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撰文/徐穎珊  

從華冠天地到新薈城，再到華潤(rùn)歡樂頌，這座“命運(yùn)多舛”的南城購(gòu)物中心，能等來(lái)逆襲曙光嗎？

2019年5月18日清晨，北京豐臺(tái)區(qū)角門路19號(hào)門前人頭攢動(dòng)。紅毯上，舞獅翻滾跳躍；紅毯外，圍觀群眾拍掌叫好，共同見證“馬家堡新薈城購(gòu)物中心盛大開業(yè)”。

這一天，這座總建筑面積不足7萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，單日客流突破10萬(wàn)人次，銷售額更是一舉創(chuàng)下2000萬(wàn)元的紀(jì)錄——這是馬家堡購(gòu)物中心輝煌的時(shí)刻。

未曾想，這份高光僅維持了不到兩年。如今再站在同一位置望去，建筑外墻上的“新薈城”LOGO已斑駁褪色。

2025年11月17日，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)的一則簽約消息，讓這原本沉寂的項(xiàng)目重新回歸大眾視野。據(jù)消息顯示，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)北京分公司將攜手華潤(rùn)資產(chǎn)，共同盤活北京馬家堡項(xiàng)目，將其打造為歡樂頌購(gòu)物中心。

這也就意味著，這座歷經(jīng)六年三易主、兩次流拍的“困境資產(chǎn)”，終于迎來(lái)了新的操盤手。

命運(yùn)多舛

故事的起點(diǎn)要追溯到2013年，項(xiàng)目的最前身。

彼時(shí)，該項(xiàng)目還被市民稱為“華冠天地購(gòu)物中心”，是華冠商業(yè)“進(jìn)京趕考”的首個(gè)核心商圈項(xiàng)目，定位為區(qū)域性綜合購(gòu)物中心，立志要打造成“南城標(biāo)志性MALL”。

2013年1月20日，華冠天地開業(yè)之初，由于項(xiàng)目周邊缺乏大型綜合商業(yè)體，市民們想要購(gòu)物，只能去到9公里外的北京薈聚中心，因此該項(xiàng)目一度成為馬家堡居民的日常消費(fèi)首選，尤其是當(dāng)中的自營(yíng)超市，備受老街坊青睞。

然而，后來(lái)的一場(chǎng)產(chǎn)權(quán)糾紛，成為了華冠天地崩塌的導(dǎo)火索。

2016年底，華冠商業(yè)與物業(yè)方因項(xiàng)目四層被認(rèn)定為違章建筑需拆除爆發(fā)租賃糾紛，為避免后續(xù)與商戶產(chǎn)生新的租賃糾紛，華冠商業(yè)不再與商戶續(xù)約，同時(shí)清退部分商戶，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)陷入混亂，客流量持續(xù)斷崖式下滑，最終于2018年正式退出項(xiàng)目。

在這一年的6月，同昌盛業(yè)資產(chǎn)管理有限公司接手了這個(gè)“爛攤子”，并投入重金進(jìn)行全方面改造，將項(xiàng)目重新命名為“馬家堡新薈城購(gòu)物中心”，這也就有了開頭的一幕。

同昌盛業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的重視程度不亞于華冠商業(yè)。開業(yè)當(dāng)天，同昌盛業(yè)執(zhí)行董事、董事總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理，以及北京大萬(wàn)房開董事長(zhǎng)、香港佰通資本創(chuàng)始合伙人等一眾核心管理層均出席了剪彩儀式。

該項(xiàng)目是同昌盛業(yè)繼望京新薈城購(gòu)物中心、日壇新薈坊之后城市更新業(yè)務(wù)中的又一座品質(zhì)化社區(qū)型購(gòu)物中心，打破了前任華冠天地“超市+百貨”的剛需模式，直接升級(jí)為涵蓋餐飲、親子、影院的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，且引入萬(wàn)達(dá)影城等重資產(chǎn)主力店。

據(jù)當(dāng)時(shí)同昌盛業(yè)公眾號(hào)推文，僅不到一年的改造，該項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)天，招商率已達(dá)到99%，且擁有盒馬鮮生、泰禾影城、優(yōu)衣庫(kù)、旺順閣、美吉姆、星巴克、楊記興臭鱖魚、唯品會(huì)等當(dāng)下年輕時(shí)尚的熱點(diǎn)品牌。

但商業(yè)運(yùn)營(yíng)離不開“時(shí)機(jī)”二字。開業(yè)不久后，馬家堡新薈城便遭遇疫情危機(jī)，這對(duì)于依賴“運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)+業(yè)績(jī)分成”回血的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商同昌盛業(yè)來(lái)說，無(wú)疑是一大重?fù)簟?o:p>

2021年4月，據(jù)北京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該項(xiàng)目二至四層門店基本關(guān)閉，由一層通往樓上的扶梯也已全部暫停，上層區(qū)域的燈光基本全部熄滅，僅剩余一層約10家門店繼續(xù)開業(yè)，營(yíng)業(yè)商戶不足原來(lái)的一成。

2023年2月，臨街商鋪和商場(chǎng)大門均被貼上白色封貼，曾經(jīng)人聲鼎沸的南城商業(yè)地標(biāo)，再次畫上了落寞句號(hào)。

新角色出現(xiàn)

