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撰文/潘玲宣

隨著此次落子，這張關(guān)于“大悅城”的業(yè)務(wù)拼圖也將隨之補(bǔ)上關(guān)鍵一塊。

距離上次拿地不到一個(gè)月，大悅城再次落子。

今年11月19日，大悅城控股以26.5億元的價(jià)格，在成都青羊區(qū)包攬四宗土地，并宣布將其中的商業(yè)部分打造為其在成都的第三座重資產(chǎn)大悅城。

不到一個(gè)月的時(shí)間，大悅城又來到山東青島，以總價(jià)4.11億元的價(jià)格拿下市北區(qū)一宗商業(yè)用地。

接近年末，大悅城在相隔較遠(yuǎn)的兩地接連擴(kuò)儲(chǔ)，顯然透露出全國(guó)布局意圖。

略有不同的是，成都一直是大悅城重要布局的城市之一。在青羊項(xiàng)目之前，大悅城已在當(dāng)?shù)叵群笸瞥鑫挥谖浜顓^(qū)的成都大悅城，以及天府新區(qū)的天府大悅城。其中，成都大悅城更是被作為大悅城商業(yè)REIT的首發(fā)資產(chǎn)，成功發(fā)行上市。

相比之下，大悅城在青島留下的商業(yè)項(xiàng)目并不多。但隨著此次落子，這張關(guān)于“大悅城”的業(yè)務(wù)拼圖也將隨之補(bǔ)上關(guān)鍵一塊。

青島“大悅城”往事

12月5日，大悅城控股旗下的青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)4.11億元競(jìng)得青島市北區(qū)一宗地塊，成交樓面地價(jià)2720元/平方米。

這宗地塊位于市北區(qū)遼寧路以南、寧海路以西，土地總面積約5.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積15.2萬平方米，是一宗商業(yè)用地（零售商業(yè)用地）。

此次在公開市場(chǎng)上的拿地動(dòng)作引起市場(chǎng)關(guān)注，一方面是距離大悅城地產(chǎn)完成私有化并退市才過去不久，另一方面，則是該地區(qū)已期盼項(xiàng)目落地許久。

在拿地當(dāng)天稍晚時(shí)候，大悅城控股通過官微宣布，青島首座大悅城正式落定。

據(jù)了解，該地塊將規(guī)劃為集大型購(gòu)物中心、時(shí)尚消費(fèi)與城市文化生活于一體的旗艦商業(yè)項(xiàng)目，依托主城核心區(qū)位與軌道交通優(yōu)勢(shì)，通過高品質(zhì)商業(yè)的注入，有望重塑臺(tái)東商圈格局，推動(dòng)區(qū)域從傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)升級(jí)為功能復(fù)合、體驗(yàn)豐富的都市活力新地標(biāo)。

公開資料顯示，此次獲取的地塊坐落于地鐵2號(hào)線利津路站上蓋，周邊1公里內(nèi)4條地鐵線交匯，屬城市級(jí)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目。而對(duì)于這一項(xiàng)目，各方均已期待已久。

拿地企業(yè)青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2017年9月，其母公司悅合有限公司當(dāng)時(shí)以12.64億元共競(jìng)得青島市北區(qū)五宗地塊。

五宗地塊為統(tǒng)一搭配銷售，總占地面積為6.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積15.92萬平方米，1、3、4號(hào)地塊為商服住宅用地，2號(hào)為商服用地，5號(hào)為純住宅用地。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

其中，1號(hào)和2號(hào)地塊相鄰，位于青島市北區(qū)啤酒文化休閑商務(wù)區(qū)，四至范圍是寧海路以東、遼寧路以南、道口路以西、登州路以北合圍區(qū)域，緊鄰地鐵2號(hào)線及4號(hào)線，兩宗地塊編號(hào)分別為B-6-01、B-6-03，建筑面積合計(jì)約9.69萬平方米，占地面積4.06萬平方米。

3號(hào)地塊位于市北區(qū)金沙路15號(hào)，占地面積5928.7平方米，建筑面積1.6萬平方米；4、5號(hào)地塊分別是湖清路9號(hào)東地塊、西地塊附近，占地面積1.56萬平方米，建筑面積4.63萬平方米。

大悅城控股拿地之后，結(jié)合青島啤酒休閑商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃，有意將其打造為集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體“大悅城”。

1號(hào)和2號(hào)地塊的住宅用地占地面積較少，僅為總建筑面積的7%，在最開始的規(guī)劃中便明確以商業(yè)與辦公功能為主導(dǎo)，住宅僅作為配套補(bǔ)充。其中，1號(hào)商務(wù)廣場(chǎng)地塊規(guī)劃布局1棟住宅樓、3棟辦公樓及部分配套商業(yè)；2號(hào)市民廣場(chǎng)地塊則聚焦啤酒文化，以開放式街區(qū)將餐飲、休閑、啤酒文化、創(chuàng)意、購(gòu)物等集于一體。

3、4、5號(hào)地塊住宅比重超過九成，也因此主打銷售回款，作為整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的重要支撐。

整個(gè)項(xiàng)目的五宗地塊幾乎同時(shí)推進(jìn)，于2018年6月率先啟動(dòng)建設(shè)工作，但此時(shí)，“大悅城”商業(yè)綜合體中仍缺少最關(guān)鍵的一環(huán)，即盒子式大型購(gòu)物中心。

圖片來源：青島大悅城早期宣傳資料，大悅城 JOY PARK官方公眾號(hào)

