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撰文/龔麗欣 

通過資產(chǎn)改造與租賃策略的持續(xù)優(yōu)化，越秀房產(chǎn)基金進(jìn)一步強(qiáng)化了核心資產(chǎn)的壓艙石效應(yīng)，同期，基金融資結(jié)構(gòu)的不斷改善，也展現(xiàn)出穿越周期的韌性。

3月11日，越秀房產(chǎn)基金率先公布了2025年的成績單。

從財報數(shù)據(jù)來看，基金整體經(jīng)營展現(xiàn)韌性，資產(chǎn)運營能力和抗周期屬性得到有效驗證。

具體運營數(shù)據(jù)方面，期內(nèi)，基金實現(xiàn)總收入18.56億元，物業(yè)收入凈額為12.84億元，核心經(jīng)營指標(biāo)保持穩(wěn)定。

值得關(guān)注的是，越秀房產(chǎn)基金于融資端的優(yōu)化成果顯著，期末基金平均融資成本降至3.61%，較2024年的4.16%下降55個基點，進(jìn)一步強(qiáng)化財務(wù)安全邊際。

分派政策方面，管理人延續(xù)穩(wěn)健策略，全年分派總額達(dá)2.707億元，每基金單位分派0.0522元人民幣（折合0.0580港元）。以2025年12月31日收市價計算，年化分派收益率為6.74%。

通過資產(chǎn)改造與租賃策略的持續(xù)優(yōu)化，越秀房產(chǎn)基金進(jìn)一步強(qiáng)化了核心資產(chǎn)的壓艙石效應(yīng)，同期，基金融資結(jié)構(gòu)的不斷改善，也展現(xiàn)出穿越周期的韌性。

該基金在財報中指出，基金管理人通過多措并舉穩(wěn)定經(jīng)營基本面，有效支撐全年經(jīng)營收入保持相對穩(wěn)定。

經(jīng)營基本面穩(wěn)定

提及越秀房產(chǎn)基金過去一年的發(fā)展軌跡，最顯著的變化莫過于資產(chǎn)組合的戰(zhàn)略性調(diào)整。

2025年9月8日，該基金以34.33億元的總價，出售其持有越秀金融大廈的目標(biāo)公司50%股權(quán)，同時，剩余50%股份轉(zhuǎn)予內(nèi)部重組方進(jìn)行內(nèi)部重組。

完成出售事項和內(nèi)部重組之后，越秀房產(chǎn)基金于上述物業(yè)的實際實益權(quán)益降至49.495%。

資產(chǎn)出售后，越秀房產(chǎn)基金旗下仍持有9個物業(yè)組合，涵蓋寫字樓、酒店公寓、零售商場以及專業(yè)市場四大業(yè)態(tài)，期末可出租面積為63.38萬平方米，整體出租率達(dá)82.1%，優(yōu)于市場平均水平，資產(chǎn)估值穩(wěn)定在336.45億元。

從收入結(jié)構(gòu)來看，寫字樓業(yè)態(tài)仍是業(yè)績貢獻(xiàn)主力軍。2025年，該業(yè)態(tài)實現(xiàn)收入9.86億元，業(yè)績貢獻(xiàn)比例穩(wěn)定維持在50%以上。

回顧過去一年，全國寫字樓市場仍處于供應(yīng)放量與結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。盡管四季度以來，科技、金融等行業(yè)需求回暖帶動市場復(fù)蘇，但從全年表現(xiàn)來看，租金水平與出租率仍面臨一定壓力。

在這樣復(fù)雜的環(huán)境下，越秀房產(chǎn)基金旗下多個寫字樓項目表現(xiàn)穩(wěn)健，其中，財富廣場期末出租率93.4%，武漢越秀財富中心出租率62.1%，兩者均同比上升1個百分點，而香港越秀大廈維持100%滿租狀態(tài)，經(jīng)營保持穩(wěn)定。

從簽約表現(xiàn)來看，該基金寫字樓業(yè)態(tài)全年新簽約面積達(dá)9.6萬平方米，其中，最核心物業(yè)廣州國金中心（廣州IFC）新簽1.57萬平方米，含一層大面積貿(mào)易行業(yè)簽約；武漢越秀財富中心新簽2.68萬平方米；上海越秀大廈新簽6430平方米，有效填補(bǔ)了退租單元。

續(xù)租方面，國金中心、財富廣場續(xù)租率分別為86%和84%，武漢越秀財富中心的續(xù)租率則創(chuàng)下三年新高，達(dá)到76%。

談及寫字樓市場的應(yīng)對策略，該基金管理層在同日召開的業(yè)績會上指出，一方面，基金所持寫字樓物業(yè)大部分位于核心區(qū)域，包括廣州珠江新城、體育中心等，具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢；另一方面，基金近兩年針對市場趨勢積極推進(jìn)產(chǎn)品優(yōu)化，已取得階段性成果。

據(jù)了解，報告期內(nèi)，國金中心推出7403平方米帶裝修單元，去化周期約36天，去化率近72%；武漢越秀財富中心全年改造單元約2.1萬平方米，去化率近98%；財富廣場帶裝修單元去化率達(dá)93%。

“我們產(chǎn)品的優(yōu)化能力，使得項目能夠獲得客戶更高的認(rèn)可度�！被鸸芾砣吮硎尽�

此外，在服務(wù)端，越秀房產(chǎn)基金通過建立圈層等方式，為客戶提供新的體驗；在招商層面，則通過產(chǎn)業(yè)運營模式推進(jìn)招商工作，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，該基金寫字樓物業(yè)新引入10家財富500強(qiáng)及中國500強(qiáng)租戶，截至2025年末，基金寫字樓業(yè)態(tài)中，財富500強(qiáng)及中國500強(qiáng)租戶在租面積占比約38%。

