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撰文/高天

近日，位于杭州城北良渚勾莊的上億廣場(chǎng)被抬上了阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)，以43440萬(wàn)元的價(jià)格被掛牌詢價(jià)。

作為上億集團(tuán)在杭州投入經(jīng)營(yíng)的首個(gè)購(gòu)物中心，北城上億廣場(chǎng)也曾創(chuàng)下了“單日客流7萬(wàn)人次、單日銷售800萬(wàn)元”的輝煌時(shí)刻，也一度是勾莊人民一站式消費(fèi)的首選地，然而為何最終走向如此境地？《聯(lián)商網(wǎng)》于8月9日實(shí)地走訪了這座商場(chǎng)，一探究竟。

被掛牌詢價(jià)，商家什么反應(yīng)？

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺(tái)公示的《哈爾濱銀行大連分行關(guān)于杭州市余杭區(qū)良渚街道億萃城上億廣場(chǎng)的掛牌詢價(jià)》內(nèi)容，標(biāo)的物上億廣場(chǎng)建筑面積約5.4萬(wàn)㎡，當(dāng)前狀態(tài)為購(gòu)物中心，于2020年1月12日由在建工程轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，用途為商服用地，使用權(quán)限至2051年7月26日。截至發(fā)稿，平臺(tái)顯示有6名意向人。

當(dāng)前該項(xiàng)目的抵押物或債權(quán)價(jià)格為43440萬(wàn)元。而據(jù)悉2016年時(shí)，北城上億廣場(chǎng)的估值近8.5億元，每年租金收入達(dá)1700萬(wàn)元。相比此前的估價(jià)，此次掛牌詢價(jià)的價(jià)格至少降低了4億左右。

“我還只開(kāi)了幾個(gè)月，租金一年七八萬(wàn)吧，目前還是以外賣單為主，這個(gè)商場(chǎng)你應(yīng)該也看到了，人比較少，不過(guò)加上外賣也還可以�！币粯悄成虘舾嬖V《聯(lián)商網(wǎng)》，“是不是要被賣我們還沒(méi)接到消息，靜觀其變吧�！�

另一品牌的工作人員也表示，出售這件事不清楚，如果有變化應(yīng)該會(huì)接到通知，不過(guò)這個(gè)商場(chǎng)的人氣一般，特別是旁邊的城北萬(wàn)象城開(kāi)了后，這邊的人更少了。

《聯(lián)商網(wǎng)》也就出售一事咨詢了商場(chǎng)服務(wù)臺(tái)工作人員，對(duì)方表示“不清楚”。

餐飲空置率較高，經(jīng)營(yíng)還是大問(wèn)題

目前商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況如何？

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探訪后的整體感受是：一個(gè)比較接地氣的縣域型社區(qū)商業(yè)。

首先，作為一個(gè)開(kāi)業(yè)8年的項(xiàng)目，物業(yè)保養(yǎng)中規(guī)中矩，也許是先天的物業(yè)局限性，商場(chǎng)內(nèi)部的空曠感不足，中庭也比較小，加上公區(qū)做了數(shù)量不少的“多經(jīng)點(diǎn)位”，整個(gè)空間顯得比較擁擠。動(dòng)線上則采用可達(dá)性一般的平面環(huán)形動(dòng)線，存在視覺(jué)死角，游逛體驗(yàn)性也一般。

其次，商場(chǎng)的品牌整體大眾化，知名連鎖品牌較少。主力店分別是萬(wàn)達(dá)影城、大潤(rùn)發(fā)超市、音浪KTV。

一樓靠近吳家門路A主入口的“黃金鋪位”由老娘舅、GBV大光明眼鏡兩個(gè)品牌駐守，B主入口則為漢堡王、陳八兩面家、一點(diǎn)點(diǎn)。一樓其他品牌有塔斯汀、愛(ài)嬰室、喜姐炸串、周大福、明牌珠寶、中國(guó)黃金、E77美妝集合店、樊文花、OPPO/VIVO手機(jī)店、小米體驗(yàn)店、微笑造型，同時(shí)茶飲品牌較多，包括外街部分集合了古茗、茶百道、一點(diǎn)點(diǎn)、黑瀧堂、蜜雪冰城。

二樓以服飾零售為主，有奧康、紅蜻蜓、保羅、華倫天奴等品牌，且基本都在打折促銷。

三樓以運(yùn)動(dòng)和兒童業(yè)態(tài)為主，有鋒尚健身會(huì)所、喬丹運(yùn)動(dòng)、李寧運(yùn)動(dòng)、特步運(yùn)動(dòng)、特步兒童等品牌。

四樓以餐飲為主，在營(yíng)業(yè)的品牌有新發(fā)現(xiàn)、烤匠、辣椒熊老火鍋、貴州酸小將、西火火川派小火鍋等。

五樓的萬(wàn)達(dá)影城、音浪KTV、博浪桌球俱樂(lè)部、雀小兒四個(gè)大店均營(yíng)業(yè)中。而負(fù)一樓為大潤(rùn)發(fā)超市。

空置率方面，二樓整體滿鋪，一樓和三樓各有1-2個(gè)空鋪，空鋪率最高的是四樓的餐飲區(qū)，整個(gè)東面除了網(wǎng)魚(yú)網(wǎng)咖，其他門店均關(guān)。整個(gè)四樓的空鋪率超50%。

從品牌的層次上看比較大眾化，以新茶飲為例，雖然有五六家茶飲店，但當(dāng)下購(gòu)物中心流行的喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬等品牌均無(wú)，且購(gòu)物中心咖啡“標(biāo)配”星巴克、瑞幸咖啡也無(wú)，更別說(shuō)一些新奇的體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

