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撰文/劉子棟

圖源/粵海天河城集團(tuán)

面對(duì)越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)，天河城購(gòu)物中心近年來(lái)也積極推動(dòng)分區(qū)翻新，市場(chǎng)則更期待它在業(yè)態(tài)層面有更大的改變。

2024年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍在挑戰(zhàn)中尋找增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。可惜機(jī)會(huì)并不算太多，零售商業(yè)和寫(xiě)字樓兩個(gè)最主要的板塊各有各的難處。

從宏觀角度看，來(lái)自第一太平戴維斯的報(bào)告，包括廣州、深圳在內(nèi)的四個(gè)一線城市，其核心零售市場(chǎng)租金周期去年至今仍處于“下行末期”階段。

2024年內(nèi)，廣州核心購(gòu)物中心租金預(yù)測(cè)是會(huì)下調(diào)0-5%，而2025年也將繼續(xù)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)。同樣位于粵港澳大灣區(qū)的深圳也一樣。

而寫(xiě)字樓更不用多說(shuō)，這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)過(guò)去一年被討論最多的話題，如過(guò)去幾年一樣依舊是高空置率�？罩寐食掷m(xù)上升，意味著租金下行，也意味著企業(yè)租戶們資本開(kāi)支計(jì)劃與中長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期的同步收縮。

這種較悲觀的市場(chǎng)情緒，直至2025年初才有明顯修復(fù)，因此也影響不了2024年的市場(chǎng)基調(diào)。在這種“壓力測(cè)試”之下，作為核心物業(yè)聚集于大灣區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，粵海天河城集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)會(huì)是如何？

新物業(yè)持續(xù)擴(kuò)充

作為省屬?lài)?guó)企粵海集團(tuán)旗下的一個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，它由粵海投資控股，其部分資產(chǎn)也在粵海投資平臺(tái)內(nèi)上市。

據(jù)粵海投資業(yè)績(jī)報(bào)告中描述，粵海投資目前持有廣東粵海天河城（集團(tuán)）股份有限公司及其附屬公司76.13%權(quán)益，還持有天津粵海天河城購(gòu)物中心有限公司76.02%權(quán)益（以上統(tǒng)稱(chēng)為粵海天河城）。

資料顯示，粵海天河城經(jīng)營(yíng)的物業(yè)主要集中在粵港澳大灣區(qū)，以零售商業(yè)為主，包括3個(gè)自有物業(yè)資產(chǎn)——天河城廣場(chǎng)、番禺天河城購(gòu)物中心、廣州動(dòng)漫星城。

同時(shí)，還有兩個(gè)通過(guò)承租方式運(yùn)營(yíng)的深圳天河城和粵海天地，不過(guò)業(yè)主方其實(shí)也同樣來(lái)自“粵海系”。以及一個(gè)位于廣東省外的項(xiàng)目天津天河城。

自被納入上市平臺(tái)，粵海天河城經(jīng)歷過(guò)幾次資產(chǎn)擴(kuò)充。

最初，作為中國(guó)內(nèi)地首個(gè)真正意義上的現(xiàn)代購(gòu)物中心的天河城廣場(chǎng)，一直是粵海天河城的業(yè)績(jī)支撐。隨后直至2017年6月，天河城集團(tuán)打造的第二座自營(yíng)購(gòu)物中心天津天河城宣告開(kāi)業(yè)。

根據(jù)當(dāng)年業(yè)績(jī)報(bào)告，天河城廣場(chǎng)期內(nèi)收入達(dá)到11.36億元，稅前利潤(rùn)錄得7.86億元，妥妥的“現(xiàn)金奶�！薄６鴦偲鸩降奶旖蛱旌映鞘杖雰H為8151.2萬(wàn)元。

后續(xù)，粵海天河城第三座自營(yíng)購(gòu)物中心番禺天河城，于2020年12月開(kāi)業(yè)；2022年6月，粵海集團(tuán)將廣州動(dòng)漫星城注入。同年12月，深圳天河城開(kāi)業(yè)。

最新一個(gè)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，是位于珠江新城的粵海金融中心配套商業(yè)粵海天地，在2023年12月迎客。

隨著在管物業(yè)的不斷擴(kuò)容，粵海天河城的收入也呈現(xiàn)波動(dòng)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。即使在被認(rèn)為市場(chǎng)最困難的2023年，粵海天河城收入為14.64億港元，高于2019年水平。

