出品/電商派Pro 

撰文/李響

劉強(qiáng)東的資本棋局，從來不只著眼于當(dāng)下。

在接連推動(dòng)京東物流、京東健康等企業(yè)成功上市后，其戰(zhàn)略版圖中的另一重要支柱“京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司”（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）時(shí)隔近三年再次向資本市場邁進(jìn)。

李響了解到，京東產(chǎn)發(fā)于近日再次向港交所遞交招股書，重啟IPO進(jìn)程。這一估值約550億元的獨(dú)角獸，距離上市越來越近。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)招股書

公開信息顯示，截至目前，劉強(qiáng)東已擁有京東集團(tuán)、京東健康、京東物流、德邦物流等4家上市公司，加上已經(jīng)退市的達(dá)達(dá)集團(tuán)和2025年12月通過上市聆訊的京東工業(yè)，其已先后拿下六家上市公司。

若此次京東產(chǎn)發(fā)能成功上市，劉強(qiáng)東將迎來第七家上市公司，其資本棋局又將落下另一枚關(guān)鍵棋子。

話到這，相信不少人都會疑惑，為何沖刺上市的會是京東產(chǎn)發(fā)？

其實(shí)原因很簡單，京東產(chǎn)發(fā)早已成為京東生態(tài)里低調(diào)的“隱形巨人”。

作為京東集團(tuán)旗下的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺，京東產(chǎn)發(fā)2012年成立，直到2018年才開始獨(dú)立運(yùn)營。

多年來，京東產(chǎn)發(fā)主要聚焦于物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其他基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理，其商業(yè)模式可以概括為“輕重結(jié)合”，不僅自有和管理大量基礎(chǔ)設(shè)施，還通過設(shè)立和管理基金來擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模。截至2025年9月，其基金管理規(guī)模已占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)招股書

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，京東產(chǎn)發(fā)2023年、2024年?duì)I收分別為28.68億元和34.17億元，2025年前9個(gè)月收入達(dá)30億元，同比增長21.2%。公司目前處于虧損狀態(tài)，主要原因是投資物業(yè)及持有待售資產(chǎn)的公允價(jià)值出現(xiàn)較大變動(dòng)。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)招股書

相較于其他同類主體，京東產(chǎn)發(fā)最具突破性的創(chuàng)新，在于打造了一套獨(dú)有的資本循環(huán)模式，核心是將物流資產(chǎn)的開發(fā)、管理、所有與使用四項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行清晰拆分。

目前，京東產(chǎn)發(fā)已搭建起多元基金矩陣，涵蓋五只核心基金、一只開發(fā)基金、一只收購基金和一個(gè)合伙投資平臺，還擁有在上交所上市的一只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

通過不同的基金投資策略組合，京東產(chǎn)發(fā)可以在資產(chǎn)的各階段進(jìn)行資金循環(huán)利用，從而為新項(xiàng)目開發(fā)提供資金。

客戶群方面，京東產(chǎn)發(fā)已從最初的京東物流等內(nèi)部客戶，拓展至第三方物流、電子商務(wù)、制造、零售等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。

招股書顯示，2025年前9個(gè)月，來自外部客戶的收入貢獻(xiàn)已達(dá)到62.5%，客戶群涵蓋寶馬等制造商，本來生活等電商，良品鋪?zhàn)�、永輝超市等零售商。

圖源：京東產(chǎn)發(fā)招股書

從最初僅服務(wù)于京東內(nèi)部，到如今已開放成為面向全行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施平臺，京東產(chǎn)發(fā)的轉(zhuǎn)型很好地展現(xiàn)了劉強(qiáng)東將內(nèi)部能力轉(zhuǎn)化為對外服務(wù)的戰(zhàn)略眼光。

這樣的戰(zhàn)略眼光，不僅體現(xiàn)在京東產(chǎn)發(fā)的轉(zhuǎn)型之上，更貫穿在劉強(qiáng)東以供應(yīng)鏈為核心，打通從前端消費(fèi)到后端產(chǎn)業(yè)的資本棋局中。

如此棋局中，由京東集團(tuán)鎖定前端零售基本盤，京東健康、京東物流、德邦物流、達(dá)達(dá)集團(tuán)卡位各細(xì)分賽道，京東工業(yè)、京東產(chǎn)發(fā)穩(wěn)固行業(yè)壁壘。

一套覆蓋前端零售到后端產(chǎn)業(yè)配套的全生態(tài)布局已然成型。

其中，京東產(chǎn)發(fā)在京東生態(tài)中扮演著“物理底座”的角色。

招股書顯示，截至2025年9月30日，其資產(chǎn)管理規(guī)�？傤~達(dá)1215億元，總建筑面積達(dá)2710萬平方米。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，按建筑面積計(jì)算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。

京東東莞智能產(chǎn)業(yè)園

更值得關(guān)注的是，京東產(chǎn)發(fā)已從單純服務(wù)京東內(nèi)部，轉(zhuǎn)型為開放的基礎(chǔ)設(shè)施平臺。

2022年，由于中國物流資產(chǎn)的并表，京東產(chǎn)發(fā)的客戶集中度下降，來自前五大客戶及京東物流的收入分別為54.3%及44.5%。客戶群體也逐步從京東物流等物流服務(wù)商延伸到寶馬、比亞迪等制造企業(yè)，以及本來生活、良品鋪?zhàn)�、永輝超市等線上線下零售企業(yè)。

