出品/Mall先生

撰文/KI

一座城市的商業(yè)，就像它的呼吸。

有的城市呼吸急促，潮流一波接一波；有的城市呼吸綿長，慢得像在回味。鄭州更像后者。

很長時(shí)間的鄭州商業(yè)，總會讓中原消費(fèi)者遺憾“慢半拍”：少優(yōu)質(zhì)商業(yè)、體驗(yàn)感薄弱、舒適度不足。尤其是對比周邊西安、武漢、合肥等這些同級省會城市，差距清晰可見，成了大眾對鄭州商業(yè)集中的詬病。

但沒人否認(rèn)，鄭州本就藏著引領(lǐng)性商業(yè)的基因——先民種粟育出的農(nóng)耕文明、捏陶燒制的青銅榮光、手工業(yè)開啟的華夏商脈，早已為其埋下“本土”根脈。

城市更新項(xiàng)目阜民里 | 來源：小紅書@福爾泰

從穿制服的亞細(xì)亞，到金色購物卡的丹尼斯，再到夯土城墻的亳都·新象，這座城市的商業(yè)，總在自己的節(jié)奏里生長。

到了今年，新的商場一茬接一茬地開，新的品牌和人群不斷涌入。鄭州商業(yè)，要迎來新的換氣時(shí)刻了么？

鄭州商業(yè)的本土故事

從“敢”和“穩(wěn)”開始

鄭州商業(yè)的老底子，是靠“敢破敢試”“穩(wěn)扎穩(wěn)打”撐起來的。沒有什么高大上的理論，全是跟著本土人的需求走，慢慢蹚出來的路。

（一）打破沉悶：亞細(xì)亞與國貿(mào)360的“敢”

在亞細(xì)亞之前，鄭州商業(yè)是國營商場的天下，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的弊端慢慢凸顯。

1989年亞細(xì)亞一開業(yè)，直接打破了這份沉悶：儀仗隊(duì)天天在門口升旗，服務(wù)員穿著制服微笑迎客，還敢喊“不滿意就退貨”，甚至花3,000萬搞星級裝修，北京王府井的老國企都專程來學(xué)習(xí)。

1991年亞細(xì)亞更是跟五家國營商場打“中原商戰(zhàn)”，震驚國內(nèi)商業(yè)，六家商場年銷破10億，5家擠入全國百強(qiáng)。

亞細(xì)亞后來雖然倒了，但它留下的“敢”，成了鄭州商業(yè)的基因。2010年國貿(mào)360開業(yè)，又一次“敢”了一回——不是像傳統(tǒng)百貨那樣擺柜臺，而是搞挑高中庭、開闊動(dòng)線，店鋪像長在路邊的樹，逛著不擠。

轟動(dòng)一時(shí)的是門口的星巴克：寒冬里隊(duì)伍排了一百多米，有人凍得搓手，也要等一杯熱拿鐵。

這事兒上了熱搜，外地人看著可能覺得大驚小怪，鄭州人心里卻有點(diǎn)“不是滋味”——不是多愛咖啡，是太久沒摸到新鮮東西了。那時(shí)候成都星巴克已開6年，西安5年，武漢3年，鄭州的“慢”，藏著對潮流的渴望。

這杯咖啡也成了“鑰匙”：國貿(mào)360引入H&M等之后，這里也成了快時(shí)尚的聚焦地，正弘城搞了雙地鐵直達(dá)，花園路商圈一戰(zhàn)成名，發(fā)展成了鄭州的潮流高地。

鄭州商業(yè)的本土故事的在輝煌一時(shí)中，敢于嘗鮮，也為后來城市商業(yè)更新做好指引。

（二）商戰(zhàn)后的“定海神針”：丹尼斯的“穩(wěn)”

1997年開始，亞洲金融風(fēng)暴，鄭州剛打完中原商戰(zhàn)。丹尼斯橫空出世，最具代表的是后世被稱為“人丹”的人民路店開業(yè)，引領(lǐng)著鄭州商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向流行百貨迭代的商業(yè)復(fù)興之路。一個(gè)稱霸鄭州商業(yè)流行百貨近二十余年的輝煌時(shí)代開啟了。

在鄭州，丹尼斯購物卡被稱為“卡王”，絕對的壟斷。很多城市很難看到這樣的場景：各式的鄭州人，在丹尼斯百貨、超市、大賣場里抱著一摞丹尼斯購物卡，結(jié)賬刷了半天，收銀員手都酸了，卡面的反光在燈光下晃眼。

