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撰文/潘玲宣

近一年來，關于北京僑福芳草地即將“出售”的消息不時傳來。

作為北京標志性商業(yè)地標項目，僑福芳草地自2012年開業(yè)以來，曾憑借其獨特的藝術氛圍、前沿綠色思維和高品質零售組合，一度成為北京乃至全國的藝術商業(yè)高地。

但近幾年，面對層出不窮的新興商業(yè)項目，以及更具創(chuàng)意的運營模式，其市場影響力逐漸顯出疲態(tài)。

客流減少、空置店鋪增多……僑福芳草地尚未來得及走出自身的經(jīng)營困局，卻已經(jīng)站在了被“出售”的關口。

11月17日，有市場消息稱，僑福集團一筆9.4億美元（約合人民幣66.83億元）的貸款應于周五到期，公司希望能展期一年，但還在進行磋商。

據(jù)悉，僑福集團同時繼續(xù)尋求出售位于北京的僑福芳草地項目，估值約120-150億元。

落空的交易

實際上，最新事件也是此前出售傳聞的后續(xù)。

在去年12月，曾有市場消息稱，僑福集團在尋求至少28億港元的私募信貸，用于為一筆銀行貸款再融資。僑福集團提供港島陽明山莊的兩座塔樓、一個停車場及其他資產(chǎn)作為抵押，貸款期限可能在兩到三年。

其中，由于高額抵押貸款還款壓力以及較低的入駐率，位于北京中央商務區(qū)的芳草地商業(yè)綜合體項目也被納入出售之中。

彼時消息指出，已有資方表達了對北京資產(chǎn)的興趣，且進入評估階段，但最終決定尚未做出。而從后續(xù)進展來看，這場交易最終沒能順利進行。

在事件發(fā)酵的幾個月時間里，僑福集團始終沒有對外正式披露進展。直到今年3月，僑福芳草地宣布與輕資產(chǎn)運營商寧樸集團達成戰(zhàn)略合作，開啟全面輕資產(chǎn)運營模式。

這則消息也從側面對沒能成行的出售事項進行了“辟謠”。在此之后，市場焦點迅速轉到新的運營管理團隊。

據(jù)悉，寧樸集團全稱為上海寧樸企業(yè)發(fā)展有限責任公司，成立于2024年12月24日，這一時間恰逢北京僑福芳草地傳出“出售”消息之際。

雖然是剛剛成立不久，但寧樸集團由前香港置地中國區(qū)總裁凌常峰掌舵。香港置地在內地推出的幾座商業(yè)項目無不收獲良好口碑，凌常峰及其團隊也有望以更先進的運營經(jīng)驗為僑福芳草地注入新鮮血液，助力項目打破眼前困局。

按照計劃，項目將以“時尚與藝術的社交中心”全新定位進階，構建為京城文藝新地標。基于此次合作，僑福芳草地將同步啟動全方位戰(zhàn)略升級計劃，以“煥新消費體驗、激活商業(yè)勢能”為核心，聚焦項目定位重塑與業(yè)態(tài)組合優(yōu)化。

具體而言，更換為寧樸集團運營之后，僑福芳草地重點打造多元餐飲集群，引入品質中餐、創(chuàng)意西餐及國際美食，滿足全時段社交與商務消費需求；同步煥新零售業(yè)態(tài)布局，重塑品牌矩陣，構建層次豐富的消費場景。

看起來，僑福芳草地距離新生更進一步。而在保持原有藝術性基調的同時，以餐飲業(yè)態(tài)助力項目取得經(jīng)營收益，也是新管理團隊的大致思路。

隨著新管理團隊的進入，關于項目即將出售的消息也被暫時“按下”。畢竟，沒有企業(yè)會愿意投入時間與資源去拯救一個行將易主的資產(chǎn)。

項目未能變現(xiàn)，僑福集團的償貸壓力又該從何解決？

在5月19日，有外媒報道稱，僑福集團已從太盟投資集團（PAG）獲得3億港元私募信貸資金，利率大致在11%至16%之間。這筆為期9個月的過橋貸款有望緩解僑福集團近期的資金壓力。

然而，3億港元的金額相較于至少28億港元的私募信貸融資需求，仍有明顯缺口。

三個月后，僑福集團再被曝73億港元貸款獲銀行批準延期3個月。該筆貸款原定于8月15日到期，僑福集團以北京朝陽區(qū)的僑福芳草地綜合體項目為抵押物獲得了寬限。

以此推算，如今恰好到了3個月的延期寬限截點。據(jù)相關消息，僑福集團正在爭取該筆貸款展期一年，目前仍在進行磋商。

藝術商業(yè)高地

在內地市場的印象中，僑福集團是香港“老錢”的代表。

據(jù)官方介紹，僑福集團由黃氏家族創(chuàng)立，總部設于香港。開發(fā)項目不僅覆蓋亞洲，更將觸角邁向歐陸，面向全球視野，是當代地產(chǎn)發(fā)展、休閑產(chǎn)業(yè)與精致生活品質創(chuàng)造者的卓越代表。