京東產(chǎn)發(fā)為寶馬設(shè)計(jì)建設(shè)的物流配送中心

同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)的海外擴(kuò)張也在加速。截至2025年9月30日，其在海外10個(gè)國家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比已提升至12.8%。招股書中提及，東南亞將是其首要海外市場。

這不僅是京東產(chǎn)發(fā)自身的全球化突破，更是劉強(qiáng)東麾下整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)向海外延伸的重要?jiǎng)幼鳌?/p>

由此可見，劉強(qiáng)東的布局從來不是一時(shí)的短期規(guī)劃，而是有著清晰的長期節(jié)奏和全局考量。

2016年1月，劉強(qiáng)東在京東年會上定下目標(biāo)：未來三到五年，打造2家以上的上市公司。這一目標(biāo)早已超額完成。

如今，隨著京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)的上市，劉強(qiáng)東的資本版圖將更加完整。

從布局來看，京東采取的是一路擴(kuò)圍、全賽道布局的打法，這與阿里近些年收縮戰(zhàn)線、聚焦核心的思路，形成了特別鮮明的對比。

回顧這幾年，京東以供應(yīng)鏈為核心軸，通過孵化、分拆、并購等方式將業(yè)務(wù)延伸至零售、健康、物流、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)基建等多個(gè)領(lǐng)域。七家上市公司各卡位一個(gè)細(xì)分賽道，從前端消費(fèi)到后端產(chǎn)業(yè)配套形成了完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

反觀阿里，則持續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略“瘦身”，走出了一條“集中力量辦大事”的發(fā)展路線。

近年來，阿里不僅果斷剝離高鑫零售、銀泰百貨、Trendyol GO等非核心資產(chǎn)，還將所有資源向電商、“AI+云”兩大核心賽道傾斜。

圖源：阿里巴巴

甚至在投入數(shù)百億的外賣大戰(zhàn)后也及時(shí)收縮投入、深挖高價(jià)值用戶，把資金和精力集中到3800億AI基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大模型研發(fā)等核心領(lǐng)域。

兩者差異化的戰(zhàn)略選擇，源于截然不同的企業(yè)底層邏輯。

京東的廣泛布局，是依托供應(yīng)鏈優(yōu)勢做產(chǎn)業(yè)生態(tài)的全鏈條覆蓋，通過多主體上市實(shí)現(xiàn)各板塊獨(dú)立運(yùn)營、資本化發(fā)展，最終形成各業(yè)務(wù)間的協(xié)同效應(yīng)，以重資產(chǎn)布局構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)壁壘。

阿里的聚焦核心，是從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，主動(dòng)放棄非核心、低協(xié)同的業(yè)務(wù)，將所有資源集中到技術(shù)含量高、增長潛力大的核心賽道，試圖以“AI+云”打造第二增長曲線，靠技術(shù)壁壘強(qiáng)化競爭優(yōu)勢。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，京東集團(tuán)2025年第三季度收入達(dá)到2991億元人民幣，同比增長14.9%；凈利潤52.76億，同比下滑55.03%。

圖源：富途

而阿里巴巴2026財(cái)年第二財(cái)季總營收2477.95億元，同比增長4.77%；非公認(rèn)會計(jì)準(zhǔn)則（non-GAAP）凈利潤210.19億元，同比下滑52.27%。

圖源：富途

根據(jù)最新財(cái)報(bào)，盡管兩大巨頭在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中均面臨著利潤端的普遍壓力，但其增長動(dòng)力與戰(zhàn)略焦點(diǎn)已呈現(xiàn)出不同的軌跡。

京東在營收增速上更為突出，可能得益于其供應(yīng)鏈與物流基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投入所帶來的市場擴(kuò)張效應(yīng)；而阿里在維持一定營收增長的同時(shí)，正處在其深化組織變革、加大核心戰(zhàn)略投入（如“AI+云”）的調(diào)整階段，短期利潤表現(xiàn)因此承壓。

這種差異并非偶然，它反映了兩家大廠基于不同的戰(zhàn)略選擇，在增長與盈利之間進(jìn)行的差異化的平衡。

京東多年來持續(xù)投入物流與供應(yīng)鏈，構(gòu)建起扎實(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施護(hù)城河，如今正在效率提升和成本控制方面逐步收獲紅利。

阿里巴巴則依托平臺生態(tài)與數(shù)字科技布局，在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時(shí)，主動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整與戰(zhàn)略投入，短期利潤雖受影響，卻也為長期發(fā)展蓄力。

說到底，企業(yè)的競爭從來都不是單一維度的比拼。有的深耕線下體驗(yàn)與供應(yīng)鏈，有的拓展平臺生態(tài)與技術(shù)創(chuàng)新，本質(zhì)上都是在尋找最適合自己的節(jié)奏。

市場足夠廣闊，用戶需求也日益多元，無論是京東的“重”投入，還是阿里的“精”布局，都有可能走出屬于自己的路線。

未來的電商領(lǐng)域，或許不會再出現(xiàn)“一家通吃”的局面，而是進(jìn)入一個(gè)更加細(xì)分、更注重差異化競爭力的階段。

誰能更好地連接人與貨、提升體驗(yàn)與效率，誰就能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。對于消費(fèi)者而言，這樣的差異與競爭，終將帶來更優(yōu)質(zhì)的選擇和更便捷的服務(wù)。

而這，也正是市場持續(xù)向前的真正動(dòng)力。