出品/Mall先生

撰文/曉虎

2003年，我還在讀高中。

Twins的《下一站天后》唱遍街頭巷尾。那句“站在大丸前”的歌詞，刻在了我的青春記憶里，也無意中記錄了一個商業(yè)地標——香港銅鑼灣大丸百貨。

很多年后，我才知道，大丸背后的業(yè)主，也是如今上海、大連、無錫、昆明、濟南、天津等城市的商業(yè)頂級玩家：恒隆地產(chǎn)。

二十二年彈指而過，銅鑼灣大丸已經(jīng)煥新成為香港家喻戶曉的品味生活地標Fashion Walk。而穿越了多個周期的恒隆，在其65周歲生日之際，決定再次轉身，講述一個關于“深度”的新故事。

在恒隆65周年慶祝酒會后，我有幸與恒隆集團及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏先生進行了一場采訪，聽他分享了杭州恒隆廣場的進展以及恒隆對于未來發(fā)展的思考。

杭州恒隆廣場

新旗艦蓄勢待發(fā)

如果說65周年是恒隆的時間刻度，那么杭州恒隆廣場就是它在空間上的最新注腳。

盧韋柏很驕傲地向我們曬出了一張照片，杭州恒隆廣場的塔樓與不遠處波光粼粼的西湖同框——“我希望能在樓頂開出一家觀景餐廳，讓所有人都有機會到這里感受如此美麗的風景”。

實拍的杭州恒隆廣場，從塔樓高層可以遠眺西湖

這是恒隆在內(nèi)地的第11個綜合體，總投資接近190億元，體量超過39萬平方米，位于杭州最核心的武林廣場。

一個數(shù)據(jù)足以說明市場對它的期待和信心：截至目前，零售部分預租率已達83%，辦公樓E座更是整幢100%租出。對于一座明年才開業(yè)的項目而言，這種預租速度和體量，在當前的商業(yè)地產(chǎn)市場里可以用罕見來形容。

而對于整個產(chǎn)品，盧韋柏也充滿了自豪和信心：一定會帶來其他商場沒有的（品牌）。同時，項目餐飲比例會更高，商場+辦公樓的空間內(nèi)將引入約80-100家餐廳，包括黑珍珠餐廳等品牌。

他相信，項目標志性的建筑風格，獨特的屋頂花園，與高端酒店、辦公樓的融合氛圍，將帶來當?shù)厥袌鍪浊恢傅牧闶鄣貥恕?/p>

杭州恒隆廣場效果圖，生態(tài)綠色的屋頂花園是一大亮點

而更重要的是，恒隆在杭州的落子，并沒有停留在“獨力造城”的邏輯，而是帶來了新的存量協(xié)同。

2025年7月，恒隆與杭州百大集團簽署了一份為期20年的租賃協(xié)議，承租杭州百貨大樓的南北座，租約自2028年4月起生效。

盧韋柏透露稱：“瞄準這兩處物業(yè)已經(jīng)很久了”。盡管合作方選擇了“只租不賣”，但對于恒隆來說，這種相對“輕”的模式能夠減少資金沉淀，而20年的長租約也實現(xiàn)了足夠穩(wěn)定的合作關系。

這場合作帶來的收益，遠超單純的面積擴容：通過租賃，杭州恒隆廣場同時擁有了體育場路和延安路的展示面，臨街面增加三倍。這意味著原本相對封閉的項目邊界被徹底打開，與整個武林商圈的動線和客群實現(xiàn)了真正的互通。

盧韋柏披露說，項目的改造設計方案已經(jīng)出爐，兩個項目未來將統(tǒng)一外立面語言，并通過天橋連通，形成整體氛圍�！跋Ｍ诂F(xiàn)有租賃合同到期后就啟動改造，并在一年之內(nèi)完成改造開業(yè)”。

恒隆V.3

在已有城市中做大做深

杭州恒隆廣場的擴展，是恒隆全新提出的V.3戰(zhàn)略的標志性樣本。

在65周年酒會前的群訪環(huán)節(jié)，恒隆集團及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博先生對V.3戰(zhàn)略進行了分享：

“V.1是基礎階段，指在香港布局多元化業(yè)務；V.2是在內(nèi)地重點擴張階段，聚焦發(fā)展大型資本密集型綜合商業(yè)項目；而V.3則是下一階段的關鍵詞——側重在現(xiàn)有項目所在地拓展業(yè)務，以高資本效益的方式，精選現(xiàn)有項目再投資，并全面提升顧客體驗，進一步擴大項目規(guī)模、可見度及可達性�！�

而在對盧韋柏的采訪中，當被問及為什么要推出V.3戰(zhàn)略時？他坦言，恒隆掃描了全球市場之后，堅信中國內(nèi)地和香港仍是最值得投資的市場；但是現(xiàn)階段的內(nèi)地市場，鋪點式的擴張紅利已經(jīng)消失。