在最新的2024年度，市場(chǎng)氛圍有所好轉(zhuǎn)，粵海天河城就錄得收入16.15億港元，同比增長(zhǎng)10.3%，主要增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自于粵海天地、深圳天河城、廣州動(dòng)漫星城幾個(gè)新項(xiàng)目。同時(shí)，稅前利潤(rùn)為9.07億港元，為2019年以來(lái)第二高點(diǎn)。

展望未來(lái)，上市平臺(tái)內(nèi)的“粵海天河城”不排除還將獲得粵海系注入新項(xiàng)目。例如與廣州動(dòng)漫星城原屬同一業(yè)主方的北京路天河城。北京路天河城原為粵海仰忠匯，2015年由天河城團(tuán)隊(duì)接管后，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)。

隨著商業(yè)體量約4萬(wàn)平方米的B區(qū)在2023年末開(kāi)業(yè)，北京路天河城的商業(yè)體量如今擴(kuò)充至15萬(wàn)平方米，是北京路商圈商業(yè)體量最大的商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目情況

接下來(lái)詳細(xì)探究一下粵海天河城各個(gè)上市物業(yè)的情況。

最核心物業(yè)天河城廣場(chǎng)位于黃金地段天河路商圈，廣州地鐵一號(hào)線體育西路站上蓋，占地面積4.03萬(wàn)平方米，總建筑面積31.10萬(wàn)平方米，擁有天河城購(gòu)物中心、粵海天河城大廈、粵海喜來(lái)登酒店三個(gè)業(yè)態(tài)。

其中，天河城購(gòu)物中心總建筑面積約為16萬(wàn)平方米，當(dāng)中10.6萬(wàn)平方米用作出租用途。該商場(chǎng)于1996年開(kāi)業(yè)，至今經(jīng)營(yíng)將近30年。市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是一個(gè)硬件設(shè)施較老但不舊的購(gòu)物中心，雖然如今看來(lái)，項(xiàng)目層高、采光等跟不上時(shí)代，但可逛性也較高。

品牌方面，商場(chǎng)負(fù)一以主力店永旺超市與一些輕食茶飲品牌組成；

商場(chǎng)一樓臨街大店主要有李寧、阿迪達(dá)斯兩大旗艦店坐鎮(zhèn)，內(nèi)部則主要以高端腕表、輕奢服飾和美妝精品店為主，如Rolex、Omega、Jager-le-Couture、IWC等腕表品牌，Pinko、coven garden、Marisfrolg等服飾品牌，以及Dior美妝、Armani美妝、Jo Malone、Estee Lauder等美妝品牌；

除整體氛圍較好的一樓，再往上的樓層就略顯常規(guī)。例如4層集中了大量電子數(shù)碼品牌門(mén)店，餐飲食肆則集中在5層-7層。

天河城購(gòu)物中心目前仍是廣州人氣最高的購(gòu)物中心之一，人流密集坪效優(yōu)秀，且出租率非常高，不過(guò)近年來(lái)業(yè)績(jī)已有下滑趨勢(shì)。該項(xiàng)目巔峰期年租金收入曾超過(guò)10億港元，但近年來(lái)收入在7億港元左右徘徊。

分析認(rèn)為，天河城購(gòu)物中心作為國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的先行者，似乎并沒(méi)有構(gòu)建起相應(yīng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，特別是在品牌資源上始終有所缺乏。

尤其是接下來(lái)幾年，廣州零售商業(yè)供應(yīng)將持續(xù)拔高。例如重奢定位的廣州華潤(rùn)萬(wàn)象城預(yù)計(jì)在2026年開(kāi)業(yè)，太古地產(chǎn)的聚龍灣太古里也預(yù)計(jì)在2027年落成。

面對(duì)越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)，天河城購(gòu)物中心近年來(lái)也積極推動(dòng)分區(qū)翻新，市場(chǎng)則更期待它在業(yè)態(tài)層面有更大的改變。

至于天河城廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓部分——粵海天河城大廈就持續(xù)承壓，2024年收入相比2023年下降7.3%至1.73億港元，平均出租率也從87.8%下滑至84.5%。

