出品/時代財經(jīng)

撰文/陳澤旋

8月14日，越秀房產(chǎn)信托基金（00405.HK）公布2025年中期業(yè)績。上半年，越秀房產(chǎn)基金實現(xiàn)收入總額9.66億元，同比減少6.6%，已連續(xù)第二年下降；其中，物業(yè)收入凈額6.79億元，同比減少8.6%；受投資物業(yè)公平值虧損的影響，越秀房產(chǎn)基金的虧損面進一步擴大，除稅后凈虧損3.37億元，而去年同期為虧損4052.9萬元；每個基金單位中期分紅0.0333元，同比減少10.2%。

作為一支“收租股”，越秀房產(chǎn)基金的收入主要來自寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、批發(fā)商場、零售商場四大業(yè)態(tài)的租金，其中，寫字樓、酒店這兩大資產(chǎn)是其營收主力，也成為業(yè)績下行的主要拖累項。

上半年，越秀房產(chǎn)基金的寫字樓收入為5.32億元，占收入總額的55.02%，該業(yè)態(tài)收入減少5017.9萬元；酒店及服務(wù)式公寓收入2.50億元，占比25.92%，收入減少395.8萬元；批發(fā)商場收入1.09億元，占比11.32%，收入減少202.8萬元；零售商場收入7480.5億元，占比7.74%，收入減少1177.8萬元。

市場需求低迷，即便是擁有成熟資產(chǎn)的越秀房產(chǎn)基金，也難以獨善其身。

截至2025年6月30日，越秀房產(chǎn)基金的物業(yè)整體出租率（注：不含酒店、服務(wù)式公寓、停車位，下同）約為82.2%，同比下滑1.8個百分點；對應(yīng)的租約單價為187.5元/平方米/月，每平方米月租金同比下滑6.4元。

就寫字樓而言，基金管理人越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（下稱“管理人”）管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，近兩年，市場整體恢復(fù)速度相對緩慢，“所以（業(yè)績）一定程度上承壓”。

管理人還在中期報告中指出，越秀房產(chǎn)基金持有的內(nèi)地物業(yè)所處城市，在上半年均不同程度地處于寫字樓供應(yīng)增加、需求疲軟的狀態(tài)。

越秀房產(chǎn)基金主要在內(nèi)地進行資產(chǎn)配置，旗下?lián)碛?0項物業(yè)，全部位于一線或新一線城市，分別是廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈，上海的越秀大廈，武漢物業(yè)（即武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位），杭州維多利以及香港越秀大廈17樓及23樓。

廣州是越秀房產(chǎn)基金的主要倉位，按照收入占比劃分，越秀房產(chǎn)基金有88%的收入來自廣州。

根據(jù)戴德梁行，上半年，廣州甲級寫字樓累計新增供應(yīng)達26.9萬平方米，同比增長55.8%，推動存量增長至693.7萬平方米；凈吸納量錄得15.2萬平方米，同比下降13.3%。與此同時，上半年廣州甲級寫字樓空置率同比增加0.9個百分點至19.8%；二季度全市平均租金環(huán)比下降1.4%至123.5元/平方米/月。

國金中心是廣州的地標之一，也是越秀房產(chǎn)基金的最大收入來源。上半年，國金中心實現(xiàn)收入4.86億元，占收入總額將近50.32%，收入同比減少1830萬元。其中，國金中心的寫字樓部分，實現(xiàn)收入2.02億元，同比減少1340萬元；于2025年6月30日，國金中心寫字樓出租率為82.6%，同比下降2.1個百分點。

為了應(yīng)對市場變化，越秀房產(chǎn)基金的管理人還成立了專班，依據(jù) “一項目一策略一專班” 的原則，將穩(wěn)定出租率列為優(yōu)先考量，拓寬招商渠道，貼合需求推出帶裝修單元、中小戶型單元等產(chǎn)品，同時引進和留存優(yōu)質(zhì)租戶優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。

管理層對上半年的業(yè)績表現(xiàn)較為滿意，“我們整體出租率基本維持在82%以上，也就是說我們的出租率是基本企穩(wěn)的”。

值得一提的是，作為第二大收入主力，越秀房產(chǎn)基金的酒店及服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)，也就是位于國金中心的廣州四季酒店業(yè)績出現(xiàn)下滑，而雅詩閣則出現(xiàn)小幅上漲。上半年，廣州四季酒店收入1.90億元，同比減少420萬元；雅詩閣收入6030萬元，同比增加30萬元。

廣州四季酒店是廣州最為知名的奢華酒店之一，擁有344間客房，上半年，廣州四季酒店的平均客房夜價2201元/間/晚，而去年同期為2214元/間/晚，小幅下調(diào)0.6%；廣州四季酒店的平均入住率則提升了1.1個百分點至80.1%，每間可供出租客房收入（RevPAR）亦同比增長0.7%至1762元/晚。

展望下半年，管理層認為，隨著第三季度廣州首家市內(nèi)免稅店在國金中心開業(yè)，以及第十五屆全國運動會在廣州開幕，將顯著帶動商場消費和酒店公寓需求，從而推動越秀房產(chǎn)基金的業(yè)績增長。