機(jī)會(huì)很快送到手邊。出于商圈升級(jí)改造等相關(guān)需求，與兩地塊一路之隔的青島裝飾城在2019年6月閉店，并全面搬遷至新址。按照規(guī)劃，搬遷完成后，原地塊將建設(shè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

結(jié)合此前種種，市場(chǎng)認(rèn)為該地塊將會(huì)由大悅城收入囊中，使得項(xiàng)目整體趨于完整，然而始終沒有確切消息。

直到此次，1號(hào)和2號(hào)地塊的開發(fā)公司青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再次出手，拿下市北區(qū)遼寧路以南、寧海路以西地塊（原青島裝飾城地塊）。

青島大悅城終落定

雖然地塊在12月5日才正式成交，此前卻已有相關(guān)消息釋出。

今年7月13日，青島市北區(qū)發(fā)布消息，歷經(jīng)多輪深度磋商，中糧大悅城二期項(xiàng)目迎來重大突破，濱海產(chǎn)業(yè)新區(qū)管委會(huì)代表市北區(qū)政府與中糧青島公司正式簽署了《青島啤酒文化休閑商務(wù)區(qū)二期項(xiàng)目合作協(xié)議》，標(biāo)志著市北區(qū)政府與中糧青島公司的戰(zhàn)略合作邁入實(shí)質(zhì)性落地階段。

當(dāng)時(shí)消息還指出，市北區(qū)區(qū)屬平臺(tái)公司環(huán)海灣集團(tuán)，自2024年起與中糧青島公司開展多輪專題會(huì)議，雙方圍繞項(xiàng)目規(guī)劃和合作模式優(yōu)化、地塊容積率調(diào)整、交通動(dòng)線設(shè)計(jì)等核心議題反復(fù)研討，確保方案兼顧商業(yè)可行性與區(qū)域發(fā)展需求。

一個(gè)可以佐證的信息是，最新成交的地塊原為青島市市北區(qū)特色商貿(mào)片區(qū)SF0302-96、100-1號(hào)。今年7月，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的規(guī)劃調(diào)整批前公示顯示，兩宗地塊擬合并為SF0302-96-1號(hào)、SF0302-96-2號(hào)。

同時(shí)，用地性質(zhì)也由商業(yè)商務(wù)混合用地調(diào)整為商業(yè)用地，SF0302-96-2號(hào)規(guī)劃為公園綠地，用地面積達(dá)600平方米。在調(diào)整原因中，有關(guān)部門表示，是為增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)能級(jí)，與悅街、臺(tái)東步行街等聯(lián)動(dòng)形成綜合商業(yè)中心。

據(jù)悉，市北區(qū)還將結(jié)合地塊周邊交通分析論證，規(guī)劃沾化路（遼寧路-登州路段）的道路位置西移并優(yōu)化道路線形，提升區(qū)域通行能力�？梢哉f，為迎接地塊買家的相關(guān)準(zhǔn)備工作已做了不少。

圖片來源：青島市自然資源和規(guī)劃局

而這里的悅街實(shí)際上也正是一期五宗地塊中的市民廣場(chǎng)，全稱為青島大悅城JOY PARK悅街。

悅街聚焦啤酒文化，最初規(guī)劃引入啤酒文化廣場(chǎng)、生活超市、酒店、酒吧街、特色餐飲等多重業(yè)態(tài)，以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理的運(yùn)作模式，構(gòu)建青島潮流夜生活中心。規(guī)劃中既結(jié)合了在地城市特性，也前瞻性地考慮到年輕消費(fèi)群體對(duì)沉浸式體驗(yàn)與社交場(chǎng)景的強(qiáng)烈需求。

“日咖夜酒”直到2020年前后才開始流行開來，但悅街的規(guī)劃已經(jīng)領(lǐng)先了一步。不過，在社交平臺(tái)上能夠看到JOY PARK如今的景象，項(xiàng)目并不繁榮。不少本地消費(fèi)者為項(xiàng)目如今的處境感到惋惜。

同時(shí)，據(jù)大悅城控股2025年半年報(bào)，青島JOY PARK累計(jì)銷售面積12.77萬平方米，截至中期仍有15.38萬平方米的可售面積，期內(nèi)銷售面積198.8平方米，銷售金額為389.12萬元，單價(jià)約為1.96萬元/平方米。

二期項(xiàng)目的到來，在為這一沉寂街區(qū)重新注入活力的同時(shí)，也有望加快剩余可售資產(chǎn)的去化節(jié)奏。

據(jù)悉，中糧大悅城大型商業(yè)綜合體二期項(xiàng)目占地約5.05萬平方米，地上建筑面積約12.6萬平方米。作為振興臺(tái)東商圈的核心引擎之一，在青島以啤酒為紐帶推動(dòng)文旅融合的新時(shí)期，大悅城二期作為高端商業(yè)載體，將承接啤酒節(jié)、主題展覽等活動(dòng)，強(qiáng)化“啤酒之都”的國(guó)際形象。

與此同時(shí)，大悅城控股表示，項(xiàng)目落地后將傳承大悅城品牌“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的基因與成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，引入首店品牌、創(chuàng)新業(yè)態(tài)與沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景，有效填補(bǔ)市北區(qū)高品質(zhì)商業(yè)綜合體的空白，引領(lǐng)青島主城商業(yè)能級(jí)躍升。

而這座真正意義上的青島首座大悅城，能否一舉助力區(qū)域商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為激活臺(tái)東乃至市北片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)？一切仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。