出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/高天

上海作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的“卷王”，每年都會(huì)有精彩的商業(yè)項(xiàng)目亮相。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年上海商業(yè)市場新開體量≥2萬㎡的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)20個(gè)。既有全國首個(gè)IP樂園旗艦商業(yè)愛琴海·繽紛里、百年街區(qū)“在地新生”新天地東臺(tái)里等特色型商業(yè)，也有虹橋前灣印象城MEGA、陸悅天地以大體量和豐富業(yè)態(tài)升級(jí)區(qū)域生活品質(zhì)的綜合性“改善型商業(yè)”。

邁入2026年，這個(gè)多元化的一線城市，又將給商業(yè)市場帶來哪些誠意之作？據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2026年上海至少有40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，新增商業(yè)面積超290.36萬㎡。

01

又一“開業(yè)大年”，浦東領(lǐng)先

從近五年開業(yè)數(shù)量層面上看，40個(gè)開業(yè)數(shù)量如能完全如期兌現(xiàn)的話，2026年也不失為一個(gè)“開業(yè)大年”。根據(jù)數(shù)據(jù)，近五年來(2021年至2025年)，全年實(shí)際開業(yè)數(shù)量超40家的僅2021年和2024年，如果時(shí)間線拉長，2019年開業(yè)數(shù)量達(dá)到了峰值51家。

不過，受市場大環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營情況、市場招商進(jìn)度等因素影響，每年或多或少都會(huì)有項(xiàng)目延期開業(yè)。但是相較而言，上海已經(jīng)有著較高的兌現(xiàn)率，比如2024年初聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)上海擬開46個(gè)商業(yè)體，實(shí)際開業(yè)40個(gè)；2025年初聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)上海擬開29個(gè)商業(yè)體，實(shí)際開業(yè)20個(gè)。

因此，預(yù)計(jì)2026年上海實(shí)際開業(yè)數(shù)量可能無法達(dá)到40個(gè)，但至少會(huì)在30+。

從區(qū)域分布層面，浦東新區(qū)以高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢及廣闊的地域優(yōu)勢，以11個(gè)擬開數(shù)量遙遙領(lǐng)先。徐匯和閔行分別以6個(gè)和5個(gè)緊隨其后。市中心區(qū)域黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)等均有項(xiàng)目待開，但整體數(shù)量少于非市中心區(qū)域，主要因中心城區(qū)存量充足，而遠(yuǎn)郊板塊商業(yè)密度有待進(jìn)一步提升，市場需求量更大，這一分布特點(diǎn)遵循了城市的發(fā)展軌跡。

02

大體量優(yōu)勢明顯，存量煥新加速

2025年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)掀起了一個(gè)“擴(kuò)建熱潮”。

恒隆連續(xù)將杭州、上海、無錫的項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)建，計(jì)劃在其“高端服務(wù)”之外，為顧客打造更多元化的生活方式；太古將北京頤堤港二期擴(kuò)建項(xiàng)目命為“太古坊”，整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)86萬㎡；深圳灣萬象城二期在2025年國慶前夕亮相，補(bǔ)齊了項(xiàng)目藝術(shù)、文化體驗(yàn)的短板；上海前灘太古里和上海青浦百聯(lián)奧萊也紛紛擴(kuò)建二期，將在2026年開業(yè)或竣工。

無論是城市奢場通過延伸高端以外的生活體驗(yàn)，來增強(qiáng)“活人感”，還是區(qū)域綜合場域借體量和產(chǎn)品豐富度優(yōu)勢，來提升商業(yè)的城市能級(jí)，熱衷于擴(kuò)建的頭部企業(yè)似乎在向行業(yè)釋放出一個(gè)信號(hào)：大體量+強(qiáng)體驗(yàn)的商業(yè)更有競爭力和市場期待。

2026年上海新供應(yīng)市場上依然有不少大體量商業(yè)，如36萬㎡的新嘉中心，近28萬㎡的徐家匯中心ITC Maison將分階段開業(yè)，17萬㎡的前灘太古里二期，松江首個(gè)TOD商業(yè)泗涇招商花園城等。這些項(xiàng)目憑借體量上的巨大優(yōu)勢，不僅能進(jìn)一步完善區(qū)域消費(fèi)者的生活體驗(yàn)和消費(fèi)品質(zhì)，也有助于拉升板塊商業(yè)的城市地位。

除了這些大體量商業(yè)，2026年上海也將涌入不少體量在2萬㎡以下的商業(yè)，或擴(kuò)建部分，或?qū)懽謽呛妥≌涮椎咨蹋?.8萬㎡的上海菊?qǐng)@維樂城、1.2萬㎡的上海華潤中心、配套商業(yè)1.2萬㎡的前灘源、3000㎡的上海恒隆廣場三期等。

