出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2026年，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正站在一個歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。曾經(jīng)依賴土地增值與規(guī)模擴(kuò)張的“黃金時代”已然落幕，取而代之的是一個以運(yùn)營為核心、以價值深耕為導(dǎo)向的“新商業(yè)時代”。

行業(yè)底層邏輯正在經(jīng)歷一場深刻而系統(tǒng)的重構(gòu)，從開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向內(nèi)容與資管驅(qū)動，從標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制轉(zhuǎn)向個性化體驗(yàn)，從空間租賃轉(zhuǎn)向商業(yè)生態(tài)構(gòu)建。這場變局不僅關(guān)乎商業(yè)形態(tài)的革新，更涉及資產(chǎn)價值評估體系的重塑，標(biāo)志著中國商業(yè)地產(chǎn)正式邁入高質(zhì)量發(fā)展階段。

一、2026商業(yè)核心趨勢：從“規(guī)�！钡健皟r值”的范式轉(zhuǎn)移

商業(yè)地產(chǎn)的底層邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，五大趨勢共同勾勒出行業(yè)新輪廓：

告別“增量”，擁抱“存量”。近年來，全國新開商場數(shù)量持續(xù)放緩，行業(yè)重心全面轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的價值挖掘。過去依賴地理位置優(yōu)勢收取租金的“躺贏”模式難以為繼，取而代之的是對現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化改造與持續(xù)升級。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年全國擬開業(yè)的378家購物中心中，至少有40家商場為城市更新和存量改造重開項(xiàng)目。運(yùn)營商通過建筑翻新、動線優(yōu)化、品牌汰換、場景重塑等手段，不斷提升項(xiàng)目的吸引力與盈利能力，存量資產(chǎn)的“煥新”成為行業(yè)增長的主要引擎。

從“賣貨”到“體驗(yàn)”。消費(fèi)者進(jìn)入商場的目的發(fā)生了本質(zhì)變化——購物不再是首要任務(wù)，體驗(yàn)與感受成為核心訴求。能夠提供“松弛感”、強(qiáng)化社交連接、營造獨(dú)特文化氛圍的商業(yè)體顯著更受歡迎�！肮珗@式商業(yè)”概念迅速走紅，將自然景觀、開放空間與商業(yè)功能無縫融合，打造出可供漫步、放松、社交的都市綠洲。上海前灘太古里、成都REGULAR源野、南京金陵中寰JLC等項(xiàng)目的成功，驗(yàn)證了“商業(yè)即目的地”的新邏輯。

金陵中寰JLC在高商業(yè)密度的新街口另辟蹊徑，通過Open Garden游園、屋頂花園、下沉廣場等空間節(jié)點(diǎn)，打造出一個松弛感商業(yè)。

金陵中寰JLC 圖源：部分來自公眾號MALL星人

“非標(biāo)”成為新標(biāo)準(zhǔn)。千篇一律的“盒子式”購物中心逐漸失去吸引力，結(jié)合本地文化、地形特點(diǎn)與客群特征打造的“非標(biāo)準(zhǔn)化”項(xiàng)目成為新寵。歷史建筑改造的特色街區(qū)、工業(yè)遺址轉(zhuǎn)型的文化商業(yè)綜合體、結(jié)合地形高差的立體商業(yè)空間等，憑借其獨(dú)特性與故事性，創(chuàng)造出標(biāo)準(zhǔn)模板無法復(fù)制的吸引力。這種“一地一策”的定制化開發(fā)模式，正成為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的重要方向，剛開業(yè)不久的蘇州新地標(biāo)萬象天地很好地詮釋了這種模式。

依托古城深厚的文化底蘊(yùn)，蘇州萬象天地以“一街一巷四廣場”為立體格局，重塑蘇州商業(yè)的空間體驗(yàn)。高街+里巷，兩種開放主題，城市潮流（人氣旗艦與潮流品牌）+蘇州街巷靈感，營造移步異景的松弛社交氛圍，重新定義姑蘇潮流生活方式。

蘇州萬象天地開業(yè) 圖源：華潤萬象生活官網(wǎng)

社區(qū)商業(yè)強(qiáng)勢崛起。在大型商業(yè)日趨飽和的背景下，滿足“最后一公里”需求的社區(qū)商業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)勁增長勢頭。鄰里中心、社區(qū)商業(yè)街、便民生活圈等形態(tài)，憑借高頻、便利、貼近生活的特點(diǎn)，成為商業(yè)生態(tài)中不可或缺的組成部分。即時零售、社區(qū)團(tuán)購等新模式進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)商業(yè)的滲透力，使其在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

