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撰文/馮彩云 

市場的租金議價(jià)空間仍存，政府工作報(bào)告著力促消費(fèi) 市場方面，主要商業(yè)城市的空置率有所下降，存在一定的租金溢價(jià)空間。政策方面，在各類促消費(fèi)、優(yōu)化營商環(huán)境的政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)市場朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展。

港資租金呈下行趨勢，商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏加快 在市場環(huán)境尚不明朗的情況下，港資企業(yè)整體租金收入呈下行趨勢，僅少數(shù)企業(yè)錄得輕微增長。值得關(guān)注的是，部分港資商業(yè)企業(yè)正在推進(jìn)重量級項(xiàng)目，未來有望提供新的業(yè)績增長點(diǎn)。

購物中心招商注重稀缺性，非標(biāo)商業(yè)熱度不減 商業(yè)內(nèi)卷的背景下，獨(dú)家、限時(shí)店鋪更受購物中心青睞；而非標(biāo)商業(yè)則突破傳統(tǒng)邊界優(yōu)勢，憑借精準(zhǔn)的客群定位，迸發(fā)出較強(qiáng)的活力。

茶飲逐鹿資本市場，新興重奢品牌實(shí)現(xiàn)增長 餐飲賽道迎來重量級選手，蜜雪冰城市首日總市值突破千億港元，成為現(xiàn)象級消費(fèi)品牌。零售品牌則憑借旗下的新興熱門品牌，實(shí)現(xiàn)收入增長，如始祖鳥和MIU MIU分別是亞瑪芬和普拉達(dá)旗下的重要增長極。

跨境電商競爭日趨激烈，企業(yè)面臨利潤增長難題 激烈的市場競爭下，跨界電商巨頭SHEIN 2024年的銷售額實(shí)現(xiàn)增長，但凈利潤大幅下降，面臨增收不增利的困局。傳統(tǒng)電商如京東，雖然有不錯(cuò)的市場表現(xiàn)，但仍需探索政策之外的業(yè)績推動力。

第八支商業(yè)REIT正式申報(bào)，消費(fèi)REITs市場持續(xù)擴(kuò)容 消費(fèi)REITs市場上，第八單消費(fèi)REIT產(chǎn)品正式申報(bào)，為中國綠發(fā)旗下商業(yè)資產(chǎn)。如若能發(fā)行成功，將進(jìn)一步提高國內(nèi)消費(fèi)REITs市場活力。

市場的租金議價(jià)空間仍存，政府工作報(bào)告著力促消費(fèi)

零售市場表現(xiàn)上，截止2024年四季度末，一線城市中，除深圳保持3.8%的較低空置率外，北上廣均在7%-8%左右的水平。二線城市空置率則在3-10%之間，其中成都的空置率較高，為9.4%。整體來看，目前重點(diǎn)商業(yè)城市的零售項(xiàng)目面臨不小的去化壓力，維持較高出租率并非易事。

租金水平上，不同城市間的區(qū)別明顯。上海作為商業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，首層平均租金也在一線城市中居于首位，為32.4元/平方米/天。

除一線城市外，部分消費(fèi)潛力較大的二線城市的首層平均租金也處于高位。如杭州的首層平均租金達(dá)到21元/平方米/天，接近個(gè)別一線城市水平。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

需要關(guān)注到，目前部分城市空置率有所下降，但租金水平同樣也錄得下滑。如市場數(shù)據(jù)顯示，北京四季度末空置率同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.3%，購物中心首層平均租金同樣環(huán)比下跌0.9%至30.4元/平方米/天。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，造成這種情況，一方面是商業(yè)項(xiàng)目積極調(diào)整，豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)，對出租率造成一定影響；另一方面，項(xiàng)目招商以吸引客流為首要目的，對部分品牌有一定的優(yōu)惠，租金議價(jià)空間較大。

大宗交易方面，新加坡城市發(fā)展有限公司（CDL）期內(nèi)出售蘇州工業(yè)園區(qū)豐隆城市中心的零售與辦公部分，預(yù)計(jì)交易將在2025年第一季度完成。

