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撰文/馮彩云

近日，浙江省紹興市越城區(qū)勝利東路360、386號的紹興世茂廣場拍賣成功。

據(jù)悉，該拍品所有人為紹興世茂投資發(fā)展有限公司，拍賣標(biāo)的總建筑面積約18.39萬平方米，房屋用途及土地性質(zhì)為商業(yè)。

這并非首次拍賣，此前1月及3月項(xiàng)目曾進(jìn)行過兩次司法拍賣，彼時(shí)評估價(jià)約10.45億元，首拍及二拍起拍價(jià)分別為7.31億元、5.85億元，但均因無人出價(jià)而流拍。

而本次即第三次拍賣，起拍價(jià)為4.4億元，共有5人報(bào)名，經(jīng)過57輪競價(jià)，項(xiàng)目最終被紹興眾合成企業(yè)管理有限公司以近5.8億元的價(jià)格競得，較最初評估價(jià)縮水約4.6億元。

三拍折價(jià)成交邏輯

資料顯示，紹興世茂廣場于2009年開業(yè)，是世茂在紹興商業(yè)版圖的起點(diǎn)，也是當(dāng)?shù)厥准艺嬲饬x上的大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體。

開業(yè)之初，項(xiàng)目以“城市生活新中心”為定位，匯聚了500多個(gè)知名品牌和23個(gè)主力商家，法國歐尚、萬達(dá)影城、無印良品等品牌均紛紛入駐，涵蓋時(shí)尚、餐飲、娛樂等多個(gè)領(lǐng)域。

然而，隨著紹興本地商業(yè)競爭開始白熱化，加之世茂集團(tuán)債務(wù)問題爆發(fā)，項(xiàng)目發(fā)展受挫，并于今年1月被擺上法拍交易平臺(tái)。

從拍賣情況看，項(xiàng)目成交之路頗為波折。一拍二拍均因無人出價(jià)流拍，直到三拍的價(jià)格調(diào)整到遠(yuǎn)低于歷史評估價(jià)時(shí)，才得以成交。

聚焦資產(chǎn)交易本身，投資方選擇收購法拍資產(chǎn)時(shí)，核心考慮因素在于資產(chǎn)本身的價(jià)值、價(jià)格門檻和交易風(fēng)險(xiǎn)。

從這些層面來看，紹興世茂廣場的劣勢并不少。首先，拍賣前項(xiàng)目經(jīng)營已面臨壓力，業(yè)態(tài)老化、主力店撤場等問題凸顯，主力店百盛百貨于2025年6月撤場，海底撈也在同年9月關(guān)閉。

其次，項(xiàng)目土地使用權(quán)期限至2046年5月11日，剩余年限約20年，僅達(dá)到大部分投資方對于交易資產(chǎn)的基礎(chǔ)門檻。此外，雖然項(xiàng)目周邊有地鐵站點(diǎn)，但地鐵建設(shè)周期長，商業(yè)體的交通紅利，短期內(nèi)無法兌現(xiàn)。

不過，項(xiàng)目作為老牌商業(yè)體仍具備一定的優(yōu)勢。區(qū)位條件上，其位于紹興越城區(qū)勝利東路核心地段，擁有18.39萬平方米的較大規(guī)模體量。消費(fèi)基礎(chǔ)上，周邊的大型居住區(qū)能提供穩(wěn)定的客流，未來項(xiàng)目有望享受到紹興地鐵4號線的長期交通利好。

隨著拍賣價(jià)大幅下調(diào)，項(xiàng)目對部分買家而言吸引力有所增強(qiáng)，最終被本土企業(yè)成功收購。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這一成交結(jié)果，本質(zhì)體現(xiàn)了市場對商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值重估。買家不再為項(xiàng)目過往的品牌光環(huán)或賬面價(jià)值買單，而是基于資產(chǎn)現(xiàn)有核心條件進(jìn)行獨(dú)立判斷，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格足夠“便宜”、能夠覆蓋未來風(fēng)險(xiǎn)與改造成本時(shí)，才有望成交。

此外，值得注意的是，此次買家為紹興本土民企。這一現(xiàn)象并非個(gè)例，相較一線城市由金融資本主導(dǎo)的交易模式，在非一線城市的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，民企正呈加速崛起趨勢，成為商業(yè)資產(chǎn)的主力買方。

本土民企敢于在價(jià)格低點(diǎn)出手收購，或與他們更加熟悉當(dāng)?shù)貐^(qū)域商業(yè)環(huán)境有關(guān)。

作為交易頻次較高的買家群體，民企偏好中小體量標(biāo)的，業(yè)態(tài)選擇較為多元。從交易標(biāo)的來看，2-4億元總價(jià)的物業(yè)最受其青睞，除傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)外，還會(huì)關(guān)注酒店、零售、公寓等業(yè)態(tài)。

資產(chǎn)處置路徑與挑戰(zhàn)

