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撰文/潘玲宣

自上海起步，從杭州直抵哈爾濱，繼而南下濟(jì)寧、南通，春竹集團(tuán)跨越南北之后，終于又回到故里。

商業(yè)內(nèi)卷之下的上海，又迎來全新商業(yè)體落地。

近期，上海長(zhǎng)灘項(xiàng)目與楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯簽署《項(xiàng)目運(yùn)營委托管理協(xié)議》，標(biāo)志著楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯正式落戶國際郵輪旅游度假區(qū)。

據(jù)悉，上海長(zhǎng)灘項(xiàng)目位于寶山區(qū)東部濱江沿岸，是由原上港十四區(qū)碼頭舊址改造而來的大型濱江城市綜合體項(xiàng)目。其總建筑面積約146萬平方米，集生態(tài)居住、商業(yè)商務(wù)、休閑文旅于一體，規(guī)劃有觀光塔、坡地公園、音樂廳等地標(biāo)建筑。

作為上海國際郵輪旅游度假區(qū)的核心功能承載地，長(zhǎng)灘項(xiàng)目此次引入楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯，或許也旨在豐富高品質(zhì)商業(yè)供給，進(jìn)一步完善度假區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。最終打造集市內(nèi)免稅、精品奧萊、餐飲娛樂、文化休閑、親子體驗(yàn)等文旅消費(fèi)業(yè)態(tài)為一體的城市微度假新地標(biāo)。

但事實(shí)上，早在2025年1月，曾有公開信息稱，“首創(chuàng)奧萊”首次進(jìn)軍上海，以18萬平方米長(zhǎng)灘海港城商業(yè)綜合體為載體落戶上海國際郵輪旅游度假區(qū)。

從首創(chuàng)奧萊到楓葉小鎮(zhèn)奧萊，后來者如何能夠逆襲，成為商業(yè)變局里的最終贏家？

紡織基因

楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯隸屬于上海春竹企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“春竹集團(tuán)”）。從名稱不難看出，這是一家來自上海的企業(yè)。不過，雖然此次在總部大本營落子了新的項(xiàng)目，但春竹集團(tuán)并不完全是一家商業(yè)運(yùn)營商。

據(jù)公開信息，春竹集團(tuán)最早是從紡織業(yè)起步，其背景可追溯到上世紀(jì)五十年代創(chuàng)立的“上海第十三服裝生產(chǎn)合作社”。之后隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過數(shù)次的資產(chǎn)重組以及企業(yè)改制，“上海春竹企業(yè)發(fā)展有限公司”終于在1998年正式成立，并成為上海紡織業(yè)最早成功改制、完成多元化資本結(jié)構(gòu)的紡織企業(yè)。

算下來，春竹集團(tuán)距今已有七十年歷史。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，其業(yè)務(wù)聚焦于紡織業(yè)。

2005年，上海歐祺亞投資管理有限公司成功并購春竹，并組建了全新的OCA春竹集團(tuán)。

隨著新力量的進(jìn)入，春竹集團(tuán)也開始探索紡織之外的業(yè)務(wù)可能。

2006年，春竹集團(tuán)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍，在之后的逐步試水中，春竹集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)覆蓋了紡織服裝生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營、旅游地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營三大板塊，成為多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，但紡織服裝始終是其核心業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，其跨界的第一步并不容易。春竹集團(tuán)在“立志”轉(zhuǎn)型的四年后，也就是2010年，才迎來第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“浙江下沙奧特萊斯”的開業(yè)。

項(xiàng)目位于杭州與嘉興海寧的交界地帶，嚴(yán)格來說坐落在海寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。雖處于杭州近郊，但也因此擁有了更廣闊的輻射半徑。再加上項(xiàng)目距離杭州繞城高速下沙出口處僅兩公里，顯著提升了交通可達(dá)性。曾有數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目的客群中，有半數(shù)來自杭州之外的周邊城市。