購買方為新建元和元聯(lián)基金組成的聯(lián)合體，元聯(lián)基金后續(xù)將攜手URF盈展集團(tuán)，在重新整合商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化設(shè)計(jì)定位、更新改造及招商運(yùn)營，全面提升運(yùn)營水平。

政策層面，2025政府工作報(bào)告提出，堅(jiān)持以人民為中心，經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)，以消費(fèi)提振暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，以消費(fèi)升級引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級，在保障和改善民生中打造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

提振消費(fèi)專項(xiàng)行動是重點(diǎn)，其中包括深化國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，健全縣域商業(yè)體系；創(chuàng)新和豐富消費(fèi)場景，加快數(shù)字、綠色、智能等新型消費(fèi)發(fā)展等具體舉措。

預(yù)計(jì)今年，在各類促消費(fèi)、優(yōu)化營商環(huán)境政策的作用下，商業(yè)地產(chǎn)市場將朝著穩(wěn)健的方向發(fā)展，有望取得更加亮眼的成績。

港資租金呈下行趨勢，商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏加快

業(yè)績上，在市場環(huán)境尚不明朗的情況下，港資企業(yè)整體租金收入呈下行趨勢，僅少數(shù)企業(yè)錄得輕微增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，太古地產(chǎn)2024年內(nèi)地零售物業(yè)錄得52.25億港元，實(shí)現(xiàn)2%的同比增長。不過銷售額僅上海前灘太古里錄得3.4%的增長，其余項(xiàng)目全數(shù)下跌，成都太古里銷售額下滑最大，達(dá)到14%。

新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地投資物業(yè)租金收入同比下跌2%至 28.47億元，主要是由于零售物業(yè)組合的租金下跌。雖然南京ifc在去年開業(yè)，新增零售樓面面積超過10萬平方米，但并未抑制下行趨勢，可見面對復(fù)雜市況，想要實(shí)現(xiàn)零售租金增長的難度之大。

而新世界發(fā)展2024/2025中期的內(nèi)地投資收入則為9.44億港元，投資物業(yè)組合內(nèi)主要項(xiàng)目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。不過當(dāng)下如何提升經(jīng)營性物業(yè)收入，緩解資金壓力值得關(guān)注。

九龍倉集團(tuán)未披露商場及寫字樓的具體租金占比，但內(nèi)地投資物業(yè)收入為45.71億港元，同比下滑4%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，九龍倉在內(nèi)地主要有三條商業(yè)產(chǎn)品線，分別為IFS、時(shí)代廣場、奧特萊。

其中IFS系列特別是成都IFS和長沙IFS是其內(nèi)地商業(yè)王牌，在去年零售市場未見明顯復(fù)蘇之際，項(xiàng)目依然維持93%和97%的出租率。

具體項(xiàng)目發(fā)展上，部分港資商業(yè)企業(yè)正在推進(jìn)重量級項(xiàng)目。太古地產(chǎn)與廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司合作開發(fā)的全新零售項(xiàng)目正式命名為廣州聚龍灣太古里，計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。

新鴻基旗下上海TODTOWN Mall天薈廣場南區(qū)預(yù)計(jì)于2025年底首發(fā)亮相，上海ITC項(xiàng)目第三期也預(yù)期將于2025年全面竣工，該部分總樓面面積逾500萬平方呎，包括旗艦商場ITC Maison、一幢摩天辦公大樓和上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店。

新世界發(fā)展明確K11中國內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目K11 ECOAST將于今年4月28日正式開業(yè)，該項(xiàng)目位于深圳前海蛇口太子灣，總建筑面積為22.85萬平方米。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然去年業(yè)績面臨較大市場分化挑戰(zhàn)，但大部分港資企業(yè)注重長期發(fā)展，旗下商業(yè)物業(yè)組合市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。在新的一年，上述企業(yè)有望憑借優(yōu)質(zhì)運(yùn)營能力，較快作出調(diào)整以應(yīng)對市場和行業(yè)變化，創(chuàng)造更好的業(yè)績。

