Mall熱背后的幾點(diǎn)冷思考
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-06-20 16:29
中國大地從南到北，已建和在建的Mall實(shí)在太多了，有玩概念的，有真槍實(shí)彈真干的，玩概念的暫且不去談?wù)�，我們先看看真槍�?shí)彈的這些Mall。東莞的華南Mall、上海的正大廣場、北京的金源mall，可能說它們是失敗的項(xiàng)目還真有點(diǎn)為時(shí)過早，但至少它們不屬于成功的一類。在這些Mall代表的現(xiàn)狀的背后，我們應(yīng)該重新思考一下我國Mall的何去何從的大方向了。
首先，Mall應(yīng)該由誰去投資�，F(xiàn)在的情況是都是由一些地產(chǎn)商投資，這些地產(chǎn)商實(shí)力高低不齊，即使實(shí)力不濟(jì)的中小地產(chǎn)商也把Mall視為一條高回報(bào)的道路，見著別人的成功而眼紅，于是大小地產(chǎn)商們都在當(dāng)?shù)卣児こ痰男膽B(tài)下、本地銀行貸款輕松到手的環(huán)境下，將很多Mall嘩嘩的開工了。在這里，當(dāng)?shù)卣慕巧蝗莺鲆暎呀?jīng)深度介入了項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)過程中，但是項(xiàng)目最終的成敗對當(dāng)?shù)卣菦]有多少硬約束的，一個(gè)Mall好壞都要經(jīng)過幾年的時(shí)間才能顯現(xiàn)，這幾年中，這個(gè)Mall就是政績，至于幾年之后的情況，那是下一任為政者考慮的事情了。地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)卣闹С窒�，在自有資金投入不多，主要靠銀行貸款的情況下，也完全可以賭一把，成功了是自己高額回報(bào)，不成功那是債權(quán)人銀行的壞帳。于是很多二線城市，甚至地級市，在自己的人均收入水平不足以支撐Mall的條件下，盲目上馬Mall，用銀行的錢和未來的趨勢賭一把，勇氣可嘉，理智不足。有些地產(chǎn)商以中國現(xiàn)有的Mall由產(chǎn)業(yè)基金支撐不現(xiàn)實(shí)為由，不得不銀行貸款。中國沒有成熟的房地產(chǎn)基金，而具備條件的Mall還是要建的，因此在融資上可以采取一些其他方式，但是，筆者認(rèn)為在我國，這些大型項(xiàng)目不能靠債務(wù)資金來支撐，因?yàn)槲覈慕鹑谑袌鲞�很不規(guī)范，債務(wù)資金不能給地產(chǎn)商有效的約束，地產(chǎn)商的擴(kuò)張沖動和專業(yè)性不足會給債權(quán)人帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，而回報(bào)卻是不對稱的。因此，中國的Mall的建設(shè)主要還要靠地產(chǎn)商自己的權(quán)益資金，這是一個(gè)比較高的門檻，但很有效，把很多實(shí)力不濟(jì)的地產(chǎn)商排除出造Mall的行列也符合我國目前需要的大型Mall并不多的狀況，因此，中央政府應(yīng)該對Mall項(xiàng)目的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)有個(gè)規(guī)定，防止空手套白狼的小地產(chǎn)商的出現(xiàn)。至于一些比較成熟的大型Mall項(xiàng)目，如果一個(gè)地產(chǎn)商自有資金不足或者單獨(dú)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，可以邀請其他地產(chǎn)商的加盟，總之，自有資金的底線不能破，不能過多的依靠銀行貸款。
確定開發(fā)商自有資金的比例規(guī)定，對Mall項(xiàng)目的開發(fā)才會回歸理智，開發(fā)者才會花些更多的時(shí)間對項(xiàng)目的前期進(jìn)行市場調(diào)研和策劃分析，把業(yè)態(tài)規(guī)劃好，把主力店、品牌店等談定下來，盡力把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降低，畢竟一旦項(xiàng)目失敗損失的是自己的錢，而不是債權(quán)人的。Mall建成之后，還貸的壓力也小，不容易造成急于出售商鋪而失敗的情況。
其次，Mall應(yīng)該建在哪里。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，Mall需要人均收入3000美元以上才能支撐，這樣，我們適合建Mall的城市實(shí)在不多，僅僅一線城市可以滿足，但是考慮到購買力平價(jià)，人民幣被低估的情況下，這個(gè)范圍可以適當(dāng)?shù)姆艑�。此外，我國的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是貧富分化較大，基尼系數(shù)比較高，因此，這個(gè)范圍還得再收縮一下�？傊�，我國適合建Mall的城市不多，要一時(shí)一地的具體分析，切不可盲目而上。具體到一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到建Mall的城市時(shí)，也要充分的考慮我國的國情。