天河城--中國SHOPPING MALL的命運及其創(chuàng)造
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-05-10 09:49
成就：用數(shù)字說話
2004年，當(dāng)國家將購物中心列入宏觀調(diào)控名單時，人們對中國購物中心的開發(fā)和發(fā)展充滿了疑慮：中國的購物中心賺錢嗎？開發(fā)中國的購物中心全靠銀行借款嗎？
面對這些疑問，中國大陸最早的SHOPPING MALL—廣州天河城站了出來：“誰說中國的MALL不賺錢，天河城就賺錢！誰說中國的購物中心在開發(fā)過程中大部分全靠銀行借款，天河城在建設(shè)過程中自有資金一直占一半以上�！睂Υ�，有媒體報道：作為珠三角MALL界最早的實踐者和探尋者，天河城在某種意義上已成為后來造MALL人必定朝拜的“圣地”—以8.4億元股本金，舉債9000萬美元，建成了商場部分總造價達12億元的天河城廣場。經(jīng)過十年發(fā)展后，天河城終于以穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營、細水長流的租金回報迎來了贏利的曙光。
實際上，在天河城的物業(yè)一平方米都沒賣的情況下，天河城到2003年上半年就還清了全部銀行貨款，目前沒有一分錢的銀行借款和其它借款，可見天河城的盈利能力之強。
而很久以來，天河城（TEEMALL）就享有“中國第一商城”的美譽，其母公司天貿(mào)集團在2002年公司10周年慶典時，精辟地總結(jié)了天河城的“十個最”：最早的股份制商業(yè)企業(yè)、最高速建成開業(yè)、最早引進外商零售百貨企業(yè)、最具代表性綜合經(jīng)營模式、最現(xiàn)代物業(yè)管理、最大額單店銷售、最大客流量、最滿租位、最高效回報與最強的帶動能力。
作為中國大陸最早和最成功的SHOPPING MALL，也許他的成功用數(shù)字最具說服力。2004年5月1日，天河城的日客流量達到81萬人次，突破歷史最高67萬人次的記錄；2004年10月1日，再創(chuàng)83萬人次新高，黃金周7天時間，天河城總客流量超過400萬人次，比上年同期增加約70萬，增幅為21.1％。
截至2004年5月2日，天河城自1996年開業(yè)以來累計客流量突破8億人次，相當(dāng)于全廣東7733萬居民每人來天河城10次以上；自開業(yè)以來，天河城的日平均客流量除1996和1997年分別是11萬和18萬人次外，以后各年都保持在25萬人次以上，即便在受“非典”和天河城西門地鐵建設(shè)封路雙重影響的2003年，日平均客流量也超過27萬人次。平均而言，天河城年客流量超過一億人次。而世界上最大的兩個MALL分別在美國和加拿大，他們的年客流量加起來也不過9000多萬，所以，可以說天河城是世界上最旺的MALL。
更有趣的是，肯德基從來都不在較高的樓層開店，而2004年8月中旬，肯德基在天河城6樓開業(yè)，這被人稱為“世界上最高的肯德基”。而且隨即成為廣州地區(qū)單位時間銷售額最高的分店，這讓前來觀光的外國游客大跌眼鏡。天河城的品牌號召力由此可見一斑。
解讀：天河城模式
天河城建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，1992年破土動工，1996年2月建成試營業(yè)，開業(yè)后出租率逐年遞增，1999年以后一直保持在99％以上�，F(xiàn)有商戶360余家，年銷售額在30至40億元人民幣。
在中國內(nèi)地大型購物中心遍地開花卻普遍蕭條的情景下，天河城的十年征程被稱為“天河城神話”，天河城的商業(yè)帶動力被稱為“天河城效應(yīng)”，天河城的經(jīng)營策略則被業(yè)界總結(jié)為“天河城模式”。
正如天河城已經(jīng)成為后來造MALL者必定朝覲的圣地一樣，“天河城模式”也已成為行業(yè)與媒體研究的對象。
天河城模式及其成功至少可以從這幾個層面理解：首先，天貿(mào)集團的成立與天河城MALL的興建是廣東省進一步深化改革開放及改革商業(yè)流通體制發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)物，順應(yīng)了珠三角經(jīng)濟發(fā)展形勢，得到了省政府的大力支持；選擇MALL這樣一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)并堅持按國際先進的購物中心模式運作，勇敢探索市場經(jīng)濟條件下的商業(yè)規(guī)則，這可說是當(dāng)時政府決策的勝利。