購物中心招商注重稀缺性，非標(biāo)商業(yè)熱度不減

購物中心方面，期內(nèi)多個(gè)高端品牌煥新或入駐樣本項(xiàng)目，此外營銷活動如展覽的舉辦也愈發(fā)頻繁。商業(yè)內(nèi)卷的背景下，抓住消費(fèi)者眼球是最為迫切的問題，獨(dú)家、限時(shí)店鋪備受青睞。

來源：項(xiàng)目官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如上海IFC和杭州萬象城，為鞏固其作為潮流熱點(diǎn)的優(yōu)勢，不斷加強(qiáng)其優(yōu)質(zhì)品牌組合，同時(shí)引入限定店售賣獨(dú)家商品，以滿足大眾對娛樂零售體驗(yàn)的追求，讓顧客保持新鮮感。

此外，高端品牌跨界也層出不窮。期內(nèi)北京國貿(mào)商城開設(shè)的占地350平方米的“ARMANI / CAFFè”，為ARMANI集團(tuán)在中國的首家餐廳。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，奢侈品牌延伸品類的背后，是希望通過跨品類經(jīng)營開辟新的業(yè)績增長點(diǎn)，滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求，從而提升品牌的市場競爭力。

營銷活動上，廣州天環(huán)廣場善用各樓層的綠色戶外空間，籌辦多項(xiàng)推廣和體驗(yàn)活動，吸引旅客和本地顧客到訪，旗下運(yùn)營商新鴻基還為長期顧客提供更多相關(guān)禮遇，建立更緊密的聯(lián)系。

非標(biāo)商業(yè)方面，目前市場熱度不減。社區(qū)商業(yè)、奧萊、街區(qū)商業(yè)等多種形態(tài)商業(yè)，憑借精準(zhǔn)的客群定位、突破傳統(tǒng)商業(yè)邊界的優(yōu)勢，迸發(fā)出較強(qiáng)的活力。

樣本企業(yè)中，不少都開發(fā)有專門的商業(yè)產(chǎn)品線。如招商商管的“招商花園里”系列，就主要布局優(yōu)質(zhì)社區(qū)聚集地，主張小而美、美而精的購物生活方式。

資料顯示，今年招商商管將有上海傳媒港花園里(南區(qū))、上海綠洲智谷花園里(南區(qū)) 、合肥少荃體育中心花園里3個(gè)項(xiàng)目待亮相。

萬科同樣是有力競爭者，孵化有萬科里、小篆街、螢集WeeG等社區(qū)商業(yè)品牌。其中，螢集為寧波萬科綜合住宅社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，主打1萬-5萬方的精品體量，擬定于年內(nèi)入市的寧波螢集·三官堂，更是小型的TOD商業(yè)項(xiàng)目。

日常運(yùn)營上，與周邊目標(biāo)客群產(chǎn)生有效互動是非標(biāo)商業(yè)的重要方向。如北京燕莎奧萊在婦女節(jié)之際開啟“美麗邂逅日”，聯(lián)動入駐品牌COACH、MK、樂途仕、希爾瑞、愛慕等開展女性專享活動，消費(fèi)者參與熱情較高。

茶飲逐鹿資本市場，新興重奢品牌實(shí)現(xiàn)增長

餐飲方面，海外市場依然是餐飲的兵家必爭之地，頭部品牌瞄準(zhǔn)海外知名城市拓店，以增強(qiáng)全球知名度和品牌價(jià)值。期內(nèi)，茶百道歐洲首店在西班牙巴塞羅那正式開業(yè)，喜茶海外首家直營LAB店入駐紐約時(shí)代廣場。

資本市場上，期內(nèi)規(guī)模最大的品牌蜜雪冰城港股招股，首日即超購1145倍，預(yù)計(jì)募資34.5億港元，成為現(xiàn)象級消費(fèi)品牌。港股上市當(dāng)天，也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，蜜雪冰城上市首日大漲43.21%，總市值定格于1093億港元，突破了千億港元大關(guān)。說明作為新茶飲行業(yè)的頭部品牌，蜜雪冰城較成熟的商業(yè)模式和規(guī)模影響力獲得了投資者的青睞。

瑞幸咖啡也繼續(xù)保持增長，2024年凈增超6000家門店，第四季度營業(yè)利潤同比增長367.8%。但咖啡行業(yè)的競爭仍處于白熱化階段，瑞幸仍需在產(chǎn)品創(chuàng)新和成本控制方面下功夫。