酒店公寓板塊成為越秀房產(chǎn)基金年度業(yè)績的另一亮點，期內(nèi)實現(xiàn)收入5.14億元，貢獻(xiàn)占比達(dá)28%。

值得關(guān)注的是，盡管期內(nèi)廣州四季酒店部分房型進(jìn)行優(yōu)化升級，但全年酒店公寓板塊收入仍實現(xiàn)1.1%的穩(wěn)健增長。

而廣州國金雅詩閣公寓在期內(nèi)的表現(xiàn)同樣突出，收入創(chuàng)開業(yè)以來歷史新高，平均入住率高達(dá)91.5%，同比提升1個百分點；平均房價為1137元/間/晚，同比提升1.6%；每間可供出租客房收入（RevPAR）達(dá)1040元/間/晚，同比提升2.7%。

零售商場方面，全年貢獻(xiàn)1.47億元的收入，占總收入比例的8%，其中，國金天地期末出租率95.5%，武漢星匯維港購物中心期末出租率87.4%，較中期顯著回升5.0個百分點。

白馬大廈作為專業(yè)市場業(yè)態(tài)的主要構(gòu)成，期末出租率為96.0%，較中期提升1個百分點，貢獻(xiàn)收入2.09億元，占總收入的11%。

筑牢財務(wù)邊際

面對市場的風(fēng)云變幻，越秀房產(chǎn)基金憑借穩(wěn)定的資產(chǎn)組合與審慎的財務(wù)策略，構(gòu)建起堅實的經(jīng)營“避風(fēng)港”，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的平穩(wěn)增長。

其中，針對寫字樓市場走勢，該基金管理層研判，2026年新增供應(yīng)將繼續(xù)推高市場空置率，租金仍面臨下行壓力但跌幅有望收窄。值得關(guān)注的是，租戶對核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出極高黏性，市場機(jī)遇主要集中于租戶升級搬遷、科技類及消費類客戶的擴(kuò)張需求。

基于這一判斷，越秀房產(chǎn)基金表示，將充分利用統(tǒng)一品牌優(yōu)勢強(qiáng)化市場宣傳，增強(qiáng)獲客能力；同時，夯實每棟樓宇的產(chǎn)業(yè)特色，進(jìn)一步明晰項目定位，打造特色運營體系，并采用靈活的價格策略，在價格與出租率之間實現(xiàn)動態(tài)平衡。

針對零售商業(yè)板塊，該基金管理人在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)，接下來將持續(xù)推進(jìn)零售商場的改造升級，同時不斷優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，以保持項目的市場競爭力。

除了精益經(jīng)營，穩(wěn)健的財務(wù)管理亦是支撐企業(yè)穿越周期的另一大核心支柱。過去一年，越秀房產(chǎn)基金以主動、審慎的管理策略為抓手，實現(xiàn)了資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化與融資成本的有效控制，筑牢了企業(yè)發(fā)展的安全邊際。

報告期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金完成越秀金融大廈50%權(quán)益的出售，彼時，該基金提到，出售事項所得款項凈額預(yù)計約為23億元；連同預(yù)期將從新銀行融資提取用于再融資的30億元，所得款項總額約為53億元，擬全部用于現(xiàn)有債務(wù)的按期或提前償還。

最新財報顯示，截至報告期末，公司借貸比例為48.5%。而2026年初，公司利用資產(chǎn)出售回籠資金償還部分貸款后，截至目前借貸比例已降至41.2%。

從融資成本來看，報告期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金融資成本為7.73億元，同比下降16.5%；平均融資成本降至近三年以來低位，為3.61%。

全年平均付息率為3.77%，同比減少76個基點，融資成本節(jié)省約1.5億元人民幣，利率敞口10%，較年初下降16個百分點，有效控制利率風(fēng)險，同時，外匯敞口降至24%，為近五年來最低水平。

值得關(guān)注的是，過去一年，越秀房產(chǎn)基金在融資創(chuàng)新方面實現(xiàn)多項突破，其中，2025年7月，該基金發(fā)行6億元人民幣三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%，這也是全球首單上市REITs熊貓債券發(fā)行。

2026年2月，該公司又成功定價發(fā)行首筆境外綠色雙幣種債券，包括3億美元3年期綠色債券及6.9億人民幣3年期綠色點心債，這也是基金自2021年后重返美元資本市場的重要舉措。

“接下來，如果境內(nèi)外融資市場的利率走勢、政策層面發(fā)生變化，我們也可以選擇較優(yōu)的融資渠道進(jìn)行布局，未來我們將持續(xù)朝這一方向推進(jìn)�！被鸸芾砣吮硎�。

此外，業(yè)績會上，關(guān)于國內(nèi)公募REITs市場不斷走向成熟、發(fā)行趨于常態(tài)化的重要趨勢，越秀房產(chǎn)基金管理層也做出回應(yīng)。

該基金表示，在C-REITs的狀態(tài)下，國內(nèi)商業(yè)資產(chǎn)預(yù)計將逐步回歸合理的市場價值區(qū)間，對基金持有的項目而言，將迎來更優(yōu)的市場評估環(huán)境，從整體來看，對所有的REITs產(chǎn)品都是積極利好信號。