鄭州人認(rèn)這個(gè)——不是因?yàn)槎喔叨耍�是身份的象征，也是覺得踏實(shí)。每逢年過節(jié)發(fā)福利、走親戚送禮，都愛用丹尼斯購物卡，成了河南的“硬通貨”。

丹尼斯·大衛(wèi)城 | 來源：小紅書@TONY不當(dāng)老師

后來丹尼斯·大衛(wèi)城更是借著“卡王”恐怖的現(xiàn)金流跟萬象城來了一場天王山之戰(zhàn)，硬壓二七萬象城成為河南頂奢。物業(yè)、商管、酒店全自己做，活成了“雖非國企，卻勝似國企”的樣子。

正是丹尼斯的“穩(wěn)”，守住了商戰(zhàn)后鄭州商業(yè)的命，卻也帶了點(diǎn)“封閉”。到目前為止，丹尼斯的待遇是也是行業(yè)吊車尾的，好多商業(yè)人去了其他城市或者項(xiàng)目，圈內(nèi)都戲稱它是“河南商業(yè)黃埔軍�！薄�

丹尼斯百貨的霸主時(shí)間，讓那些外來連鎖地產(chǎn)商業(yè)也不敢輕易來——萬達(dá)廣場2011年才進(jìn)鄭州，萬象城2014年才到，印象城更是有敗走再入的經(jīng)歷，目前落地的港資商業(yè)更是連影子都沒有。

那時(shí)候的本土故事，是“安全”，也是“慢半拍”。

（三）摸到文化的“根”：亳都·新象的不一樣

鄭州商業(yè)真正“醒過來”，是懂了“本土商業(yè)不只是過日子，還有歷史”。

商都遺址博物院開放，年輕人圍著杜嶺方鼎拍照，業(yè)內(nèi)突然明白：我們?nèi)钡牟皇荓V、香奈兒，是能裝下3600年商都文化的地方。2025年9月亳都·新象開街，正好補(bǔ)上了這個(gè)空。

亳都·新象開街 

這地方落在商代城垣旁，瓦當(dāng)刻著饕餮紋，景觀石印著陶文“亳”字，15個(gè)主題院落把河南古建筑的飛檐、斗拱揉進(jìn)細(xì)節(jié)里，連華中首店、河南首店都帶著文化濾鏡。開街當(dāng)天10萬人次打卡，沒人覺得這是刻意復(fù)古，倒像走在街區(qū)里，就觸到了老鄭州的魂。

這時(shí)候的本土故事，終于不只是“賣貨”了；商業(yè)空間，也不只是逛街的地方，更成了本地人尋根、外地人讀懂鄭州的窗口；是讓鄭州商業(yè)終于跳出跟跑的焦慮，用自己的文化根脈，走出了一條不一樣的路。

格局重塑：

現(xiàn)在的鄭州商圈

各有各的本土活法

2025年，鄭東萬象城、嵩南印象城、亳都·新象一茬接一茬開，鄭州商業(yè)不再是一超多強(qiáng)，二七、花園路、鄭東等商圈各有各的活法，高新區(qū)商圈也在崛起，但，大家都在講的本土故事。

鄭州主要商業(yè)區(qū)域分布情況 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

（一）二七商圈：老地方玩出新花樣

二七是鄭州商業(yè)的老根，卻沒被歲月磨舊。丹尼斯·大衛(wèi)城2024年賣了107億，負(fù)一樓拼桌吃土豆粉的年輕人，和買香奈兒的姑娘能和平共處；今年上半年又引了數(shù)十家首店，高層擺上始祖鳥、可隆、迪桑特、猛犸象等高端戶外，不停的筑起自己的護(hù)城河。

曾經(jīng)商戰(zhàn)主角之一的金博大也在變：一半改成比亞迪·迪空間，經(jīng)常能看到看新車、做研學(xué)的家庭；一半做成潮流地，00后在這兒玩手辦、拍打卡照。

還有錯(cuò)位競爭的二七萬象城、光彩、大上海城、亞細(xì)亞、德化步行街等也在用新的面目再次撐起二七商圈的影響力。

二七商圈德化步行街 | 來源：小紅書@智神一號

當(dāng)然，期待拉滿的還是亳都·新象，開街后成了鄭州人的新念想。每晚城墻光影秀一演，老鄭州就帶著孫子來，指著夯土墻上的圖案說：這是咱老家3600年前的樣子，孩子手里還攥著非遺糖畫。

從大衛(wèi)城的Gucci櫥窗到亳都的土墻，坐一趟商都巴士就能到——老地方的本土故事，終于不只是“懷舊”，還多了“新鮮”。

（二）花園路商圈：年輕人的“方便”和“潮”