服飾方面，安踏控股的亞瑪芬體育2024年首次扭虧，收入為51.8億美元，同比增長18%。其中，中國市場依然強(qiáng)勁，同比增長53.7%至12.98億美元，營收貢獻(xiàn)比例也由2023年的19%增至2024年的25%。

“中產(chǎn)三寶”之一的始祖鳥依然是亞瑪芬的王牌，2024年銷售額更是突破20億美元，占到集團(tuán)總營收的約40%，其所在的戶外功能性服飾板塊營收21.9億美元，同比增長36%。

另一熱門品牌薩洛蒙也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，運(yùn)動鞋業(yè)務(wù)銷售額突破10億美元，所在的山地戶外服飾及裝備部門營收達(dá)到18.36億美元，同比增長10%。

目前，薩洛蒙大中華區(qū)門店總數(shù)接近200家，2025年預(yù)計(jì)將在大中華區(qū)開設(shè)約100家新門店，其中包括經(jīng)銷合作門店，有望成為第二個(gè)始祖鳥。

背后的安踏，近年來通過本土化營銷、會員體系搭建和電商渠道擴(kuò)展，精準(zhǔn)觸達(dá)中高端消費(fèi)群體。但面對競爭日益激烈的戶外市場，其還需使出更多手段，鞏固差異化競爭優(yōu)勢。

奢侈品方面，普拉達(dá)Prada是為數(shù)不多抵御奢侈品需求放緩的企業(yè)之一，2024年收益凈額54.32億歐元，同比增加17.0%。

按品牌分，主品牌 Prada 零售凈銷售額在去年增長4.2%至35.6億歐元。而Miu Miu繼續(xù)成為集團(tuán)的增長亮點(diǎn)，增長93.2%至12.28億歐元。

與此同時(shí)，Miu Miu等品牌亮眼業(yè)績的背后，也不能忽視高投入的問題。普拉達(dá)Prada在Miu Miu等品牌上都加快了投資，包括新的門店設(shè)計(jì)、人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)、品牌和網(wǎng)絡(luò)IT建設(shè)投入等。

集中店方面，有消息稱，名創(chuàng)優(yōu)品考慮將潮玩品牌TOP TOY分拆并在香港上市，并與潛在顧問就可能的股票發(fā)行交易進(jìn)行磋商，或?qū)⑷谫Y約3億美元。

TOP TOY是名創(chuàng)優(yōu)品旗下潮玩品牌，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，名創(chuàng)優(yōu)品選擇拆分TOP TOY上市，一方面可借助資本市場融資加速潮玩業(yè)務(wù)的發(fā)展，另一方面也能提升集團(tuán)整體的品牌價(jià)值及市場影響力。而港股市場對新消費(fèi)品牌接受度較高，且早前已有泡泡瑪特這一成功案例。

跨境電商競爭日趨激烈，企業(yè)面臨利潤增長難題

跨境電商方面，資本市場消息，SHEIN 2024年的銷售額增長19%至380億美元，凈利潤下降近40%至10億美元。

利潤下滑背后，競爭對手對市場的爭奪是較大原因。去年以來，拼多多旗下Temu與SHEIN展開激烈競爭，Temu復(fù)制了SHEIN向海外購物者運(yùn)送廉價(jià)商品的模式，贏得了 SHEIN 在中國的部分供應(yīng)商。

為應(yīng)對市場競爭，覆蓋在海外本地有貨的中國賣家，SHEIN2024 年推出半托管模式，平臺負(fù)責(zé)賣貨，商家承擔(dān)國際干線物流和目的地國的配送費(fèi)用。

但SHEIN在這一轉(zhuǎn)型過程中，由于需要投入大量資源進(jìn)行市場開拓、供應(yīng)鏈整合等工作，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)盈利，反而拖累了整體盈利水平。

值得一提的是，SHEIN一直謀求在海外上市，但至今尚未成功，公司估值從高峰1000億美元縮水至300億-500億美元。

傳統(tǒng)電商部分，京東在2024年第四季度實(shí)現(xiàn)收入3470億元，同比增長13.4%。商品與服務(wù)收入均實(shí)現(xiàn)同比雙位數(shù)增長，增幅分別為14%、10.8%。

