沃爾瑪成立商業(yè)地產(chǎn)基金 商業(yè)+地產(chǎn)大片剛上演
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-03-03 16:57
外資的不斷進入和其在中國加速擴張在對中國本土零售企業(yè)造成較大壓力的同時，也使得商業(yè)地產(chǎn)的價值日漸顯現(xiàn)。
堅實基礎(chǔ)
零售商在上下游產(chǎn)業(yè)利益零博弈中控制力日益增強，推動其在全球各國經(jīng)濟地位提高，與發(fā)達(dá)國家相比，中國現(xiàn)代意義上的零售業(yè)雖起步較晚，但發(fā)展較為迅速。
1991年－1996年，中國商品零售額的年平均增長率為20.9%。1997年－2003年，中國商品零售額的年平均增長率達(dá)到9.7%。其中，新興業(yè)態(tài)如大型綜超業(yè)近3年來保持年均40%以上的高速增長態(tài)勢；以聯(lián)華超市等為主的連鎖企業(yè)保持年均30%左右的飛速發(fā)展。
中國零售業(yè)長期持續(xù)增長和新興業(yè)態(tài)、強勢零售商的快速崛起預(yù)示著中國零售業(yè)具備著良好的成長性和廣闊的發(fā)展空間。預(yù)計在國家產(chǎn)業(yè)政策支持、人口數(shù)量增加和居民收入提升等因素推動下，中國零售業(yè)在未來15年內(nèi)將保持年均9%左右的穩(wěn)步增長。2005年，中國零售業(yè)增長率預(yù)計將維持在12%左右。零售業(yè)的快速發(fā)展為中國商業(yè)地產(chǎn)的繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。
資源稀缺
零售業(yè)是一個規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)明顯的行業(yè)之一，在零售商建立良好的經(jīng)營管理體制和發(fā)達(dá)的物流配送網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)上，零售商的增長對規(guī)模有著強烈的依賴性。
原因在于通過規(guī)模擴大，其“集中采購”、“統(tǒng)一配送”、“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”等經(jīng)營模式對于降低經(jīng)營成本和費用的效用越大，其品牌影響力越強，越可能實現(xiàn)較高的市場占有率，獲取較好的經(jīng)濟效益，對終端消費者的控制力也就越強，從而在與廠家的談判中越占據(jù)主動位置，獲得更大力度的折扣及付款結(jié)算方式，與廠家建立更為緊密的合作關(guān)系，更有甚者，達(dá)到影響和控制制造商的目的。對于規(guī)模經(jīng)濟和臨界點的追求成為各國零售商紛紛加快其對外網(wǎng)點擴張的內(nèi)在根源。
截至2003年，中國連鎖百強占零售總額的比例僅為8%，而美國等發(fā)達(dá)國家零售30強占零售總額的比重達(dá)到30%—50%左右。
行業(yè)集中度偏低和優(yōu)勢廠商的崛起使得中國優(yōu)質(zhì)零售商擴張欲望日趨強烈，這造成了2001-2004年中國零售業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩大特色：一是優(yōu)質(zhì)零售商資金壓力日趨加大，其紛紛通過各種渠道進行再融資以達(dá)到其加速擴張的目的；二是零售商紛紛跑馬圈地，為領(lǐng)先競爭對手和占據(jù)日漸稀缺的良好網(wǎng)點資源，并購目標(biāo)市場的零售商等資產(chǎn)重組行為頻繁發(fā)生。
零售業(yè)集中度偏低和零售商跑馬圈地速度加快使得商業(yè)網(wǎng)點資源稀缺性日漸顯現(xiàn)。由于商業(yè)網(wǎng)點的選址好壞是零售商門店運作成功與否的關(guān)鍵，零售商對商業(yè)網(wǎng)點需求增大和優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點資源日漸減少為商業(yè)地產(chǎn)的興起提供良好契機。
價值凸顯
中國零售市場是目前全球最有活力的市場之一，巨大市場空間使得其成為外資零售商擴張的重點。而地方政府過度追求政績使得中國零售業(yè)長期以來存在過度開放的跡象，其最明顯的表現(xiàn)為1999年底，中央政府正式批準(zhǔn)進入的中外合資零售商業(yè)企業(yè)只有21家，但實際上進入中國的外資商業(yè)企業(yè)卻多達(dá)近300家。
與此同時，以沃爾瑪、家樂福為主的跨國零售商已明顯加快了其在中國零售市場擴張的步伐。其中沃爾瑪計劃今年在中國門店數(shù)達(dá)到43家，而在未來3年內(nèi)，其每年新開店鋪的數(shù)量都將維持在10家以上。而家樂福今年在中國新開店數(shù)達(dá)到15家，計劃將在北京、上海、廣州、深圳四大城市再各新開12家店鋪，2005年新增10至15家生鮮超市。德國麥德龍則表示未來3到5年，其在投入3.5億歐元的基礎(chǔ)上，將追加6億歐元的新增投資，在中國新開40家分店。
外資的不斷進入和其在中國加速擴張在對中國本土零售企業(yè)造成較大壓力同時，也使得商業(yè)地產(chǎn)的價值日漸顯現(xiàn)。
供給不足
在美國等發(fā)達(dá)國家，商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合較為緊密，以購物中心運作為例，其一般是地產(chǎn)商與知名零售商聯(lián)盟，由地產(chǎn)商融資并提供商業(yè)房產(chǎn)，然后交給零售商經(jīng)營，對于房地產(chǎn)商，其可以借助零售商帶來的購物便利性來增加商品房的附加值。而對于零售商而言，其大大緩解其單獨投資帶來的較大的潛在風(fēng)險。但目前中國商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合仍處于較低層次，這造成了中國商業(yè)地產(chǎn)供給不足，并為中國零售業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重瓶頸制約。
此次沃爾瑪、深國投、嘉德置地的合作和運作模式為深國投、嘉德置地將以各自旗下的地產(chǎn)公司為基礎(chǔ)，成立合資基金公司，再收購一些開發(fā)的商場和購物中心，像領(lǐng)匯基金一樣打包上市，實現(xiàn)套現(xiàn)。
這種商業(yè)+地產(chǎn)+打包上市的運作模式不僅開創(chuàng)中國商業(yè)地產(chǎn)運作模式先河，也反映出外資機構(gòu)對中國商業(yè)地產(chǎn)蘊藏的巨大市場空間先知性。而沃爾瑪成功介入此次商業(yè)地產(chǎn)運作不僅有助于沃爾瑪與合作伙伴建立良好的合作關(guān)系，也為其在中國的加速擴張解決了選址與物業(yè)建設(shè)的后顧之憂。（環(huán)球財經(jīng) 新疆證券研究所 吳紅光）
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