花園路商圈是鄭州的“青春版”，把年輕和方便捏得很準(zhǔn)。

本土商業(yè)正弘城2023年開始以50億年銷擠入全國排行榜，秘訣也很實(shí)在：雙地鐵直接進(jìn)商場，高化矩陣，戶外矩陣，直播探店，會員社群都是殺手锏，線上線下協(xié)同能力在鄭州乃至全國都是首屈一指。

當(dāng)然，新田360廣場國貿(mào)店是它的“好搭檔”，大眾潮牌很接地氣，北區(qū)開放后補(bǔ)全面積不足缺口，成了眾多學(xué)生黨、上班族接頭點(diǎn)。

花園路商圈從不是“高端”的代名詞，卻把年輕人的日常做到極致——要潮、要方便、要性價(jià)比，這里都有，所以它能一直是鄭州的“流量擔(dān)當(dāng)”。上班族午休來買杯眷茶，坐窗邊看街景，日子過得輕松。

這兒的本土故事，就是“年輕人怎么舒服怎么來”。

（三）鄭東商圈：守本土根脈，松弛新樣本

鄭東商圈曾是鄭州商業(yè)“多極共榮”路上的一塊短板——早年無定海神針式商業(yè)體，吐槽聲中難撐河南人的期待，更缺對鄭州商業(yè)“根”與“破”的呼應(yīng)。

直到今年6月鄭東萬象城開業(yè)，才算把這份期待落地：24.1萬平米的空間里，玄鳥美陳藏著商文化的“根”，公園的自然，浮島花園的夕陽、樓梯轉(zhuǎn)角的綠植，把逛商場變成逛公園的松弛。

這是對傳統(tǒng)商業(yè)賣貨思維的“破”，更是把鄭州人愛逛公園、重生活感的本土生活底色，揉進(jìn)了商業(yè)體驗(yàn)里。開業(yè)即引爆熱情，恰是因?yàn)樗�懂：鄭州商業(yè)的“破”，從不是脫離本土的跟風(fēng)，而是對“根”的創(chuàng)新表達(dá)。

金融島的銀泰in park更把這份“松弛”做深：2.3公里環(huán)湖步道直連商場，傍晚捏著奶茶沿湖走，沒人覺得是來買東西——這不像商場像后花園的體驗(yàn)，實(shí)則是對鄭州“依水而居、重休閑”本土基因的延伸。

金融島銀泰in park環(huán)湖夜景 | 來源：小紅書@Klose

而未來弘坊、胖東來的入駐，再加上鄭州東站的交通優(yōu)勢，更讓鄭東商圈的重要性凸顯：它不僅補(bǔ)上了鄭州高端體驗(yàn)式商業(yè)的短板，更打破了舊局，成為吸引外地客、展現(xiàn)鄭州“新商業(yè)氣質(zhì)”的窗口。

這里的“松弛”從不是無根基的隨性，而是鄭州商業(yè)“守得住本土生活根脈，破得了傳統(tǒng)商業(yè)邊界”的鮮活樣本——讓商圈不再是冰冷的消費(fèi)場，而是貼著鄭州人生活溫度的“城市會客廳”。

與民共舞：

熱鬧之外，穩(wěn)住生活的踏實(shí)感

1月弘坊開發(fā)布會、4月胖東來開工、6月鄭東萬象城開業(yè)、8月嵩南印象城開業(yè)、9月亳都開街、12月龍湖天街預(yù)開業(yè)，讓2025年鄭州商業(yè)顯得格外熱鬧。

有人說：大家都沒錢還開這么多商場？可站在商場里，能看見買菜阿姨笑得瞇眼，年輕人說“終于有工作了”，才懂這份熱鬧不是虛的。

（一）給普通人的“飯碗”

鄭州讓人才留下是真的難。鄭州高新技術(shù)企業(yè)，在國家中心城市里是靠后的；全省雙一流高校就那一兩個(gè)，R&D經(jīng)費(fèi)跟同類城市相比不夠看。產(chǎn)業(yè)也偏依賴富士康，真正的高端制造、芯片人工智能、生物醫(yī)藥這些能留人才的產(chǎn)業(yè)還是太少了。

鄭州超聚變總部基地 | 來源：小紅書@TONY不當(dāng)老師

但對于生活在這個(gè)城市的人來說，每開一個(gè)商場，就是給城市多墊一塊“就業(yè)磚”。這些工作可能不是“鐵飯碗”，卻能讓人們有收入、有奔頭。

商業(yè)對于整個(gè)城市而言，不只是賣貨，更是給普通人“活下去”的支撐，工資不算高，但能交房租、給家里寄錢，心里踏實(shí)，這份“實(shí)在”比什么都重要。