在存量商業(yè)改造上，上海近年來始終走在行業(yè)前沿。一方面因?yàn)楸旧泶媪渴袌鋈萘繅虼�，給了一些頭部運(yùn)營商發(fā)揮的空間，有機(jī)會(huì)選擇更優(yōu)質(zhì)的存量商業(yè)擴(kuò)大市場規(guī)模。另一方面，上海商業(yè)市場起步早，擁有大量運(yùn)營了十年、二十年以上的商業(yè)物業(yè)，這些商業(yè)經(jīng)過多年的運(yùn)營已經(jīng)無法跟上市場變化，需要重新改造升級(jí)。

從2026年情況上看，淮海路龍鳳商廈(原龍鳳金銀珠寶商店)、幸匯城隍(原豫城時(shí)尚)、新六百YOUNG(原太平洋百貨徐匯店)、嘉寰廣場(原凱德七寶廣場)、星啟之城(原林肯公園商業(yè)街)、松江樂都旭輝里(原上海第三機(jī)床廠舊址)等都是存量改造項(xiàng)目。此外，原仲盛世界商城進(jìn)入了內(nèi)部改造，計(jì)劃在2026年全新亮相；上海首位SHOWAY一期重新招商調(diào)整，2026年7月重新亮相。

03

重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目TOP10看點(diǎn)解析

在這份擬開業(yè)的名單中，有不少商業(yè)項(xiàng)目值得重點(diǎn)關(guān)注(排名不分先后)。

張園東區(qū)

時(shí)尚與傳統(tǒng)的脈動(dòng)

昔日“海上第一名園”的張園，代表著海派文化精致與寬闊的腔調(diào)。當(dāng)太古承接更新后，張園又增添了一份國際時(shí)尚。因此，當(dāng)張園西區(qū)開放后，迅速成為各大社交媒體上的新晉“網(wǎng)紅”，想打卡上�，F(xiàn)存最完整、規(guī)模最大的石庫門建筑群，張園是首選。2026年，張園二期項(xiàng)目即東區(qū)部分，也將改造完成并亮相。

據(jù)悉，東區(qū)由隈研吾團(tuán)隊(duì)等設(shè)計(jì)，將建有頂級(jí)的辦公、商場、酒店、文化演藝中心和潮流中心，設(shè)獨(dú)棟旗艦店、米其林餐廳等業(yè)態(tài)，整個(gè)張園街區(qū)的商業(yè)體量將達(dá)到10萬㎡。

龍鳳·PRSCO

傳統(tǒng)里弄的可持續(xù)新生

立于淮海路上的龍鳳商廈在蟄伏十余年后，以全新的龍鳳·PRSCO亮相。龍鳳·PRSCO是地鐵13號(hào)線淮海中路站的上蓋商業(yè)項(xiàng)目，將以“立體弄堂”概念破局，借由歷史建筑的活化，以及年輕、潮流、文藝、時(shí)尚的多元業(yè)態(tài)組合，塑造傳統(tǒng)里弄的鄰里交互場景，實(shí)現(xiàn)空間敘事創(chuàng)新。

在品牌上，龍鳳·PRSCO以概念店、首創(chuàng)店、體驗(yàn)店、先鋒輕奢、高品質(zhì)國際首店類目標(biāo)品牌店，形成有代表性的概念店矩陣，滿足目標(biāo)客群的“高品質(zhì)精致生活”需求。

上海A.F.A購物中心

城市更新下的藝術(shù)商業(yè)美學(xué)

上海A.F.A坐落于長寧區(qū)淮海西路570號(hào)，位于長寧、徐匯、靜安三區(qū)的交界點(diǎn)，緊鄰淮海西路和徐家匯兩大商業(yè)中心，與軌道交通3號(hào)線、4號(hào)線及10號(hào)線的虹橋路站僅150米之遙，交通便捷。

項(xiàng)目由ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓、THE PARK藝術(shù)生活公園四大部分組成。其中ROJO藝文空間已經(jīng)開放。而A.F.A購物中心部分以創(chuàng)造精致有趣、愜意松弛的高品質(zhì)“藝術(shù)生活”方式為定位，計(jì)劃引入山系生活、極限戶外等愛好型(Hobbies)零售以及精致雜貨、藝術(shù)書店、餐飲、咖啡、酒吧等多元化業(yè)態(tài)組合。

