美國專家對中國購物中心發(fā)展的分析
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-07-31 22:19
以前，美國政府因為怕影響環(huán)境，不希望ＭＡＬＬ購物中心興建過多，但是現(xiàn)在美國政府的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，因為購物中心能夠增加就業(yè)機會，增加稅收，改善當(dāng)?shù)鼐用裆�，改善環(huán)境，因此政府很支持。在美國，如果一個地方經(jīng)濟很蕭條或者開發(fā)新城區(qū)，很難吸引外來投資時，那么政府要作的第一件事，就是吸引購物中心開發(fā)商進來，同時給予廉價的土地費用、優(yōu)惠的稅收、折價的水電費等具體支持。實際上，不僅中國如此，東南亞以及世界各國都普遍如此，美國也不例外。
只租不售是必須遵守的最基本原則
國際購物中心協(xié)會國際事務(wù)部副主席史考特·哈里斯專訪：購物中心是長線投資項目
史考特·哈里斯 美國紐約大學(xué)公共管理學(xué)碩士，曾先后在美國新聞署、聯(lián)合國國際經(jīng)濟和社會服務(wù)部、中國教育部、日本外交部任職，1994年起在國際購物中心協(xié)會總部工作，對中國情況比較了解，能講中國普通話。
在美國，購物中心已經(jīng)有50多年的歷史，而在國內(nèi)，購物中心剛剛方興未艾。國際購物中心協(xié)會國際事務(wù)部副主席史考特·哈里斯說，在中國，購物中心的發(fā)展如此令人振奮，如此迅速，這里的市場已經(jīng)引起全球投資者的注意。
基于同樣的原因，今年十月，第十二屆國際購物中心協(xié)會的亞太地區(qū)年會在上海舉辦，這也是國際購物中心協(xié)會的亞太地區(qū)年會第一個將會議設(shè)在這個東亞的大國召開。
這個年會將與由上海市經(jīng)委和外國專家局聯(lián)合主辦、《國際商業(yè)技術(shù)》雜志承辦的“國際商業(yè)論壇”聯(lián)合舉辦。
7月13日哈里斯專程為會議的準備工作來到上海。
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當(dāng)前中國對大型購物中心的建設(shè)實行宏觀調(diào)控，原因之一，就是中國的購物中心建設(shè)套牢了大量的銀行資金。在國際上，通行的購物中心開發(fā)融資方式是怎么樣的，您能介紹一下嗎？
在美國，購物中心除了依賴購物中心運營期間的物業(yè)等收入外，還依賴資產(chǎn)證券化，吸引基金等投資機構(gòu)入股，從而較好地回籠資金。
另外，美國的購物中心融資方式不像中國，美國的銀行只是在購物中心開發(fā)當(dāng)中扮演一個微不足道的角色，最主要的資金來源是基金機構(gòu)。購物中心是個長線投資的項目，回報期很長，可能8年，甚至10年，不適合以作短期投資產(chǎn)品為主的銀行，因此，大部分購物中心的資金來自基金，尤其是美國的一些退休基金，成為最主要的購物中心投資方。
�。玻┲袊徫镏行哪壳俺尸F(xiàn)過熱趨勢，因此政府非常擔(dān)心，計劃今年年底出臺相關(guān)法律，提高市場準入的門檻。在美國，又是誰在為整個市場準入設(shè)置門檻的？
一般政府不會干涉投資。但是政府負責(zé)考察購物中心項目的環(huán)境準入，因為一個大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，牽涉到交通、環(huán)境、噪音、人流等公共社會生活問題，因此政府會以這些標(biāo)準進行把關(guān)，而真正對市場起到調(diào)控作用的是市場本身。在美國，購物中心的投資方，尤其是一些基金機構(gòu)，已經(jīng)形成了一套完備的市場標(biāo)準。在成功融資以前，開發(fā)商所開發(fā)的項目必須符合十幾個甚至幾十個這種投資標(biāo)準，才能獲得資金。與中國購物中心開發(fā)程序很不一樣的是，在國外，購物中心還在草圖階段，就已經(jīng)完成了招商。出租率達到多少？入駐商家有哪些？這是投資方看應(yīng)不應(yīng)該投資一個購物中心的最基本的兩條標(biāo)準。