（二）政策幫著“破局”

河南省政府2025年把“提振消費(fèi)”放第一位，鄭州商業(yè)成了抓手：鄭東萬象城引100家首店，亳都·新象用“文化+餐飲”拉文旅，嵩南印象城補(bǔ)城南的空，龍湖天街將金水北的消費(fèi)重新承接。

二七商圈夜經(jīng)濟(jì) | 來源：小紅書@LIMUL

每個(gè)城市的繁榮都離不開TOD商業(yè)。今年9月，鄭東萬象城、新田360、弘坊的地下空間招標(biāo)要打通，接駁1號線5號線，這兒就成了“超強(qiáng)高鐵商圈”，也是鄭州建國際消費(fèi)中心城市的重要橋頭堡.

地鐵1、2、5號線11個(gè)站點(diǎn)，也規(guī)劃出要加22個(gè)“小商業(yè)盒”，為通勤人群、樞紐客流提供即時(shí)消費(fèi)服務(wù)。

政策、商業(yè)、消費(fèi)者湊在一起，形成了個(gè)小循環(huán)：商場開了有人消費(fèi)，消費(fèi)多了需要招人，有工作了大家敢花錢——這份實(shí)在，是經(jīng)濟(jì)下行期最暖的底氣。

破局向外：

本土品牌的全國性敘事

鄭州商業(yè)的破局，也不會止于本地商圈迭代里，更在本土品牌闖出去的腳步中——從鄭州街頭的小鋪?zhàn)樱�到全國乃至全球的門店網(wǎng)絡(luò)，用供應(yīng)鏈硬實(shí)力和本土特色，撕開了地域邊界。

若說鄭東商圈是鄭州商業(yè)“守根破局”的空間樣本，那蜜雪冰城、巴奴、眷茶這些本土品牌，則是這場突圍中扎得最深、走得最遠(yuǎn)的“主力軍”——它們的每一步，都踩著鄭州商業(yè)的“根”，又撞開了行業(yè)的“界”。

蜜雪冰城的28年，是“守根”與“破局”的生動(dòng)縮影：從鄭州街頭的刨冰攤起步，它的“根”深扎在鄭州。

依托交通樞紐建起日均處理4,000噸貨品的采購網(wǎng)，把平價(jià)茶飲的本土模式做扎實(shí)；帶著這份根基走向全球，5萬余家門店遍布各地，將鄭州孕育的茶飲邏輯復(fù)制到世界，打破“本土品牌難出圈”的偏見。

巴奴的突圍，更見鄭州商業(yè)以根定標(biāo)的底氣：從鄭州經(jīng)七路的小店出發(fā)，產(chǎn)品主義是它不變的“根”。中央廚房保障一天一配的新鮮，重慶底料廠支撐規(guī)�；瘮U(kuò)張，守住了鄭州品牌對品質(zhì)的執(zhí)著；而“破”則是帶著這份堅(jiān)持敲開一線城市大門，讓“鄭州出品”成為全國認(rèn)可的品質(zhì)標(biāo)桿。

眷茶臻選則把鄭州商業(yè)的文化根脈釀成了出圈的甜：“根”是河南獨(dú)有的味覺記憶——荊芥的清爽、唐三彩的厚重，都成了產(chǎn)品的靈魂，也讓這份中原味從河南拓展到其他城市乃至海外，唐三彩主題店讓中原文化可嘗、可觸。

眷茶| 來源：小紅書@眷茶臻選

這些品牌的成長，早已不是單一的商業(yè)故事——它們是鄭州商業(yè)守得住本土根基，破得了行業(yè)邊界的絕佳證明，更是從扎根鄭州到定義全國的實(shí)力注解。

鄭州商業(yè)的未來，遠(yuǎn)不是困于本土，而是以“根”為錨，向全國、向世界輸出自己的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與文化底氣。

躲不開的問題：

本土商業(yè)故事要怎么往下講？

鄭州商業(yè)看著熱鬧，可有些問題不解決，本土故事很難講下去。

（一）人才斷層：專業(yè)運(yùn)營的根難以繼續(xù)

