聯(lián)商專欄：2017年的最后一個(gè)工作日，上午10時(shí)，上�！凹伍h高架南二段”通車，打通了嘉定-閔行-虹橋樞紐-浦東機(jī)場(chǎng)與浙江的高架網(wǎng)絡(luò)通道。

在嘉閔高架靠近莘松路的幸福路288號(hào)，一個(gè)名叫“彩生活時(shí)代廣場(chǎng)”的社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)也于12月29日開(kāi)業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目由“彩生活服務(wù)集團(tuán)”投資，項(xiàng)目定位是“O2O精品社區(qū)”，總建筑面積7.8萬(wàn)平方米，其中，地上建筑面積6.4萬(wàn)平方米，地下建筑面積1.4萬(wàn)平方米，分1號(hào)、2號(hào)兩個(gè)樓，中間有天橋貫通，南側(cè)1號(hào)樓為商業(yè)區(qū)，北側(cè)2號(hào)樓為商務(wù)區(qū)，有停車位1200個(gè)。

據(jù)介紹，1號(hào)樓匯聚了：超市、餐飲、特色零售、兒童教育培訓(xùn)、娛樂(lè)、健身等生活服務(wù)設(shè)施。北側(cè)的2號(hào)樓則以商務(wù)辦公、連鎖餐飲、汗蒸浴場(chǎng)為主。

從松江方向延莘松路進(jìn)入幸福路，右側(cè)轉(zhuǎn)彎即到該廣場(chǎng)，交通線路雖然比較順暢，但莘松路在工作日極度擁堵。停車場(chǎng)在廣場(chǎng)背面，地面還未鋪平，車位也沒(méi)有劃線。據(jù)車輛管理人員介紹，只有地面地車位，沒(méi)有地下停車位。我大致清點(diǎn)了一下車位，約有200個(gè)以下車位，與網(wǎng)上宣傳的1200個(gè)車位有較大差異。

圖1 彩生活時(shí)代廣場(chǎng)

進(jìn)入兩個(gè)大樓的中央通道，首先看到的是“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”廣告牌，進(jìn)門一看，在做“社區(qū)廚王”的現(xiàn)場(chǎng)品嘗與產(chǎn)品展示活動(dòng)，喝了一小杯現(xiàn)熬的“飛天鳳”雞湯，感覺(jué)口味不錯(cuò)，問(wèn)有沒(méi)有添加?xùn)|西，回話說(shuō)：只加了香菇與紅棗。

向站在外面的一位姓袁的管理人員詢問(wèn)后獲悉：“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”是他們的注冊(cè)商標(biāo)，也是店鋪名稱，是由“彩生活物業(yè)公司”投資的，“社區(qū)廚王”是他們開(kāi)辦的一個(gè)體驗(yàn)活動(dòng)項(xiàng)目，凡是彩生活物業(yè)管理的小區(qū)都會(huì)逐漸開(kāi)辦“追著季節(jié)的環(huán)球鮮生”展示體驗(yàn)店，營(yíng)業(yè)面積一般在30平方米，主要功能是展示與連接，不是一個(gè)售賣的場(chǎng)景，目前直營(yíng)開(kāi)發(fā)，以后會(huì)采取加盟、區(qū)域代理等方式。我問(wèn)袁先生：這是不是有點(diǎn)像正在上海大力推廣的“國(guó)安社區(qū)”，回答是：他們是向我們學(xué)的。從中央通道經(jīng)過(guò)的客流來(lái)看，中老年人居多。

圖2 “鮮生”一詞被廣泛套用

廣場(chǎng)外立面有多家餐飲品牌廣告，包括肯德基、棒約翰、豐島會(huì)席日式料理等。但還沒(méi)有開(kāi)張營(yíng)業(yè)。如圖3。

進(jìn)門左側(cè)的星巴克占據(jù)了很大空間，右側(cè)是一個(gè)“安特魯”烘焙坊，以前沒(méi)見(jiàn)過(guò)。廣告上寫著“純正英倫風(fēng)味 源自1742年”，蛋糕師傅正在裱制一個(gè)長(zhǎng)方形的鮮奶蛋糕。烘焙坊有咖啡供應(yīng)，16元一杯，杯大量足，口味還算不錯(cuò)。如圖4。

圖3 主打餐飲，店鋪未開(kāi)

圖4 進(jìn)門就是：咖啡+面包

一樓中庭搭了一個(gè)舞臺(tái)，有歌舞表演，還請(qǐng)了外國(guó)人，挺洋氣，聚集了不少看熱鬧與拍照的客人。如圖5。在中庭通往廁所的墻面上招貼著很大的宣傳廣告：“體驗(yàn)48小時(shí)休閑生活”、“成功 從教育開(kāi)始”、“享受心的視覺(jué)體驗(yàn)”、“微度假 彩生活”等。男廁所里有六個(gè)小便斗、五個(gè)蹲坑、一個(gè)水斗房。與莘松路上龍之夢(mèng)影城只有兩個(gè)小便斗相比要寬敞得多，但自來(lái)龍頭似乎沒(méi)有接好，有漏水，清潔阿姨在抱怨。

其實(shí)，場(chǎng)內(nèi)的直達(dá)電梯也沒(méi)有接通，電線裸露在外面。種種跡象表明，這是一個(gè)十分倉(cāng)促開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。場(chǎng)內(nèi)有商家也反應(yīng)：他們是不想在這樣的場(chǎng)景下開(kāi)業(yè)的，但主辦方要求他們支持一下，只好開(kāi)業(yè)而不營(yíng)業(yè)。城市微度假是一個(gè)很好的創(chuàng)意，但要貼近消費(fèi)，真的讓人有度假的感覺(jué)，還需要考慮更周全。

