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撰文/popo

國(guó)內(nèi)存量商業(yè)正步入一個(gè)“慢工出細(xì)活”的時(shí)代。當(dāng)“新”不再是免死金牌，那些老商場(chǎng)靠什么抗拒平庸？

商業(yè)地產(chǎn)的“保鮮期”正在變得越來越短。

即便在2025年存量時(shí)代的狹縫中，依然有數(shù)百個(gè)新項(xiàng)目試圖用“華麗的參數(shù)”證明存在感。但市場(chǎng)的反饋卻來得更殘酷：增量已至十年新低。我們不得不承認(rèn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)已全面進(jìn)入殘酷的“存量廝殺”。

一邊是開業(yè)三、五年就忙著“整容”續(xù)命的新商場(chǎng)，另一邊則是那些靜止在黃金地段，魅力卻日益流失的老牌物業(yè)。

當(dāng)我們走遍全球多個(gè)城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)總有些“超齡”商場(chǎng)能跨越周期，甚至在百年之后依然是城市的審美天花板。

這些“商業(yè)老炮”為何能在新物種層出不窮的今天，依然吸引本地人、年輕人回流？我們也來聊聊背后的觀察，試圖去找出一些共性。

審美上的“長(zhǎng)期主義”

或許就是有點(diǎn)“風(fēng)格單一”

“超齡”又迷人的商場(chǎng)，似乎從來不追潮流，反而都養(yǎng)成了一套自己的審美體系。比起三、五年就轉(zhuǎn)向的風(fēng)潮，耐看耐品也是一種審美競(jìng)爭(zhēng)力。

1970年開業(yè)的京都BAL，至今仍是商業(yè)界的一個(gè)“異類”。在追求極致坪效的今天，1.8萬方的空間只裝了30多店鋪，把大量面積慷慨地讓出來造氛圍，帶來更舒適的體驗(yàn)，像一場(chǎng)關(guān)于“浪費(fèi)”的法式實(shí)驗(yàn)。

京都BAL法式風(fēng)格外立面 圖源：小紅書BAL

審美上，BAL用法式風(fēng)格拼接日式詫寂，這條美學(xué)主線貫穿商場(chǎng)始終。拱形門、法式遮陽(yáng)棚、弧形吊頂，一眼是濃濃法式風(fēng)情的框架，細(xì)看又埋了日系審美線索：比如門口小磚拼出青海波圖案、過道盡頭獨(dú)放一株綠植、商品展陳用了大量簡(jiǎn)約的原木展架等等。

空間整體留白多，視覺上很“寬�！保直弧胺諊碧顫M。公共空間用現(xiàn)代風(fēng)格瓷磚和木地板做拼接，法式風(fēng)格對(duì)撞下，處處透著日式嚴(yán)絲合縫的秩序感；燈光也是恰到好處的柔和，低飽和色系的內(nèi)部環(huán)境令人放松。

審美滲透進(jìn)各種細(xì)節(jié)，衛(wèi)生間同樣“優(yōu)雅”，比如大理石的臺(tái)面、黃銅鏡框、水晶吊燈，每一樣都用料十足。

高級(jí)的審美，一定是自洽和穩(wěn)定的。這樣的審美堅(jiān)持，讓50多歲的京都BAL幾乎成了亞洲商場(chǎng)的美學(xué)樣本。

京都BAL風(fēng)格細(xì)節(jié) 圖源：小紅書時(shí)令上新的小餛飩、美麗豬頭又

再來看香港淺水灣。頂尖的富人社區(qū)早已不需要用吸睛的內(nèi)容來搏關(guān)注，風(fēng)格和業(yè)態(tài)更傾向安靜平和。

背靠高級(jí)社區(qū)、面朝大海的影灣園，前身是百來歲的淺水灣酒店，現(xiàn)在是海岸邊低調(diào)的復(fù)古商業(yè)。

影灣園穿越時(shí)間的歲月感，在張愛玲文學(xué)IP加持下，成為體驗(yàn)純正港味的一方天地。酒店里跨世紀(jì)的老物件都被保留下來：噴泉水池、旋轉(zhuǎn)樓梯、門頭紋章……庭院里擺放的綠白遮陽(yáng)傘、折疊椅和小圓桌，還在呼應(yīng)老淺水灣酒店的優(yōu)雅下午茶時(shí)光。