前灘太古里二期

上海體量最大的高端商業(yè)之一

前灘太古里二期由太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合資打造，體量約17萬㎡，開業(yè)后整個(gè)項(xiàng)目體量將接近27萬㎡。項(xiàng)目延續(xù)一期“Wellness Lifestyle Hub”的健康理念，引入超50%上海及全國首店，中庭設(shè)置360°全息投影藝術(shù)裝置，融合消費(fèi)與沉浸式體驗(yàn)。同時(shí)，一條長達(dá)80米的“悅目橋”橫貫中央綠軸上方，連接南北兩區(qū)。

浦東金橋萬象天地

10萬㎡的全新活力街區(qū)

浦東云璟天地項(xiàng)目的商業(yè)部分，由華潤萬象生活輕資產(chǎn)運(yùn)營。據(jù)悉，項(xiàng)目將引入創(chuàng)新首店、品牌旗艦店，融合購物中心+商業(yè)街區(qū)的建筑模式，與運(yùn)動(dòng)特色的片區(qū)有機(jī)融合，創(chuàng)造全新商業(yè)潮流地標(biāo)。

日月光中心二期

魔都美食屆的“商業(yè)扛把子”

日月光中心二期位于上海黃浦區(qū)肇家浜路，地處打浦橋商圈核心區(qū)域，直通地鐵9號(hào)線打浦橋站?，其一期已經(jīng)開業(yè)了15余年，一直是魔都人心中的“美食白月光”。項(xiàng)目二期商業(yè)體量4.7萬㎡，共4層，預(yù)計(jì)引入200余家品牌，打造成為上海休閑生活的后花園。

徐家匯中心ITC Maison

上海市中心最大的商業(yè)體 

ITC Maison是新鴻基斥資近334億元重點(diǎn)打造的商業(yè)綜合體，商業(yè)面積達(dá)23.2萬㎡，地鐵1、9、11號(hào)線三線交匯，并通過空中廊橋與地下通道串聯(lián)徐家匯中心4大地塊，是上海市中心最大商業(yè)體。

項(xiàng)目的商業(yè)部分定位世界旗艦購物中心，計(jì)劃引入高端品牌與潮流首店，分階段開業(yè)。其中1.4萬㎡的ITC美食坊已經(jīng)于2025年年底開業(yè)。

森蘭印象城

上海首座“森系”印象城

森蘭印象城總體量達(dá)約18萬㎡，以森蘭區(qū)域的“森系”生態(tài)優(yōu)勢為靈感，將整個(gè)建筑外切為山、內(nèi)退成谷、層層攀升，形成陽光照耀大地、能量逐級(jí)升騰為主題的「森蘭山谷」，并通過盒子、退臺(tái)、步道、聯(lián)橋交錯(cuò)銜接，構(gòu)建多個(gè)特色空間。

據(jù)悉，森蘭印象城采用“購物中心+體育中心+社區(qū)中心”的創(chuàng)新“三中心”融合形態(tài)。除商業(yè)功能之外，還有社區(qū)服務(wù)中心、市民體育中心、室外體育公園，以探索創(chuàng)新社區(qū)生活藝術(shù)與培育社群黏性，打造廣闊的社交場域。

泗涇招商花園城

松江首座TOD商業(yè)綜合體

泗涇招商花園城商業(yè)總建筑面積約20萬㎡，購物中心為地下二層、地上六層設(shè)計(jì)，涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閑等超全業(yè)態(tài)，還有6500㎡的星空露臺(tái)、超10000㎡的中央公園。項(xiàng)目與地鐵9號(hào)線泗涇站建設(shè)一條空中連廊直達(dá)商場二樓，成為松江首座TOD商業(yè)體。目前盒馬鮮生、星軼影城、星聚會(huì)KTV旗艦店等主力店已經(jīng)敲定。

PRISMA新嘉中心

浦東最大的商業(yè)體

PRISMA新嘉中心毗鄰軌交6號(hào)線、12號(hào)線巨峰路站，涵蓋購物中心、甲級(jí)寫字樓及住宅等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總體量43萬㎡，其中購物中心體量達(dá)36萬㎡，不僅是浦東最大的商業(yè)項(xiàng)目，在全上海也僅次于松江印象城。

據(jù)悉，項(xiàng)目計(jì)劃引入近500個(gè)品牌，包括Olé精品超市、MUJI無印良品、全明星滑冰俱樂部、BE1ST一工元超級(jí)玩運(yùn)動(dòng)空間、PANATTA FITNESS、巖時(shí)攀巖、寰映影城IMAX、BLOOM等品牌已完成入駐。

寫在最后

綜合現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境，同質(zhì)化項(xiàng)目在存量市場將持續(xù)承壓。尤其是區(qū)域性飽和的項(xiàng)目，或面臨著更大的挑戰(zhàn)。對(duì)這些即將登陸的新商業(yè)體，特色定位及創(chuàng)新的運(yùn)營或是關(guān)鍵。