部門下滑2%；

Hermes集團(tuán)展現(xiàn)超強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，前三季度有機(jī)收入增長9%；

Prada集團(tuán)則依靠Miu Miu的強(qiáng)勁動(dòng)力實(shí)現(xiàn)連續(xù)19個(gè)季度的增長。

總體而言，奢侈品市場持續(xù)承壓，但第三季度的表現(xiàn)已好于上半年，最差的日子似乎已經(jīng)過去。

當(dāng)目光聚焦到單個(gè)品牌，不難發(fā)現(xiàn)Versace、Balenciaga等推崇大膽表達(dá)而風(fēng)格張揚(yáng)的“濃”的品牌在下行周期更易處于劣勢；

相對應(yīng)的Loro Piana、Brunello Cucinelli、Loewe等給人松弛、低調(diào)印象的“淡”的品牌則取得了亮眼的增長。

上海國金中心Loewe擴(kuò)店 來源：上海ifc商場

究其原因，是經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大眾心理，進(jìn)而推動(dòng)時(shí)尚在不同風(fēng)格的品牌間流轉(zhuǎn)。

經(jīng)濟(jì)蓬勃時(shí)期的“個(gè)性主義”表達(dá)，在下行周期顯得有些聒噪。而對未來收入不確定性增加的消費(fèi)者，則傾向購買能夠陪伴更長時(shí)間，且不易被時(shí)尚浪潮淘汰的“安全牌”——這種追求克制、雋永的購買決策也折射了對穩(wěn)定財(cái)富與階層安全的追求。

上海國金中心Loro Piana快閃店 來源：上海ifc商場

這樣的流轉(zhuǎn)下，在上行周期開設(shè)了大量“濃系”品牌的商場可能會(huì)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)，若未能及時(shí)調(diào)整品牌矩陣以適應(yīng)時(shí)尚趨勢的變化，人氣流失甚至大量掉鋪的情況在所難免。

不過無論濃淡，走在兩端的品牌全球業(yè)績通常限于二十億歐元上下，那些真正能穿越周期的巨型奢侈品牌，是能在兩端之間相對穩(wěn)定的“中性力量”。

當(dāng)然，這種靈活性決定了它們必須直面經(jīng)濟(jì)情緒波動(dòng)背景下的風(fēng)格修正，但這并不意味著可以在短期內(nèi)更換多任風(fēng)格迥異的設(shè)計(jì)師，品牌形象模糊只會(huì)讓顧客無所適從。

Louis Vuitton的2026早春女裝系列，也在致敬中世紀(jì)的復(fù)古中“變淡”

風(fēng)格之外，業(yè)績下滑也反映在品牌零售網(wǎng)絡(luò)的調(diào)整。

“跌跌不休”的開云集團(tuán)旗下Gucci、Saint Laurent、Bottega Veneta、Balenciaga與McQueen各減少一至兩家門店，Marni、Jimmy Choo、Thom Browne等設(shè)計(jì)師品牌紛紛關(guān)閉低效門店。

目前在上海市區(qū)仍維持超過六家門店的高級時(shí)裝品牌僅有Louis Vuitton、Moncler與Ferragamo。

硬奢則更為疲軟，歷峰集團(tuán)關(guān)閉ifc、iapm與K11三家沛納海，江詩丹頓、積家與萬國表各減少一家門店，Cartier與LVMH集團(tuán)旗下包括Tiffany&Co.、Bvlgari與Chaumet在內(nèi)的頂級珠寶品牌均有撤店。

從特點(diǎn)上來看，上述關(guān)閉的門店或是開設(shè)在未能形成奢侈品集群效應(yīng)的項(xiàng)目，或是位于熱門商場的冷門位置。

不難看出，逐漸理性的奢侈品牌開始放棄一部分叫好不叫座的門店，而將更多注意力放在擴(kuò)建、翻新那些坪效更高的門店。

05

結(jié)語

展望未來，從代表城市名片的頂級奢場，到錨定全客層的旗艦購物中心——擴(kuò)建、提檔、入市，踩準(zhǔn)節(jié)奏、適應(yīng)趨勢、領(lǐng)導(dǎo)變革者才能突出重圍。

而在此起彼伏的競逐中，上海高端商業(yè)的走向依然充滿無限可能。

正因百花齊放，所以令人著迷。一時(shí)的寒風(fēng)總會(huì)吹落幾片花瓣，但在富有生命力的土壤上，每一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)體都在努力探尋新的機(jī)遇與方向，等待在下一次復(fù)蘇時(shí)呈現(xiàn)更好的姿態(tài)，反哺于這座城市。