情緒價值成為硬通貨。在生活壓力普遍增大的社會背景下，消費(fèi)者越來越愿意為情緒滿足與精神補(bǔ)償付費(fèi)。潮玩經(jīng)濟(jì)（如泡泡瑪特）、演出市場、寵物友好商業(yè)、療愈經(jīng)濟(jì)等業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，本質(zhì)上都是情緒價值的商業(yè)化呈現(xiàn)。商業(yè)空間不再僅僅是交易場所，更是情緒調(diào)節(jié)器、精神充電站與社會連接點(diǎn)，能夠提供情感價值的商業(yè)體將在競爭中占據(jù)顯著優(yōu)勢。

二、商業(yè)發(fā)展新拐點(diǎn)：高質(zhì)量、多層級、特色化發(fā)展格局形成

2026年，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多層次、高質(zhì)量并行發(fā)展的新格局。

高線品牌加速下沉與加密布局。以萬象系、SKP、德基、恒隆、太古為代表的高端商業(yè)品牌，在鞏固一線城市優(yōu)勢的同時，正加速向強(qiáng)二線及核心三線城市擴(kuò)張。

華潤萬象生活繼在南京密集布局后，2025-2026年將持續(xù)在江蘇地級市落子，淮安、蘇州開業(yè)后，鹽城、連云港等項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。德基廣場走出南京，在徐州、揚(yáng)州布局新項(xiàng)目，其中徐州德基因?qū)⒅厣萜放埔攵�城市而備受關(guān)注。這種布局策略反映了頭部運(yùn)營商對區(qū)域中心城市消費(fèi)潛力的強(qiáng)烈信心。

據(jù)悉，徐州德基廣場80億巨資打造定位重奢商場，三大奢侈品集團(tuán)（LVMH集團(tuán)、歷峰集團(tuán)、開云集團(tuán)）入駐在即，不少南京德基同款米其林黑珍珠餐廳集群亮相。這一淮海都市圈商業(yè)地標(biāo)即將誕生，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年二季度開業(yè)。

港資企業(yè)加碼內(nèi)地核心城市。2026年堪稱港資商業(yè)的“大年”，太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆等企業(yè)多個重磅項(xiàng)目將集中亮相。三亞太古里、北京太古坊、前灘太古里二期、廣州太古匯匯坊、杭州恒隆廣場、上海恒隆廣場三期等項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)或階段性開放（廣州太古匯匯坊預(yù)計(jì)2026下半年完成改造并重開），展示了港資企業(yè)對中國高端消費(fèi)市場的長期看好。這些項(xiàng)目往往定位精準(zhǔn)、設(shè)計(jì)精良、運(yùn)營精細(xì)，將進(jìn)一步拉升所在城市的商業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

多元模式創(chuàng)新成為常態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)邊界不斷被打破，德基、華潤萬象生活等頭部企業(yè)紛紛嘗試“購物中心+奧萊”混合模式、主題街區(qū)、文化商業(yè)等創(chuàng)新形態(tài)。比如揚(yáng)州德基創(chuàng)新推出的奧萊模式，結(jié)合了高端品牌與折扣零售的特點(diǎn)，開辟了新的市場空間。這種多模式并舉的策略，反映了運(yùn)營商對細(xì)分市場的深度挖掘能力。

東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村以約10萬平方米的體量，以“悠享自然美好的時尚度假地”為定位，專注于為每一位到訪者提供松弛、友好而充滿驚喜的日常目的地。MIXC VILLAGE入駐了超200家品牌，覆蓋從重奢、潮流運(yùn)動到親子娛樂的全業(yè)態(tài)，打造不止于奧特萊斯的“精品購物+微度假+生活體驗(yàn)”三合一目的地。因高顏值設(shè)計(jì)，被網(wǎng)友們盛贊為“東莞版阿那亞”。這是華潤萬象首次涉足奧萊商業(yè)。

MIXC VILLAGE萬象濱海購物村 圖源：項(xiàng)目官網(wǎng)

政府積極擁抱地標(biāo)商業(yè)升級。地方政府愈發(fā)認(rèn)識到優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目對城市形象、消費(fèi)拉動與就業(yè)促進(jìn)的綜合價值，通過土地供應(yīng)、政策支持、國資合作等方式，積極引入頭部商業(yè)品牌。徐州德基、揚(yáng)州德基以及鹽城、連云港的萬象系列項(xiàng)目，均有地方政府與國資平臺的深度參與。這種“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的合作模式，為商業(yè)項(xiàng)目落地提供了有力保障，也促進(jìn)了城市商業(yè)能級的整體提升。政府在推動地方地標(biāo)商業(yè)升級上成為”有形之手”。

三、商業(yè)變局：資產(chǎn)價值重塑，運(yùn)營能力是核心

2026年商業(yè)地產(chǎn)最深刻的變局，在于資產(chǎn)價值評估體系與創(chuàng)造邏輯的根本性重構(gòu)。行業(yè)正從“開發(fā)時代”全面邁入“運(yùn)營與資管時代”，價值鏈重心從“前端拿地建造”移至“后端內(nèi)容運(yùn)營與資本退出”。這一轉(zhuǎn)變具體體現(xiàn)在五大維度：