關(guān)于馬家堡項(xiàng)目的屢次失敗，外界眾說紛紜。

有人歸咎于風(fēng)水問題，有人認(rèn)為是時(shí)機(jī)不佳——既趕上了商場(chǎng)下半年的銷售高峰黃金期，也遭遇了疫情沖擊，更有人直言，核心原因是運(yùn)營(yíng)方實(shí)力不足。

為了挽救項(xiàng)目，業(yè)主方北京大萬(wàn)房開曾嘗試引入新的投資運(yùn)營(yíng)方。2021年中旬，網(wǎng)上傳出萬(wàn)達(dá)將接手新薈城的消息，地圖軟件甚至短暫標(biāo)注了“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(馬家堡店)”，但最終這一傳聞也不了了之。

彼時(shí)，北京大萬(wàn)房開正面臨著10億余元債權(quán)逾期。

據(jù)上海聯(lián)交所顯示，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)北京分公司持有北京大萬(wàn)房開兩筆債權(quán)，暫算至2021年4月30日，總額約100,010.99萬(wàn)元，抵押物正是北京市豐臺(tái)區(qū)角門19號(hào)院2號(hào)樓和1號(hào)樓地下商業(yè)、車庫(kù)，即馬家堡購(gòu)物中心物業(yè)。

2021年底，馬家堡購(gòu)物中心還是進(jìn)入了司法拍賣程序，起拍價(jià)10.1億元，可縱使圍觀人次超2萬(wàn)人，但無(wú)一人報(bào)名，慘遭流拍；2022年初，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)將該項(xiàng)目二次上架，起拍價(jià)降至8.08億元，折價(jià)率56%，結(jié)果依舊無(wú)人問津。

流拍的核心硬傷在于“標(biāo)的涉及長(zhǎng)期租賃權(quán)、產(chǎn)權(quán)瑕疵及商戶遺留糾紛”——原部分商鋪?zhàn)赓U期至2029年，競(jìng)買人需全盤承接租賃關(guān)系，且需自行承擔(dān)稅費(fèi)、債務(wù)厘清等成本，這對(duì)普通投資方形成極高門檻。

甚至到了2025年6月，長(zhǎng)城資產(chǎn)仍在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開推介該項(xiàng)目100%股權(quán)，推進(jìn)資產(chǎn)處置工作。

圖片來(lái)源：北京產(chǎn)權(quán)交易所截圖

兩次流拍和變賣無(wú)果后，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)最終找來(lái)了“最硬操盤手”華潤(rùn)資產(chǎn)，計(jì)劃引入“華潤(rùn)歡樂頌”品牌對(duì)抵債房產(chǎn)進(jìn)行盤活。

華潤(rùn)歡樂頌，品牌的歷史或可追溯至2009年，最初以華潤(rùn)萬(wàn)家又一零售業(yè)態(tài)亮相。這一新品牌定位區(qū)域型購(gòu)物中心，在大賣場(chǎng)基礎(chǔ)上突出購(gòu)物中心、游樂場(chǎng)、劇場(chǎng)、影院等豐富功能。

2010年10月，歡樂頌全國(guó)首店于深圳南山開業(yè)。當(dāng)時(shí)，歡樂頌被視為華潤(rùn)萬(wàn)家未來(lái)重點(diǎn)擴(kuò)張的新業(yè)態(tài)，經(jīng)過幾年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈陽(yáng)、杭州、西安等城市落地。

不過，自高峰過后，歡樂頌對(duì)外擴(kuò)張似乎被按下暫停鍵，市場(chǎng)上亦許久未有該品牌新開店的消息，直至進(jìn)入2020年代。

目前，歡樂頌已成為華潤(rùn)資產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)部，是華潤(rùn)資產(chǎn)旗下專注不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值修復(fù)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，繼續(xù)主要負(fù)責(zé)承接項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和價(jià)值提升。

談到歡樂頌品牌最典型的盤活案例，必然是其首個(gè)項(xiàng)目——深圳南山歡樂頌的前身“南城購(gòu)物廣場(chǎng)”，該項(xiàng)目曾是南山區(qū)著名的爛尾項(xiàng)目，糾紛復(fù)雜、改造難度極大，2009年通過持續(xù)煥新與精細(xì)運(yùn)營(yíng)，成功轉(zhuǎn)型為家庭客青睞的“第三生活空間”。

更值得關(guān)注的是，華潤(rùn)資產(chǎn)總經(jīng)理秦鋒正是曾主導(dǎo)北京望京六佰本項(xiàng)目盤活的核心操盤手，該項(xiàng)目由華潤(rùn)資產(chǎn)與東方資產(chǎn)聯(lián)手合作，其在該項(xiàng)目中積累的成熟“AMC+央企”合作經(jīng)驗(yàn)，或許正是雙方能達(dá)成合作的關(guān)鍵加分項(xiàng)。

在本次項(xiàng)目合作模式上，大概率將參考望京六佰本項(xiàng)目——華潤(rùn)資產(chǎn)以股權(quán)投資形式入股項(xiàng)目公司上層SPV，資金用于項(xiàng)目改造提升；同時(shí)由華潤(rùn)資產(chǎn)旗下的華潤(rùn)歡樂頌提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，華潤(rùn)建筑負(fù)責(zé)工程改造服務(wù)。

從華冠天地到新薈城，再到如今的“華潤(rùn)系”改造，這座扎根南城核心的購(gòu)物中心，又能否書寫不良資產(chǎn)盤活的新故事？一切事在人為。