因此，很難吸引消費(fèi)者可持續(xù)性的消費(fèi)。

最后，從現(xiàn)場(chǎng)的客流上看也比較一般。實(shí)探時(shí)間正值飯點(diǎn)，商場(chǎng)內(nèi)客流最大的是陳八兩、塔斯汀、漢堡王等餐飲店，以及一樓中庭的暑期海洋球游樂(lè)設(shè)施。四樓的餐飲也就新發(fā)現(xiàn)的客流還可以。隨處可見(jiàn)的是一些帶著小孩來(lái)的爺爺奶奶們?cè)诔藳觥?/p>

▲老娘舅客流情況

▲陳八兩客流情況

▲一樓中庭海洋球設(shè)施

“這里主要客人是住在附近小區(qū)的居民，實(shí)際上真正消費(fèi)的人并不多，都是來(lái)遛彎逛逛的人多�！币晃涣闶燮放频墓ぷ魅藛T如是說(shuō)。

同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)也看到商場(chǎng)有也有做一些定期的營(yíng)銷活動(dòng)，比如當(dāng)前一直進(jìn)行的王者榮耀比賽。只不過(guò)品牌的大眾化以及在公區(qū)大量的服裝促銷點(diǎn)位，實(shí)在有些拉低層次。作為一個(gè)輻射社區(qū)的商業(yè)，在杭州甚至還不夠“縣域商業(yè)”的級(jí)別，更像一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)的配置。

“最貴名字”的商場(chǎng)，頻頻受挫

上億廣場(chǎng)，也曾因“上億”被戲謔為“名字最貴的商場(chǎng)”。

2016年，北城上億廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。當(dāng)時(shí)定位奧特萊斯為核心的購(gòu)物中心，簽約了香港URBINO名品集合館，引入了Armani、Burberry、Hugo Boss等品牌，也有NIKE、New Balance、伊芙麗、探路者、雅戈?duì)?/a>、D2M、ME&CITY等知名連鎖品牌。

但是沒(méi)經(jīng)營(yíng)幾年，上述的品牌大多數(shù)都撤掉了。

2019年，北城上億廣場(chǎng)進(jìn)行了一輪全面升級(jí)。一樓招商餐飲美食、二樓兒童培訓(xùn)、三樓零售、四樓親子互動(dòng)、五樓生活配套、六樓大型浴場(chǎng)。此后的業(yè)態(tài)和品牌也有迭代，但經(jīng)營(yíng)效果一直不太理想。

回顧北城上億廣場(chǎng)的發(fā)展，原本是具有一定優(yōu)勢(shì)的。

比如是勾莊板塊首個(gè)購(gòu)物中心。2016年北城上億廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之際，勾莊，乃至整個(gè)良渚的商業(yè)還剛剛起步，良渚永旺夢(mèng)樂(lè)城先于上億廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，但整個(gè)勾莊，上億廣場(chǎng)是首個(gè)購(gòu)物中心。一直到2023年城北萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)前，也是板塊內(nèi)的唯一一站式購(gòu)物中心。

又如離地鐵較近的交通優(yōu)勢(shì)。北城上億廣場(chǎng)距離地鐵10號(hào)線逸盛路站僅300米左右，步行3分鐘左右，雖然不是地鐵上蓋，但也有一定的優(yōu)勢(shì)。

此外，北城上億廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者上億集團(tuán)也有運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)的項(xiàng)目代表，比如崇賢上億廣場(chǎng)(后續(xù)聯(lián)商網(wǎng)也將報(bào)道此項(xiàng)目)，團(tuán)隊(duì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是有的。

但是多年來(lái)一直經(jīng)營(yíng)不暢，也有不可忽視的因素。

其一，定位不準(zhǔn)。北城上億廣場(chǎng)一開(kāi)始定位奧特萊斯，甚至引入了一些“奢侈品”，但是勾莊是杭州最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)所在地，消費(fèi)能力存疑，更何況還是2016年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)板塊并未完全開(kāi)發(fā)。

其二，區(qū)域并未形成良好的商業(yè)氛圍。實(shí)體商業(yè)雖然忌諱競(jìng)爭(zhēng)，但不能沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)一個(gè)商業(yè)而言，商圈的作用意義非凡。然而北城上億廣場(chǎng)所屬的區(qū)域多年來(lái)一直靠其“單打獨(dú)斗”，并未形成良好的商業(yè)氛圍，無(wú)法形成聚集效應(yīng)。良渚永旺夢(mèng)樂(lè)城、西田城等項(xiàng)目雖然距離在5公里左右，但并非勾莊板塊內(nèi)商業(yè)，存在一定的割裂感。直到城北萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，勾莊的商業(yè)才有了新的活力。

其三，城北萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)的分流。不可避免的是，一旦在物業(yè)、品牌、場(chǎng)景、服務(wù)、空間等各方面更有品質(zhì)的城北萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)后，與北城上億廣場(chǎng)僅兩站地鐵的差距，讓很多人都選擇了前者。

▲城北萬(wàn)象城

寫在最后

商業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰本是常態(tài)。對(duì)那些經(jīng)營(yíng)困難的商場(chǎng)而言，及時(shí)止損無(wú)可厚非，對(duì)北城上億廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，出售也許并非壞事。目前該項(xiàng)目的出售事宜還只是問(wèn)詢階段，最終結(jié)果還有待進(jìn)一步觀察。

同時(shí)，作為擁有農(nóng)副產(chǎn)品物流中心這一巨大流量的勾莊板塊，加上未來(lái)會(huì)愈發(fā)成熟的社區(qū)氛圍，對(duì)商業(yè)的發(fā)展必然也是有利的。