影灣園的細(xì)節(jié)不斷拋光和打磨，和頭頂高級(jí)社區(qū)的質(zhì)感融為一體，不張揚(yáng)也不喧鬧，成為香港難得的慢節(jié)奏濱海walk路線之一。

影灣園 圖源：小紅書DaninSum、cathy璟、車車車

上海南京西路的上海商城，也是一座跨越了30年的審美“先鋒經(jīng)典”。

老上海人習(xí)慣叫它“波特曼”，源自項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師約翰·波特曼。90年代，上海商城首次把巨型中庭、挑空、大穹頂這些前衛(wèi)的建筑概念帶到上海。

這是座體量龐大的“城中城”，奢華酒店、高端公寓、精品商業(yè)、劇院，充滿了“經(jīng)濟(jì)上行期”對(duì)生活方式的想象。

即便過去30年，走進(jìn)上海商城還是會(huì)被它的建筑尺度震撼：入口設(shè)計(jì)了坡道抬升，兩層裙樓架空、留出宏偉的中庭，中式宮殿的對(duì)稱布局，強(qiáng)化了空間的儀式感，再配合巨大的水幕墻、朱紅巨柱和山水意境，把南京西路的喧鬧隔絕在外，內(nèi)部的商業(yè)世界保留了一些千禧年的味道。

細(xì)看內(nèi)部的造景、石欄、空中步道，沒有隨時(shí)間變得頹舊。30多年里，南京西路上誕生了無數(shù)新潮商場(chǎng)，但上海商城依舊是建筑愛好者和游客會(huì)來打卡的地方�！敖�(jīng)典款”審美自然具備穿越時(shí)間的耐久度。

上海商城 圖源：小紅書曼耶呦、建筑界的猛犸象

所以你看，經(jīng)得起時(shí)間流轉(zhuǎn)的商場(chǎng)大多“風(fēng)格單一”，篤定的審美才能立住場(chǎng)子的調(diào)性，剩下就是靠數(shù)十年如一日地精細(xì)化養(yǎng)護(hù)質(zhì)感。

不被短時(shí)間的潮流帶跑，也不急著增加各種元素來強(qiáng)化“存在感”，不浮躁的審美力也是抵御時(shí)間磨損的重要能力。

去“符號(hào)化”的精神共鳴

保持“獨(dú)立與清醒”

重奢符號(hào)并不是老商場(chǎng)們突顯價(jià)值的唯一路徑。保持獨(dú)立的精神內(nèi)核，更能收獲各個(gè)時(shí)期的擁護(hù)者。

在倫敦市中心開了150年的Liberty百貨，就是精神力的展現(xiàn)，包括對(duì)國(guó)家歷史、工藝、審美和生活態(tài)度的自信和認(rèn)同。

Liberty的建筑木材取自皇家戰(zhàn)艦，商場(chǎng)內(nèi)部的挑空中庭、木雕花欄桿和拱頂結(jié)構(gòu)，都在還原中世紀(jì)都鐸建筑的宏偉和精致。

氛圍很old money，但這里不賣傳統(tǒng)意義的奢侈大牌，只展示純正英倫味道的生活方式：享譽(yù)全球的Liberty印花面料和制品、精致的家居用品、高級(jí)珠寶、瓷器，服飾和配件也專注在定制和獨(dú)家上。

把日不落帝國(guó)的經(jīng)典滲入日常，這件事本身就“很昂貴”。

一個(gè)多世紀(jì)以來，Liberty堅(jiān)持著英倫生活方式的表達(dá)，所以才會(huì)成為全球消費(fèi)者心中“不可替代”的百貨。

Liberty百貨 圖源：小紅書Angela_ts

同樣的，京都BAL地處黃金地段，對(duì)選品也有一套獨(dú)立的態(tài)度。

商場(chǎng)一樓的品類不復(fù)雜，簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)時(shí)裝、香氛和精美伴手禮，品牌和空間相輔相成、經(jīng)典耐看。還有一家低調(diào)的本地品牌KOTOSHINA CHAYA，主打有機(jī)茶和洗護(hù)，據(jù)說京都許多奢侈酒店都會(huì)使用。