番禺天河城是粵海天河城在廣州市內(nèi)的另一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

商場(chǎng)于2020年12月開(kāi)業(yè)，占地面積5.28萬(wàn)平方米，商業(yè)體量在15萬(wàn)平方米左右，是天河城集團(tuán)最新一代的標(biāo)桿性購(gòu)物中心。項(xiàng)目交通條件不錯(cuò)，與地鐵7號(hào)線和18號(hào)線交匯的南村萬(wàn)博站相連。

番禺天河城目前相信是萬(wàn)博商圈內(nèi)質(zhì)感和層次最佳的商場(chǎng)。尤其是在餐飲方面表現(xiàn)很好，例如在去年進(jìn)行品牌調(diào)改中，就分別引入了gaga、新加坡巧克力品牌awfully chocolate、入續(xù)糖水，還有超級(jí)網(wǎng)紅店、正佳廣場(chǎng)的“排隊(duì)王”博多天婦羅泰。

2024年，番禺天河城收入有所提升，錄得約2.5億港元，但仍未趕上開(kāi)業(yè)前兩年的數(shù)據(jù)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為番禺天河城在零售方面可以提升的空間很大，尤其是可以引入更多的中高端品牌首店，或至少可引入天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心的部分品牌資源。

番禺天河城面臨的競(jìng)爭(zhēng)也不小，即將落地的K11 Select、華潤(rùn)長(zhǎng)隆超級(jí)萬(wàn)象天地、新鴻基地產(chǎn)的南站ICC等都是它的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

至于天津天河城，該項(xiàng)目位于天津金街南端，體量達(dá)20萬(wàn)平方米。作為天河城品牌異地復(fù)制的成果，天津天河城與廣州天河城購(gòu)物中心一樣，也是“百貨+超市+品牌專(zhuān)賣(mài)店+影院+餐飲”的組合布局，還帶上了廣州購(gòu)書(shū)中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌，業(yè)態(tài)十分豐富。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為天津天河城雖然經(jīng)營(yíng)時(shí)間已久，但出于地段好、運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀等因素，現(xiàn)時(shí)人氣仍十分暢旺。2024年，天津天河城收入微升至2.81億港元。

而與廣州地鐵一號(hào)線公園前站連通的動(dòng)漫星城，2006年開(kāi)業(yè)，體量在3.2萬(wàn)平方米。項(xiàng)目劃分東西兩區(qū)，東區(qū)以餐飲、服飾為主，西區(qū)主要集中動(dòng)漫商家和數(shù)碼游戲設(shè)備商家。

過(guò)去一年，動(dòng)漫星城受惠于興起的“谷子經(jīng)濟(jì)”，收入有一定提升。但市場(chǎng)期待這個(gè)經(jīng)營(yíng)多年的地下商場(chǎng)能有更大的軟硬件更新。

相比上述較為成熟的項(xiàng)目。深圳天河城和粵海天地均仍在培育期。

其中，深圳天河城為深圳粵海城商業(yè)部分，以“深圳品質(zhì)生活中心”為定位，致力于打造集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)于一體的多元化購(gòu)物中心。商場(chǎng)A區(qū)體量約12萬(wàn)平方米，于2022年12月開(kāi)業(yè)。

項(xiàng)目中高端定位，與廣州天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心一樓一樣，引入以“高端腕表、輕奢服飾和美妝精品店”為主的品牌組合，如絲芙蘭、蘭蔻、植村秀、歐舒丹化妝品品牌，以及Lola Rose、Swarovski、PANDORA、天梭等珠寶腕表品牌。

商場(chǎng)南區(qū)在去年下半年亮相，引入不少餐飲和休閑玩樂(lè)品牌，與北區(qū)形成互補(bǔ)。項(xiàng)目去年收入同比增長(zhǎng)27.4%至7880.5萬(wàn)港元。

粵海天地則是廣州珠江新城粵海金融中心的商業(yè)配套，由8個(gè)開(kāi)放式商業(yè)獨(dú)棟組成，商業(yè)體量在3萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目主要引入茶飲、咖啡、輕食和一些特色餐飲品牌，餐飲業(yè)態(tài)占項(xiàng)目總業(yè)態(tài)比例將近60%。

項(xiàng)目十分注重引入首店品牌，例如全國(guó)首店有主打潮粵菜的耘景里、法餐SOLO STAND、西餐廳The Food Lab、日式燒肉YAKINIKU lang、日法融合菜Leowe等。

粵海天地2024年增長(zhǎng)明顯，收入同比提升超22倍至4572.6萬(wàn)港元。