項(xiàng)目一期建筑面積8萬平方米，于2010年6月正式開業(yè)，二期建筑面積7.9萬平方米，于2022年1月開業(yè)。作為浙江省內(nèi)第一家國際標(biāo)準(zhǔn)奧特萊斯，下沙奧特萊斯憑借大體量?jī)?yōu)勢(shì)，匯聚國際、國內(nèi)品牌400余個(gè)，并成功穩(wěn)坐浙江省最大規(guī)模奧萊項(xiàng)目的位置，銷售表現(xiàn)也位列第一梯隊(duì)。

可以說，春竹集團(tuán)的首個(gè)項(xiàng)目一炮即紅。但彼時(shí)春竹只是業(yè)界新人，成功跨界還得益于一位專業(yè)的“引路人”。

奧萊掘金

公開信息顯示，下沙奧特萊斯最早是由春竹集團(tuán)與上海百聯(lián)股份共同打造。彼時(shí)，上海百聯(lián)股份剛于2006年4月，在上海開出首個(gè)開放式街區(qū)奧萊項(xiàng)目——上海青浦奧萊�；蛟S也是由此，奧萊連同百聯(lián)股份一起走進(jìn)了同在上海的春竹集團(tuán)的視線，繼而將商業(yè)地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的方向。

而下沙奧萊是上海百聯(lián)股份繼上海青浦奧萊之后，打造的第二個(gè)奧萊項(xiàng)目，同時(shí)也是該公司第一個(gè)管理輸出項(xiàng)目。

可以說，在下沙奧萊項(xiàng)目上，春竹集團(tuán)與百聯(lián)股份均邁出各自業(yè)務(wù)發(fā)展的重要一步。

不過整體來看，春竹集團(tuán)選擇以奧特萊斯作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的切入點(diǎn)，或許還有多重考量。

一方面，奧特萊斯最早以處理斷碼、過季商品而知名。春竹集團(tuán)擁有紡織服裝品牌春竹、VOGO、GOOD LUCK、夢(mèng)特嬌等，構(gòu)建起了成熟的品牌矩陣。自建奧特萊斯項(xiàng)目，相當(dāng)于為這些品牌構(gòu)建一個(gè)長(zhǎng)期可控，能夠解決庫存問題的倉庫。

憑借奧特萊斯名品+折扣的屬性，春竹集團(tuán)的自有品牌能夠嵌入到國內(nèi)外高端品牌矩陣中，在為春竹集團(tuán)的商品銷售提供優(yōu)質(zhì)渠道的同時(shí)，隨著后期奧萊項(xiàng)目的鋪開，有利于打開品牌知名度。

另一方面，當(dāng)時(shí)正值中國居民消費(fèi)能力迅猛增長(zhǎng)階段，在基本生活消費(fèi)之外，人們對(duì)國際大牌與高品質(zhì)生活的向往日益強(qiáng)烈，但昂貴的價(jià)格往往讓消費(fèi)者望而卻步。在這一中間地帶，奧萊恰好能夠以相對(duì)低廉的價(jià)格，提供大牌和品質(zhì)商品。

奧萊項(xiàng)目往往選址城市近郊，拿地和開發(fā)成本較低，又能夠避開城市核心商圈的正面競(jìng)爭(zhēng)。在收獲高粘性客戶的同時(shí)，奧萊在當(dāng)時(shí)相對(duì)新穎，憑借微度假屬性，能夠?qū)①徫镄袨檠由斐珊w休閑、餐飲、娛樂的全天候體驗(yàn)，使其有別于傳統(tǒng)零售，同時(shí)也產(chǎn)生連帶消費(fèi)。這對(duì)于初涉商業(yè)地產(chǎn)的春竹集團(tuán)而言，顯然是當(dāng)下的最優(yōu)解。