業(yè)績發(fā)布當(dāng)天，美股開盤前一度上漲5%。但港股開盤即跌，跌幅一度擴(kuò)大至5.75%，最終以4.97%的跌幅收盤。

國內(nèi)股市表現(xiàn)不佳，大概源于其四季度的超預(yù)期增長，較大程度與國家補(bǔ)貼帶動有關(guān)。自2024年下半年開始，國家出臺了各項(xiàng)消費(fèi)提振政策，帶動了大眾消費(fèi)信心，相關(guān)品類產(chǎn)品的銷量也有所提升。

具體來看，京東零售業(yè)務(wù)去年四季度的收入為3070.55億元，同比增長了14.7%，主要得益于電子產(chǎn)品及家用電器商品收入同比增長了15.8%。

但這種增長存在不確定性，隨著這一核心收入和“以舊換新”活動以及大促綁定得越來越緊密，一旦政策利好消失、大促結(jié)束，京東的收入將面臨下跌。

第八支商業(yè)REIT正式申報(bào)，消費(fèi)REITs市場持續(xù)擴(kuò)容

消費(fèi)REITs市場上，又迎來一單產(chǎn)品申報(bào)。2月25日，據(jù)深圳證券交易所官網(wǎng)披露，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目已正式申報(bào)，原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司。

據(jù)了解，中國綠發(fā)旗下的商業(yè)資產(chǎn)共有兩類。除魯能集團(tuán)旗下所持魯能城、美麗匯、秀街三大商業(yè)產(chǎn)品外，還有廣宇發(fā)展所持濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購物中心、重慶南渝星城、重慶九龍花園等商業(yè)項(xiàng)目。

目前，雖然中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT暫未披露相關(guān)的招募說明書，底層資產(chǎn)亦未明確。但市場消息透露，中國綠發(fā)此次大概率是以濟(jì)南市市中區(qū)的領(lǐng)秀城貴和購物中心，作為底層資產(chǎn)。

資料顯示，濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購物中心，位于山東省濟(jì)南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是濟(jì)南南部最大的單體商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目占地面積達(dá)10.5萬平方米，商業(yè)建筑面積約為24.01萬平方米，于2014年12月28日開業(yè)，開業(yè)首日客流量達(dá)40余萬人次，銷售額達(dá)到1570余萬元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，底層資產(chǎn)的資質(zhì)很大程度上決定著REITs的發(fā)行定價(jià)和走向，而濟(jì)南領(lǐng)秀城是魯能商管運(yùn)營最為成熟的項(xiàng)目之一，以此作為底層資產(chǎn)，或能為后續(xù)的公募REITs發(fā)行帶來一定助力。

已上市REITs方面，3月10日，嘉實(shí)基金管理有限公司發(fā)布嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的收益分配公告。公告顯示，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的合同生效日為2024年1月31日，本次分紅為2024年的第二次分紅。

作為國內(nèi)首單以社區(qū)商業(yè)為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)包含北京大成、玉蜓橋、華天及德勝門四大核心商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積7.79萬平方米，資產(chǎn)評估值10.02億元。

項(xiàng)目均位于北京三至四環(huán)城市核心商圈，覆蓋西單金融街、中關(guān)村等成熟消費(fèi)圈，具有"消費(fèi)剛需+區(qū)位稀缺"雙重屬性。

從租戶結(jié)構(gòu)來看，除主力店超市外，項(xiàng)目租戶還包括以食品和服裝為主的商品零售、以快餐和茶飲為主的餐飲、以理發(fā)/醫(yī)療為主的服務(wù)業(yè)態(tài)等，整體上具有貼近民生消費(fèi)、服務(wù)社區(qū)居民的特點(diǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，該消費(fèi)REIT基礎(chǔ)民生消費(fèi)占比較高，日均客流較為穩(wěn)定，消費(fèi)者具有較大的粘性；不過在提升對年輕消費(fèi)者的吸引力方面，還有較大的發(fā)展空間。