其次，作為廣州市現(xiàn)代化城市建設(shè)的一項重點工程，天河城在選址上順應(yīng)城市規(guī)劃，代表了廣州商業(yè)中心東移的趨勢，占據(jù)了優(yōu)越的地理位置。
第三，產(chǎn)權(quán)完整是購物中心成功管理的支點，也是天河城最重要的經(jīng)驗。如果店鋪被拆散零賣各歸其主，那么購物中心的統(tǒng)一規(guī)劃與品牌形象可能就無從談起。這是因為購物中心作為真正的商業(yè)地產(chǎn)，其盈利模式與住宅地產(chǎn)的一次性銷售不同，其盈利方式主要是通過租金收入、物業(yè)增值以及周邊土地升值來實現(xiàn)。
第四，一支優(yōu)秀而穩(wěn)定的創(chuàng)業(yè)團隊是天河城成功的基礎(chǔ)，在籌建與經(jīng)營天河城的歷史上，天貿(mào)集團第一任董事長和總裁十年兢兢業(yè)業(yè)，并具備相當(dāng)高的威信和管理能力。要知道，購物中心不僅是一個資金密集型行業(yè)，同時是一個技術(shù)密集型行業(yè)，不僅需要龐大的前期開發(fā)投入，更需要強大的后續(xù)管理后盾，購物中心必須走專業(yè)化的道路。
第五，天貿(mào)集團的創(chuàng)業(yè)者從一開始就選準了SHOPPING MALL這樣一個在中國還不為人熟知的業(yè)態(tài)，并從策劃、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營嚴格按照MALL的規(guī)律和要求管理。現(xiàn)在進行租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整、功能布局改進和經(jīng)營管理創(chuàng)新工作時，也都是參照國際先進購物中心的最新經(jīng)驗進行。
擴張：再造“天河城”
近兩年，全國各大城市，MALL如雨后春筍般崛起，造MALL風(fēng)行一時，這更多地暴露了商業(yè)地產(chǎn)大鱷的野心。有關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至2003年末，全國在建和擬建大型購物中心建筑面積合計為2000萬平方米，合計投資超過2000億元。
與這種造MALL熱潮形成巨大反差的是，多年以來，蝸居廣州的天河城始終沒有走出去，天貿(mào)集團的擴張也至今沒有邁出實質(zhì)性步伐。也許這是天貿(mào)集團一貫穩(wěn)健的作風(fēng)所致，然而時間到2004年，按捺不住寂寞的天河城也已經(jīng)悄悄開始制定發(fā)展戰(zhàn)略并為未來擴張做基礎(chǔ)性工作了。
細心的消費者都會發(fā)現(xiàn)，從年初起，天河城全面啟用了新的CIS，投資進行了商城重新裝修，對租戶進行了結(jié)構(gòu)調(diào)整，同是，服務(wù)水平顯著提高，這被定為“形象提升工程”的四項主要內(nèi)容。據(jù)介紹，2004年是天河城的“品牌年”，而“品牌年”是未來十年發(fā)展的基礎(chǔ)，“讓天河城品牌升起來”被認為是天河城從高速增長走向穩(wěn)健擴張的必由之路。
天貿(mào)集團領(lǐng)導(dǎo)宣稱，天貿(mào)集團的發(fā)展戰(zhàn)略就是“MALL戰(zhàn)略”，其基本發(fā)展目標是，爭取用五年的時間，即到2008年，天貿(mào)集團在業(yè)務(wù)發(fā)展上，力爭再建成第二個天河城投入運營，并發(fā)展零售百貨店形成百貨連鎖經(jīng)營格局；在組織形式上，組建兩個上市公司，一個是以經(jīng)營MALL為主業(yè)的天貿(mào)集團，一個是經(jīng)營百貨的天河城百貨公司�！�
天河城還進一步細化了的五年規(guī)劃，明確了MALL連鎖經(jīng)營的思路，即要用五年時間，除了自行開發(fā)一個大型購物中心外，還要采取租賃經(jīng)營和品牌管理等方式經(jīng)營多個購物中心；經(jīng)營的購物中心除了象天河城這樣的大型購物中心外，還可以經(jīng)營社區(qū)MALL和郊區(qū)MALL，同時積極探討適合中國特點和本地特色的新購物中心模式。天貿(mào)集團要讓天河城品牌的購物中心和百貨零售及商業(yè)物業(yè)管理形成網(wǎng)絡(luò)。
天貿(mào)集團把2005年確定為“發(fā)展年”，目前，正在各地積極選址和選項目。也許，在2005年，我們就會驚奇地發(fā)現(xiàn)第二個天河城和新的天河城百貨店。（《中國經(jīng)濟周刊》記者 鄒錫蘭/廣州報道）
發(fā)表評論
登錄 | 注冊