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撰文/馮彩云 

項(xiàng)目公司上海興僑的注冊(cè)地址為“上海市黃浦區(qū)湖濱路150號(hào)”，地址與瑞安房地產(chǎn)上海新天地太平橋的“企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道購(gòu)物中心”對(duì)應(yīng)。

在“輕資產(chǎn)策略”的推動(dòng)下，瑞安房地產(chǎn)繼續(xù)推動(dòng)旗下核心資產(chǎn)的股權(quán)優(yōu)化。

近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附屬公司，及三大外部合作方——加拿大保險(xiǎn)及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)宏利金融（Manulife Financial Corporation）、中國(guó)人壽信托、大家保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)主體，共同訂立合作協(xié)議。

多方擬通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及架構(gòu)重組，成立合營(yíng)企業(yè)以持有上海黃浦區(qū)核心項(xiàng)目資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持股及投資模式的轉(zhuǎn)換。

具體來看，合營(yíng)企業(yè)成立后，將直接持有項(xiàng)目公司（上海興僑房地產(chǎn)有限公司，下稱上海興僑）99%的股權(quán)，成為項(xiàng)目資產(chǎn)的核心持股主體。

其中，瑞安房地產(chǎn)將通過其間接全資附屬公司瑞安普通合伙人、上海瑞安，合計(jì)持有該合營(yíng)企業(yè)40.5%的合伙權(quán)益，仍為合營(yíng)企業(yè)的重要參與方。

項(xiàng)目資產(chǎn)的具體所指是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，盡管瑞安房地產(chǎn)并未在公告中明示。

該公司僅表示上海興僑擁有的項(xiàng)目資產(chǎn)包括位于上海黃浦區(qū)的辦公樓、商場(chǎng)及其他設(shè)施，其可供銷售及可供出租的總建筑面積約為7.9萬平方米。

而據(jù)企查查信息顯示，上海興僑的注冊(cè)地址為“上海市黃浦區(qū)湖濱路150號(hào)”，地址與瑞安房地產(chǎn)上海新天地太平橋的“企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道購(gòu)物中心”對(duì)應(yīng)。

圖片來源：瑞安房地產(chǎn)二零二五年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告，商業(yè)客截取

該項(xiàng)目亦同樣顯示可供出租建筑面積為7.9萬平方米。

回顧“企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道”這個(gè)商業(yè)綜合體的歷史，該項(xiàng)目于2013年建設(shè)完畢，落成后不久便被瑞安房地產(chǎn)出售予中國(guó)人壽信托，交易代價(jià)33.23億元。

2019年6月，瑞安房地產(chǎn)則選擇與中國(guó)人壽信托合作，引入宏利金融，成立核心+辦公樓投資平臺(tái)SCOV，以約56.9億元代價(jià)，返購(gòu)企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道，再度持有了這項(xiàng)資產(chǎn)。

再引入一家險(xiǎn)資

回溯原有持股結(jié)構(gòu)，上海興僑由Top Fountain Limited間接擁有，而該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為瑞安房地產(chǎn)持股45%、宏利金融持股45%、中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)公司持股10%。

其中，瑞安房地產(chǎn)并未實(shí)現(xiàn)絕對(duì)控股，但作為項(xiàng)目核心參與方，需承擔(dān)外匯波動(dòng)、境外融資成本偏高的核心風(fēng)險(xiǎn)，收益來源僅局限于項(xiàng)目分紅，收益增長(zhǎng)空間受限。

同時(shí)，境外投資的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、跨境資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，也進(jìn)一步壓縮了項(xiàng)目的盈利空間。

此次通過合營(yíng)企業(yè)重構(gòu)后，原有股東的權(quán)益通過合營(yíng)企業(yè)合伙權(quán)益重新劃分，新增大家保險(xiǎn)集團(tuán)作為合作方，進(jìn)一步豐富了項(xiàng)目的資金來源。

從交易參與方來看，除瑞安房地產(chǎn)及其附屬公司外，宏利金融、中國(guó)人壽、大家保險(xiǎn)三大金融機(jī)構(gòu)通過各自關(guān)聯(lián)主體參與其中，形成了中外資本協(xié)同布局的格局。

其中，宏利有限合伙人為于開曼群島注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司，核心業(yè)務(wù)為投資控股，其最終控股股東為加拿大的宏利金融。

資料顯示，加拿大宏利金融集團(tuán)成立于1887年，總部位于多倫多，是一家全球領(lǐng)先的金融服務(wù)集團(tuán)。

因此，宏利金融作為國(guó)際財(cái)富管理巨頭，可依托其全球網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目辦公樓引入國(guó)際優(yōu)質(zhì)企業(yè)租戶、為商場(chǎng)導(dǎo)入高端消費(fèi)資源，提升物業(yè)出租率和商業(yè)溢價(jià)。

中國(guó)人壽信托則是于香港注冊(cè)成立的投資控股公司，最終由中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司全資控股。作為國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)行業(yè)龍頭，中國(guó)人壽集團(tuán)主營(yíng)各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)及投資控股業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚。

大家保險(xiǎn)集團(tuán)則通過大家普通合伙人與大家有限合伙人雙重主體參與交易。大家普通合伙人為中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的有限責(zé)任公司，主營(yíng)投資管理；大家有限合伙人則是在中國(guó)境內(nèi)成立的有限合伙企業(yè)，主營(yíng)投資業(yè)務(wù)。

作為擁有龐大企業(yè)客戶群體和個(gè)人高端客戶資源的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，未來其有望提供穩(wěn)定低成本資金，支持項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)與價(jià)值提升。