樓上有質(zhì)感買手店TOMORROWLAND、THE LIBRARY，以及日式百貨Madu，生活方式集合店Today’s special等，都有高水平的選品功力和美陳效果。頂樓的美式潮流品牌Ron Herman，自帶露臺(tái)咖啡廳，逛完商店后在這里曬太陽(yáng)喝咖啡，整個(gè)游逛的節(jié)奏被掌握得很好。

值得一提的是，三樓那家看起來“怪力亂神”的星巴克，其實(shí)是京都限定店鋪，據(jù)說整個(gè)空間放置了50多件藝術(shù)品，像是藏在BAL里的額外彩蛋。

盡管全樓門店數(shù)量不多，靠著每家店豐富的選品和審美調(diào)性的一致，很容易就沉浸其中，完全是一次理想的線下商業(yè)體驗(yàn)回歸。

所以，被人認(rèn)可的商業(yè)內(nèi)容不一定要用奢侈或者流行符號(hào)來討巧。抓住本土審美與個(gè)性化表達(dá)，用“獨(dú)一份”的內(nèi)容去討好那些拒絕平庸的消費(fèi)者，往往能產(chǎn)生更強(qiáng)的情感粘性。

京都BAL里的Madu、星巴克 圖源：小紅書Moil0m、逯飛力Felix

平衡“歲月感”和“活人感”

當(dāng)然，真正的“高手”，依然離不開扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)：既能保留歲月的底蘊(yùn)，又能完美適配當(dāng)下的生活方式。

回到香港淺水灣，上了年紀(jì)的酒店改商業(yè)，很容易制造出“高冷”的商業(yè)氛圍，但影灣園相反：

風(fēng)格輕松的日潮品牌HUMAN MADE選址在酒店大堂，衣架還在延用酒店推車；獨(dú)立書店里，家庭親子客群占比更多。這里的花店、Brunch、烘焙和咖啡，都有各自的風(fēng)格呈現(xiàn)，整體氛圍是輕松活力的，但又都自然融入到老酒店的背景之中。

周末逃離水泥都市，來這里喝杯咖啡看看海，輕盈到不像在香港。是的，百年酒店退居幕后，影灣園就成了高密度港島的“氣口”。

影灣園HUMANMADE、BLACKBIRD花店 圖源：小紅書nowon_uomu、Yura

同樣，上海商城是很多老上海人心中的真正“高級(jí)感”的代表。90年代，這里就有了奢華的酒店公寓和高端料理。Tony Roma's、Palladio，這些上海人記憶中的高級(jí)餐廳，曾經(jīng)都集中在上海商城，聊起來都是關(guān)于千禧年出頭的金色記憶。

從香格里拉到麗思卡爾頓，上海商城的品牌更新了一批又一批，門檻也不復(fù)三十年前那般高：門口的黃金位置，留給了親民的machi machi、MANNER跟M Stand，成了靜安寺白領(lǐng)上班和午休順手帶一杯的地方；上海商城依舊開著米其林餐廳，但也有更多為周邊上班族和游客們開放的輕餐和簡(jiǎn)餐，二樓的一些位置也處在更新之中。

但上海商城沒有失色，這兩年門口更新的弧形大屏，日夜播放著時(shí)尚廣告片，仍然是南京西路上辨識(shí)度極高的經(jīng)典綜合體。

上海商城 圖源：小紅書誰家蚊子

所以，“年齡大”不是商場(chǎng)的劣勢(shì)，反而帶了些歷經(jīng)歲月后的沉穩(wěn)氣質(zhì)，有了更多故事可講。流量是瞬時(shí)的，真正能走得長(zhǎng)久的，還是靠堅(jiān)定的內(nèi)核，還有日復(fù)一日扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)。

寫在最后

如今，人、貨、場(chǎng)的關(guān)系早就發(fā)生了變化，短期的流量退場(chǎng)后，能沉淀下來的體驗(yàn)、質(zhì)感和服務(wù)才是商場(chǎng)的核心底盤，顯然，能提供獨(dú)特的價(jià)值，才有長(zhǎng)期存在的理由。

國(guó)內(nèi)存量商業(yè)正步入一個(gè)“慢工出細(xì)活”的時(shí)代。一邊堅(jiān)守內(nèi)核，一邊適配時(shí)代，在足夠長(zhǎng)的歲月中反復(fù)打磨，這種“慢”下來的生命力，往往也會(huì)比任何短期爆火更有價(jià)值。