以前，美國政府因為怕影響環(huán)境，不希望ＭＡＬＬ購物中心興建過多，但是現(xiàn)在美國政府的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，因為購物中心能夠增加就業(yè)機會，增加稅收，改善當(dāng)?shù)鼐用裆�，改善環(huán)境，因此政府很支持。在美國，如果一個地方經(jīng)濟很蕭條或者開發(fā)新城區(qū)，很難吸引外來投資時，那么政府要作的第一件事，就是吸引購物中心開發(fā)商進來，同時給予廉價的土地費用、優(yōu)惠的稅收、折價的水電費等具體支持。實際上，不僅美國如此，世界各國都普遍如此。
�。常┤绾慰创袊馁徫镏行陌l(fā)展前景？
在中國，購物中心的發(fā)展如此令人振奮，如此迅速，這里的市場已經(jīng)引起全球投資者的注意。我們這次來中國市場，也想通過這次年會向國內(nèi)外的投資方提供交流的平臺，今后，我們還可以提供專業(yè)的項目培訓(xùn)和人才培訓(xùn)等。
關(guān)于中國特色的購物中心
目前中國國內(nèi)有些購物中心，在開發(fā)完成以后，就開始銷售部分商鋪甚至全部商鋪，這顯然不符合國際上購物中心“只租不售”的慣例和最基本原則，你如何看待中國的這一特殊情況？從長遠來看，會給購物中心的經(jīng)營帶來什么后果？
建造購物中心投資巨大，建完以后還要還錢，當(dāng)然，如果將商鋪出售，是一筆很好的生意。但是一旦出售，那就不再是個購物中心，而且會影響后期的經(jīng)營。比如，一個購物中心把一部分商鋪賣給了戲院，而一年后，這個戲院因為經(jīng)營不善，轉(zhuǎn)手賣給一個工廠。這樣，本來在戲院附近的飲料店、冰激凌店如何繼續(xù)生存。在購物中心里，每家商鋪都環(huán)環(huán)相扣，形成一個商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，它是一個整體，無法割裂開來看待。
另外，管理一家購物中心是一個系統(tǒng)工程，不僅僅是出租商鋪那么簡單。如一家古奇專賣店的附近不能開一個大眾化的娛樂場所，如果消費者在古奇店附近看到到處是叼著香煙的年輕人，會是什么感受？因此協(xié)調(diào)商鋪之間的關(guān)系，非常重要；同時，如果有商鋪不成功，應(yīng)該引進退出機制，能讓他們退出購物中心。
４）中國本土目前還涌現(xiàn)出一種新式的購物中心叫LIV-INGMALL，你是如何看待這種有中國特色的購物中心的？
首先什么叫LIVINGMALL，我到現(xiàn)在還不是很清楚。
當(dāng)然，我也接觸過一些中國的開發(fā)商，他們告訴我他們的購物中心是特殊的為生活服務(wù)的LIVINGMALL，但就我個人的看法，我認為購物中心的主要功能還是購物。就好像酒店的主要功能是出租房間，他們以整潔的房間、周到的服務(wù)來吸引客人。同樣一個購物中心，最成功的地方是滿足顧客的購物需求。
當(dāng)然，也許中國的情況會不一樣，我認為，評價LIVINGMALL的效果如何，就看最終有多少的人流，能夠吸引多少的購物顧客。
�。担┰诿绹�，購物中心都只要2到3層，但是中國的很多購物中心大都是高層，很多超過6層。您認為他們應(yīng)該如何有效吸引客流到高層？
美國地價便宜，因此購物中心的占地面積很大，而且開發(fā)商并不想開發(fā)很高的樓層。事實證明，一些開發(fā)商興建購物中心到4層，就導(dǎo)致了失敗。而中國、包括日本等亞洲國家，這里寸土寸金，因此開發(fā)商傾向于興建很高的購物中心。我認為這給他們的經(jīng)營帶來一定的挑戰(zhàn)。當(dāng)然，可以在高層興建戲院、開辟美食廣場，比較能夠帶動人流到高層。
�。叮┙鼇砻绹馁徫镏行挠惺裁礃拥陌l(fā)展趨勢？
在美國大約有400０0多個各類購物中心，其中，大型的銷品茂只有2000個左右。而且近年來，銷品茂的興建基本處于停滯狀態(tài)，每年只有十多家大型銷品茂投入建設(shè)，因為經(jīng)過４０多年連續(xù)建設(shè)，美國大型銷品茂已經(jīng)趨于飽和，而面積不大的購物中心現(xiàn)在越來越受到歡迎。因為人們生活節(jié)奏越來越快，往往發(fā)現(xiàn)有了錢的時候，卻沒有時間�？傮w看來，美國的購物中心已經(jīng)越來越小。往往里面會有1到2個比較高檔的百貨，而后是專業(yè)專賣店走廊，并在角落或兩個區(qū)域中間的位置設(shè)置餐飲店等，而且美國的購物中心往往不會引進超市。
�。罚┐送�，有很多專家則認為美國和中國各方面的情況相差太大，而東南亞各國和中國情況相近，故東南亞各國購物中心成功發(fā)展的經(jīng)驗對中國有更多的借鑒意義，其中只租不售是必須遵守的最基本原則。
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