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撰文/潘玲宣 

2026年的北京首場(chǎng)土拍低調(diào)啟幕。

2月3日，北京市石景山區(qū)1609街區(qū)新首鋼核心區(qū)SS00-1609-0012地塊、通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城中村改造項(xiàng)目FZX-0703-6002地塊，以及順義區(qū)新國(guó)展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊成功出讓。三宗地塊均以底價(jià)成交，總成交價(jià)為57.62億元。

其中，石景山新首鋼核心區(qū)地塊由首鋼地產(chǎn)的全資子公司北京首景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，成交價(jià)13.9億元；

通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)地塊由北京北投置業(yè)有限公司、北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司、北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)格15.62億元；

順義新國(guó)展三期地塊競(jìng)得人為中國(guó)鐵工投資建設(shè)集團(tuán)有限公司，地塊成交價(jià)格為28.1億元。

值得注意的是，這三宗地塊的競(jìng)得人中，出現(xiàn)了一些相對(duì)陌生的面孔。

兩幅新面孔

以北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司為例，該公司由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“北投集團(tuán)”）與北京新航城控股有限公司分別持股50%，而后者幾乎未在北京市場(chǎng)參與過(guò)涉宅用地的投拓。

公開信息顯示，北京新航城控股有限公司（簡(jiǎn)稱“北京新航城”）成立于2012年10月23日，承擔(dān)著服務(wù)北京新機(jī)場(chǎng)、建設(shè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體責(zé)任。2013年10月8日，北京市政府批準(zhǔn)北京新航城控股有限公司作為北京新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心平臺(tái)，明確了北京新航城控股有限公司“開發(fā)建設(shè)主體、投資融資主體、運(yùn)營(yíng)管理主體和資源整合主體”四個(gè)職能定位。

主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，北京新航城立足臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，重點(diǎn)發(fā)展資源開發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)、金融與產(chǎn)業(yè)投資三大業(yè)務(wù)版塊。也正因如此，北京新航城的重要項(xiàng)目集中分布在北京大興區(qū)范圍內(nèi)，且以園區(qū)項(xiàng)目為主。

參與拿下通州區(qū)宋莊地塊的北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“新航城開發(fā)公司”），成立于2016年12月，承擔(dān)北京新機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷、土地一級(jí)開發(fā)、安置房項(xiàng)目建設(shè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等任務(wù)，在業(yè)務(wù)能力上顯然是“過(guò)關(guān)”的。

而從大興到通州，新航城開發(fā)公司的到來(lái)又能帶來(lái)怎樣的驚喜？

地塊出讓文件顯示，通州區(qū)宋莊地塊用地規(guī)模約4.85萬(wàn)平方米，建筑限高36米（局部45米），地上建筑規(guī)模8.74萬(wàn)平方米。規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)1處末端物流配送中心，規(guī)劃建筑規(guī)模為160平方米，可置于地下。地塊容積率1.8，有望推出低密住宅。

順義新國(guó)展三期地塊的競(jìng)得人中國(guó)鐵工投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)鐵工投資”），同樣是北京土拍市場(chǎng)上的稀客。

中國(guó)鐵工投資聚焦于水務(wù)水利、生態(tài)環(huán)境、綠色資源、綠色城鄉(xiāng)四大細(xì)分市場(chǎng)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域未有過(guò)多涉獵。

這宗為城鎮(zhèn)住宅用地與商業(yè)用地的混合地塊，土地面積5.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積12.86萬(wàn)平方米，住宅用地的容積率為2.0，商業(yè)用地容積率2.5，建筑高度36米。

地塊南側(cè)一街之隔即為首都國(guó)際會(huì)展中心，周邊還建設(shè)有學(xué)校、醫(yī)院等生活配套，距離中糧祥云小鎮(zhèn)直線距離不到一公里。商業(yè)地塊的用地面積約1.85萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模4.62萬(wàn)平方米，要求拿地企業(yè)自持。對(duì)于中國(guó)鐵工投資而言，商業(yè)部分建成后的運(yùn)營(yíng)或許會(huì)是個(gè)挑戰(zhàn)。

兩家有備而來(lái)的企業(yè)

相較于上述兩家企業(yè)，獨(dú)自拿下石景山新首鋼核心區(qū)地塊的首鋼地產(chǎn)，顯然是有備而來(lái)。

一方面，石景山乃至首鋼園一帶可以說(shuō)是首鋼地產(chǎn)的根據(jù)地，企業(yè)在此持續(xù)深耕多年，對(duì)區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)和市場(chǎng)需求有著更深刻的理解，具備天然的地緣優(yōu)勢(shì)與操盤經(jīng)驗(yàn)。