紹興世茂廣場的易主，是世茂集團(tuán)近年來為應(yīng)對債務(wù)壓力，大規(guī)模處置資產(chǎn)的一個(gè)縮影。面對清盤呈請、銷售腰斬與巨額虧損，世茂采取了“展期+削債+資產(chǎn)處置”的組合策略，而出售資產(chǎn)所獲的現(xiàn)金正是履行債務(wù)重組承諾的關(guān)鍵來源。

從處置標(biāo)的看，世茂已陸續(xù)將香港、北京、上海、廣州等多地項(xiàng)目擺上貨架，涵蓋酒店、寫字樓、綜合體等多種業(yè)態(tài)。如上海外灘茂悅酒店、深圳坪山第一高樓、泉州臺(tái)商寶龍廣場、南京鼓樓世茂52+、雨花世茂52+等。

資產(chǎn)處置方式上，世茂目前采取的主要有三種方式，即市場化法拍、政府收儲(chǔ)和協(xié)議轉(zhuǎn)讓。其中，協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式頻次較高，世茂此前出售的上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、北京分鐘寺地塊權(quán)益、北京通州商業(yè)項(xiàng)目等資產(chǎn)，均是通過買賣雙方直接談判的協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式完成。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

不過，從世茂已處置的資產(chǎn)情況來看，城市能級與資產(chǎn)業(yè)態(tài)的差異，導(dǎo)致了處置結(jié)果的顯著分化。

一線城市核心資產(chǎn)仍具流動(dòng)性，雖然通常需折價(jià)，但能較快地達(dá)成交易。今年11月4日，北京世茂大廈在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)以22.54億元拍賣成交，買家為揚(yáng)子江藥業(yè)旗下的北京揚(yáng)子江置業(yè)。此次成交價(jià)為32.2億元評估價(jià)的七折，成交樓面價(jià)3.2萬元/平方米。

作為一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓，北京世茂大廈是世茂集團(tuán)在北京CBD的首個(gè)作品，也曾是世茂“最賺錢”的商辦資產(chǎn)。其營收在2019年最高達(dá)1.72億元，在2024年的營收也達(dá)到1.32億元，具備資產(chǎn)流動(dòng)性好、保值性強(qiáng)等特點(diǎn)，較易吸引戰(zhàn)略買家，以較好的價(jià)格成交。

其非一線城市商業(yè)項(xiàng)目則普遍面臨流拍或深度折價(jià)。紹興世茂廣場雖最終成交，但也經(jīng)歷了兩次流拍與大幅折價(jià)，凸顯非一線城市商業(yè)資產(chǎn)的處置難度。

當(dāng)下，世茂仍有不少項(xiàng)目處于流拍狀態(tài)，如南昌世茂廣場已三次流拍。該項(xiàng)目自身運(yùn)營狀況不佳，且周邊有萬象城等新商業(yè)體與之激烈競爭，商場閉店率超80%，日�？土髁繕O少。

在商業(yè)地產(chǎn)整體估值的理性階段，該項(xiàng)目價(jià)格也不具備優(yōu)勢，首拍價(jià)約8億元，三拍起拍價(jià)為6.4億元。較高的資金門檻、后續(xù)潛在的大額運(yùn)營改造成本等，都讓投資者望而卻步。

此外，商業(yè)資產(chǎn)類別也是重要因素。交易階段，寫字樓多為單一業(yè)態(tài)，產(chǎn)權(quán)清晰，評估標(biāo)準(zhǔn)成熟，按建筑面積、區(qū)位均價(jià)就能大致確定估值，交易流程相對簡單；而商場涉及商鋪分割、入駐商戶合約、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)交接等諸多復(fù)雜問題，且受消費(fèi)市場波動(dòng)影響大，估值難度高，容易拉長交易周期。

后續(xù)運(yùn)營上，商場成功運(yùn)營的難度較高，盈利高度依賴精細(xì)化的商業(yè)管理能力；寫字樓的運(yùn)營則相對標(biāo)準(zhǔn)化，核心在于做好物業(yè)管理。

對于世茂而言，加快資產(chǎn)處置，甚至接受大幅折價(jià)，是應(yīng)對當(dāng)前流動(dòng)性危機(jī)的現(xiàn)實(shí)選擇。此舉能快速回籠資金，緩解短期償債壓力，為債務(wù)重組贏得時(shí)間。2025年上半年，世茂集團(tuán)凈虧損達(dá)89.34億元，在債務(wù)壓力下，其資產(chǎn)處置之路仍要繼續(xù)。

但從長期來看，這種“以價(jià)換量”的策略本質(zhì)上是在消耗企業(yè)存量價(jià)值，大幅折價(jià)直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)大額虧損，侵蝕凈資產(chǎn)。以泉州臺(tái)商寶龍廣場為例，該項(xiàng)目賬面價(jià)值12.66億元，轉(zhuǎn)讓價(jià)僅2.85億元，直接導(dǎo)致了世茂凈利潤減少9.81億元，歸母凈利潤減少1.70億元。

未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，世茂的資產(chǎn)處置將更考驗(yàn)其對資產(chǎn)價(jià)值的判斷與定價(jià)能力。如何在快速變現(xiàn)與減少價(jià)值損耗之間找到平衡，成為世茂及同類企業(yè)面臨的核心問題。