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撰文/潘玲宣

首批八只項(xiàng)目僅為前奏，還有更多項(xiàng)目在申報(bào)發(fā)行的路上。

去年12月31日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（63號(hào)文），以及《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（21號(hào)文），標(biāo)志著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。

公募REITs資產(chǎn)類型實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的擴(kuò)容，市場也進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)階段。

彼時(shí)，便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs或?qū)⒂瓉硪惠喩陥?bào)與發(fā)行熱潮。如今，經(jīng)過近一個(gè)月的籌備，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式來襲。

1月29日，三只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)至上海證券交易所，并于當(dāng)天更新項(xiàng)目狀態(tài)為“已受理”。這三只項(xiàng)目分別為華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金，以及匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金，均為首次發(fā)售，預(yù)計(jì)募資131.75億元。

而就在次日，又有五只項(xiàng)目完成項(xiàng)目申報(bào)，并在當(dāng)日稍晚時(shí)候獲得上交所的受理，預(yù)計(jì)募資規(guī)模182.995億元。僅兩天時(shí)間，上交所已完成八只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的申報(bào)受理工作，相關(guān)項(xiàng)目的募資規(guī)模合計(jì)達(dá)314.745億元。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

一方面是申報(bào)的項(xiàng)目數(shù)量較多，另一方面隨著新政的調(diào)整，底層資產(chǎn)的所處業(yè)態(tài)也更多元。此次集中申報(bào)的八只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，就涉及了商業(yè)綜合體、零售、辦公樓、酒店等多元業(yè)態(tài)。

更值得注意的是，其中甚至包含了兩單以奧特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的項(xiàng)目。

唯品會(huì)奧萊二次“嘗鮮”

截至2025年末，已發(fā)行上市的12只消費(fèi)REITs中，以奧特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的僅有兩單。其中，2024年8月28日上市的華夏首創(chuàng)奧萊REIT，為該類型的首單項(xiàng)目。第二單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是中金唯品會(huì)奧萊REIT，發(fā)行上市時(shí)間已經(jīng)來到一年后。

去年9月12日，以杉杉商業(yè)作為原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的中金唯品會(huì)奧萊REIT，于上海證券交易所上市。其底層資產(chǎn)是位于寧波市海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)的杉井奧特萊斯項(xiàng)目，是原始權(quán)益人杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司的首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。

同時(shí)，中金唯品會(huì)奧萊REIT的發(fā)起人唯品會(huì)控股有限公司，是國內(nèi)領(lǐng)先的品牌折扣電商，也因此中金唯品會(huì)奧萊REIT成為目前國內(nèi)市場上唯一一單帶有新零售特點(diǎn)的產(chǎn)品。

該產(chǎn)品募集份額為10億份，發(fā)行價(jià)格為3.48元/份，最終以34.8億元的募資額創(chuàng)下年內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新高。

此次申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，顯然是唯品會(huì)與杉杉商業(yè)對(duì)C-REITs的又一次探索與嘗試。在底層資產(chǎn)方面，發(fā)行人繼續(xù)選擇了運(yùn)營時(shí)間較長、進(jìn)入穩(wěn)定期的兩個(gè)項(xiàng)目——鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目。

其中，鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目開業(yè)于2016年9月，迄今已運(yùn)營近10年，該項(xiàng)目分三期建設(shè)，分別竣工于2016年9月、2021年7月、2024年8月，總建筑面積約11.20萬平方米；哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目于2015年9月開業(yè)，迄今已運(yùn)營近11年，該項(xiàng)目總建筑面積為13.06萬平方米。

截至2025年12月31日，鄭州項(xiàng)目與哈爾濱項(xiàng)目的土地剩余使用年限分別約30.68年、27.14年，具備長期經(jīng)營基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，在業(yè)績表現(xiàn)方面，兩個(gè)項(xiàng)目同樣能夠在杉杉商業(yè)體系內(nèi)所有項(xiàng)目中排名前列。

以剛剛結(jié)束的2025年度為例，鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目的整體客流量達(dá)到968萬人，整體銷售額約21.58億元；哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目的整體客流量達(dá)到1020萬人，整體銷售額約16.72億元。

2023年至2025年，鄭州項(xiàng)目的平均出租率分別為99.44%、99.27%、99.52%，始終維持在99%以上；哈爾濱項(xiàng)目的平均出租率也維持在高位，分別為99.56%、99.61%、99.89%。兩個(gè)項(xiàng)目近三年均接近滿租。

據(jù)悉，在項(xiàng)目發(fā)行前，鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目的運(yùn)營管理由杉杉商業(yè)與項(xiàng)目現(xiàn)場運(yùn)管團(tuán)隊(duì)協(xié)同完成，項(xiàng)目現(xiàn)場運(yùn)管團(tuán)隊(duì)執(zhí)行杉杉商業(yè)統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務(wù)流程并受杉杉商業(yè)總部管理。

依托杉杉商業(yè)的品牌資源，各項(xiàng)目能夠匯聚諸多優(yōu)質(zhì)品牌，并由此于在地市場建立起核心的競爭壁壘，對(duì)追求品牌與折扣的消費(fèi)者具有強(qiáng)大號(hào)召力。