另一方面，該地塊位于長(zhǎng)安街西延線，肩負(fù)著延續(xù)首都功能軸線、打造首都復(fù)興新地標(biāo)的重要使命，出讓文件中特別設(shè)置了“城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求”。

其中包括，建筑布局充分考慮與北側(cè)工業(yè)遺存煤倉(cāng)的空間關(guān)系，與煤倉(cāng)南側(cè)距離不小于40米，并在東西方向上盡量拉開與煤倉(cāng)距離；在北側(cè)沿街面形成具有一定開放性和通透性的公共空間。

用地北側(cè)沿街界面公共空間景觀設(shè)計(jì)與煤倉(cāng)外部公共空間景觀設(shè)計(jì)呼應(yīng)，結(jié)合工業(yè)美學(xué)要素，體現(xiàn)與首鋼園區(qū)相融的設(shè)計(jì)理念。

同時(shí)，需遵循“南高北低”原則，與工業(yè)遺存煤倉(cāng)共同形成起伏、優(yōu)美、 富有韻律的天際線。整體風(fēng)貌應(yīng)與首鋼園區(qū)工業(yè)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，同時(shí)符合長(zhǎng)安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風(fēng)格。

這些精細(xì)化的引導(dǎo)要求，在一定程度上對(duì)拿地企業(yè)的設(shè)計(jì)表達(dá)帶來(lái)約束，也顯著提升了開發(fā)難度與操盤復(fù)雜度。對(duì)于多數(shù)房企而言，這意味著更高的操盤門檻，接盤意愿自然降低。

而首鋼地產(chǎn)憑借其對(duì)區(qū)域的熟稔與資源整合能力，恰恰具備應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

也正因如此，石景山新首鋼核心區(qū)地塊最終由首鋼地產(chǎn)，以底價(jià)順利摘得。

如果說(shuō)這一成交結(jié)果并未出人意料，那么首鋼地產(chǎn)在拿地后迅速宣布項(xiàng)目案名的節(jié)奏，還是讓業(yè)界感到意外。

就在地塊出讓的當(dāng)天下午，首鋼地產(chǎn)釋出拿地海報(bào)，并在其中正式揭曉項(xiàng)目案名--首鋼·璟瑞長(zhǎng)安。同時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷中心也已開放接待。

值得注意的是，在上述三宗涉宅地塊出讓的同一天，還有一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地成交。

該地塊為北京市海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目HD00-1603-01、HD00-1603-03A地塊，由北京云月長(zhǎng)石科技有限公司以底價(jià)28億元競(jìng)得。

企查查信息顯示，北京云月長(zhǎng)石科技有限公司由北京字跳網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司全資持股，實(shí)際控制人為張一鳴。

該地塊土地面積39522.111平方米，建筑控制規(guī)模96811.508平方米，HD00-1603-01地塊容積率2.45，限高60米，HD00-1603-03A地塊容積率2.2，限高24米。

據(jù)悉，該地塊原為藍(lán)景麗家大鐘寺家居廣場(chǎng)所在，1997年開業(yè)，歷經(jīng)28年經(jīng)營(yíng)，于2025年4月30日正式閉店，閉店后原建筑拆除，地塊收儲(chǔ)，新賣場(chǎng)遷至昌平北五環(huán)亞運(yùn)村商圈。

此次字節(jié)跳動(dòng)的拿地動(dòng)作其實(shí)也早有端倪。據(jù)公開信息，去年11月，中冶京誠(chéng)賽瑞斯成功中標(biāo)字節(jié)跳動(dòng)北京藍(lán)景麗家項(xiàng)目監(jiān)理服務(wù)。

該項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)，緊鄰地鐵12號(hào)線、13號(hào)線大鐘寺站，規(guī)劃建設(shè)工位4200個(gè)、酒店客房288間�；�地周邊現(xiàn)有抖音方恒項(xiàng)目、抖音大鐘寺1-3號(hào)樓，建成后將成為字節(jié)跳動(dòng)集團(tuán)在京戰(zhàn)略布局的重要載體，進(jìn)一步強(qiáng)化中關(guān)村區(qū)域作為科技創(chuàng)新策源地的功能能級(jí)。

上述相關(guān)描述，恰好與北京市海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目契合。而在2026年北京市重點(diǎn)工程項(xiàng)目清單中，“抖音集團(tuán)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園及配套項(xiàng)目”位列33個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目之首。

顯然，2026年北京土拍市場(chǎng)雖以低調(diào)開局，其中也不乏亮點(diǎn)與驚喜。一天之內(nèi)四宗地塊成交，總成交價(jià)約為85.62億元。