內(nèi)容來(lái)源：2023年11月2日，2023觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)。

分享嘉賓：印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)。

一、不變的本質(zhì)就是變化

我今天給大家報(bào)告的主題是“信心”。過(guò)去一年當(dāng)中，大家可能都經(jīng)歷過(guò)特別多的心情波動(dòng)，對(duì)我們做購(gòu)物中心或者做商業(yè)的人來(lái)說(shuō)，好像這個(gè)行業(yè)就是常做常新，所以我們認(rèn)為不變的本來(lái)就是變化。經(jīng)歷了這么一些周期，或者跨越了這些周期，我覺(jué)得變化是商業(yè)地產(chǎn)人最基本的功課，對(duì)各種各樣的變化，都覺(jué)得都是常態(tài)的，都是正常的。

最新的數(shù)據(jù)顯示，三季度最終的消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是94.8%，確確實(shí)實(shí)近段時(shí)間有各類(lèi)利好政策頻頻出臺(tái)，也讓我們對(duì)未來(lái)能夠有更強(qiáng)的信心。

就在今年國(guó)慶中秋雙節(jié)，萬(wàn)科印力商業(yè)全國(guó)平均銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)18%，客流增長(zhǎng)25%，同店同比口徑下我們不僅實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，而且銷(xiāo)售額也超越了2019年的同期水平。所以過(guò)去三年半的時(shí)間，我們更加相信商業(yè)是需要度日如年、度年如日的，堅(jiān)持做好每天的經(jīng)營(yíng)，時(shí)間就一定會(huì)給我們帶來(lái)回報(bào)。

二、商業(yè)不僅是服務(wù)于人，也服務(wù)于環(huán)境和城市

我們?cè)趫?jiān)持做好這些基本功的同時(shí)，也探索了一些新的方向。

就在10月27日，深圳印力中心總部揭幕了深圳首個(gè)新能源超充綜合體驗(yàn)中心，這是為城市的綠色低碳做的一份貢獻(xiàn)。深圳印力中心門(mén)前的停車(chē)場(chǎng)中間已經(jīng)設(shè)有了1秒1公里的全液冷極速超充站，光速充檢一體化快速充電站以及消費(fèi)者目的地充電站，還有大規(guī)模V2G體系和智慧運(yùn)營(yíng)體系。作為第一步，雖然我們距離零碳的終極目標(biāo)還有很長(zhǎng)的時(shí)間，但是我們相信這種創(chuàng)新和探索的手段讓我們的商業(yè)不僅是服務(wù)于人，也服務(wù)于環(huán)境，服務(wù)于城市。

今年是印力成立20周年，我們?cè)谧约旱墓倬W(wǎng)上也發(fā)布了我們的第一份商業(yè)ESG報(bào)告，也向社會(huì)公布，請(qǐng)大家來(lái)監(jiān)督。

今年5月份我去杭州參加了杭州西溪印象城10周年的慶典活動(dòng)，這個(gè)項(xiàng)目是2013年開(kāi)業(yè)的，也是今天杭州城西體量最大的城市級(jí)TOD購(gòu)物中心。當(dāng)然，今天大家提到杭州這個(gè)城市都覺(jué)得這是一個(gè)一線(xiàn)城市的頂流，西溪兩個(gè)字也不僅是代表著特別美麗的風(fēng)景區(qū)，也讓人想到了周邊環(huán)繞的未來(lái)科技城的高科技企業(yè)。

在2013年的時(shí)候，杭州西溪周邊的生態(tài)是特別好的，除了濕地就是農(nóng)田。在做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們內(nèi)部的爭(zhēng)議是非常大的，但是我們看好杭州城市的發(fā)展?jié)摿统俏髌瑓^(qū)的未來(lái)機(jī)會(huì)，2013年開(kāi)業(yè)的時(shí)候，迎來(lái)了浙江第一個(gè)山姆會(huì)員店，可以說(shuō)我們是杭州西溪片區(qū)商業(yè)的拓荒者。

在這十多年的時(shí)間里，杭州也快速成長(zhǎng)為新一線(xiàn)城市，人口的持續(xù)涌入、人均居民可支配收入10年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了8.1%。2022年人均消費(fèi)支出全國(guó)第一。

我們2019年杭州西溪B館盛大開(kāi)業(yè)，加入了阿迪達(dá)斯、SWG、迪桑特等80余個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌，我們把活力運(yùn)動(dòng)作為第一特點(diǎn)，現(xiàn)在杭州西溪印象城是杭州區(qū)域購(gòu)物中心中唯一擁有始祖鳥(niǎo)品牌店和杭州唯一一家耐克750的項(xiàng)目，我們匯聚了一系列的運(yùn)動(dòng)品牌，營(yíng)造了運(yùn)動(dòng)活力。

去年6月，杭州西溪印象城又重新與地鐵聯(lián)通，正式步入TOD時(shí)代，從原來(lái)服務(wù)周邊的3到5公里，到輻射40公里、200萬(wàn)人口，2022年項(xiàng)目客流量就已經(jīng)超過(guò)了1200萬(wàn)，我們這里匯聚了367個(gè)以上的優(yōu)質(zhì)品牌，其中45個(gè)是重頭部品牌。