要再去新城市重新造一座“恒隆廣場”，不僅投資成本沉重，人力與管理的標準化也會成為巨大挑戰(zhàn)。

因此，依托于恒隆已經(jīng)深耕的城市和成功的項目基礎，去放大現(xiàn)有優(yōu)勢，才是更好的選擇。

比如最近恒隆在昆明做的一次嘗試：租下項目旁邊的尚義街，把它納入整體運營，經(jīng)過全新規(guī)劃與升級后引入9個極具在地特色的品牌。

盡管街道不長，但效果卻非常明顯——昆明恒隆廣場的客流量提升了15%。

盧韋柏分享了恒隆的初衷：單體商場再大，也無法獨立承載所有消費需求。但是通過擴展邊界、營造更多樣的氛圍，就能吸引更多人群。

尚義街為昆明恒隆廣場注入了全新的氛圍

不止昆明，在上海，作為重奢頭牌的上海恒隆廣場也有了V.3階段下的新動作。6月26日，上海恒隆廣場的三期擴建部分順利封頂。

據(jù)介紹，擴建部分的低層獨立建筑將為上海恒隆廣場綜合體新增約3,080平米的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。

擴建項目預計于2026年年中竣工，并于同年下半年正式開幕。

上海恒隆廣場擴建項目效果圖

取消等級劃分

做情緒消費的生意

如果說V.3是恒隆在空間與資本層面的戰(zhàn)略再造，那么在消費邏輯上，恒隆也在進行一場悄然的自我迭代。

在2025年的中期業(yè)績報告中，恒隆特別強調(diào)了兩點：一是中國內(nèi)地的消費習慣正在發(fā)生轉變；二是自2025年起，該集團將不再區(qū)分高端和次高端商場。

在此次采訪中，對于這兩個問題，盧韋柏給出了更詳細的解讀。

相較于十年前，中國的高凈值人群通過買奢侈品來證明身份。今天的同一批顧客卻可能為一個軟萌的毛絨玩偶而心動。

他分享了一個很有意思的觀察，近期在上海恒隆廣場亮相的jellycat café限時體驗店，是這座重奢地標與“非重奢”品牌的合作嘗試，但效果遠超預期——“我們那些最高級別的會員顧客，是買的最多的！”

上海恒隆廣場的jellycat café，帶來了沉浸式甜蜜之旅

這并不是一個孤立現(xiàn)象。在恒隆的多個項目里，像泡泡瑪特、老鋪黃金、戶外休閑運動等“非傳統(tǒng)高端”品牌，都表現(xiàn)出比奢侈品更快的增長速度。

它們的共性在于：能夠制造話題、滿足拍照打卡、帶來“輕松的快樂”。

也就是說，今天的奢侈與否，已經(jīng)不再是消費者是否買單的決定性標準，取而代之的是顧客的情緒體驗——“面包只要夠好看，就會有人打卡�！�

因此，對于恒隆來說，除了上海恒隆廣場以外，其他項目中的高端品牌僅占15-16%的租賃面積，取消分級并不是對“高端定位”的背離，而是在“以客為尊”的企業(yè)價值觀之下，對消費邏輯變化的主動迎合。

在我看來，如果說V.2時代的恒隆，是靠高端品牌樹立起頂級標簽，那么V.3時代的恒隆，則要在保持高端品牌根基的同時，學會與更多新時代的流量品牌、情緒品牌共舞。

換句話說，恒隆要做的，不是在高端或非高端中做出選擇，而是創(chuàng)造一種跨人群的情緒場。在這個場域里，老錢可以安心買愛馬仕，新中產(chǎn)可以挑選戶外用品，而年輕人則在labubu和jellycat的快閃里找到歸屬感。

未來的恒隆

未來的消費

65年，對任何一家地產(chǎn)公司而言，都不僅僅是一個時間的數(shù)字，還是一次重新審視未來的契機。

在外部環(huán)境上，中國商業(yè)地產(chǎn)正面臨周期性的考驗：消費趨勢、收入預期、即時零售等外部挑戰(zhàn)連連，老板們普遍陷入“開店難、賺錢更難”的困境。

但在這樣的背景下，恒隆依然保持著信心和堅定。盧韋柏判斷：“最困難的時候已經(jīng)過去了。”今年6月起，恒隆內(nèi)地零售客流與銷售呈現(xiàn)穩(wěn)健增長，他相信第四季度會更強。

這種判斷的底氣，來自于恒隆對自身資產(chǎn)結構和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的信心。他的邏輯很直白：只要消費力在增長，商場的租金收入就一定會上漲。香港的社區(qū)商業(yè)租金，甚至比內(nèi)地一線城市更高，就是最好的例證。

換句話說，只要恒隆能穩(wěn)住“高標準+強體驗”的打法，零售和資本市場終將回饋它的堅持。

回望過去，恒隆從香港走向內(nèi)地，從銅鑼灣的松坂屋、大丸百貨，到上海南京西路的上海恒隆廣場；從V.1到V.3，始終堅持“只選好的　只做對的”這一價值觀，讓它在動蕩的市場中，始終能站在聚光燈下。

65周年酒會上，恒隆展出的早期香港松坂屋海報

今天，它正在杭州、昆明、上海等地，通過空間擴容、商圈協(xié)同、情緒價值，開啟一段“締造優(yōu)享生活空間”的新敘事。

而它的V.3探索 ，也拋給行業(yè)一個問題：當開發(fā)神話褪色，我們是否做好了在“存量中擴張”的準備？

它指向了更深刻的洞察、更細膩的運營，以及穩(wěn)健中依然積極的長期主義。

這場關于“深度”的考試，現(xiàn)在才剛剛開始。