憑借高質(zhì)高效的經(jīng)營協(xié)作，超十年的成熟運(yùn)營，以及強(qiáng)大品牌資源，兩個(gè)項(xiàng)目均在當(dāng)?shù)厥袌鼋⑵饦?biāo)桿地位。

募集說明書顯示，鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目是河南省銷售額排名第一的奧萊項(xiàng)目，遠(yuǎn)超競品，具有較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢與區(qū)域壟斷地位，且營業(yè)額坪效、運(yùn)營凈收益率等經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)仍在快速增長。

2025年，項(xiàng)目的入駐品牌中有超過100家門店的銷售額位列該品牌河南奧萊門店第一，匯聚超過45家省內(nèi)獨(dú)家/省內(nèi)首家奧萊店。

哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目則是黑龍江省內(nèi)銷售額第一的奧萊項(xiàng)目，2025年月銷售額坪效約為2232元/月/平方米，約為競品項(xiàng)目的2倍。在2025年，項(xiàng)目入駐品牌中超過80家門店的銷售額位列黑龍江省奧萊門店第一。

此次，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金以鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目為投資標(biāo)的，預(yù)計(jì)募資規(guī)模為74.7億元，成為本輪八只獲受理的項(xiàng)目中，募資規(guī)模最高的項(xiàng)目。

據(jù)悉，募集資金將用于與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的存量資產(chǎn)收購、新增投資，以及償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等，但不會(huì)用于購置商品住宅用地。

深層次的多元

在1月30日，國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金也獲得上交所的受理。這是本次八只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，僅有的兩單以奧特萊斯項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品。

招募說明書顯示，其底層資產(chǎn)為砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模50.64億元，僅為中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金募資規(guī)模的67.79%。

底層項(xiàng)目的建筑面積14.13萬平方米，可供出租面積7.84萬平方米。整體分為A、B兩個(gè)商業(yè)區(qū)域，A區(qū)開工時(shí)間較早，為2015年9月1日，B區(qū)開工于2026年1月4日，但兩個(gè)區(qū)域同日竣工，于2017年9月投入運(yùn)營。

華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金是截至目前唯一一單以酒店為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行公募REITs的產(chǎn)品。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)是分布在廣州、鄭州、長沙、合肥、武漢、沈陽、石家莊、福州、常州、江陰、南昌、紹興、晉江、泰州、廊坊、蕪湖、寧德、鎮(zhèn)江等全國18座城市的21家“錦江都城”品牌酒店，預(yù)計(jì)募資規(guī)模為17.03億元。

據(jù)招募說明書顯示，除錦江都城長沙開福五一廣場店是在2018年投入運(yùn)營外，其余酒店均集中在2011年至2014年期間投運(yùn)使用。

2022年、2023年、2024年，以及2025年前三季度，平均入住率分別為58.4%、69.37%、62.39%、61.58%；平均房價(jià)由252.79元/間，升至258.33元/間；每間可售房收入則由147.63元增至159.08元。

該項(xiàng)目若最終順利發(fā)行，有望成為C-REITs市場中，首只以酒店業(yè)態(tài)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，為后續(xù)同類項(xiàng)目提供可復(fù)制的示范樣本，對(duì)于豐富公募REITs資產(chǎn)類型具有重要意義。

除了上述提到的項(xiàng)目外，首批獲得受理的還有華夏凱德封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金，覆蓋央企、地方國企、民營企業(yè)、外資企業(yè)等多元主體。

可以說，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)與發(fā)行熱潮的興起，不僅標(biāo)志著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化邁出關(guān)鍵一步，也為長期以來有意發(fā)行REITs卻受限于各類條件的原始權(quán)益人項(xiàng)目資產(chǎn)帶來了新機(jī)遇。

市場參與的積極性，被陸續(xù)點(diǎn)燃。1月30日，光大嘉寶股份有限公司發(fā)布公告稱，公司參與投資的在管基金上海光翎投資中心（有限合伙）和天津安石錦瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），擬分別以持有的靜安大融城項(xiàng)目和江門大融城項(xiàng)目，作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

據(jù)悉，靜安大融城項(xiàng)目位于上海市靜安區(qū)，總建筑面積約18.9萬平方米；江門大融城項(xiàng)目位于廣東省江門市蓬江區(qū)，總建筑面積約12萬平方米。兩個(gè)項(xiàng)目均為商業(yè)零售業(yè)態(tài)。

光大嘉寶在公告中提及，參與投資的在管基金發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，有助于公司盤活存量資產(chǎn)，暢通不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理“募、投、管、退”循環(huán)，提升“大融城”品牌形象，有利于公司可持續(xù)發(fā)展，不存在損害公司利益的情形。

顯然，首批八只項(xiàng)目僅為前奏，還有更多項(xiàng)目在申報(bào)發(fā)行的路上。

隨著試點(diǎn)項(xiàng)目逐步落地、機(jī)制日趨成熟，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望邁入常態(tài)化發(fā)行階段，進(jìn)一步健全多層次資本市場體系，為C-REITs市場注入新活力。而在此過程中，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，更有機(jī)會(huì)脫穎而出。