僑福芳草地是由北京僑福置業(yè)有限公司開發(fā)，也是僑福集團在中國內地投資的第一個大型商業(yè)綜合體。位于北京市朝陽區(qū)東大橋路西側，緊鄰北京CBD核心地帶，總面積達20萬平方米，是一座集綠色環(huán)保寫字樓、時尚購物中心，藝術中心和精品酒店于一身的創(chuàng)新建筑。

項目用地是由僑福集團創(chuàng)始人黃週旋在1995年拿下，項目規(guī)劃在初期經(jīng)過反復調整，直到2004年才啟動施工建設。由于集團創(chuàng)始人去世，集團二代黃建華在同年接手，并推動項目于2012年正式入市，也因此，黃建華被稱為“僑福芳草地之父”。

2017年，已經(jīng)營五年的僑福芳草地正處于巔峰時期，卻又迎來集團二代的離世，項目再次被“轉手”交接。

在環(huán)保理念尚未如今天這般普及時，僑福芳草地已成為中國第一個獲得綠色建筑評估體系LEED鉑金級認證的綜合性商業(yè)項目。

此外，讓僑福芳草地紅極一時的是項目濃厚的藝術氛圍與先鋒未來感。從整體建筑結構到內部陳設，無不透露著天馬行空，藝術品陳設隨處可見，亞洲最長室內步行吊橋貫穿空間，中庭上空倒懸的鯊魚更是知名打卡點。

立足北京芳草地片區(qū)濃郁的國際氛圍與優(yōu)勢地段，僑福芳草地致力打造多元的商業(yè)及文化休閑綜合體，成為北京風格時尚與高品質的新復合生活板塊。

前沿的環(huán)保設計、永續(xù)發(fā)展的理念和豐富多元的藝術氛圍構成了僑福芳草地的獨有特色，即便到了今天，北京僑福芳草地也始終無人成功復制。

但叫好又叫座似乎也難以在一個商業(yè)項目中出現(xiàn)。隨著周邊項目的興起，僑福芳草地以及不遠處的世貿天階都被市場“革新”，后者也在近期迎來新的管理團隊。

另一方面，有觀點認為，僑福芳草地的沒落，與其周邊交通不無關系。據(jù)了解，項目周邊有多條公交線路，但最近的地鐵站為地鐵6號線東大橋站，距離項目約500米，其余地鐵站均在1.3公里及以上，在某種程度上確實限制了客流抵達。

而僑福芳草地又似乎不足以成為“目的地”�？土饕运囆g品觀賞、打卡紀念為主，難以推動消費形成。

2023年7月，位于北京僑福芳草地的COS中國首店正式閉店。這家門店是在2012年，與項目同步開業(yè)。

雖然該品牌全球門店數(shù)量都在縮減，但在北京，COS共有5家門店，除了芳草地門店確認關店外，其余門店仍正常營業(yè)。這在某種程度上，也說明了項目處境。

與此同時，無處不在的藝術曾是項目最大亮點。也有消費者指出，項目內部藝術陳設久未更新，原先的部分設施甚至已經(jīng)被撤。也就是說，藝術商業(yè)高地的光環(huán)也逐漸褪色。

在集團的資金壓力下，今年6月下旬，還曾有外媒報道稱，僑福集團在今年早些時候曾與國際拍賣行蘇富比接洽，試圖以超過200件珍貴藝術品作為抵押物獲取貸款。

這些藝術品中包括西方藝術大師畢加索、沃霍爾、達利以及中國藝術家岳敏軍、齊白石和趙無極等人的杰作。不過，由于雙方對將藝術品運入拍賣行倉庫的物流問題存在擔憂，談判最終陷入僵局。

藝術品們免于流落在外，但壓箱底的藝術珍藏都不得不考慮拿出來變現(xiàn)，也足以見得僑福集團的“現(xiàn)金荒”。

自管理團隊更換為寧樸集團運營之后，僑福芳草地一度將打造多元餐飲集群列為重點，引入品質中餐、創(chuàng)意西餐及國際美食，滿足全時段社交與商務消費需求；同步煥新零售業(yè)態(tài)布局，重塑品牌矩陣，構建層次豐富的消費場景。

然而落地仍面臨不小阻力。在首發(fā)經(jīng)濟加速演進下，頭部商業(yè)地產(chǎn)運營商早已構筑起品牌壁壘，甚至深度參與到新消費品牌的孵化與成長過程中。對剛剛接手、尚在磨合期的僑福芳草地與寧樸集團而言，要在激烈競爭中突圍，實非易事。

同時，若僑福芳草地最終易主，項目又將迎接新一輪定位重構與管理磨合，項目復興的進度表或許將進一步拉長。