商業(yè)的根在運(yùn)營，運(yùn)營的核心在人才，可鄭州偏偏卡在了人才上，相比周邊環(huán)繞的其他省會城市，鄭州的人才斷層更加明顯。

復(fù)合型人才（招商策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃等）培養(yǎng)慢、留不住，也更加少。更要命的是，大量早期存量項(xiàng)目，跳過定位策劃直接施工，動(dòng)線混亂、排煙不足等硬傷成了現(xiàn)在根上的疤，再加上運(yùn)營團(tuán)隊(duì)反復(fù)流轉(zhuǎn)、專業(yè)度難提升，同質(zhì)化自然成了常態(tài)。

（二）梯隊(duì)失衡：多元供給需要鲇魚效應(yīng)

鄭州商業(yè)的“根”，本應(yīng)匹配近1300萬人口的多元需求，可現(xiàn)實(shí)是頭部孤單、腰部塌陷的畸形格局：僅靠華潤、銀泰、印力、杉杉、萬達(dá)、本土幾個(gè)少數(shù)玩家撐場，商業(yè)的核心力量腰部項(xiàng)目還是太少。

這是沒扎穩(wěn)分層供給的根。港資等優(yōu)質(zhì)商業(yè)遲遲不落地，外來腰部項(xiàng)目量質(zhì)雙缺，也讓外部優(yōu)質(zhì)品牌找不到適配的土壤，看不清，看不懂，就既守不住滿足不同消費(fèi)層級的根，更難破單極依賴的舊局。

（三）優(yōu)質(zhì)品牌觀望：難以建立信任鏈接

很長時(shí)間全國優(yōu)質(zhì)品牌對鄭州總是帶著有色眼鏡，甚至于不敢靠近。

雖然這兩年已經(jīng)引入不少首店品牌，但是對比其他城市還是很緩慢。鄭州商業(yè)少數(shù)那幾個(gè)A類項(xiàng)目租金高，新品牌前期承壓重；二三線項(xiàng)目要么物業(yè)不匹配，要么運(yùn)營不專業(yè)，即便租金低也難見盈利希望——這是沒建立“品牌信任的根”。

反觀巴奴、姐弟倆等本土品牌，反而加速布局專業(yè)度更高的城市，形成本土品牌外流、外來品牌慎入的反差，有點(diǎn)滑稽的感覺，也是鄭州商業(yè)目前的哀嘆之處。

其實(shí)鄭州不缺“破局”的基礎(chǔ)。除了那幾個(gè)超強(qiáng)城市，約700萬平米存量商業(yè)在同級省會中當(dāng)屬第一梯隊(duì)，還有未來胖東來的人才梯隊(duì)、山姆的供應(yīng)鏈、弘坊的文化街區(qū)、海匯港的商務(wù)融合等項(xiàng)目，也是在慢慢補(bǔ)專業(yè)的基因。

而武漢的供應(yīng)鏈革新、西安的文旅首店、長沙的本土品牌勢能，雖各有特色，卻也提醒鄭州——破局從不是照搬，而是要先守住人口基數(shù)、商都文化、交通樞紐的本土根脈，再針對性補(bǔ)短板。

過去鄭州商業(yè)缺的是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、專業(yè)運(yùn)營，未來幾年要做的，是把根扎深（建人才體系、補(bǔ)腰部供給），把局破開（引優(yōu)質(zhì)資源、促全域均衡），畢竟商業(yè)的長久繁榮，從來不是數(shù)量的疊加，而是質(zhì)量超越。

鄭東萬象城連廊 | 來源：小紅書@有活力的鈍口螈

未來鄭州商業(yè)：

把本土故事講得更透！

鄭州商業(yè)的未來，不是變成武漢、西安、成都，而是把自己的本土故事講好——守著日子，闖出局限。

接下來，山姆、胖東來要開，來滿足高凈值家庭的需求；弘坊要做文化街區(qū)，把商都故事融進(jìn)去；中原奧萊要補(bǔ)西區(qū)的空，讓西區(qū)人不用跑遠(yuǎn)買折扣貨；海匯港二期要做商務(wù)文旅，讓高鐵站的客人也能留下來。

這些項(xiàng)目不是孤立的，是跟著本土需求走的。丹尼斯的卡還會一直流通，只是多了亳都的城墻光影；當(dāng)年排星巴克的年輕人，現(xiàn)在在鄭東萬象城喝著精釀；抱卡買化妝品的大姐，帶著孫子看商湯故事。

鄭州商業(yè)的本土故事，從來不是一成不變的，是跟著鄭州人的日子一起變的。

所以，不用問鄭州商業(yè)有沒有未來——只要還在講鄭州人的日子，還在解決鄭州人的需求，這份本土故事就會一直往下講，未來自然就在這里。