筆者認(rèn)為建Mall在一個(gè)城市選址時(shí)，考慮的因素有以下幾點(diǎn)：在確定這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入可以支撐Mall的前提下，Mall的具體選址一定要首先考慮交通。之所以首先考慮交通，是因?yàn)槲覈某鞘薪煌顩r普遍不理想。Mall的商圈很大，交通對其影響特別大，鑒于我國的私家車還比較少，因此，這里的交通可以更多的考慮公共交通。那些交通地段不好的Mall說自己周圍的社區(qū)有多少多少萬人，足以支撐的說法有點(diǎn)自欺欺人。中國生活區(qū)和商業(yè)區(qū)混合，很多老百姓的日常需求可以靠就近的夫妻店、便利店、標(biāo)超等滿足，誰會天天有時(shí)間逛一次自家附近的Mall呢？即使有，也是只看不買的沒有有效需求的看客。其次，中國的Mall適不適合建在郊區(qū)，其實(shí)，在中國老百姓出門主要還是依靠公共交通的情況下，建在郊區(qū)的Mall更多的是把目光放在未來的發(fā)展上，這對于沒有足夠耐心、對投資回報(bào)期要求比較短的開發(fā)商是不適合的。如果放在市區(qū)，則要考慮Mall和周圍的百貨以及一些娛樂設(shè)施的更為直接的競爭關(guān)系了，在我國目前品牌資源有限的情況下，并且開發(fā)比較早的百貨一般有比較成熟的商圈，這種競爭更為激烈，Mall的風(fēng)險(xiǎn)更大。歐洲的Mall是在改造市區(qū)過程中發(fā)展的，東南亞的Mall是將單獨(dú)的百貨搬入到Mall中，并且它們的品牌資源豐富，可以展開錯(cuò)位經(jīng)營，因此，Mall和百貨的競爭不是十分的激烈。中國的百貨這兩年整體效益在走下坡路，各種惡性促銷手段已經(jīng)層出不窮，事實(shí)證明，百貨業(yè)的調(diào)整是必要的，一是走美國的專業(yè)百貨的道路，二是像東南亞國家將百貨放入Mall中。因此，市區(qū)的Mall要考慮整合現(xiàn)有的百貨資源，一為自己增強(qiáng)實(shí)力，一為減少競爭對手。如果不能有效整合附近的百貨以及娛樂資源，Mall最好分期建設(shè)，不但自己的資金、管理要求低，同時(shí)也給市場一個(gè)接受消化的過程，風(fēng)險(xiǎn)小一些。
再次，Mall應(yīng)該由誰去經(jīng)營，國內(nèi)目前的Mall要不純粹沒有統(tǒng)一經(jīng)營這個(gè)概念，要不形同虛設(shè)，實(shí)際上，Mall的統(tǒng)一經(jīng)營很關(guān)鍵，前期建設(shè)Mall的投資的收回完全依托后期mall的有效經(jīng)營。但是現(xiàn)在國內(nèi)既沒有成熟的經(jīng)營Mall的管理團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商對經(jīng)營也不重視，現(xiàn)在情況有所好轉(zhuǎn)，但離成熟還有很遠(yuǎn)的路要走。Mall的策劃、開發(fā)、經(jīng)營是一個(gè)一條龍式的環(huán)環(huán)相扣的過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要各自的專業(yè)知識和資源，國內(nèi)現(xiàn)在還沒有哪家企業(yè)像SM集團(tuán)那樣可以完全自己操作。因此，企業(yè)要對自身的資源有個(gè)清楚的了解，能夠做那個(gè)環(huán)節(jié)，不能做那個(gè)環(huán)節(jié)，不能蛇吞象似的企圖把所有環(huán)節(jié)都自己包辦了，當(dāng)出現(xiàn)問題時(shí)，又病急亂投醫(yī)，慌亂找一些不具備資格的小公司接手。像北京金源Mall便是如此，筆者曾經(jīng)見到一家商業(yè)企業(yè)租下幾千平方米的面積，然后以自己公司名義再次租出，試問，暫且不論商家入駐以后對整個(gè)Mall統(tǒng)一管理，就是事前規(guī)劃好的業(yè)態(tài)分布也是蕩然無存，這樣下去，Mall 的經(jīng)營如何能夠成功呢？除了像SM集團(tuán)連鎖化經(jīng)營Mall之外，還有很多道路可以走，市場可以培育一批成熟的Mall策劃和經(jīng)營管理公司，并且在Mall建設(shè)的前期就和開發(fā)商一起投入到項(xiàng)目中去，負(fù)責(zé)Mall的調(diào)研、策劃和招商，待項(xiàng)目建成之后，由這些公司統(tǒng)一經(jīng)營Mall，開發(fā)商則退出Mall的經(jīng)營管理，分享Mall的投資回報(bào)。
縱觀國內(nèi)的Mall的失敗案例，國內(nèi)對Mall的認(rèn)識和把握不足是原因其一之外，另一個(gè)根本的原因便是資金結(jié)構(gòu)的問題，其它的問題都是它的表象，債務(wù)資金的約束不足造就了造Mall的沖動，忽視了前期的調(diào)研、策劃以搶時(shí)間，形成了后期的資金成本壓力所以出售商鋪等一系列問題。投機(jī)心態(tài)太重，是我國Mall發(fā)展的一個(gè)最大的癥結(jié)。（中國人民大學(xué)商學(xué)院）
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