設(shè)計(jì)建造：從標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制到需求定制。建筑設(shè)計(jì)不再是孤立的形態(tài)創(chuàng)作，而是深度適配文化、產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)需求的起點(diǎn)。商業(yè)空間則強(qiáng)調(diào)“場景敘事”，為親子家庭、策展愛好者、文化社群等特定客群打造沉浸式環(huán)境。建筑本身成為引流內(nèi)容，空間體驗(yàn)成為產(chǎn)品的一部分。

空間場景：從功能隔離到生態(tài)融合。商業(yè)空間正從單一功能容器，轉(zhuǎn)向融合工作、消費(fèi)、社交、文化、旅游與娛樂的“混合生態(tài)場”。業(yè)態(tài)的跨界融合不僅提升了空間使用效率，更通過延長停留時間與增加消費(fèi)觸點(diǎn)，顯著提升了單位面積產(chǎn)出。

消費(fèi)內(nèi)容：從品牌堆砌到價值主張。招商邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從追求國際大牌數(shù)量與出租率，轉(zhuǎn)向構(gòu)建具有獨(dú)特“價值觀”的品牌組合。商業(yè)運(yùn)營商更像策展人，圍繞“可持續(xù)生活”、“國潮復(fù)興”、“科技體驗(yàn)”等鮮明主題，精心篩選品牌并共創(chuàng)內(nèi)容。租戶關(guān)系從傳統(tǒng)的甲乙方合同關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐瑒?chuàng)造價值的合作伙伴關(guān)系。

經(jīng)營模式：從租賃收入到價值分潤。盈利模式超越傳統(tǒng)的固定租金，越來越多地采用“低固定租金+營業(yè)額提成”的彈性結(jié)構(gòu)，甚至通過股權(quán)投資共同孵化新興品牌。經(jīng)營重點(diǎn)從“收租管理”轉(zhuǎn)向“價值創(chuàng)造”，通過數(shù)據(jù)分析、營銷活動、社群運(yùn)營等手段做厚客流與銷售，從而分享租戶的成長收益。這種深度綁定機(jī)制，使運(yùn)營商與品牌商形成了真正的利益共同體。

資本投退：從資產(chǎn)買賣到金融閉環(huán)。投資視角從博取地價升值，轉(zhuǎn)為追求穩(wěn)定運(yùn)營現(xiàn)金流。公募REITs擴(kuò)圍至購物中心、長租公寓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為存量改造項(xiàng)目提供了明確的退出渠道與估值標(biāo)準(zhǔn)。這一金融創(chuàng)新極大地激勵了資本投身于長期精細(xì)化運(yùn)營，真正打通了“投融管退”的完整閉環(huán)，使商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與運(yùn)營價值得以統(tǒng)一，商業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易成為常態(tài)。

如英格卡與高和資本達(dá)成一項(xiàng)戰(zhàn)略合作，雙方將攜手成立一支160億專項(xiàng)不動產(chǎn)基金，共同持有無錫、北京和武漢的三座“薈聚”聚會體驗(yàn)中心。英格卡保留品牌和運(yùn)營權(quán)，探索輕資產(chǎn)路徑。

寫在最后

2026年的商業(yè)變局，本質(zhì)上是行業(yè)底層邏輯的系統(tǒng)性重構(gòu)。那么這種重構(gòu)就是以人為出發(fā)點(diǎn)、回歸人性的邏輯重構(gòu)。這場變革涵蓋了從開發(fā)模式到運(yùn)營理念、從空間設(shè)計(jì)到內(nèi)容策展、從租賃邏輯到金融創(chuàng)新的全方位轉(zhuǎn)變。那些能夠整合設(shè)計(jì)、內(nèi)容、運(yùn)營與金融能力的“資產(chǎn)管理專家”，才有可能成為未來贏家；他們不再僅僅是空間提供者，而是價值創(chuàng)造者、生態(tài)構(gòu)建者與生活方式引領(lǐng)者。

這場變局也預(yù)示著中國商業(yè)地產(chǎn)走向成熟——從粗放擴(kuò)張走向精耕細(xì)作，從依賴增量轉(zhuǎn)向挖掘存量，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向創(chuàng)造價值。在多重邏輯重構(gòu)的背景下，唯有深刻解讀人性需求、理解消費(fèi)變遷、持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營模式、精準(zhǔn)把握資本脈動的企業(yè)，才能在2026年及未來的商業(yè)變局中，贏得新一輪的發(fā)展先機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)的新紀(jì)元，運(yùn)營價值+長期主義者，終將贏得勝利。