5月以來，房地產(chǎn)銷售端修復(fù)再現(xiàn)波折，部分房企債券利差上行，“21碧地01”、“20萬達(dá)01”、“21金地03”等債券價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌。

6月21日，“20寶龍04”交易異常波動(dòng)，盤中臨時(shí)停牌，一度跌29.94%，報(bào)44元。該債券自5月18日后頻繁因跌幅過大觸發(fā)盤中臨停，6月更幾乎每個(gè)交易日均觸發(fā)臨停，不乏一日內(nèi)二次臨停。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，“20寶龍04”債券余額8億元，票面利率6.5%，期限2+1年，發(fā)行日為2020年8月6日，到期日為2023年8月7日，剩余兌付期限不足50日。

“20寶龍04”的發(fā)行單位為上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司，是寶龍地產(chǎn)控股有限公司境內(nèi)主要房地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)。

上海寶龍實(shí)業(yè)已有4只債券發(fā)生過展期。其中，“21寶龍03”、“21寶龍MTN001”于6月均完成展期兩年，合計(jì)債券余額14.2億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

但寶龍地產(chǎn)壓力并未減輕�！癏19寶龍02”、“PR寶龍B”、“20寶龍04”、“20寶龍MTN001”等4筆境內(nèi)債將在7月、8月到期，合計(jì)金額約21.89億元。

6月16日，董事會(huì)主席許華芳出席寶龍商業(yè)股東周年大會(huì)曾提到，目前銷售市場也沒有特別好，7月、8月的債務(wù)大概率也只能繼續(xù)展期。

截至2023年5月31日止五個(gè)月，寶龍地產(chǎn)合約銷售總額（連同共同控制實(shí)體及聯(lián)營公司的合約銷售額）為約150.14億元，同比下跌約21.07%，合約銷售總面積約96.61萬平方米。

參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述許華芳說法稱，在去年達(dá)成債務(wù)展期的房企里面，境內(nèi)外繼續(xù)在付利息以及按照展期承諾兌現(xiàn)的企業(yè)，全行業(yè)只剩下寶龍一個(gè)。這為寶龍地產(chǎn)接下來4筆債券展期增添一些信心，倘若順利完成2年展期，則把境內(nèi)債壓力推遲至2025年。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

寶龍的境外債最早可追溯到2011年3月，公司發(fā)行一筆7.5億美元、票面利率11.5%的3年債券。此后，寶龍?jiān)陔x岸市場多次發(fā)行債券，均以美元計(jì)價(jià)，以中短期為主，最高票面利率為11.5%，最低票面利率為4%。

寶龍最近的兩筆離岸債均是在2022年7月15日發(fā)行的，期限分別為1年和1.5年，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)4.33億美元。而在2021年民營房企遭遇境外融資“寒潮”，寶龍仍能發(fā)行6筆境外債，或許展現(xiàn)出此前境外投資人對其信心。

目前整體美元債價(jià)格低于24水平，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模達(dá)到21.09億美元，而8.53億美元債于一年內(nèi)到期。迫在眉睫的壓力，解局方式或仍是交換要約。

6月21日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司正就美國境外非美國人士所持交換票據(jù)進(jìn)行交換要約。交換要約主要旨在延長公司債務(wù)的到期日及改善其現(xiàn)金流量管理。

公告顯示，該公司對3筆美元票據(jù)提出交換要約，包括2022年7月到期票據(jù)、2022年11月到期票據(jù)及2023年7月到期票據(jù)，合計(jì)尚未償還金額約4.79億美元。

另外，對3筆票據(jù)提出同意征求，分別為2024年到期的6.25%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期的5.95%優(yōu)先票據(jù)、2026年到期的4.9%優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)尚未償還本金額約12.35億美元；對2022年7月2筆票據(jù)提出同時(shí)同意征求，尚未償還本金4.33億美元。

延長債務(wù)的到期日需要付出的代價(jià)即是每1000美元本金額給予獎(jiǎng)勵(lì)/同意費(fèi)2.5美元，該筆費(fèi)用并不低。

于交換要約完成后，為交換2021年7月票據(jù)而發(fā)行的新票據(jù)將是2022年7月A票據(jù)契約下的進(jìn)一步發(fā)行（預(yù)計(jì)將于結(jié)算日根據(jù)同時(shí)同意征求通過補(bǔ)充契約修訂及補(bǔ)充），并將與2022年7月A票據(jù)合并并形成單一系列（經(jīng)修訂）、而為交換2019年11月票據(jù)而發(fā)行的新票據(jù)將是2022年7月B票據(jù)契約下的進(jìn)一步發(fā)行（預(yù)計(jì)將于結(jié)算日根據(jù)同時(shí)同意征求通過補(bǔ)充契約修訂及補(bǔ)充），并將與2022年7月B票據(jù)合并并形成單一系列。

借此，寶龍地產(chǎn)或能順利度過2023年境外債償還潮。

債務(wù)方面，寶龍地產(chǎn)2019年中期有息債務(wù)達(dá)830億元，降至2022年末的借款總額約630.92億元。但一年內(nèi)到期的借款約為人民幣196.86億元，一年后到期的借款約為人民幣434.06億元。

年報(bào)顯示，截至2022年末，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約為人民幣118.08億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為95.9億元，并不能覆蓋短期債務(wù)。

高積的債務(wù)疊加融資通道的收窄、銷售回款狀況不佳，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)性壓力仍在持續(xù)，而展期與交換要約僅能延長到期日，以換取融資、銷售兩者優(yōu)化的未來。