交易標(biāo)的方面，項(xiàng)目所在的黃浦區(qū)作為上海核心城區(qū)，是上海的金融、商業(yè)、文化中心，聚集了大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部、金融機(jī)構(gòu)及高端消費(fèi)群體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)價(jià)值較高，對(duì)應(yīng)的商業(yè)物業(yè)租賃需求相對(duì)穩(wěn)定且租金水平可觀，這也是各方愿意協(xié)同布局的核心原因。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，疑似涉及此次交易的企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道2024年全年租金收入約2.34億元，出租率錄得93%。而在2025年上半年，該項(xiàng)目租金收入為1.03億元，出租率提升至95%高位。

合作的考量

結(jié)合瑞安房地產(chǎn)最新業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況來看，此次交易的推進(jìn)是該公司在行業(yè)調(diào)整期，基于自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀做出的選擇。

2025年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，瑞房期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.74億元，與去年同期基本持平；錄得利潤(rùn)8100萬元，其中股東應(yīng)占溢利5100萬元，出現(xiàn)同比下滑，凈利潤(rùn)率降至3.91%，盈利能力較此前有所承壓。

財(cái)務(wù)層面，截至2025年6月30日，集團(tuán)資產(chǎn)合計(jì)833.92億元，負(fù)債合計(jì)434.00億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在51%，現(xiàn)金及銀行存款約55億元，長(zhǎng)期借款達(dá)211.72億元，同時(shí)融資端面臨一定壓力。

銷售端，2025年全年集團(tuán)累計(jì)合約物業(yè)銷售額達(dá)79.16億元，主要依賴上海翠湖天地等核心項(xiàng)目支撐，后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力亟待補(bǔ)充。

在此背景下，此次交易的核心意義在于多維度緩解集團(tuán)經(jīng)營(yíng)壓力、提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，具體可從三方面來看。

一是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。結(jié)合當(dāng)前房企融資環(huán)境，引入保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金，不僅能直接降低單個(gè)項(xiàng)目的資金成本，更能減少瑞安房地產(chǎn)自身的資金占用，盤活核心資產(chǎn)的流動(dòng)性。

據(jù)公告顯示，合營(yíng)企業(yè)總出資承諾額為33.002億元，其中瑞安方面的總出資承諾約為13.366億元。相較于獨(dú)自承擔(dān)項(xiàng)目的全部資金投入，此舉可降低瑞房的資金占用，將更多現(xiàn)金流投入到其他核心項(xiàng)目的開發(fā)或債務(wù)償還中，優(yōu)化資金配置效率，緩解業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力。

二是緩解外匯風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)幣種匹配。此前，項(xiàng)目資產(chǎn)的投資及融資主要通過境外控股公司完成，屬于境外持股及融資結(jié)構(gòu)，而項(xiàng)目資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入主要以人民幣結(jié)算，幣種不匹配導(dǎo)致瑞安房地產(chǎn)面臨一定的外匯波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

此次轉(zhuǎn)換為境內(nèi)投資模式后，上海興僑可直接獲得境內(nèi)銀行融資，融資幣種與收入幣種保持一致，從根源上減輕了外匯風(fēng)險(xiǎn)。

三是借助境內(nèi)融資利率優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步降低融資成本。相較于境外融資，境內(nèi)銀行融資具備利率優(yōu)勢(shì)，可進(jìn)一步降低融資成本，雙重提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性與盈利空間，這對(duì)于當(dāng)前融資成本偏高、盈利能力承壓的瑞安房地產(chǎn)而言尤為重要。

值得關(guān)注的是，此次交易并非個(gè)例。事實(shí)上，“輕資產(chǎn)”一直是瑞安房地產(chǎn)近年來積極推動(dòng)的公司策略。

在去年4月，瑞安新天地行政總裁張斌在接受媒體采訪時(shí)就曾表示：“最近的幾年大環(huán)境調(diào)整，公司不想承擔(dān)太多的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)用非常穩(wěn)健的方式，挑一些策略性地塊和合作伙伴打造有影響力的項(xiàng)目，我們非常挑剔合作伙伴，每個(gè)項(xiàng)目都是我們擅長(zhǎng)做的。”

值得注意的是，瑞安房地產(chǎn)口中的“輕資產(chǎn)”，除目前大家理解的管理輸出外，還包括與長(zhǎng)期投資者進(jìn)行股權(quán)合作，擴(kuò)大資產(chǎn)管理組合。

近年，瑞安房地產(chǎn)推動(dòng)的股權(quán)合作案例，就有2023年12月，瑞安房地產(chǎn)以12.06億元的價(jià)格出售上海鴻壽坊項(xiàng)目65%股權(quán)售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙；2025年2月，則出讓了召稼樓項(xiàng)目30%股權(quán)予南虹橋集團(tuán)。

2025年6月，瑞安房地產(chǎn)宣布佛山嶺南新天地項(xiàng)目引入大家保險(xiǎn)；同年11月，瑞安房地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)、浦東房地產(chǎn)及三林資管成立合營(yíng)公司，共同開發(fā)浦東新區(qū)三林老鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目。

瑞安房地產(chǎn)的這種合營(yíng)模式，在保留核心資產(chǎn)的權(quán)益和經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，通過引入多元資金，優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)和緩解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上有利于實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)、穩(wěn)收益”的發(fā)展目標(biāo)。

上海黃浦項(xiàng)目（相信為企業(yè)天地5號(hào)、湖濱道）是最新一個(gè)案例。