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撰文/徐穎珊 

近日，深圳大悅城一則重大資產(chǎn)抵質(zhì)押公告的披露，讓這座新開業(yè)不到半年的購物中心，再次成為市場焦點。

據(jù)公告，大悅城及其下屬公司因業(yè)務(wù)經(jīng)營需要，擬向中國銀行申請最高不超過50億元的固定資產(chǎn)銀團貸款，期限180個月，而抵質(zhì)押的資產(chǎn)為深圳寶安大悅城商業(yè)中心物業(yè)及該物業(yè)經(jīng)營收入應(yīng)收賬款。

截至2025年9月30日，抵押物業(yè)賬面價值61.43億元。以此計算，抵押率高達81%。

那么，深圳寶安大悅城究竟為何能贏得資本的偏愛？

資本底色

資本的青睞從不憑空而來。對大悅城而言，深圳寶安大悅城意義非凡——它既是集團布局“北上廣深”的最后一塊商業(yè)拼圖，更是耗時18年打磨的“心血之作”。

市場也用數(shù)據(jù)印證了這份價值，回溯7月12日開業(yè)當天，上午9點半的深圳大悅城門口已聚集大量周邊市民，更有不少年輕人不遠千里專程打卡。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，開業(yè)首日客流突破42萬人次，不含Apple及汽車品牌的銷售額近2000萬元，同時近100家品牌斬獲全國銷售冠軍、近50家品牌登頂深圳銷冠。

作為“擁抱年輕人”的商場代表，深圳大悅城在招商上也是卯足了勁，不僅開業(yè)招商率達到了99%，場內(nèi)近400家品牌，超50%均為首店/定制店。得益于品牌的獨特，寶安政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)首月，商場出租率穩(wěn)定在98%以上，周末客流峰值保持在15萬人次左右。

當然，這份熱度并非曇花一現(xiàn)。12月初的周六，商業(yè)客下午閑逛時，深圳大悅城場內(nèi)客流依舊可觀，尤其是LG層戶外星光道，不少身著精致服飾的年輕女性正排隊打卡圣誕限定的“雪中宮廷紅墻”場景。

事實上，在周邊商業(yè)體都在搶流量的當下，深圳大悅城仍能維持開業(yè)時門庭若市的景象，實屬不易，尤其在競爭格局堪比“修羅場”的寶安區(qū)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第三季度，深圳新增約28萬平方米新供應(yīng)，季末全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量進一步上升至775.7萬平方米，預(yù)測2025年第四季度至2026年末，深圳預(yù)計將有53.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心入市。

而寶安區(qū)的商業(yè)體量位于深圳首位。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳寶安區(qū)3萬平方米以上的大型商業(yè)綜合體已達35家，商業(yè)體量更是攀升至超360萬平方米。

不過，這也反映出了在當下非核心商業(yè)項目融資遇冷時，“核心區(qū)位+強運營”的資產(chǎn)或正成為房企“現(xiàn)金流救生圈”。

然而，市場的關(guān)注點同樣放在了這筆50億巨款的規(guī)劃用途上，大悅城打算怎么花？

巨款的規(guī)劃

目前，大悅城在公告中并未詳細闡述的資金用途，僅提及用于業(yè)務(wù)經(jīng)營。

值得一提的是，就在上個月，大悅城同樣以旗下另一座購物中心資產(chǎn)及未來收入作為質(zhì)押，貸款融資33億元。

11月13日，大悅城控股公告稱，北京西單大悅城以其購物中心、酒店、寫字樓等不動產(chǎn)及未來運營收入作為質(zhì)押，擬向招商銀行申請不超過33億元借款，中糧置業(yè)則以所持西單大悅城100%股權(quán)提供擔保。

截至2025年9月30日，北京西單大悅城成本法賬面價值19.28億元，而中糧置業(yè)所持西單大悅城100%股權(quán)賬面價值13.28億元，合計價值32.56億元。

西單大悅城在北京位于第一梯隊的中游，上游是國貿(mào)商城、SKP等高奢購物中心。據(jù)財報，2025年上半年，西單大悅城貢獻租金收入近2.85億元，出租率高達95%，2024年凈利潤更是達到3.96億元。

事實上，通過抵押成熟項目獲取低成本資金,也能替代部分如信托貸款等高成本融資，進一步降低財務(wù)費用。目前，國有大行的商業(yè)物業(yè)抵押貸款年化利率低至3.0%-3.45%。

對于這兩筆“巨款”，市場推測一部分將用于存量項目場景與品牌的煥新、新項目如成都青羊大悅城的前期投入，另一方面或?qū)⒂糜谘a充公司經(jīng)營流動資金。

今年11月，大悅城地產(chǎn)從港股退市中的其中一個目的就是為了減少資本消耗，目前母公司大悅城控股正面臨階段性資金回籠壓力。

據(jù)大悅城控股財報數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流方面，前三季度經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流17.38億元，同比大幅降低47.01%；投資活動現(xiàn)金流凈額和籌資活動現(xiàn)金流凈額分別為-5.54億元、-59.97億元。

同時，2025年前三季度凈虧損5.33億元，2021年以來累計虧損超70億元，且收入75%依賴波動較大的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。

因此，在面對現(xiàn)金流緊張和擴張需求的矛盾之下，大悅城控股早前便已通過多種融資方式解決資金難題。

例如資產(chǎn)證券化，2024年9月發(fā)行的成都大悅城商業(yè)REIT，已實現(xiàn)現(xiàn)金回流16.6億元。截至2025年12月12日，該REIT收盤價較發(fā)行價漲幅達42%。

此外，在11月13日公告同一天，大悅城控股旗下佑城有限公司同樣以自身100%股權(quán)作為質(zhì)押擔保，擬向招商銀行借款42億元，而該100%股權(quán)截至今年9月底賬面值118.88億元。