太古集團(tuán)如此做贏商業(yè)地產(chǎn)
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-07-25 15:28
太古運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)歷來受同行關(guān)注。近日，記者在深圳蛇口舉行的“2005年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營高峰論壇”上，聽到了該企業(yè)廣州代表處首席代表郝繼霖關(guān)于太古廣場成功要素的主題演講，擇其精要提供給大家。
郝繼霖歸納，商業(yè)地產(chǎn)的成功有賴于位置、設(shè)計(jì)和經(jīng)營三方面的成功。
位置的成功主要體現(xiàn)在項(xiàng)目交通便利、可到達(dá)性強(qiáng)上。太古地產(chǎn)在香港投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部是地鐵上蓋物業(yè)，有些還是地鐵線路交匯處的物業(yè)。太古廣場通過預(yù)留足夠多且寬敞的車位讓有車的顧客總喜歡來，那些為節(jié)省空間減少車位的做法實(shí)際上是短視行為。“我們認(rèn)為一個(gè)商場最大的成功是‘回頭客’多，而來去方便是顧客愿意回頭的重要因素”，郝繼霖說。
設(shè)計(jì)的成功秘訣是盡可能創(chuàng)造更多的“地面”。因?yàn)橐粚拥孛婵土骺隙ㄗ疃�，樓層越高租金越低，但太古的“又一城”總共五層商場，通過建筑設(shè)計(jì)安排讓不同的交通工具都可以到達(dá)不同的樓層，這樣每層都能給剛進(jìn)來的顧客造成“地面”的感覺，租金落差就不那么大了。
在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上有四方面要求：一是巧妙引導(dǎo)人流的分布；二是注意顧客視野的享受：扶手梯的位置必須在視野范圍內(nèi)，太古廣場在開業(yè)3個(gè)月后曾為了加裝一部扶手梯把某個(gè)位置的部分店鋪關(guān)閉，因?yàn)槟且粠У牡赇伈蝗菀妆蝗丝吹�，看不到的店鋪就沒人去；三是給顧客創(chuàng)造舒適的感覺：店鋪要容易到達(dá)，走廊的闊度要適當(dāng)，引入更多天然光線；四是注意空間感，低了太壓抑，高了空空蕩蕩。郝繼霖指出，設(shè)計(jì)上的成功是產(chǎn)生“回頭客”的另一決定因素。
對(duì)于如何保證經(jīng)營上的成功，郝繼霖強(qiáng)調(diào)五個(gè)方面問題：一是長期投資，太古地產(chǎn)做商場始終堅(jiān)持“長期投資”的態(tài)度，不會(huì)拆零出售，既要養(yǎng)大也要養(yǎng)好。二是把商場當(dāng)成一個(gè)“生態(tài)機(jī)體”來看待，它有懷孕期(即設(shè)計(jì)階段)、幼年期(即建設(shè)初期階段)、成長期(即凝固階段)和防衰老期(即持續(xù)階段)，不同時(shí)期區(qū)別對(duì)待。三是不做零售但要懂零售，知道商家怎么賺錢，才能在與之進(jìn)行商務(wù)談判時(shí)取得主動(dòng)。四是做優(yōu)質(zhì)的有針對(duì)性的市場推廣，把明星請(qǐng)來不一定是好事，因?yàn)槊餍俏拇蠖嗍菦]有太強(qiáng)實(shí)際購買力的中學(xué)生，反而令活動(dòng)期間商戶沒法做生意，得不償失。五是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理，這是平穩(wěn)有序的經(jīng)營環(huán)境的重要保證。
郝繼霖在發(fā)言中著重談了衰老期的防范：“最近我們花8億港元重新裝修了太古城中心，因?yàn)槲覀儾幌胱屗驗(yàn)殛惻f而讓顧客感到厭煩。開業(yè)已經(jīng)15年的太古廣場也是如此，你經(jīng)常可以看到里面有兩三家商鋪在重新裝修，每次跟商戶續(xù)約時(shí)我們不光談租金，也堅(jiān)持要求租戶再裝修。除了商場硬件更新，商鋪結(jié)構(gòu)上我們也在不斷調(diào)整。比如說有一個(gè)著名的品牌商家進(jìn)場時(shí)間很長了，也愿意繼續(xù)給很高的租金，但續(xù)約時(shí)我們還是把它請(qǐng)出去了，我們發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營理念和產(chǎn)品不夠與時(shí)俱進(jìn)，希望有更時(shí)尚的品牌取而代之。這樣，顧客過一段時(shí)間再回來，總會(huì)發(fā)現(xiàn)有不同的品牌商家加入，這會(huì)讓顧客感到新鮮和驚喜。”
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