不過，百聯(lián)與春竹的合作僅持續(xù)到了2018年。在合作期間，各自也在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行不同程度的發(fā)展。百聯(lián)股份后續(xù)成長(zhǎng)為國內(nèi)奧萊業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍企業(yè)，春竹集團(tuán)則在紡織服裝業(yè)之外，于商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域開拓。

下沙奧萊之后，春竹集團(tuán)來到北方地區(qū)，于哈爾濱落地了奧萊項(xiàng)目。2015年7月，哈爾濱楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯正式營業(yè)，項(xiàng)目總投資25億元，2019年?duì)I業(yè)額超15億元。項(xiàng)目二期溫泉度假村于2018年12月投入運(yùn)營，成為商旅融合的代表項(xiàng)目。

市場(chǎng)練兵

到今年，春竹集團(tuán)以奧特萊斯為落腳點(diǎn)，已在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)深耕了十六年。其時(shí)間跨度放在從事商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的諸多企業(yè)之中，也足夠長(zhǎng)遠(yuǎn)。

但事實(shí)上，春竹集團(tuán)推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。從浙江下沙奧特萊斯之后，到哈爾濱楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯，春竹集團(tuán)前兩個(gè)奧萊項(xiàng)目的時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)五年。

幾乎在又一個(gè)五年之后，2022年5月，濟(jì)寧楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯開業(yè)。早在2018年2月，濟(jì)寧高新區(qū)就與上海春竹集團(tuán)舉行簽約儀式，將共同打造濟(jì)寧奧特萊斯綜合體項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)報(bào)道指出，這是魯西南地區(qū)唯一奧特萊斯綜合體，由雙方共同合作投資，總投資金額約30億元，總建筑面積35萬平方米，商業(yè)面積10萬平方米，是集名牌時(shí)尚購物、精品超市、兒童文娛、休閑輕餐飲、精品住宅等業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)綜合體。

濟(jì)寧項(xiàng)目之后，春竹集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的腳步也明顯加快。

2023年2月，南通市蘇錫通園區(qū)和春竹集團(tuán)就南通中心奧特萊斯項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，項(xiàng)目總投資近10億元，占地面積200畝，一期總建筑面積約7萬平方米，其中地上建筑面積約6萬平方米，包含約5000平方米的南通名品館。

在簽約儀式上，春竹集團(tuán)董事長(zhǎng)包子廣透露，“從初次接觸到正式簽約，只用8個(gè)月就完成了所有項(xiàng)目的細(xì)節(jié)溝通，這也是我們集團(tuán)有史以來對(duì)外投資歷時(shí)最短的簽約項(xiàng)目。” 據(jù)他介紹，項(xiàng)目將定位于“現(xiàn)代、年輕、時(shí)尚、未來”，圍繞當(dāng)下的MZ一代、千禧一代、Z世代，打造以社交導(dǎo)向?yàn)橹鞯奈幕�、藝術(shù)、休閑、娛樂、商業(yè)空間�！�

2024年11月末，項(xiàng)目正式開業(yè)。從簽訂協(xié)議到奠基開工，再到正式開業(yè)，用時(shí)22個(gè)月。作為商圈的核心項(xiàng)目，楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯集名品時(shí)尚購物、文化旅游、兒童娛樂、休閑輕餐飲及相關(guān)配套于一體，匯聚了古馳、普拉達(dá)、博柏利、菲拉格慕、阿瑪尼、范思哲等國際國內(nèi)知名品牌200多個(gè)，其中超過80%的品牌為直營店。

南通名品館位于整個(gè)街區(qū)東南角，館內(nèi)云集了南通頭部品牌、名特優(yōu)精品和非遺文創(chuàng)產(chǎn)品等，總計(jì)8個(gè)門類77個(gè)品牌。

自上海起步，從杭州直抵哈爾濱，繼而南下濟(jì)寧、南通，春竹集團(tuán)跨越南北之后，終于又回到故里。而此次楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯正式落戶國際郵輪旅游度假區(qū)，也將是春竹集團(tuán)管理輸出的重要落子。