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撰文/楊靜  

隨著政策支持持續(xù)加碼，老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施改造利用需求仍在釋放。

2025年，錦和商管經(jīng)歷波動時刻。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年，公司全年營業(yè)收入為9.47億元，同比下降6.09%。

同時，歸屬于上市公司股東的凈利潤為負1.19億元；扣非后凈利潤負2.18億元；但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍然為正，錄得6.45億元。

拆分季度來看，利潤變化主要集中在第四季度。

2025年四個季度中，公司歸母凈利潤分別為5389.47萬元、2155.77萬元、1041.64萬元和負2.05億元；扣非凈利潤在第四季度也達到負2.18億元。

如果把視線從季度拉回全年，上海仍是錦和商管最主要的收入來源。

年報顯示，2025年公司在上海實現(xiàn)營業(yè)收入7.69億元，毛利率30.28%；北京實現(xiàn)營業(yè)收入1.19億元，同比增長4.63%；

杭州實現(xiàn)營業(yè)收入5692.34萬元，毛利率31.71%；南京實現(xiàn)營業(yè)收入203.01萬元，毛利率8.01%。

此外2025年，錦和商管繼續(xù)節(jié)流，銷售費用為3151.89萬元，同比下降20.42%；管理費用為1.17億元，同比下降31.92%；財務費用為負1448.91萬元，同比下降13.57%。

費用的縮減一定程度對沖收入端和毛利率變化對利潤端的影響。財報顯示，2025年公司營業(yè)成本為7.19億元，同比下降3.83%，錄得綜合毛利率為24.04%，較去年有小幅下滑。

減值計提也是利潤端變化的重要因素。報告期內(nèi)，公司資產(chǎn)減值損失為2.41億元，信用減值損失為2510.25萬元。

錦和商管在財報中指出，2025年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金跌幅雖有所收窄，但租戶導向的市場環(huán)境仍在持續(xù)；辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域供大于求、租金下行壓力、去化不及預期等因素，也為城市更新賽道增添了不確定性。

3月27日，錦和商管發(fā)布業(yè)績的同時，召開了2025年度業(yè)績說明會，管理層在會上就出租率修復、輕資產(chǎn)拓展等問題作出回應。

針對2025年底的減值，錦和商管董事長、總經(jīng)理郁敏珺在業(yè)績說明會上表示，2025年商辦市場需求承壓、競爭加劇、市場租金繼續(xù)下行，公司采取了“以價換量”策略，年末較年初出租率略有上升，但邊際租金成交單價下降，主營業(yè)務毛利率承壓。

在此基礎上，公司基于謹慎性原則，對部分相關資產(chǎn)進行了年末減值測試。她同時表示，這類減值屬于非現(xiàn)金流會計處理，擬減值項目目前仍在正常運營，公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)。

另外，在利潤為負的情況下，公司仍提出分紅方案。財報顯示，錦和商管擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2.20元，按2025年末總股本計算，擬派發(fā)現(xiàn)金紅利約1.04億元。

對于分紅安排，郁敏珺在業(yè)績說明會上表示，截至2025年末，公司合并報表貨幣資金及現(xiàn)金等價物約2.2億元，且有息負債為零。

她稱，若剔除2025年內(nèi)已實施的兩次現(xiàn)金分紅，經(jīng)營活動現(xiàn)金流減去籌資活動現(xiàn)金流后仍保持凈流入。

作為現(xiàn)金流支撐，錦和商管目前仍運營有規(guī)模不錯的商業(yè)項目。

財報顯示，截至2025年末，錦和商管在管項目67個，在管面積約132萬平方米。其中，上海57個、北京6個、杭州2個、南京1個、青島1個。

按經(jīng)營模式劃分，承租運營項目38個，可供出租運營面積約77萬平方米；受托運營項目27個，可供出租運營面積約45萬平方米；參股運營項目2個，可供出租運營面積約10萬平方米。

從項目結(jié)構(gòu)看，承租運營仍是公司業(yè)務基礎，但受托運營占比已經(jīng)不低。

財報顯示，2025年錦和商管新增了位于上海黃浦區(qū)和靜安區(qū)核心地段的兩個受托運營項目，并提出“堅決拓展輕資產(chǎn)委管項目”。

同時，錦和商管將提高出租率作為接下來的重要目標。該公司將按產(chǎn)品類型及區(qū)域組建專業(yè)化招商管理團隊，加快核心區(qū)位項目空置面積去化，并持續(xù)提升新項目出租率。

董事、副總經(jīng)理、董事會秘書王立稱，公司在營項目多位于上海、北京、杭州、南京核心地段，但同樣受到新增供應擠壓，部分項目邊際成交單價承壓。

他進而表示，對此，公司會繼續(xù)修復出租率，維護存量租戶，深化“以價換量”，提升物業(yè)和運營服務水平，并主動盤整在管項目組合，退出部分低效項目；在此基礎上，再適度拓展承租運營和受托運營業(yè)務。

從業(yè)務模式看，錦和商管當前主要包括承租運營、受托運營和參股運營三類。

承租運營負責整體租入、改造、招商和運營，通過租金、物業(yè)管理及多經(jīng)服務獲取收益；受托運營更偏向為業(yè)主提供定位設計、工程管理、招商及運營管理服務；參股運營則通過項目公司獲取投資收益和部分管理收入。

財報中，錦和商管也提到，公司將繼續(xù)聚焦城市更新主業(yè)，持續(xù)推進“輕重并舉”向“更偏輕資產(chǎn)”的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并堅持“項目投資與退出并行”的策略。

從現(xiàn)金流和負債方面看，這一路徑仍在延續(xù)。年報顯示，公司2025年末貨幣資金為2.20億元，資產(chǎn)負債率為34.49%，有息負債為零。

錦和商管在財報中仍然表示，看好城市更新賽道的長期空間。

公司稱，隨著政策支持持續(xù)加碼，老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施改造利用需求仍在釋放。截至報告期末，錦和商管擁有“越界”“越都薈”等產(chǎn)品品牌，并在園區(qū)、樓宇、社區(qū)商業(yè)、公寓等形態(tài)上形成了一定積累。