10年間西溪印象城也通過(guò)精益運(yùn)營(yíng)和持續(xù)創(chuàng)新贏得了越來(lái)越多的消費(fèi)者喜歡。2020年以來(lái)，西溪印象城圍繞城市青年社交場(chǎng)連續(xù)推出了印象音樂(lè)節(jié)、動(dòng)漫節(jié)、國(guó)風(fēng)盛典、夜經(jīng)濟(jì)、日落大道等自主的IP。即使是今年10周年慶，我們也沒(méi)有選擇國(guó)際知名的大IP，而是引入了一個(gè)叫做“奶龍”的年輕IP，不僅這個(gè)“奶龍”的年輕IP今天落地全國(guó)首展，而與我們項(xiàng)目直接聯(lián)通的地鐵3號(hào)線(xiàn)也一度化身為“奶龍?zhí)枴睂?zhuān)列，事實(shí)證明這些創(chuàng)新吸引了大量的年輕顧客，可以說(shuō)西溪印象城伴隨了杭州一代人的成長(zhǎng)。

杭州西溪印象城從10年前板塊的拓荒者逐漸成為今天杭州城西最大、最有競(jìng)爭(zhēng)力的TOD購(gòu)物中心，即使在2020年到2022年的疫情三年，我們項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額和收入也都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的復(fù)合增長(zhǎng)。

三、公募REITs會(huì)轉(zhuǎn)變商業(yè)發(fā)展的邏輯

實(shí)際上，整個(gè)商業(yè)行業(yè)迎來(lái)了歷史性的機(jī)會(huì)。

今年3月26號(hào)，國(guó)家發(fā)改委正式提出了消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，10月20號(hào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)將購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施也都寫(xiě)入了基礎(chǔ)設(shè)施的范圍，商業(yè)投資者期盼多年的公募REITs終于放開(kāi)了。

今天的股市、債市的規(guī)模已經(jīng)很大，而不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模不到1000億，跟10萬(wàn)億還有特別大的差距。并且還有海量的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，每年都在增長(zhǎng)，所以我們認(rèn)為消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，市場(chǎng)空間巨大，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

我們認(rèn)為公募REITs會(huì)轉(zhuǎn)變商業(yè)發(fā)展的邏輯。比如說(shuō)會(huì)引導(dǎo)企業(yè)從買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)的投資型驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向?yàn)槌掷m(xù)經(jīng)營(yíng)的能力型驅(qū)動(dòng)，所以我相信行業(yè)格局也會(huì)發(fā)生很大的變化。

第一，REITs要求的合規(guī)性。大家知道商業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，存在著大量的拆改鋪，不是每個(gè)公司的每一個(gè)環(huán)節(jié)都具備齊全的手續(xù)，尤其是對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目，所以更有利于那些比較純粹的、干凈的、規(guī)范經(jīng)營(yíng)的商業(yè)資產(chǎn)。

第二，REITs的核心資產(chǎn)是分配率，它倒逼我們做好底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，篩選掉的是市場(chǎng)中大量存在的機(jī)會(huì)主義者，這將進(jìn)一步擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)。

公募REITs上市也不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，不是把資產(chǎn)賣(mài)掉，它不僅要求我們保留項(xiàng)目的部分股權(quán)，并且要確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，更要求后續(xù)儲(chǔ)備擴(kuò)募的資產(chǎn)不低于首期發(fā)行的2倍。我想只有頭部企業(yè)擁有很強(qiáng)能力的同時(shí)，儲(chǔ)備著批量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才有可能做公募REITs，所以頭部企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就會(huì)進(jìn)一步凸顯。

我也在非常高興地告訴大家，10月26日深交所正式受理了中金印力首支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，它的底層資產(chǎn)就是我剛才介紹的杭州西溪印象城。對(duì)印力萬(wàn)科商業(yè)來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是歷史性的機(jī)遇，給我們注入了極大的信心，公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后的也是最關(guān)鍵的一步，讓我們能夠堅(jiān)持20年，真正要打通的投、募、管、退的商業(yè)環(huán)節(jié)。也讓類(lèi)似杭州西溪印象城這樣的商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)走向公眾，接受更多投資人的檢驗(yàn)。

各位朋友可以到杭州西溪印象城去購(gòu)物，也可以去那里開(kāi)店，成為我們的商業(yè)伙伴，更可以在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)REITs的份額，成為我們的股東，讓你的消費(fèi)變成你的收入，項(xiàng)目賺到的每分錢(qián)，我們都會(huì)反饋給你們，當(dāng)然這次REITs只是一個(gè)開(kāi)始。

截止到今天為止，萬(wàn)科商業(yè)的版圖已涵蓋全國(guó)26個(gè)省、60個(gè)城市，共計(jì)300個(gè)項(xiàng)目，1700萬(wàn)㎡，基本涵蓋了商業(yè)領(lǐng)域的所有的部分。這些項(xiàng)目中比較熟悉的，有大家知道的印象城購(gòu)物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，還有綜合體，以及歷史文化街區(qū)的非標(biāo)商業(yè)。可以說(shuō)我們有非常豐富的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)，把這些底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好是我們的使命，未來(lái)我們會(huì)通過(guò)REITs的擴(kuò)募，讓更多更優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目走向公共市場(chǎng)。