圖6 城市微度假

一樓另一側(cè)中區(qū)是街區(qū)飲品甜食店，有“1點(diǎn)點(diǎn)”、“DQ”、“彌茶”、“甜后之翼”、“憤怒的小島游樂(lè)中心”等，兩邊的門面都還未開(kāi)張營(yíng)業(yè)。如圖7。

圖7 一樓街店

上下樓梯的設(shè)置有下行梯、上下平行梯、直達(dá)梯，上下比較方便。不像傳統(tǒng)商場(chǎng)一般都是剪刀交叉梯，想讓客人多兜圈子多逛逛，但體驗(yàn)不太好。中庭穹頂也比較明朗。每個(gè)樓層都點(diǎn)綴了一些懷舊風(fēng)格的擺件。如圖8。

圖8 懷舊與現(xiàn)代

二樓的鋪面，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的并不多：美式EYES眼鏡，瑗緹美甲美睫，SIVANKO家居生活館。這家家具生活館小店雖然已經(jīng)開(kāi)業(yè)，但招牌還沒(méi)有掛出來(lái)，據(jù)店主介紹，小夫妻倆原來(lái)開(kāi)網(wǎng)店，如今走到線下開(kāi)店，東西蠻有品味，只做駝絨羊絨。森馬服飾、咖啡店、Balabala童裝店都未開(kāi)業(yè)。有一個(gè)“純粹剪發(fā) 不說(shuō)廢話”的廣告從一樓到四樓都有，但不見(jiàn)開(kāi)在那里。如圖9。

圖9 二樓鋪面

三樓主要是孩子學(xué)習(xí)教育場(chǎng)所，有跆拳道、能力風(fēng)暴等。四樓是餐飲，還有一家意大利烘培店加葡萄酒，這葡萄酒有原畫瓶貼。五樓是“幸福藍(lán)海影城MX4D”，也尚未開(kāi)張。這家名叫“瑪凱仕”的意大利烘培店兩年前進(jìn)入中國(guó)大陸，這是在大陸的第一家實(shí)體店。如圖10。

圖10 三樓教育訓(xùn)練場(chǎng)景+意大利烘培店

有關(guān)廣場(chǎng)的媒體報(bào)道有溫馨提示：屆時(shí)將開(kāi)通從彩生活時(shí)代廣場(chǎng)到莘莊地鐵站的短途公交車。此外彩生活時(shí)代廣場(chǎng)特地修建了兩個(gè)地下人行通道，直通西環(huán)路的各個(gè)小區(qū)。

這個(gè)商圈因?yàn)樵谳匪陕飞嫌袡M穿的高鐵線路與嘉閔高架，把閔行區(qū)與松江區(qū)分為東西兩側(cè)。車輛要經(jīng)過(guò)高鐵下面的地道連接兩個(gè)區(qū)域，交通因此而十分擁堵。地道內(nèi)側(cè)西面有西環(huán)線沿線居民區(qū)，進(jìn)出比較方便的是西環(huán)線上的農(nóng)工商大賣場(chǎng)、四村菜場(chǎng)、莘松路上的世紀(jì)聯(lián)華、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、七星路上的樂(lè)購(gòu)等購(gòu)物休閑場(chǎng)所；幸福路以西、地道外側(cè)1公里多有超級(jí)大的“上�？党恰�，這個(gè)小區(qū)內(nèi)有公交車通行，5公里范圍內(nèi)還有近20個(gè)別墅小區(qū)。如圖11。

在離彩生活時(shí)代廣場(chǎng)不到2公里的莘松路上有一家比較成熟的“亞樂(lè)城”購(gòu)物中心，該中心負(fù)一層有一家永輝精標(biāo)超市“Bravo YH”，開(kāi)業(yè)已經(jīng)兩年，獲得社區(qū)居民普遍認(rèn)可，不少去菜場(chǎng)買菜的居民因?yàn)橛辛擞垒x而改變買菜路徑，改選永輝買菜。亞樂(lè)城也有不少兒童早教與娛樂(lè)項(xiàng)目，很多顧客是因?yàn)橛羞@些項(xiàng)目才經(jīng)常去這一購(gòu)物中心。這些別墅區(qū)的住戶外出主要是自駕或小區(qū)免費(fèi)班車，免費(fèi)班車直達(dá)莘莊地鐵1號(hào)線終點(diǎn)站，一般很少有中途下車在地道以西購(gòu)物的習(xí)慣，除非騎單車或駕車到亞樂(lè)城。

綜上所述，有以下幾點(diǎn)總結(jié)：

（1）這個(gè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)與招商準(zhǔn)備不充分，商場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施工程尚未完工，倉(cāng)促開(kāi)業(yè)，給消費(fèi)者的第一印象不是很好；

（2）招商項(xiàng)目與“城市微度假”的理念不太吻合，后續(xù)調(diào)整將很費(fèi)周折；

（3）“O2O精品社區(qū)”的項(xiàng)目定位，與內(nèi)容提供存在較大差異；

（4）周邊人口龐大，需求層次分明，購(gòu)物也比較便利，對(duì)品質(zhì)要求較高，但如何引流？如何解決交通不便？如何比龍之夢(mèng)與亞樂(lè)城有更好的內(nèi)容與場(chǎng)景吸引這些消費(fèi)者，面臨很大挑戰(zhàn)。這地方原來(lái)是一個(gè)“亂糟糟的”家居建材小市場(chǎng)，如今“鳥(niǎo)槍換炮”面貌一新，但關(guān)鍵是內(nèi)容與便利性要跟上。

圖11 幸福路周邊小區(qū)

（來(lái)源：上海商學(xué)院教授、聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)主任周勇）